Купить квартиру в Москве на стадии котлована и продать ее через пару лет вдвое дороже - такая схема исправно оправдывала себя в течение последних пяти-шести лет. Увы, этот бизнес-план уже перестал работать в столице, причем некоторые полагают, что навсегда. Частные инвесторы теперь фиксируют прибыль в Москве и всерьез изучают перспективы инвестиций в регионы. Любимая песня московских застройщиков о выгоде инвестиций в столичные новостройки оборвалась на полуслове. Причем случилось это еще до того, как прекратился рост цен. В 2006 году Москва "подорожала" на рекордные 80%, но многие города ухитрились обогнать ее по темпам роста.
Продавцы подмосковного жилья наращивают аппетиты, вдохновляемые удорожанием новостроек. Теперь слово за покупателями. Рост стоимости 1 м2 уже сформировался в виде тенденции в дальнем Подмосковье и постепенно подбирается к столице. В ближайших окрестностях Москвы динамика цен на квартиры пока отрицательная, но, по прогнозам риелторов, это ненадолго. В августе количество экспонируемых подмосковных квартир стало постепенно увеличиваться и превысило 22 700. В первые недели сентября объем предложения колеблется в пределах 22 700-22 900 объектов. При этом продолжается начавшаяся весной тенденция снижения доли ближнего Подмосковья (до 66%) и роста доли среднего пояса области (до 24%).
На российских строителей полился золотой дождь. Однако и по освоению современных технологий, и по обеспеченности ресурсами, и по уровню корпоративного управления отрасль к масштабным инвестициям готова слабо. Бурный рост промышленного и жилищного строительства, происшедший в последние годы, привел к заметному усилению позиций отрасли в нашем ежегодном рейтинге. Если в прошлом «Эксперте-400» доля строительных компаний в суммарной выручке участников рейтинга составила 1,7%, то по итогам нынешнего рейтинга — уже 2,2%. Из предприятий отрасли, попавших в число 400 крупнейших, 13 занимаются промышленно-инфраструктурным строительством, а 9 — девелопментом и возведением жилья.
Средние долларовые цены на московское жилье прибавляют от недели к неделе, что, впрочем, отчасти компенсируется ослаблением американской валюты. Риелторы же делают акцент на растущем спросе и стагнирующем предложении. Стагнация закончилась еще до наступления осени. Август показал вполне весомый прирост цен на вторичном рынке — в среднем 1 м2 подорожал на 1,4%. Признаки оживления появились еще в конце июля, а к концу лета рынок практически вышел на нормальные обороты. В сентябре средняя цена квадратного метра на вторичке продолжала плавно расти и сейчас составляет $5476 за 1 м2.
На недавней выставке «Недвижимость-2007» в Центральном доме художника столичные архитекторы затеяли обсуждение Генерального плана развития Москвы до 2015 г. Дебаты прошли на редкость бурно. Непосвященному проблемы «градостроительного зонирования территорий» и «комплексной застройки» покажутся малопонятной заумью. Но если перевести чиновничий канцелярит на нормальный русский, сразу становится ясно, почему ломались копья. Превратятся ли новые районы Москвы и ближнего Подмосковья в обособленные, чуть ли не полностью автономные «города в городе»? Вопрос этот, впрочем, уже можно считать риторическим. Большинство сегодняшних крупных проектов — типичные «города в городе».
Согласно данным компании, в прошлом году доля квартир на рынке аренды элитного жилья в бюджете до двух тысяч долларов в месяц составляла 33%, а в этом количество таких предложений не превышает 19% от общего объема. На 14% с 62% до 76% по сравнению с соответствующим периодом 2006 года увеличилась доля квартир с арендной ставкой от двух до десяти тысяч долларов в месяц, причем с июня 2007 года среди них преобладают предложения с арендной ставкой от пяти до восьми тысяч долларов в месяц в месяц. Число квартир в бюджете от десяти тысяч долларов составляет не более 5%.
В Москве наблюдается резкий рост арендных ставок на элитное жилье. За первую половину 2007 года арендные ставки на элитное жилье в наиболее престижных районах Москвы выросли в среднем на 29%. Для сравнения, в 2006 году, когда темпы роста цен во всех сегментах элитной недвижимости были рекордно высокими, этот показатель составил 31% за весь год. Увеличение ставок аренды, главным образом, связано со значительным ростом цен на элитное жилье в 2006 году. За прошлый год квартиры верхнего ценового сегмента в Москве в среднем подорожали на 92%. С некоторым запозданием отреагировал на ситуацию и рынок аренды. Наиболее динамичный рост ставок пришелся на второй-третий квартал 2007 года. Ценовой фактор во многом влияет на решение приобретать или брать недвижимость в аренду.
Oбщегородской индекс стоимости жилья вырос с 4.677 до 5.014 пунктов, то есть на 7,2%. Впрочем, это и неудивительно – о том, что с января произошел резкий скачок цен на квартиры в Москве уже хорошо известно и участникам рынка, и всем заинтересованным людям. Вопрос, скорее, в другом – набирает ли подорожание жилья обороты, или же напротив, начинает притормаживать? На первый взгляд может показаться, что формальный прирост цен на жильё в марте оказывается даже выше, чем был в феврале, а значит, рынок разгоняется. И здесь как раз начинаются те самые «но», о которых было сказано выше. Прежде всего, следует помнить, что в такие периоды месячный шаг оказывается слишком грубым и для более четкого понимания динамики рынка следует ориентироваться на еженедельные индексы. А еженедельная динамика индекса стоимости жилья от www.irn.ruкак раз показывает, что рынок постепенно тормозит.
Средняя стоимость 1 кв. м квартир в новостройках вне зависимости от местоположения в московском регионе выросла за 2 года более чем в 2 раза. При этом, в целом, сохраняется тенденция, что чем дальше от центра Москвы расположен объект, тем большими темпами он дорожает. Больше всего подорожало Подмосковье средней удаленности (5-30 км от МКАДа). За 2 года средняя стоимость 1 кв. м квартир в новостройках этого сегмента выросла в 2,6 раза. За этот же период средняя стоимость 1 кв. м квартир в новостройках центра Москвы подорожала в 2,25 раза. При этом центр Москвы не стал аутсайдером по темпа роста цен. Меньше всего подорожали квартиры в домах, расположенных между ТТК и МКАДом. Но справедливости ради следует отметить, что данный сегмент не значительно отстало по темпам роста цен от центра Москвы – всего на 5% – средняя стоимость 1 кв. м квартир в новостройках этого сегмента увеличилась в 2,2 раза.
Апрель является, по сути, последним активным месяцем весеннего делового сезона и не было еще ни одного примера, чтобы ситуация на рынке в этом месяце заметно отличалась от тенденций, сложившихся в феврале-марте. Так и в этом году, статистические показатели в апреле, как и общая оценка и анализ состояния рынка, оказываются довольно близкими к результатам марта. Пока рост цен продолжается, хотя и постепенно замедляющимися темпами, однако уже по итогам мая картина может начать заметно меняться. Cреднее значение московского индекса стоимости жилья в апреле составило 5.306 пунктов и превысило мартовский показатель на 5,8%. Следует отметить, что курс доллара в апреле был относительно стабильным, поэтому прирост рублевых цен на квартиры имеет похожее значение.
Разумеется, что после периода резкого подорожания жилья в январе-апреле, в мае еще должен был сохраниться довольно значительный остаточный прирост всех ценовых показателей. Однако именно в мае наметились первые признаки стабилизации московского рынка и заметное снижение темпов роста цен на квартиры. Все это позволяет утверждать об адекватности сделанных ранее прогнозов, согласно которым волна подорожания квартир в Москве пойдет на спад после майских праздников. Более того, в ближайшие месяцы с высокой вероятностью можно ожидать окончательного перехода московского рынка недвижимости в фазу стабилизации-стагнации. Cреднемесячное значение индекса стоимости жилья в Москве в мае составило 5.519 пунктов, что на 4% выше аналогичного апрельского показателя. Впрочем, следует иметь в виду, что это фактически изменение уровня цен на московские квартиры с середины апреля по середину мая. Прирост цен с конца апреля по конец мая, рассчитанный по еженедельным индексам меньше – он составляет около 3%. Так или иначе это почти вдвое меньше темпов роста цен на квартиры в прошлые месяцы, которые составляли 6%-7%
Эволюция российского строительного бизнеса от «рынка продавца» к «рынку покупателя» вступает в новую фазу. Главным симптомом качественного перехода стал рост инвестиций в брендинговую политику. Опасаться снижения спроса на жилье в ближайшие годы не приходится. Только чтобы насытить имеющийся спрос, необходимо ежегодно вводить в строй до 140—150 млн квадратных метров жилья, то есть почти в три раза больше нынешнего уровня. Однако потенциальный и реальный спрос совсем не одно и то же, и застройщики уже сейчас сталкиваются с необходимостью вести конкурентную борьбу за покупателя.
По итогам мая средняя стоимость 1 м2 на первичном рынке московского жилья увеличилась в рублях на 3,4% (в долларах — 1,9%), достигнув 115 333 руб. ($4862). Наибольшие показатели прироста цен по-прежнему у самых востребованных сегментов: типового, где значение составило 4,6% (3,1%), и экономкласса — 3,9% (2,4%). Квартиры бизнес-класса подорожали на 3% (1,5%), элитные объекты — на 1,6% (0,1%). Стоимость 1 м2 в панельных домах по итогам мая выросла на 4,1% (2,6%), до 112 567 руб. ($4746), в кирпично-монолитных — на 3,1% (1,6%), до 152 856 руб. ($6444). Разброс среднего уровня цен в разрезе административных округов составил от 109 924 руб. ($4634) в ЮВАО до 159 555 руб. ($6727) в ЦАО (без учета элитного жилья). Наибольший прирост стоимости зафиксирован в ВАО — 4,9% (в долларах 3,4%), наименьший — в ЦАО: 1,6% (0,1%).
В коттеджном поселке «Левада», что в деревне Коргашино в 14 км от Москвы по Осташковскому шоссе, — идеально подстриженные газоны и аккуратные кирпичные домики. Жительница Коргашина Галина Петровна вспоминает, что построили поселок еще четыре года назад: «Дома росли быстро, как грибы. Но поселок так и стоял пустой». В нем и сейчас нет признаков жизни, хотя застройщик утверждает, что «Левада» — вовсе не долгострой. В отделе продаж компании «Вель» заявили, что не проданы всего два дома, а в остальных новые хозяева уже якобы делают ремонт. Верится в это с трудом. За половину таунхауса в «Леваде», к которой прилагается участок в пять соток, просят всего $290 000. Это на треть дешевле, чем в среднем поселке экономкласса в Подмосковье.
Жилищная проблема остается одной из наиболее актуальных социальных проблем в нашей стране. Большинство россиян (62%) оценивают ситуацию с обеспеченностью населения жильем там, где они живут, как «плохую»; четверть (25%) опрошенных – как «удовлетворительную», и только 3% – как «хорошую». Остальные (10%) оценить положение дел с жильем в своем городе или селе затруднились. Распределение мнений за последние два года – со времени запуска национального проекта «Доступное жилье» – практически не изменилось. Вместе с тем, несколько сократилась доля россиян, пессимистически оценивающих динамику перемен в этой сфере: если сейчас 19% респондентов заявляют, что там, где они живут, положение с обеспеченностью жильем за последние год-два ухудшилось, то в марте 2006 г. так считали 28% опрошенных.
Чем выше становятся цены на квартиры в Москве, тем неопределеннее дальнейшие перспективы этого рынка. С одной стороны, столичные квартиры уже являются недоступными для большинства москвичей, в том числе, почти для всего среднего класса, причем, даже в кредит. С другой стороны, застройщики постоянно жалуются на подорожание стройматериалов, недостаток площадей под застройку, рост административных барьеров и предрекают бесконечное подорожание жилья. Не удивительно, что в таких условиях прогноз рынка недвижимости на ближайшую и среднесрочную перспективу оказывается особенно актуальным и для его получения, казалось бы, все средства хороши. Примечательно, что для построения прогнозов многие эксперты и обозреватели прибегают к анализу прошлой динамики рынка недвижимости. И это вполне естественно. Ведь в условиях характерной непрозрачности отечественного рынка недвижимости и очевидной неопределенности большинства факторов, которые не него влияют, чуть ли не единственным прозрачным и доступным инструментом для анализа оказываются данные за прошлые периоды.
Рынок жилищного строительства по итогам первых пяти месяцев 2008 года продемонстрировал прирост на 6% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Такие данные насторожили правительство — ведь в 2007 году рост рынка превышал 40%. Причину резкого падения объемов ввода жилья власти видят в нехватке земли под новое строительство и недостатке денег у населения. Участники рынка обещают, что в условиях сокращения новостроек цены на жилье будут только расти. Кризис в строительной сфере обсуждался вчера на заседании президиума правительства России.
B июне 2008 года на регулярном (вторичном) рынке жилья Москвы отмечено увеличение цены предложения во всех категориях и сегментах и снижение объема предложения. Средняя долларовая цена предложения столичных квартир по итогам июня увеличилась на 3,8% и составила 7055 $/кв. м. Рублевые цены выросли на 3,4% и достигли уровня 166709 руб./кв. м. С начала года (относительно декабря 2007 г.) уровень средних цен повысился на 29,1% и 24,1%, соответственно. Количественный объем предложения за месяц сократился до 31 тыс. объектов (-6,4%). Объем предложения в денежном выражении и в общей площади уменьшился на 1,9% и 5,5% соответственно. Доля квартир, впервые выставленных на продажу в отчетном месяце, сократилась до 29% общего объема.
За месяц московские новостройки подорожали почти на 1%. Сейчас львиную долю предложения составляют многокомнатные квартиры, которые заметной ценовой динамикой не отличаются. Рынок активизируется осенью, когда в продажу поступят новые объекты. Средняя стоимость 1 м2 столичных новостроек за июнь выросла на 0,9% (1,4% в долларах США), составив 116 356 руб. ($4930). По итогам первого полугодия цены увеличились на 12,3% (17,6%). Наибольшее удорожание по-прежнему отмечается в сегменте типового жилья — 1,6% (2,1%), где прирост с начала года составил уже 21,2% (25,8%). Новостройки экономкласса за месяц прибавили в рублевых ценах 1,1% (в долларах — 1,6%), по итогам полугодия — 13,7% (18%). Удорожание квартир бизнес-класса в июне составило 0,8% (1,3%), за шесть месяцев — 8,1% (12,2%). Цены на элитные объекты в первом летнем месяце практически не изменились, итог полугодия — 3,1% (7,1%).
Цены на жилье – это как раз вторая причина, которая вызвала стагнацию рынка. Эксперты единодушно сходятся во мнении, что недвижимость в нашем городе переоценена. Также считают и потенциальные покупатели квартир. Результатом стало снижение спроса на жилье, особенно на дорогостоящее. «Самыми востребованными на вторичном рынке сегодня для наших покупателей стали однокомнатные квартиры стоимостью до 1 300 тыс. рублей, – говорит директор агентства недвижимости «Диаманд-риэлт» Ирина Мусаева. – Омичам это под силу». Причем, материал, из которого изготовлен дом, приоритетного значения не имеет. Сегодня средняя стоимость типовой «однушки» площадью 40 квадратных метров на вторичном рынке омска составляет 1 820,4 тысячи рублей. За последний месяц цена квадратного метра в среднем выросла на 230 рублей, тогда как за период с конца января по конец февраля «квадрат» показал рост в 380 рублей.