Oбщегородской индекс стоимости жилья вырос с 4.677 до 5.014 пунктов, то есть на 7,2%. Впрочем, это и неудивительно – о том, что с января произошел резкий скачок цен на квартиры в Москве уже хорошо известно и участникам рынка, и всем заинтересованным людям. Вопрос, скорее, в другом – набирает ли подорожание жилья обороты, или же напротив, начинает притормаживать? На первый взгляд может показаться, что формальный прирост цен на жильё в марте оказывается даже выше, чем был в феврале, а значит, рынок разгоняется. И здесь как раз начинаются те самые «но», о которых было сказано выше. Прежде всего, следует помнить, что в такие периоды месячный шаг оказывается слишком грубым и для более четкого понимания динамики рынка следует ориентироваться на еженедельные индексы. А еженедельная динамика индекса стоимости жилья от www.irn.ruкак раз показывает, что рынок постепенно тормозит.
В Москве наблюдается резкий рост арендных ставок на элитное жилье. За первую половину 2007 года арендные ставки на элитное жилье в наиболее престижных районах Москвы выросли в среднем на 29%. Для сравнения, в 2006 году, когда темпы роста цен во всех сегментах элитной недвижимости были рекордно высокими, этот показатель составил 31% за весь год. Увеличение ставок аренды, главным образом, связано со значительным ростом цен на элитное жилье в 2006 году. За прошлый год квартиры верхнего ценового сегмента в Москве в среднем подорожали на 92%. С некоторым запозданием отреагировал на ситуацию и рынок аренды. Наиболее динамичный рост ставок пришелся на второй-третий квартал 2007 года. Ценовой фактор во многом влияет на решение приобретать или брать недвижимость в аренду.
Согласно данным компании, в прошлом году доля квартир на рынке аренды элитного жилья в бюджете до двух тысяч долларов в месяц составляла 33%, а в этом количество таких предложений не превышает 19% от общего объема. На 14% с 62% до 76% по сравнению с соответствующим периодом 2006 года увеличилась доля квартир с арендной ставкой от двух до десяти тысяч долларов в месяц, причем с июня 2007 года среди них преобладают предложения с арендной ставкой от пяти до восьми тысяч долларов в месяц в месяц. Число квартир в бюджете от десяти тысяч долларов составляет не более 5%.
На недавней выставке «Недвижимость-2007» в Центральном доме художника столичные архитекторы затеяли обсуждение Генерального плана развития Москвы до 2015 г. Дебаты прошли на редкость бурно. Непосвященному проблемы «градостроительного зонирования территорий» и «комплексной застройки» покажутся малопонятной заумью. Но если перевести чиновничий канцелярит на нормальный русский, сразу становится ясно, почему ломались копья. Превратятся ли новые районы Москвы и ближнего Подмосковья в обособленные, чуть ли не полностью автономные «города в городе»? Вопрос этот, впрочем, уже можно считать риторическим. Большинство сегодняшних крупных проектов — типичные «города в городе».
Средние долларовые цены на московское жилье прибавляют от недели к неделе, что, впрочем, отчасти компенсируется ослаблением американской валюты. Риелторы же делают акцент на растущем спросе и стагнирующем предложении. Стагнация закончилась еще до наступления осени. Август показал вполне весомый прирост цен на вторичном рынке — в среднем 1 м2 подорожал на 1,4%. Признаки оживления появились еще в конце июля, а к концу лета рынок практически вышел на нормальные обороты. В сентябре средняя цена квадратного метра на вторичке продолжала плавно расти и сейчас составляет $5476 за 1 м2.
На российских строителей полился золотой дождь. Однако и по освоению современных технологий, и по обеспеченности ресурсами, и по уровню корпоративного управления отрасль к масштабным инвестициям готова слабо. Бурный рост промышленного и жилищного строительства, происшедший в последние годы, привел к заметному усилению позиций отрасли в нашем ежегодном рейтинге. Если в прошлом «Эксперте-400» доля строительных компаний в суммарной выручке участников рейтинга составила 1,7%, то по итогам нынешнего рейтинга — уже 2,2%. Из предприятий отрасли, попавших в число 400 крупнейших, 13 занимаются промышленно-инфраструктурным строительством, а 9 — девелопментом и возведением жилья.
Продавцы подмосковного жилья наращивают аппетиты, вдохновляемые удорожанием новостроек. Теперь слово за покупателями. Рост стоимости 1 м2 уже сформировался в виде тенденции в дальнем Подмосковье и постепенно подбирается к столице. В ближайших окрестностях Москвы динамика цен на квартиры пока отрицательная, но, по прогнозам риелторов, это ненадолго. В августе количество экспонируемых подмосковных квартир стало постепенно увеличиваться и превысило 22 700. В первые недели сентября объем предложения колеблется в пределах 22 700-22 900 объектов. При этом продолжается начавшаяся весной тенденция снижения доли ближнего Подмосковья (до 66%) и роста доли среднего пояса области (до 24%).
Купить квартиру в Москве на стадии котлована и продать ее через пару лет вдвое дороже - такая схема исправно оправдывала себя в течение последних пяти-шести лет. Увы, этот бизнес-план уже перестал работать в столице, причем некоторые полагают, что навсегда. Частные инвесторы теперь фиксируют прибыль в Москве и всерьез изучают перспективы инвестиций в регионы. Любимая песня московских застройщиков о выгоде инвестиций в столичные новостройки оборвалась на полуслове. Причем случилось это еще до того, как прекратился рост цен. В 2006 году Москва "подорожала" на рекордные 80%, но многие города ухитрились обогнать ее по темпам роста.
Ценовая ситуация на рынке недвижимости Москвы в августе - начале сентября продолжала оставаться нестабильной. Спрос несколько вырос за счет тех покупателей, которые сдались после продолжительной "осады" цен - либо испугались ожидаемого роста, либо по тем или иным причинам не смогли отложить решение квартирного вопроса. Продавцы в августе сокращали количество выставленных объектов, надеясь, что за осень цены вырастут и "сбереженные" квартиры можно будет продать дороже. Наступление сентября ситуации не изменило. Хотя участники рынка отмечают некоторое оживление спроса, они признают, что пока его нельзя назвать очень активным.
Рынок элитного жилья Петербурга начинает испытывать трудности с продажей построенных квадратных метров. Если еще год-два тому назад продавать можно было пустые стены с видом на воду и исторический пейзаж, но теперь этим уже не отделаешься. Кроме того, в Северной Венеции заканчиваются привычные места для элиты, свободных площадок в центре почти нет - приходится осваивать новые территории, которые еще четыре-пять лет назад никто бы не причислил к по-настоящему элитным.
Строительство жилья в Краснодарском крае в январе-июне 2007 года увеличилось на 85,7% по сравнению с аналогичным периодом 2006 года - до 1,665 млн кв. метров, сообщает Краснодарстат. В том числе объем индивидуальной застройки на собственные или заемные средства граждан вырос на 77,5% и достиг 1,208 млн кв. метров. В июне в крае было построено 516,4 тыс. кв. метров жилой недвижимости, что выше аналогичного показателя 2006 года на 92%.
Власти Татарстана нашли ресурсы для реализации местных «национальных проектов», заставив бизнес делиться частью прибыли с государством. Правда, эта система держится не на чувстве социальной ответственности местного бизнеса, а больше на авторитете сегодняшних республиканских лидеров. Попечительский совет при Госжилфонде Татарстана принял решение увеличить объем ввода жилья по республиканской программе социальной ипотеки до 611 тыс. кв. м вместо запланированных 525. Еще 300 тыс. кв. м будет построено в этом году как задел на следующий – в рамках программы соципотеки. Кроме того, совет принял решение повысить стоимость продаваемого по программе жилья – с 16 до 19 тыс. руб. за кв. м. Такие меры позволят властям скорее завершить реализацию проекта.
Хорошие новости для потребителей и плохие для риэлтеров и девелоперов. Бешеный рост цен на московские квартиры, побивший все рекорды в прошлом году, уходит в историю. Спекулятивный, перегретый рынок продавца, на котором за несколько месяцев можно было заработать десятки процентов прибыли, начинает превращаться в рынок покупателя. Постепенные, но неотвратимые перемены произошли, разумеется, не в одночасье. Квартиры перестали дорожать еще в октябре прошлого года. Тогда эксперты предсказывали кратковременную стагнацию и пугали клиентов: нужно брать, пока не подорожало. Однако к тому моменту среднерыночная цена одного метра перешагнула психологический барьер в $4 тыс. Покупатели опасались приобретать, а продавцы наотрез отказывались снижать цены в погоне за прибылью. В результате рынок встал.
Разница между крупносборным (панельным) домостроением и монолитным методом возведения домов только на первый взгляд чисто технологическая. Монолит традиционно стоит дороже панелек, и при этом - парадокс - панельное домостроение развито главным образом в Москве и Петербурге. Тем не менее, крупносборное домостроение в России все же постепенно реанимируется. Разговоры о низких потребительских качествах панельных домов давно напоминают малоинтересную риторику. О чем, собственно, вести речь, если такой тип домостроения в существенном объеме сохранился только в Москве и пригороде, а в регионах едва ли покрывает 10% от ведущегося там строительства?
Средняя стоимость квадратного метра московских новостроек увеличилась в течение августа почти на 1%. Наибольший прирост в цене показали квартиры эконом-класса, тогда как бизнес-класс и элита дорожали медленнее. По итогам августа средняя стоимость квадратного метра выросла на 0,9%, составив $3870. Наиболее существенно подорожали объекты эконом-класса (нетиповая улучшенная панель и монолит без улучшенных характеристик) и типовое панельное жилье — на 1,9 и 1,5% соответственно. В отличие от июля элитные квартиры выросли в цене всего на 1%, а бизнес-класса — лишь на 0,8%, до $5392 за 1 м2.
В тесной и вечно уплотняемой Москве всегда найдется место для комфортабельного проживания — были бы деньги. Эту мысль подтверждают последние эксперименты столичных девелоперов, открывших рынку новый формат элитной недвижимости — апартаменты. Попытки внедрить новинку выглядят многообещающе. C поправкой на российское своеобразие. Всплеск интереса к апартаментам виден невооруженным глазом. «Капитал Груп» предусмотрела их сразу в нескольких своих объектах — «Городе яхт», «Легендах Цветного» и других комплексах.
Один из факторов, подталкивающих цены на жилье вверх, — рост цен на стройматериалы. И в последнее время он выходит на первый план. Разговоры о «ножницах» между себестоимостью строительства и ценой продаж ведутся непрерывно. Мол, прибыль застройщиков с лихвой покрывает их затраты на возведение домов. Но можно сколько угодно спорить о фантастической рентабельности строительного бизнеса и высокой марже. Однако ежегодное и болезненное увеличение себестоимости строительства, заставляющее застройщиков пересматривать цены на жилье, — это факт.
Объем строительства жилья в России за 1-е полугодие 2007 г вырос почти в полтора раза по сравнению с аналогичным периодом 2006 г и составил 22,38 млн. кв. м. Предварительные итоги работы жилищно-строительного комплекса за первое полугодие вполне благополучные: за это время построено 22,38 млн. кв. метров жилья. Это - 142 проц. по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Рост даже выше планового.
К концу 2006 года из-за рекордного скачка цен на рынке жилья сформировался большой отложенный спрос, а объем предложения начал расти. Ждать возврата маятника следует в 2008 году. В Екатеринбурге заморожено строительство четырех домов фирмы «Свердловскгражданстрой». С начала года компания не провела ни одной сделки продажи квартиры. Руководство, вероятно, вынуждено будет увольнять рабочих: нечем расплачиваться, в компанию практически не поступают денежные средства. Эксперты рынка не исключают, что в ближайшее время подобная участь может постигнуть и другие компании. Высокий уровень цен заставляет значительную часть потребителей отложить покупку квартиры.
На московском рынке недвижимости более полугода идет большая игра. Игра «в держание цен». Диспозиция участников проста: на левой половине корта — застройщики и риэлтеры, на правой — потребители. Слева направо летят сотни мячей: профессионалы рынка убеждают потенциальных покупателей в том, что нынешний уровень цен «нормальный», что 70–80-процентный рост стоимости в 2006 году вполне рыночная ситуация. Наконец, предъявляют решающий аргумент: «цены просто не могут быть ниже, чем сейчас». Вот только игра в последние месяцы потеряла смысл.