Бурно развивающемуся бизнесу столицы катастрофически не хватает складов. Профессиональных складов в Киеве насчитывается около 170 тысяч квадратных метров. В целом же складских площадей в городе, по разным оценкам, порядка 350 тысяч квадратных метров. Хотя потребности столицы в профессиональных современных складах, по разным оценкам, составляют 0,5-1 миллион квадратных метров. В данный момент складских помещений насчитывается около 340 тысяч квадратных метров, почти половина которых не является объектом коммерческих отношений, так как изначально строились "для себя" и закрыты для посторонних. Риелторы отмечают, что оценить реальные потребности и предложения по складским помещениям трудно, потому что нет приемлемой классификации.

Даже в советские времена в западных областях Украины наблюдался ощутимый дефицит складских помещений. Тогда, правда, и товара было поменьше, и базы не были растасканы на многочисленные гуртовий, а под складские помещения использовали даже многие культовые сооружения. Нынешние условия - с точностью до наоборот. Складов стало значительно меньше, желающих ими воспользоваться - больше. В итоге возник дефицит, преодолеть который в самом ближайшем будущем, похоже, не удастся. Значит, строить склад теперь выгодно? Казалось бы, чего проще - склад построить. Не жилье, не офис и не магазин. Однако инвестиции в эту "скромную" форму недвижимости долгое время просто не шли.

Сегодня ретейлеры не ограничиваются только повышением качества своего товара или сервисного обслуживания. Они вынуждены искать новые пути минимизации расходов, которые связаны с транспортировкой и хранением товара. Поэтому руководители многих компаний делают ставку на развитие логистики, что, в итоге, привело к огромному спросу на логистические услуги и складскую недвижимость. Сейчас на рынке складской недвижимости Украины работает не более 20 профессиональных компаний, причем большинство из них - это логистические компании и трейдеры. Как правило, они строят комплексы под конкретного заказчика для долгосрочной деятельности последнего.

Сегодня рынок складской недвижимости находится в самом начале своего развития, и по нашим прогнозом в ближайшие пять-восемь лет спрос будет превышать предложение, это в свою очередь стимулирует сначала выход на рынок небольших инвестиционных фондов, а затем возможна перепродажа ними своих портфелей крупным трастам недвижимости, как это произошло, например, в Чехии. Из-за этого инвестиционные фонды ориентируются на системный бизнес. Но проблема в том, что сегодня девелопер и инвестиционный фонд, который вроде бы готов приобрести складской объект, по-разному понимают эту системность.

Нынешний год не стал, как некогда ожидалось, периодом интенсивного развития рынка логистической недвижимости столицы. В то же время его нельзя назвать и "застойным": все-таки с начала 2006-го на рынок вышли два достаточно крупных, как для киевских реалий, складских комплекса: под Обуховом и в районе Петропавловской Борщаговки (с. Чайки). Но даже эти приятные события погоды на рынке не сделали - площади в новых логистических центрах были арендованы еще на этапе их строительства, а спрос на такую недвижимость в Киеве и пригороде остается по-прежнему острым. Ситуация на рынке логистической недвижимости столицы на протяжении последних нескольких лет остается практически неизменной: количество складских площадей растет крайне медленно, при этом спрос на них неуклонно растет.

Рынок коммерческой недвижимости, как и любой другой, имеет свои специфические законы развития. В частности, "закон очередности", согласно которому в первую очередь развивается рынок офисной и торговой недвижимости, а вслед за ними - рынок профессиональной складской недвижимости. Для украинского рынка пришло время развивать складское направление. В пользу складского сегмента рынка говорит также и то, что его "конкуренты по инвестициям" - торговый и офисный сегменты рынка недвижимости - приближаются к насыщению. К тому же в последнее время заметно активизировались и логистические компании, которые планируют создать сеть складов по всей территории Украины.

Вчера украинско-российский холдинг "Международное логистическое партнерство" заявил о намерении инвестировать более $200 млн. в строительство сети логистических комплексов класса А в Киевской и Одесской областях. Таких центров на Украине пока практически нет, а к моменту сдачи первого комплекса их будет всего несколько, что, по мнению экспертов, гарантирует высокий спрос на площади новых центров. Риэлтеры ожидают, что основными арендаторами логистических центров класса А в первую очередь станут крупнейшие розничные сети, логистические провайдеры и транснациональные компании сегмента FMCG (потребительских товаров). Все западные инвесторы и ритейлеры привыкли работать с классом А, у которого свои особенности, начиная от высоты и заканчивая количеством парковочных мест.

Емкость рынка на сегодняшний день составляет около 1 000 000 кв. м. За 2005 год цены и арендные ставки на складскую недвижимость поднялись почти на 20%. Спрос значительно превышает предложение. Особой популярностью сегодня пользуются складские комплексы общей площадью 1500-4000 кв.м, а также площадью свыше 10 тыс. кв.м. В мае 2006 года «FIM Group» введен в эксплуатацию логистический комплекс класса «А» общей площадью 27 тыс. кв.м (около аэродрома «Чайка»). Операторами этого комплекса являются крупные международные логистические компании Frans Maas и Kuehne & Nagel. Приход иностранных компаний в складской сегмент недвижимости обусловлен наиболее высокой доходностью в Европе.

На данный момент в Киеве и Киевской области практически отсутствуют складские мощности класса А или В. Однако следует отметить, что учитывая бурное развитие украинского рынка оптовой и мелкооптовой торговли, потребность в площадях регулярно увеличивается.

Потребность столичного рынка в качественной складской недвижимости составляет 1 млн. кв. м. Складов же, обладающих профессиональным менеджментом и оснащенных высококлассным оборудованием, – всего 150 тыс. кв. м.

Интенсивное строительство в Киеве торговых центров и объектов стрит-ритейла влияет на увеличение спроса на складские помещения. При этом невысокая себестоимость строительства складских помещений, а также развитие розничной торговли и торговых сетей способствовали увеличению рынка современных складских помещений в столице в 2005 году до 800 тыс.кв.м. году.

Сокращение сроков окупаемости и растущий спрос делают рынок складской недвижимости Украины чрезвычайно привлекательным для инвесторов - особенно иностранных.

В ближайшие несколько лет самым развивающимся сектором коммерческой недвижимости Украины может стать логистическая и складская недвижимость.

Одним из самых перспективных и недооцененных сегментов рынка коммерческой недвижимости является сегмент складской недвижимости.

Складскую недвижимость сегодня называют одной из наиболее перспективных сфер для инвестирования. Современный, правильно организованный и четко функционирующий склад, не говоря уже о логистическом центре, пока что редкость не только для регионов Украины, но и для столицы. Между тем, потребление товарной продукции в наших городах неуклонно возрастает, на рынок выходят новые производители и поставщики. Все это подогревает определенный ажиотаж и подчас делает складские квадратные метры просто золотыми.

За годы независимости Украины в десятки раз увеличился объем товарной продукции, которая производится отечественными и зарубежными производителями. Перед тем, как товар окажется на прилавках, т. е. доставят его на максимально близкое расстояние к украинскому потребителю, он хранится на складах в течение некоторого времени.

Сегодня сегмент коммерческих строений на рынке недвижимости Украины является наиболее интенсивно развивающимся и, следовательно, привлекательным для инвесторов. Небывалый еще до недавнего времени бум торговой активности в стране, строительство многочисленных супермаркетов, больших и малых магазинов, автосалонов требуют возведения еще большего количества сопутствующей складской инфраструктуры. Все это создает острую необходимость в строительстве современных складов и пакгаузов.

За последний год рынок складских помещений столицы расширился на четверть. Риэлторы связывают это с тем, что сегодня спрос на качественные склады в Киеве превышает предложение вдвое. Осознавая перспективность данного сегмента рынка коммерческой недвижимости, многие бизнесмены начали осваивать эту нишу, выкупая площади возле транспортных магистралей и перепрофилируя их под склады.