В 1 квартале 2008 года наблюдалось умеренное развитие рынка офисной недвижимости Москвы по сравнению с 2007 годом, когда рынок коммерческой недвижимости развивался более динамично. Причинами замедления темпов роста вб начале 2008 года послужила общая нестабильная ситуация на финансовых рынках по всему миру, падение курса доллара ипоследствия кризиса ликвидности, произошедшего в середине 2007 года.
В 1 квартале 2008 года рынок торговых помещений продолжил свое развитие. Существенно увеличился общий объем качественных площадей. Наблюдается укрупнение и усложнение форматов торговых центров. Международные компании все активнее выходят на рынок, а уже присутствующие – расширяют свою деятельность. Рынок торговой недвижимости по-прежнему лидирует по инвестиционным вложениям в сегмент, что вызвано выходом на рынок новых качественных объектов инвестиционного уровня, а также высокой ставкой капитализацией по сравнению другими странами.
В 2007 году инвестиции в коммерческую недвижимость Росии составили $4,9 млрд., что в 1,5 раза превышает показатели предыдущего года. На Москву пришлось $3,8 млрд., что составило 78% от общероссийского показателя. это указывает на сосредоточение деловой активности в Москве. Доля инвестиций в регионы составляет 12%, что существенно выше, чем в 2006 году, когда на региональные рынки пришлось 8% от общего объема инвестиций. Данная ситуация свидетельствует о росте привлекательности региональных рынков для инвестиционных вложений.
Мартовские показатели рынка купли-продажи коммерческой недвижимости Москвы неоднозначны. С одной стороны, повысилось число предлагаемых к продаже объектов – этот показатель достиг отметки 1085 шт., что на 5% выше показателя февраля. Но с другой стороны, физический объем предложения в сравнении с февралем понизился на 1%, так что в марте суммарная площадь экспонируемых на рынке объектов составила 1,72 млн кв.м. Надо сказать, что этот показатель достаточно низок – в частности, он на 20% ниже, чем в ноябре-декабре 2007 года, когда объем представленных на рынке коммерческих площадей достигал рекордных значений. Закономерный итог – 7-процентный рост средневзвешенной цены, и как следствие – 6-процентное повышение объема предложения в финансово эквиваленте, который составил $9,9 млрд. Большая часть площадей, экспонировавшихся в столице в феврале, продолжала присутствовать на рынке и в марте. При этом на долю ушедших с рынка объектов в марте нынешнего года пришлось 24% от экспонировавшихся в целом площадей, а в марте 2007 года этот показатель составлял 32%.
На протяжении нескольких лет покупка жилой недвижимости оставалась для частных инвесторов оптимальным инструментом преумножения капитала. Однако стагнация цен на квартиры сделала инвестиции в жилье невыгодными. Даже если сдавать квартиру в аренду, окупаться она будет лет двадцать. Совсем иную динамику демонстрируют инвестиции в коммерческую недвижимость. Правда, поиск подходящего объекта займет значительно больше времени, а для входа на этот рынок придется заплатить не менее $1 млн.
С 14 по 15 марта 2008 года в Москве прошла Международная Инвестиционная выставка INVESTSHOW. Участники выставки – управляющие, инвестиционные, страховые компании, специалисты по зарубежной недвижимости с лучшими инвестиционными и строительными проектами, получившие возможность представить весь спектр своих предложений. Выставка проходила в ТЦ «Тишинка», в центре Москвы. Вход для посетителей был бесплатным и все желающие смогли получить профессиональные консультации, ознакомиться с разнообразием инвестиционных предложений зарубежных стран. Инвестиционный потенциал нашего региона был представлен компанией «Сеть коммерческой недвижимости» в рамках Геоинформационной системы инвестора Кировской области.
Сегодня экономика Ульяновска, до недавнего времени «депрессивного» региона, на подъеме. Оживает промышленность, наблюдается активность в области коммерческой недвижимости. Местные девелоперы в качестве консультантов привлекают столичные консалтинговые компании, что значительно увеличивает шансы на успех.Рынок складских помещений ничем не отличается от других городов России начала XXI в. Сегодня рынок складской недвижимости представляет собой помещения постройки 70-х гг. прошлого века, с разбитыми дебаркадерами и деревянными воротами. Базы агропромышленного сектора полностью разрушены. Арендаторы вынуждены снимать то, что есть, крупные компании строят или реконструируют помещения для себя самостоятельно.
Набережные Челны считаются одним из самых молодых городов России. Город был построен на берегу Камы 35 лет назад. Численность населения очень быстро достигла 500 ооо. Немало тому способствовало гигантское производственное объединение «КАМАЗ», снабжавшее одноименными грузовиками СССР. Но с развалом советской власти жизнь в городе как будто замерла. И это несмотря на то, что, по словам мэра города, в Набережных Челнах сосредоточено более 80% всей экономики Татарстана.
В этом году должны открыться два новых торговых центра. Инвестором строительства одного из них – ТЦ «Пушкинский» – выступила компания «Крым», объем инвестиций в него ориентировочно составит $13,5 млн. Общая площадь трехэтажного здания комплекса – 13 тыс. кв. м. Первый этаж здания займет супермаркет площадью 1,5 тыс. кв. м, на втором этаже будут расположены пром-товарные магазины и кафе, а на третьем этаже – кинотеатр на 200 мест. Другой торговый комплекс – «Гиперсити» – площадью 50 тыс. кв. м планируется открыть в июне этого года. По словам специалистов «Гиперсити» станет первым торгово-развлекательным центром в городе. Объем инвестиций в проект составляет более $50 млн.
В 2008 году из российских регионов самые высокие объемы строительства показывает в Московская область (10.1% от общей площади сданного жилья в России), Краснодарский край (7.6%), Москва (5.4%) и Татарстан (5.2%). Затем идут Ростовская область (3.9%), Башкирия и Санкт-Петербург (по 3.8%), Тюменская область (3.2%), Челябинская и Омская области (по 2.5%) и Ставропольский край (2.4%). Эти регионы обеспечили 50.4% суммарного ввода жилья по стране.
Неделя с 14 по 20 июля отметилась снижением основных показателей рынка коммерческой недвижимости. Всего на рынок вышло 16 новых предложений. Общее количество экспонируемых объектов за прошедшую неделю составило 655 шт., что на 9% меньше количества объектов предлагаемых на предыдущей неделе. Суммарная стоимость объектов за неделю снизилась на 17% и составила $6,457 млрд. Общий объем предложений по площади понизился на 18%, составив 1,051 млн. кв.м. Объем предложения новых объектов за прошедшую неделю составил 2% от общего количества экспонируемых объектов. Однако показатели общей площади и общей стоимости новых объектов довольно высоки и составляют 8% и 7% от общего объема предложений.
Tорговая сеть «О’Кей» сообщила, что выкупила права долгосрочной аренды на три магазина сети «Рамстор» — два в Волгограде и один в Мурманске. Ранее 14 лучших «Рамсторов» уже перешли к французской группе Auchan. В собственности турецкой Enka осталось еще порядка 30 объектов, которые она обещала ребрендировать в «Энка ТЦ». Однако, по данным участников рынка, компания готова расстаться и с этими магазинами.
Рынок недвижимости сейчас находится в стадии заморозки: о новых проектах практически не говорится, а объявленные ранее планы откладываются на далекое будущее. В то же время гостиничная сеть Azimut в течение кризисного октября запустила первые два отеля под собственным брендом в Германии.
В Москве вот уже несколько лет подряд не может стартовать программа по освоению подземного пространства города. Мешают технические сложности и низкая рентабельность таких проектов. В результате девелоперы предпочитают переуступать права на реализацию начатых подземных комплексов, и новые проекты остаются на бумаге.
Самое высокое здание в Европе по итогам 2007 года — наш "Триумф Палас" — насчитывает в высоту 264,5 м, или 52 этажа со шпилем. Ему на смену придет башня "Россия" из комплекса "Москва-Сити", высота которой должна составить 600 м. Парадоксально, но высотное строительство в Москве есть, а вот рынка подрядчиков, способных вести качественное строительство, пока нет.
Исчезновение ипотеки, сокращение доходов населения, общая финансовая нестабильность привели к резкому уменьшению числа тех, кто готов и способен купить себе жилье. Даже покупатели, у которых есть «живые» деньги, не торопятся превращать их в квадратные метры, ожидая дальнейшего снижения. По логике рост спроса должен был привести к росту ставок на съемное жилье. Так и случилось бы, но помешал одновременный рост предложения. С рынка постепенно начали уходить владельцы инвестиционных квартир, пытаясь реализовать купленные ранее метры.
Сегодня стоит отметить серьезное развитие рынка: даже при стагнации, начавшейся осенью, рост цен на коммерческую недвижимость за год составил около 45%. Значимым на рынке стало развитие торгового сегмента: современные торговые площади стали появляться не только в столицах и городах-миллионниках, но и практически во всех полумиллионниках и в менее крупных городах. Активно развивался гостиничный сегмент и формат многофункциональных комплексов. Меньше всего от кризиса пострадает сегмент стрит-ритейла и помещений свободного назначения, которые часто бывают пригодны к использованию в качестве объектов стрит-ритейла. Основная причина – небольшая площадь, которая в свою очередь определяет невысокую общую стоимость объектов. И тем не менее в этом секторе возможна коррекция цен вниз на 20–30%. Также несильно подешевеют офисные помещения низкого класса, которые будут пользоваться спросом в силу своих невысоких арендных ставок. Так, в офисах класса С и ниже коррекция цен возможна в пределах тех же 20–30%.
В 2009 г. ритейлеры откроют в России лишь 35 гипермаркетов против 77 в 2008 г. С таким прогнозом 18 марта на конференции Торгово-промышленной палаты по состоянию потребительского рынка выступил глава Национальной торговой ассоциации. По словам господина источника, в 2009 г. компания X5 Retail Group может подняться по количеству гипермаркетов со второго на первое место (по итогам 2008 г. она управляла 46 гипермаркетами).
В результате финансового кризиса на рынке торговой недвижимости заморожена большая часть проектов, поэтому из общего заявленного объема качественных торговых площадей (1 млн. кв. м), на рынок выйдет не более 30%. По данным аналитиков, с начала года на рынок было выведено несколько крупных качественных объектов: многофункциональный комплекс «Метрополис» на Ленинградском шоссе, торговый комплекс «Праздник» на ул. Тушинская, ТРЦ «Светофор» в Люберцах, ТРК «Мегаполис» на проспекте Андропова, ТРЦ «Спектр» на Новоясеневском проспекте, ТРК «Павлово Подворье», расположенный в 14 км от МКАД по Новорижсому шоссе.
До конца года на российский рынок выйдет более 2,5 млн. кв. м новых торговых площадей. При этом, по оценкам аналитиков рынка, количество вакантных площадей продолжает увеличиваться. Тенденция на рынке аренды торговой недвижимости такова, что даже сильные арендаторы не стремятся занять большие освободившиеся площади Єксперті считют, что в Москве появится 282,2 тыс. кв. м площадей в торгово-развлекательных центрах, в 2010 г. еще 690 тыс. кв. м. В Санкт-Петербурге во второй половине 2009 г. появится 143,8 тыс. кв. м, в 2010 г. – 233,53 тыс. кв. м. В целом по России /включая Москву и Санкт-Петербург/ во второй половине этого года будет введено 2 517 867 кв. м, а в 2010 г. – 1 534 746 кв. м. Таким образом, в 2010 г. на регионы придется менее половины новых площадей.