На сегодняшний день Донецк является динамично развивающимся городом, имеющим высокий промышленный и научный потенциал. Экономический сектор города характеризуется многоотраслевой специализацией, однако наибольший удельный вес приходится на металлургическую, угольную, химическую промышленность и тяжелое машиностроение. Донецк является мощным индустриальным центром. Экономическая активность города и региона в целом обуславливает высокий спрос на офисные помещения. С 2006 года начался новый виток развития данного сегмента, который ознаменовался вводом в эксплуатацию ряда бизнес-центров. Донецкий регион является показательным в плане развития сегмента офисной недвижимости. Как правило, реализацией проектов бизнес-центров занимаются локальные компании.
В городе Запорожье сосредоточено 6,4% всего объема промышленного производства Украины. Наиболее инвестиционно привлекательными отраслями являются металлургия и обработка металла, машиностроение, оптово-розничная торговля, пищевая промышленность и др. Здесь расположено несколько крупных предприятий - ЗАО "Запорожский автомобильный завод", ЗАО "Запорожский железорудный комбинат", ОАО "Пиво-безалкогольный комбинат "Славутич" и др. Запорожье относится к инвестиционно привлекательным городам Украины. Он занимает третье место в стране по уровню промышленного потенциала.
Николаев - административный центр Николаевской области. По численности населения - 507000 человек (состоянием на 01.01.2007 года) - он занимает девятое место в Украине. Общая площадь Николаева составляет 25,3 тысячи м2. Город поделен на 4 административных района: Заводской, Корабельный, Ленинский и Центральный. Николаев является деловым, политическим и культурным центром Южной Украины. В структуре промышленности города основное место занимает машиностроение (судостроение и энергетическое машиностроение), а также металлообработка. В строительной сфере города наблюдается повышенная активность. Город стремительно расширяется в масштабах.
Одесса является портовым городом на Одесском заливе Черного моря. Население города составляет 1 001 000 человек (по данным на 01.01.2007 года). По площади (160 км2) Одесса занимает третье место среди городов Украины после Киева и Харькова. Город поделен на 4 района - Приморский, Киевский, Малиновский и Суворовский. Одесса занимается выгодное географическое положение. Она располагается на северо-западном побережье Черного моря, на пересечении путей из Северной и Центральной Европы на Ближний Восток и в Азию. В экономике Одессы доминируют предприятия, связанные с морским бизнесом, наряду с ними важную роль в жизнедеятельности города играют продовольственные, перерабатывающие предприятия и предприятия легкой промышленности.
Ивано-Франковск является административным центром Ивано-Франковской области и располагается в междуречье Быстрицы-Надворнянской и Быстрицы-Солотвинской (правые притоки Днестра). По состоянию на 01.01.2007 года население города составляло 221 000 человек. Площадь Ивано-Франковска - 45,6 км2. Ивано-Франковск является центром Прикарпатья с мощным туристическим и рекреационным потенциалом. Местные власти пытаются развивать данное направление посредством привлечения украинских и зарубежных инвестиций. С апреля 2007 года в городе началось проведение земельных аукционов, что, по мнению местных властей, активизирует рынок недвижимости.
Львов является крупным областным центром Украины с населением 735 000 человек (на 01.01.2007 года). Общая площадь города составляет 171 км2. Город поделен на 6 административных районов: Галицкий, Зализнычный, Личаковский, Сиховский, Франковский и Шевченковский. Львов - культурный и туристический центр Украины, в котором находится множество уникальных памятников архитектуры, привлекающих как украинских, так и зарубежных туристов. Исторический центр Львова внесен в список объектов мирового наследия ЮНЕСКО, что требует от местных властей особого подхода к принятию решений о реконструкции и новом строительстве.
Дефицит торговых площадей сказывается на стоимости аренды. В Киеве ставки стартуют с $50 и доходят $300 за кв. м в месяц. Даже в лучших торговых центрах Москвы среднемесячная арендная плата не превышает $140-180 за квадрат, доходность торговой недвижимости - 14% годовых. В Киеве торговые центры приносят арендодателям до 20% годовых: в три-четыре раза больше, чем в Польше, Венгрии или Чехии, где доходность торговой недвижимости составляет около 6%. Современный торговый центр в Европе окупается за 10-15 лет, в Украине - всего за 3-5.
Уникальное месторасположение, климатические условия, широкие рекреационные возможности делают территорию АРК привлекательной для развития инвестиционных проектов в сфере коммерческой недвижимости. Чаще всего центрами инвестирования выступают самые популярные туристические города - Ялта, Севастополь, Судак, Симферополь, Феодосия, Евпатория, Алушта и др. В 2006 году отдел по вопросам территорий приоритетного развития Ялтинского городского совета разработал каталог инвестиционных предложений. В их числе - строительство гостиничных комплексов, мотелей-кемпингов, мусороперерабатывающего завода, многоярусных автостоянок, реконструкция ветхого и непригодного жилья, а также проекты реконструкции рынков в центре города и др.
Киев практически догнал московские цены на аренду офисной недвижимости. Стоимость 1 кв.м в строящейся второй очереди торгового центра "Леонардо" составляет $70 за кв.м в месяц без НДС. Если прибавить к данной арендной ставке $14 НДС, а также $4 за кв.м коммунальных и эксплуатационных платежей, то получится немногим меньше $89 за кв.м. На Подоле, входящем в Центральный деловой район, стоимость аренды в строящемся бизнес центре "Ласточка" составляет $55 за кв.м без НДС и дополнительных сборов. Регионы насытятся торговой недвижимостью лишь к 2010 году, когда девелоперы освоят все областные центры (введут в эксплуатацию все заявленные на сегодня объекты) и конкуренция в регионах перейдёт от количественной стадии к качественной.
Отличительными чертами развития украинской розницы остается бурное строительство торговых центров и торгово-развлекательных комплексов в регионах. Благодаря плодотворному сотрудничеству девелоперских, консалтинговых компаний и инвесторов сегодня строятся современные торговые объекты, соответствующие требованиям, как потребителей, так и отечественных и зарубежных операторов. Особое внимание стоит обратить на Луганск, где постоянно увеличивается количество торговых центров. Такая активность объясняется развитием розничной торговли и экономики региона после долгого застоя, особенно в сфере недвижимости.
В настоящее время в Харькове наблюдается бум строительства торговых центров. Данная ситуация обусловлена повышением покупательской способности населения и изменением покупательских предпочтений, побуждающих покупать более качественные товары в цивилизованных условиях. Кроме того, торговые центры на сегодня стали самым выгодным и надежным объектом для инвестиций на рынке коммерческой недвижимости. В течение 2006 года объем предложения торговых площадей на рынке Харькова увеличился на 85 тыс.кв.м. или 40 %. Увеличение объема предложения происходило, в основном, за счет ввода в эксплуатацию крупноформатных объектов торговли: гипер- и супермаркетов, торговых и торгово-развлекательных центров.
Вітчизняний сектор роздрібної торгівлі продовжує розвиватися швидкими темпами. У рейтингу консалтингової компанії A.T. Kearney Україна з 2005 по 2007 роки стабільно входить до першої п’ятірки країн, найпривабливіших для розвитку мережевої роздрібної торгівлі та інвестування у нерухомість. Привабливість ринку торговельної нерухомості в Україні в цілому і в столиці зокрема пов’язана із зростанням економіки країни, збільшенням роздрібного товарообігу, активним розвитком вітчизняних операторів рітейла, а також виходом на український ринок міжнародних торговельних марок.
Черновцы не относятся к активно развивающимся городам, однако тенденции нескольких лет позволяют говорить о росте экономики города. Так, инвестиции в основной капитал города составили 314,7 млн. грн. в 2005 году. Прямые иностранные инвестиции увеличились в 2006 году на 18,4% и составили $20,1 млн. Уровень инфляции по итогам 2006 года ниже среднеукраинского (11,6%) – 9,2%. За 2006 год численность население города увеличилось на 1,5 тыс. и к началу 2007 года составила 245 тыс. человек. Как и в большинстве городов Украины, в Черновцах наблюдается стабильный рост номинальной заработной платы: в 2006 году он составил 27,5%, и в январе 2007 года среднемесячная заработная плата в расчете на одного штатного работника города составила 946,3 грн. Благодаря росту доходов населения розничный товарооборот постоянно растет.
И в прошлом, и в этом году регионы заметно опередили столицу по темпам развития сегмента цивилизованных торговых и торгово-развлекательных центров. Именно в украинских регионах в течение этого времени открылись самые крупные и нашумевшие проекты ТЦ и ТРЦ. Если так пойдет и далее, то, согласно прогнозам экспертов, такие города как Днепропетровск и Николаев уже в ближайшем будущем оставят украинскую столицу в сегменте торговых помещений далеко позади, а Одесса и Донецк выйдут на уровень не хуже столичного. Cегодня в Украине действует около 200 объектов, которые условно можно отнести к торговым центрам, общей торговой площадью более 1,4 млн. кв. м. За прошлый год прирост таких площадей по стране составил 28%, что на треть больше, чем в позапрошлом году.
Развитие рынка торговых центров Украины происходит аналогично развитию рынка ТЦ Москвы, и существенно отличается от сценария развития торговой инфраструктуры в европейских странах, где рынок торговых центров сформировался и наполнился уже достаточно давно. В данной статье приводится сравнение инвестиционной привлекательности торговых центров Украины, России и стран Европы по показателям доходности и срокам возврата вложенных инвестиций. Европейские показатели доходности и сроков возврата вложенных инвестиций давно стабилизировались, поскольку рынок торговых центров в большинстве развитых европейских стран уже насыщен. Можно говорить о 5-7% прибыльности от аренды площадей торговых центров в странах центральной Европы. Сроки окупаемости колеблются в пределах 10-15 лет.
В наиболее престижных торговых центрах уровень арендных ставок колебался в пределах $110-400 за 1 кв. м в месяц (без НДС). Аренда в основных торговых центрах Киева составляет $50-300 за 1 кв. м в месяц, в среднем - около $128 за 1 кв. м в месяц (без НДС). Дополнительно арендаторы оплачивают коммунальные услуги и эксплуатационные платежи в размере $2,5-4 за 1 кв. м в месяц. На фоне относительной стагнации в других сегментах рынка недвижимости торговая составляющая продолжала уверенно расти. Среди причин, которые стимулируют рост аренды, он выделил стремительное развитие отечественных и иностранных сетевых операторов. Уровень вакантности большинства торговых помещений столицы стремится к 0%.
Регионы насытятся торговой недвижимостью лишь к 2010 году, когда девелоперы освоят все областные центры (введут в эксплуатацию все заявленные на сегодня объекты) и конкуренция в регионах перейдёт от количественной стадии к качественной. Регионы выгодно отличаются от столицы дешевизной и доступностью земли. Развитие регионов отстает на два-три года по сравнению со столицей, но все же проходит параллельно. Таким образом, отработанные на столице схемы применяются в регионах, и новые объекты здесь ничем не уступают столичным как в архитектуре, так и в уровне управлении.
И в прошлом, и в этом году регионы заметно опередили столицу по темпам развития сегмента цивилизованных торговых и торгово-развлекательных центров. Именно в украинских регионах в течение этого времени открылись самые крупные и нашумевшие проекты ТЦ и ТРЦ. Если так пойдет и далее, то, согласно прогнозам экспертов, такие города как Днепропетровск и Николаев уже в ближайшем будущем оставят украинскую столицу в сегменте торговых помещений далеко позади, а Одесса и Донецк выйдут на уровень не хуже столичного. Cегодня в Украине действует около 200 объектов, которые условно можно отнести к торговым центрам, общей торговой площадью более 1,4 млн. кв. м. За прошлый год прирост таких площадей по стране составил 28%, что на треть больше, чем в позапрошлом году.
Рынок торговой недвижимости в столице вышел на новый уровень. Вместо продажи проектов собственники стали продавать уже работающие торговые и торгово-развлекательные центры, полностью заполненные арендаторами. Так были реализованы «Пирамида» и другие ТЦ. Покупкой объектов торговой недвижимости в Украине сегодня интересуются как иностранные компании, так и отечественные торговые марки, имеющие в своей собственности известные бренды. ТМ платят высокую арендную плату в престижных ТРЦ, однако владельцы центров не торопятся передавать торговые площади в собственность. До сих пор в Киеве реализовывались ТРЦ целиком, и это было по карману лишь иностранным компаниям.
Несмотря на то, что Украину нельзя отнести к стабильно развивающимся странам в связи с политической ситуацией в стране, она все равно является одной из самых интересных с точки зрения вложения инвестиций в Восточной Европе. Сферы экономики демонстрируют показатели роста, развивается жилая и коммерческая недвижимость, в том числе и торговая. В 2006 году розничный товарооборот предприятий Киева занимал 19,2% в товарообороте предприятий Украины. Розничный товарооборот предприятий города составил в 2006 году более 23,7 млрд. гривен, что почти на51% превышает показатель 2005 года. В расчете на 1 жителя Киева в 2006 году пришлось 8,7 тыс. грн. официального розничного товарооборота.