Средняя стоимость непрофессиональных офисных объектов составляет сегодня $2,55 тыс. за кв. м против докризисных $4,7 тыс. Впрочем, самые дешевые помещения под офисы можно найти и за $700–800/кв. м. Но это будут подвалы и полуподвалы без ремонта в Беличах, Новобеличах, в районе Большой Окружной, на бульваре Лепсе, Лесном массиве, Воскресенке. Несмотря на дешевизну, подобные объекты не пользуются спросом. Они неликвидны в долгосрочной перспективе и плохо приспособлены для плодотворной работы компаний.
С начала апреля стоимость непрофессиональной офисной и торговой недвижимости в Киеве не только стабилизировалась, но в некоторых случая даже выросла на 1–3%. Впрочем, это лишь малая компенсация произошедшего в нынешнем году обвала цен в сегменте: с января по апрель торговые помещения подешевели на 20%, а офисные — на 7%. Хотя сейчас на рынке наблюдается активизация сделок купли-продажи, эксперты считают, что цены повысятся несущественно, ведь предлагаемых к реализации объектов по-прежнему значительно больше, нежели потенциальных покупателей.
Объем прямых инвестиций в коммерческую недвижимость в странах Европы, Ближнего Востока и Африки достиг 20 млрд. евро в I квартале 2010 года. Это на 75% процентов выше уровня I квартала 2009 (12 млрд. евро), однако на 15% ниже показателя IV квартала 2009 (25 млрд. евро). Такие данные опубликовала компания "Jones Lang LaSalle" (JLL). Объем сделок в Великобритании, как и в предыдущем квартале, достиг 7,8 млрд. евро и составил более трети от общего объема. За Великобританией следуют Германия, Франция и Швеция; в каждой из этих стран активность увеличилась по сравнению с прошлым годом.
В I квартале 2010 года в Киевской области был открыт только один новый объект складской недвижимости - специализированный складской комплекс "Айс-Терминал" общей площадью около 18 400 кв. м. Таким образом, по состоянию на конец I квартала общий объем рынка складской недвижимости в Киевской области составил приблизительно 1 млн. 35 тыс. кв. м (этот показатель учитывает складские помещения, а также вспомогательные офисные помещения и мезонин). Новых потребителей на рынке нет и в этом году не ожидается, поэтому арендодатели готовы на уступки и предоставление новых качественных услуг.
На рынке торговой недвижимости по итогам I квартала 2010 года самым удачным аналитики называют январь. Март был не очень хорошим: весь сезон весенних покупок перенесся на апрель. На данный момент, по данным УТГ, арендные ставки в киевских ТЦ составляют $57 за кв.м.В регионах рынок стабильнее. Знаковым событием аналитики называют открытие второй очереди торгово-развлекательного центра "Кинг Кросс Леополис" во Львове. Есть хорошие объекты, которые подняли планку качества, но предпосылок для роста там нет.
Первый квартал 2010 года был не особо богат событиями на рынке коммерческой недвижимости как в Киеве, так и в Украине в целом. Но если складской сегмент недвижимости у аналитиков оптимизма в этом году не вызывает, то итоги первых трех месяцев на рынке торговой и офисной недвижимости вселяют в игроков рынка определенные надежды. В первом квартале 2010 года новое предложение профессиональных офисных помещений в Киеве составило около 12 200 кв. м общей арендуемой площади, а объем рынка офисной недвижимости достиг около 1 млн. 50 тыс. кв. м, отмечают эксперты. Уровень первичной вакантности в общем по рынку несущественно снизился и достиг 16,9%.
Строительные компании к новой инициативе относятся весьма настороженно. Непонятно, кто и как будет искать покупателей на квартиры в недостроенных домах. Будет ли заниматься этим сам застройщик, распорядитель средств (например, ГИУ) или вообще — представители министерства. Да сколько таких очередников, у которых есть 70% денег на квартиру. В Киеве еще 10 лет назад бывший мэр давал квартиры льготникам с учетом выплаты 50% стоимости для сокращения очереди. А цены тогда были совсем другие. Так что многие из тех, кто остался в очереди, хотят получить только бесплатное жилье.
Кризис скорректировал количество желающих обосноваться на лето за пределами столицы. На данный момент сделок по аренде загородной недвижимости заключается в 3-4 раза меньше, чем 2 года назад. В свою очередь, по сравнению с мартом-апрелем 2009 года спрос остался на том же уровне. Чаще всего дома в аренду сдаются на полгода, реже — на 3 месяца. Найти хорошее предложение на один-два месяца довольно сложно, поскольку собственники недвижимости предпочитают заключать договоры на более длительный период аренды. Арендаторы отдают предпочтение коттеджам площадью 200-250 кв. м с земельным участком от 10 соток. Домик должен находиться в 20-километровой зоне от Киева, желательно недалеко от населенного пункта. Важную роль играет наличие ландшафтного дизайна, выходов к водоемам, лесополосе. Желающим найти хороший дом стоит задуматься об этом заранее — лучшие предложения по оптимальным ценам уходят с рынка в марте-апреле.
Спрос на квартиры на первичном рынке столицы потихоньку возобновляется. Количество сделок в первом квартале 2010 г. по сравнению с первым кварталом минувшего года выросло в два раза. Эксперты прогнозируют продолжение активизации продаж, но до цифр вторичного рынка еще весьма далеко. В первом квартале минувшего года в недостроях было продано чуть больше 200 квартир, а в первом квартале с. г.— почти 400. При этом на вторичном рынке за аналогичный период — 1070 и 2120 квартир соответственно. В среднем, если не учитывать показатели января, с июня 2009 г. до марта с. г. количество квартир, продаваемых в Киеве на первичном рынке, колеблется от 140-180 единиц. Однако соотношение продаж первичного и вторичного рынка практически одинаково — готовых квартир в столице продают в пять раз больше. Это подтверждает тенденцию, что покупатели пока еще не сильно доверяют первичному рынку.
В самом начале 2010 года на фоне положительных макроэкономических прогнозов для страны, а также с учетом тенденции к снижению политической нестабильности, большинство участников рынка утвердились во мнении, что рынок недвижимости достиг своего дна и следует ожидать его оживления. При сохранении положительных макроэкономических прогнозов и стабилизации на политической арене, восстановление инвестиционной активности может происходить даже более высокими темпами, чем прежде предполагали многие участники рынка.
В 2009 году объем нового предложения торговой недвижимости в Киеве, по данным Украинской Торговой Гильдии (УТГ), составил около 190 тыс. кв. м. При этом общее предложение качественных торговых площадей (GLA) на конец прошлого года составило порядка 640 тыс. кв. м
Востребованность традиционных направлений майского отдыха украинцев — Львова и Одессы — в этом году предопределена ценовой политикой владельцев сдающегося в краткосрочную аренду жилья. Галичане, из-за собственной жадности потерявшие заработок зимой, теперь решили не рисковать и экспериментируют с праздничными тарифами крайне осторожно. Одесситы же, наоборот, не сдерживают аппетиты, повысив расценки на 30–50%в сравненни с межсезонными. Впрочем, не исключено, что к концу апреля пустующее жилье у моря резко подешевеет.
Хотя спрос на квартиры в городах-спутниках Киева остается в четыре–восемь раз меньше, нежели до начала кризиса, с лета прошлого года в большинстве из них все же появились немногочисленные покупатели. Это позволило владельцам несколько поднять стоимость жилья, рухнувшую на волне паники весной прошлого года. И хотя цены на квартиры не достигли докризисных показателей, риэлторы прогнозируют, что на таком уровне они продержатся как минимум до осени. В правобережных городах-сателлитах столицы ценовая ситуация на рынке вторичной недвижимости не так однозначна. Если малогабаритное жилье в течение последнего года подорожало на 10–70%, то просторные «двушки» и «трешки» — подешевели на 15–25%.
На сегодня общее количество всех действующих и пребывающих на разных этапах возведения коттеджных городков, по различным оценкам, составляет от 75 до 116 единиц. Из них около 70-80% полностью или частично заморожены, говорят эксперты. Те, кто остался на рынке, особо цены не снижают. Ведь выбор готовых и качественных объектов, а именно за такие готовы платить редкие клиенты, сегодня очень ограничен. Первый квартал 2010 года принес на рынок немного оптимизма. Активность покупателей стала сигналом для девелоперов загородной недвижимости. Некоторые из них объявили о планах по реализации новых загородных проектов.
Стоимость посуточной аренды квартир в туристических регионах Украины на майские праздники в этом году не меньше уровня цен высокого сезона (июль-август) прошлого года. При этом если арендаторы проявят активность, то цены, по словам специалистов по недвижимости, могут еще повыситься. Правда, особого роста спроса на курортное жилье в преддверии праздников участники рынка не наблюдают. Спрос на посуточную аренду жилья на майские праздники слабее, чем был в прошлом году: если в 2009 г. отдыхающие старались забронировать квартиры уже в начале апреля, то на начало апреля нынешнего года заявок на аренду было в 2-3 раза меньше. Спрос на посуточную аренду квартир в Одессе на майские праздники традиционно высокий, но ни одной квартиры я еще не забронировала.
Эксперты также отмечают, что каждая такая транзакция в своем роде уникальна и сделок на рынке все равно чрезвычайно мало. Однако в целом такие продажи — большой позитив для сегмента коммерческой недвижимости. В основном инвесторы сейчас интересуются торговой недвижимостью, потом уже рассматриваются офисы и почти не продаются склады. Увеличение активности в секторе коммерческой недвижимости связано с предположением инвесторов, что рынок достиг «дна», и ожиданием грядущего восстановления сектора. Большинство инвесторов хотело бы приобрести объекты, которые уже генерируют денежный поток. Однако такие объекты сейчас дорого оценены владельцами. Поэтому интерес инвесторов может быть сфокусирован на поиске проектов, находящихся на стадии строительства. Проекты на самой ранней стадии девелопмента сейчас, пожалуй, менее интересны.
Ситуация в строительной отрасли по-прежнему оставляет желать лучшего — многие проекты заморожены, реализация других продвигается слишком медленно, а украинцы не торопятся расстаться с таким трудом вызволенным из банков капиталом. Как известно, возведение жилья до наступления кризиса финансировалось за счет ипотечных кредитов, продажи квартир частным инвесторам и посредством поддержки строящегося объекта крупной компанией-инвестором. На последнюю категорию, правда, приходилось не более 10% всего возводящегося жилья как в Киеве, так и в регионах. Тем не менее после того, как все три упомянутых источника инвестирования практически исчерпали себя, многие застройщики оказались на грани банкротства.
На сегодняшний день все жилье, в том числе и коттеджи, продаются с минимальной доходностью или даже по себестоимости. Но с повышением спроса, по прогнозам эксперта, плавно будет подниматься и цена на объекты недвижимости. Ведь девелоперы все же ориентированы на получение прибыли. Сегодня они работают для того, чтобы хоть как-то пополнять оборотные средства и вкладывать их в развитие проекта. Но прибыль — конечная цель любого инвестора, и потому стоимость недвижимости вырастет. Подорожание, скорее всего, начнется с весны 2010 года. Однако в отличие от прошлых лет оно будет очень плавным: возможно, на уровне 1–2% в месяц, а может, и не более 5% за весь год.
Аналитики отмечают небольшие изменения, но они в пределах статистической погрешности. За период с 1 марта по 1 апреля 2010 года средняя стоимость аренды 1—3-комнатных квартир (по реально заключенным сделкам) в Киеве снизилась на 1,78%. Вместе с тем надо отметить, что ценовой застой наблюдается в сегменте самых ходовых 1—2-комнатных квартир, которые, как правило, находятся в спальных районах Киева. В случае с элитными квартирами арендаторы резко подняли цены, рассчитывая на спрос со стороны бизнесменов-регионалов.
Несмотря на всяческие ухищрения жителей Карпат, активно заманивающих отдыхающих на маевку фестивалями и новыми туристическими маршрутами, ажиотажа на этом направлении пока не наблюдается. В лучшем случае в горы поедет столько же украинцев, сколько побывало в минувшем году. А вот предложение сдающихся гостиничных номеров выросло примерно на 20%. Жесткая борьба за постояльцев уже заставила некоторых хозяев снизить расценки на проживание. Особенной щедростью отличаются новички: апартаменты среднего класса у них можно снять по тарифам эконом-сегмента — от 70 грн. в сутки. Но крупные гостиничные комплексы, особенно те, что потратились на организацию модных сейчас SPA-зон, наоборот, расценки повышают.