На рынке профессиональной складской недвижимости зафиксирована первая сделка за полтора года. Группа Raben, логистический оператор, приобрела новенький складской комплекс (построен в 2009 году) площадью около 21 тыс. кв. метров под Киевом на Броварской окружной, который ранее арендовала по шесть-семь долларов за квадрат в месяц. Вместе со складом она купила участок площадью 17 га рядом с наделом, где расположены 20 тыс. складских «квадратов», также принадлежащих Raben. Пока участники сделки не разглашают ни продавца, ни цену продажи, отмечая, что было четыре претендента на покупку. Победитель должен был предложить оптимальную комбинацию цены/качества, при этом называлась ставка капитализации 14–16% годовых (отношение чистого годового дохода, приносимого складским комплексом, к рыночной стоимости этого имущества). По оценкам экспертов, цена сделки составила около 20 млн долларов. Предыдущая транзакция была зафиксирована в 2008 году, когда компания Aladdin продала западному фонду Akron склад Baltic Logistic Park площадью 10 тыс. кв. метров в Красиловке Киевской области за 60 млн долларов при ставке капитализации 10–11% годовых.
Эксперты считают, что по мере выхода из кризиса новостройки будут дорожать из-за сокращения предложения. В последние полтора-два года строительство новых жилых объектов не начиналось в должном объеме. Учитывая продолжительный цикл производства, свойственный строительной деятельности, в 2010–2012 годах предложение на первичке будет минимальным. Уже сегодня однокомнатные квартиры в новых домах в спальных районах столицы стоят не менее $55–60 тыс., тогда как еще год назад — $40–50 тыс. Такой стремительной динамика уже не будет, однако постепенный рост сохранится.
Одним из аргументов в пользу инвестиций в гостиничный сегмент сегодня является заинтересованность государства в развитии сектора, что для девелопера может означать упрощенную процедуру согласования проектов и получения необходимых разрешений. Хотя этот аргумент действителен только для проектов, которые могут быть реализованы в городах-хозяевах Евро-2012 до проведения чемпионата. Особенностью гостиничного сегмента является его капиталоемкость. Реализация гостиничного проекта требует гораздо большего объема инвестиций на начальных этапах, чем, например, проект торговой или офисной недвижимости. Поэтому сегодня на локальном рынке не так много игроков, способных самостоятельно реализовать проект с нуля. И добавил, что снижение показателей загрузки отелей и снижение стоимости проживания теоретически должно несколько увеличить срок возврата инвестиций.
Оценка менеджмента по объему размещения и его срокам, на мой взгляд, чересчур оптимистична. Озвученная идея фактически предполагает продажу портфельным инвесторам набора земельных участков, находящихся (возможно, в долгосрочной аренде) в Украине, за $50 млн. Спрос среди европейских инвесторов на такого рода активы сейчас отсутствует. В настоящий момент на привлечение портфельных инвесторов могут рассчитывать только компании, которые уже сейчас осуществляют операционную деятельность, приносящую прибыль.
Нынешний кризис в строительной отрасли в полной мере проявил глубокие структурные проблемы. Рост экономики, доходов населения и объемов кредитования повлек в период между 2002 и 2008 годами быстрый рост спроса на жилье. В то же время, нехватка предложения качественного жилья на рынке повлекла необоснованный прыжок цен даже на старые квартиры. Нового жилья строили мало, а низкокачественные дома советской постройки не модернизировали. Если ситуация не изменится, в среднесрочной перспективе страну ожидает новый "ценовой пузырь", прогнозируют эксперты Немецкой группы советников при правительстве Украины. Ведь острый дефицит жилья остается неизменным: если на одного украинца приходится в среднем 23 кв. м жилья, то, например, в Германии этот показатель достигает 43 квадратов.
Рынок складской недвижимости в 2009 г. переживал не лучшие времена. По данным исследования Knight Frank Ukraine, в минувшем году спрос на складские площади сократился более чем в два раза по сравнению с 2008 г. К декабрю вакантность в сегменте выросла до 30% против 10% показателя в декабре 2008 г. Арендные ставки снизились на 40%. Наибольшее падение наблюдалось в первом полугодии, когда ставки упали на 30% по сравнению с IV кварталом 2008 г. Большинство собственников строящихся складов с готовностью 75% и не имеющих предварительных договоров на аренду помещений, заморозили в 2009 г. строительство своих объектов. Ожидается, что замороженные объекты появятся на рынке не ранее 2011-2012 г., что может замедлить темпы развития сектора после начала роста экономики.
Сезонного оживления на рынке земли в Киевском регионе не произошло. Спрос незначительно активизировался, но на реальных сделках это практически не отразилось. Покупатели ищут участки с коммуникациями или готовыми домами. Новыми тенденциями стали: продажа заброшенных домов и спрос на объекты за 50-километровой зоной.По данным ассоциации "Земельный союз Украины", с начала 2010 года стоимость участков под индивидуальную застройку в пригороде Киева упала -0,96%, в то же время земля в Киеве подешевела еще больше: снижение цен за период с 1 января по 26 марта составило -1,23%. Но по сравнению с докризисными годами цены снизились в разы. Цена упала почти в 4 раза по сравнению с докризисным уровнем", - рассказала президент консалтинговой фирмы "Сван" .
Столичные власти обещают, что через два года в городе введут в эксплуатацию несколько десятков новых гостиниц, а часть существующих реконструируют. Девелоперы утверждают, что планы чиновников не будут выполнены даже наполовину: строить отели специально для размещения гостей Евро-2012 нецелесообразно, а рассчитывать на скорое оживление рынка и повышение его инвестиционной привлекательности преждевременно. Впрочем, приехавшие на финальный матч спортсмены, тренеры и судьи, равно как и обычные болельщики, ночевать на улице не останутся.
Владельцы жилья на полуострове не нарадуются повышенному интересу со стороны потенциальных постояльцев: в этом году бронирование квартир и номеров в отелях на период майских праздников началось даже раньше обычного. Предвкушая удачный сезон, крымчане подняли цены на аренду на 10–20%. Причем дорожает не только ночлег, но и услуги для туристов. Эксперты говорят, что местные жители традиционно весной проверяют платежеспособность приезжих. Если те проглотят выставленные прайсы, то они останутся базовыми и для летних месяцев.
В нынешнем году с наступлением тепла рынок краткосрочной аренды дач, домов и коттеджей не ощутил существенного притока клиентов. Более того, их число в сравнении с зимними месяцами сократилось в 1,5 раза, а по сравнению с весной прошлого, кризисного года — вдвое. При этом большинство самых дорогих особняков вообще остались невостребованными. Несмотря на это хозяева домовладений не намерены снижать арендные ставки, ожидая увеличения числа клиентов на майские праздники. С середины же следующего месяца большинство дач, домов и коттеджей со значительным дисконтом предполагается сдать на все лето под отдых горожан. Поэтому предложение на рынке посуточных услуг останется далеко не самое лучшее и очень ограниченное в выборе.
Агентства недвижимости и продавцы с ностальгией вспоминают времена трех-четырехлетней давности, когда покупка жилья в пригороде крупного города была для многих весьма небедных людей чуть ли не единственной возможностью стать квартировладельцем за разумные деньги. Поэтому спрос был велик, и цены росли. Например, если в 2005 году в Киеве однокомнатную квартиру дешевле $50 тыс. было найти сложно, то в «спутниках» за такие деньги вполне реально можно было купить «двушку». А уже в 2008 году цены на недвижимость в столице и некоторых ее «спутниках» практически сравнялись. Например, в Вишневом или Вышгороде купить однокомнатную квартиру можно было за такие же деньги, что и в спальных районах Киева.
Ритейлоры вновь заинтересовались региональными рынками. В Чернигове и Сумах, пока не избалованных их вниманием, уже оживился спрос на торговые площади. А вот в соседней Полтаве, где до кризиса довольно активно строились крупные профессиональные объекты, риэлторы жалуются на скупость немногочисленных клиентов, ищущих самые дешевые магазины.Эксперты поясняют этот факт достаточно высокой насыщенностью города уже действующими продуктовыми точками, а также традиционно большой популярностью у местных жителей многочисленных специализированных рынков.
Начало года у строительного ритейла не задалось. Морозы сократили объем продаж в январе по сравнению с аналогичным периодом прошлого года (когда уже вовсю бушевал кризис) в среднем на десять процентов в натуральном выражении. В первом месяце года сеть недополучила около восьми процентов запланированной прибыли. По наблюдениям совладельца компании «Агромат» (производство и продажа стройматериалов, элементов декора), более всего пострадала продукция ценовых сегментов средний и средний плюс, в то время как элитный товар почти не уступил своих позиций. У кого были деньги, у того они и остались. Продажи у строительного ритейла по сравнению с докризисными показателями просели на 30–35% в натуральном выражении и на 10–15% в гривнях. Для сравнения: в США по итогам 2009 года объем продаж сократился лишь на 11,9% в натуральном выражении.
Торговые помещения в Одессе вновь стали ликвидным товаром, их готовы приобретать не только профессиональные ритейлоры, но и спекулянты. Уловив повышение спроса, собственники массово снимают объекты с продажи или же просят за них явно завышенные по нынешнем временам суммы. А вот сегмент офисной недвижимости подъем спроса обошел стороной. Поэтому владельцы кабинетов, наоборот, вынуждены идти на уступки потенциальным арендаторам и покупателям.
Предлагается ограничить возведение офисов в центре города. И перенести такие объекты, например на Троещину, Лесной массив, Борщаговку или Корчеватое. По мнению игроков рынка, в ближайшие три-четыре года подобные начинания не будут востребованы. Главная причина, которая объясняет, почему новым офисам не место в центральной части Киева,— пробки. По словам главы Центра градостроительства и архитектуры (коммунальное предприятие занимается созданием генплана города) бывшего главного архитектора Киева , размещение офисов на левом берегу Днепра позволит обеспечить большее количество проживающих там горожан рабочими местами, что избавит наемных работников от необходимости переправляться на правый берег.
По мнению экспертов, на ценовую ситуацию на рынке коммерческой недвижимости в дальнейшем будет существенно влиять недостаточное предложение новых офисных площадей. К примеру, в прошлом году объемы строительства упали более чем на 45%. Это, в свою очередь, повлекло за собой увеличение спроса на недвижимость и падение уровня вакантности с 20 до 15%. Оценки аналитиков на этот год относительно строительства новых офисных метров также не обнадеживающие. Поэтому уже с начала года наблюдается продолжение тенденции к сокращению предложения свободных площадей — до 10%. Эксперты говорят, что вакантность площадей в действующих торгово-офисных центрах в этом году может снизиться до уровня 2-5%.
В Донецке так и не дождались обещанного аналитиками оживления производства и связанного с ним всплеска спроса на промышленные помещения. По словам директора местного АН «Жилком», интерес к объектам сейчас минимальный. Особенно сложная ситуация в сегменте купли-продажи: несмотря на то что стоимость по сравнению с докризисной снизилась в 2,5-3 раза — до $300/кв. м, владельцы цехов ищут клиентов месяцами. «Простаивают даже «горящие» предложения, изначально выставляемые на продажу по ценам в 1,5-2 раза ниже среднерыночных. К примеру, риэлторам с трудом удалось пристроить за $40 тыс. производственные мастерские с земельным участком площадью 1 га на выезде из областного центра, хотя до того, как страну накрыл финансовый кризис, аналогичный объект стоил как минимум $200-250 тыс.
Как утверждают киевские риэлторы, с конца февраля спрос на аренду непрофессиональных офисных и торговых помещений начал расти. По сравнению с предшествующими месяцами активность арендаторов подобной недвижимости увеличилась в 2-2,5 раза, а по сравнению с прошлой весной — примерно на 10-15%. Если в декабре-январе в городе заключалось порядка 150 сделок по аренде офисных площадей, то по итогам февраля их количество составило 350. Повысилась активность и в сегменте аренды торговых помещений: число сделок выросло с 50-70 в декабре до 130-140 в феврале.
Если раньше специалисты говорили о постепенной стабилизации украинского рынка недвижимости, то в феврале они могли наблюдать вполне ощутимый рост. Так, по данным аналитиков в прошлом месяце объем капиталовложений в покупку киевского жилья увеличился на 3,5% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Суммарные инвестиции составили $38,5 млн.
Продуктовый павильон открылся совсем недавно и представляет собой торговую площадь объемом около 3 тыс. кв. м., поделенную на продуктовые секции – мясной, молочный отделы, хлебобулочную пекарню, отдел мясной продукции, рыбной, фруктов, овощей. В связи с недавним открытием пока не все торговые места заняты, однако ассортимент производителей достаточно широкий и диапазон цен не может не радовать. В отличии от обычного рынка, продукция, представленная на «Евробазаре» тщательно проверяется в лабораториях и качество продуктов, их соответствие санитарно-гигиеническим требованиям и техническим регламентам производства практически гарантированы.