Объем предложения квартир за прошедший месяц изменился довольно таки значительно +9,16% (при этом сама структура по квартирам различной комнатности практически не изменилась). За квартал количество квартир в листинге увеличилось на 15,31% (при этом лишь доля однокомнатных квартир уменьшилась на 1,76%, в то время как доли квартир иной комнатности увеличились). В среде зон престижности в очередной раз отметим зону 2, в которой квартиры после двухмесячного падения цен вновь вернулись на утраченные позиции. В общем и целом, за прошедший квартал (см. табл.1) основной рост цен произошел в зоне 1 и 10, а корректировка цен постигла зону 6.
По данным статистики Республике Коми, на рынке жилья в первом квартале 2008г. сохранилась разнонаправленная тенденция изменения цен, обозначенная во второй половине предыдущего года. На первичном рынке цены продолжали медленно снижаться. На вторичном рынке жилья цены по-прежнему росли, даже несколько быстрее, чем в конце 2007г. Относительно четвертого квартала 2007г. один квадратный метр вторичного жилья стал дороже в среднем на 0,8%, первого квартала 2007г. – на 4%.
По итогам второго месяца 2008 года средняя цена на рынке новостроек Перми изменилась незначительно, рост составил 0,52% в месяц. Таким образом, средняя стоимость 1 кв.м. в новом доме на сегодняшний день обойдется покупателю в 52,10 тыс. рублей за 1кв.м. По объектам находящимся в экспозиции рост составил 0%. Необходимо учитывать, что средняя стоимость по городу включает в себя все объекты, представленные на рынке на сегодняшний день. Срок сдачи их различен: от 2008 до 2010гг.
Средняя цена предложения 1 кв.метра жилья на вторичном рынке в феврале в среднем по городу составила 54317 руб/кв.м., что на 57 руб. выше аналогичной цены в январе. Общий рост цен на квартиры на вторичном рынке Ростова-на-Дону в феврале 2008 г. составил 0,11%. Данная цифра получена при следующей методике расчета средней: сумма всех цен квартир, предлагаемых к продаже, делится на сумму квадратных метров каждой квартиры. При втором методе расчета (средняя удельная цена) первоначально рассчитывается средняя цена 1 кв. метра в каждой квартире, а затем производится расчет средней цены 1 кв. метра от стоимости 1 кв. метра в каждой квартире — рост данного показателя за отчетный месяц составил 1,21%.
На рынке жилья Ижевска воцарилось затишье: в апреле, как и в первые три месяца года, колебания цен предложения как вторичного, так и первичного жилья носили статистически не значимый характер. Рост цен, который, по прогнозам, должен был возобновиться в середине весны, обозначает себя лишь в отдельных сегментах. Данные мониторинга позволяют сделать вывод, что наблюдаемое незначительное снижение средних цен предложения носит, скорее, инерционный характер. Практика показывает, что в переходные периоды развития рынка жилья снижение цен может продолжаться в течение 3-4 месяцев после восстановления реального спроса.
Наибольшими темпами последние несколько месяцев росли цены на многокомнатные квартиры (прирост цены в апреле составил +3%). Данная тенденция стала наблюдаться в Новосибирске еще со второго полугодия 2007 года, но в конце 2007 - начале 2008 годов она усилилась за счет прихода на вторичный рынок более качественных и дорогих квартир в недавно построенных жилых домах (традиционно большая часть годового ввода в эксплуатацию жилых домов приходится на конец календарного года).
Одной из основных тенденций конца 2007 г. стала стабилизация объема предложения на вторичном рынке жилья и ускорение темпов его снижения в январе 2008 г. За последние четыре месяца число выставленных на продажу квартир в общей сложности сократилось на 7%, и в ближайшие месяцы их количество будет продолжать постепенно снижаться. К такому выводу пришли специалисты аналитического отдела Уральской палаты недвижимости в ходе работы над ежеквартальным аналитическим отчетом «Рынок жилья Екатеринбурга, итоги IV кв. 2007 г.»
Цены на жилье – это как раз вторая причина, которая вызвала стагнацию рынка. Эксперты единодушно сходятся во мнении, что недвижимость в нашем городе переоценена. Также считают и потенциальные покупатели квартир. Результатом стало снижение спроса на жилье, особенно на дорогостоящее. «Самыми востребованными на вторичном рынке сегодня для наших покупателей стали однокомнатные квартиры стоимостью до 1 300 тыс. рублей, – говорит директор агентства недвижимости «Диаманд-риэлт» Ирина Мусаева. – Омичам это под силу». Причем, материал, из которого изготовлен дом, приоритетного значения не имеет. Сегодня средняя стоимость типовой «однушки» площадью 40 квадратных метров на вторичном рынке омска составляет 1 820,4 тысячи рублей. За последний месяц цена квадратного метра в среднем выросла на 230 рублей, тогда как за период с конца января по конец февраля «квадрат» показал рост в 380 рублей.
Рынок жилой недвижимости подвергся некоторым колебаниям, хотя на ценах это отразилось незначительно. В период с 1 по 15 января часть ранее экспонируемых объектов были сняты с продажи. В большей степени это коснулось новостроек. После январских каникул ситуация стабилизировалась, объекты снова были выставлены на продажу. Изменение цен варьировалось в пределах 20-30 тысяч. В основном подорожали двухкомнатные квартиры новой планировки. Риэлторы выражают некоторую обеспокоенность относительно динамики продаж. Если сравнивать с аналогичным перодом прошлого года, то по объемам совершенных сделок первые 2 месяца 2008 года значительно уступают. Количество предлагаемых в нашем городе ипотечных программ влияния на рост количества сделок не оказали.
За месяц московские новостройки подорожали почти на 1%. Сейчас львиную долю предложения составляют многокомнатные квартиры, которые заметной ценовой динамикой не отличаются. Рынок активизируется осенью, когда в продажу поступят новые объекты. Средняя стоимость 1 м2 столичных новостроек за июнь выросла на 0,9% (1,4% в долларах США), составив 116 356 руб. ($4930). По итогам первого полугодия цены увеличились на 12,3% (17,6%). Наибольшее удорожание по-прежнему отмечается в сегменте типового жилья — 1,6% (2,1%), где прирост с начала года составил уже 21,2% (25,8%). Новостройки экономкласса за месяц прибавили в рублевых ценах 1,1% (в долларах — 1,6%), по итогам полугодия — 13,7% (18%). Удорожание квартир бизнес-класса в июне составило 0,8% (1,3%), за шесть месяцев — 8,1% (12,2%). Цены на элитные объекты в первом летнем месяце практически не изменились, итог полугодия — 3,1% (7,1%).
B июне 2008 года на регулярном (вторичном) рынке жилья Москвы отмечено увеличение цены предложения во всех категориях и сегментах и снижение объема предложения. Средняя долларовая цена предложения столичных квартир по итогам июня увеличилась на 3,8% и составила 7055 $/кв. м. Рублевые цены выросли на 3,4% и достигли уровня 166709 руб./кв. м. С начала года (относительно декабря 2007 г.) уровень средних цен повысился на 29,1% и 24,1%, соответственно. Количественный объем предложения за месяц сократился до 31 тыс. объектов (-6,4%). Объем предложения в денежном выражении и в общей площади уменьшился на 1,9% и 5,5% соответственно. Доля квартир, впервые выставленных на продажу в отчетном месяце, сократилась до 29% общего объема.
Рынок жилищного строительства по итогам первых пяти месяцев 2008 года продемонстрировал прирост на 6% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Такие данные насторожили правительство — ведь в 2007 году рост рынка превышал 40%. Причину резкого падения объемов ввода жилья власти видят в нехватке земли под новое строительство и недостатке денег у населения. Участники рынка обещают, что в условиях сокращения новостроек цены на жилье будут только расти. Кризис в строительной сфере обсуждался вчера на заседании президиума правительства России.
Чем выше становятся цены на квартиры в Москве, тем неопределеннее дальнейшие перспективы этого рынка. С одной стороны, столичные квартиры уже являются недоступными для большинства москвичей, в том числе, почти для всего среднего класса, причем, даже в кредит. С другой стороны, застройщики постоянно жалуются на подорожание стройматериалов, недостаток площадей под застройку, рост административных барьеров и предрекают бесконечное подорожание жилья. Не удивительно, что в таких условиях прогноз рынка недвижимости на ближайшую и среднесрочную перспективу оказывается особенно актуальным и для его получения, казалось бы, все средства хороши. Примечательно, что для построения прогнозов многие эксперты и обозреватели прибегают к анализу прошлой динамики рынка недвижимости. И это вполне естественно. Ведь в условиях характерной непрозрачности отечественного рынка недвижимости и очевидной неопределенности большинства факторов, которые не него влияют, чуть ли не единственным прозрачным и доступным инструментом для анализа оказываются данные за прошлые периоды.
Жилищная проблема остается одной из наиболее актуальных социальных проблем в нашей стране. Большинство россиян (62%) оценивают ситуацию с обеспеченностью населения жильем там, где они живут, как «плохую»; четверть (25%) опрошенных – как «удовлетворительную», и только 3% – как «хорошую». Остальные (10%) оценить положение дел с жильем в своем городе или селе затруднились. Распределение мнений за последние два года – со времени запуска национального проекта «Доступное жилье» – практически не изменилось. Вместе с тем, несколько сократилась доля россиян, пессимистически оценивающих динамику перемен в этой сфере: если сейчас 19% респондентов заявляют, что там, где они живут, положение с обеспеченностью жильем за последние год-два ухудшилось, то в марте 2006 г. так считали 28% опрошенных.
В коттеджном поселке «Левада», что в деревне Коргашино в 14 км от Москвы по Осташковскому шоссе, — идеально подстриженные газоны и аккуратные кирпичные домики. Жительница Коргашина Галина Петровна вспоминает, что построили поселок еще четыре года назад: «Дома росли быстро, как грибы. Но поселок так и стоял пустой». В нем и сейчас нет признаков жизни, хотя застройщик утверждает, что «Левада» — вовсе не долгострой. В отделе продаж компании «Вель» заявили, что не проданы всего два дома, а в остальных новые хозяева уже якобы делают ремонт. Верится в это с трудом. За половину таунхауса в «Леваде», к которой прилагается участок в пять соток, просят всего $290 000. Это на треть дешевле, чем в среднем поселке экономкласса в Подмосковье.
По итогам мая средняя стоимость 1 м2 на первичном рынке московского жилья увеличилась в рублях на 3,4% (в долларах — 1,9%), достигнув 115 333 руб. ($4862). Наибольшие показатели прироста цен по-прежнему у самых востребованных сегментов: типового, где значение составило 4,6% (3,1%), и экономкласса — 3,9% (2,4%). Квартиры бизнес-класса подорожали на 3% (1,5%), элитные объекты — на 1,6% (0,1%). Стоимость 1 м2 в панельных домах по итогам мая выросла на 4,1% (2,6%), до 112 567 руб. ($4746), в кирпично-монолитных — на 3,1% (1,6%), до 152 856 руб. ($6444). Разброс среднего уровня цен в разрезе административных округов составил от 109 924 руб. ($4634) в ЮВАО до 159 555 руб. ($6727) в ЦАО (без учета элитного жилья). Наибольший прирост стоимости зафиксирован в ВАО — 4,9% (в долларах 3,4%), наименьший — в ЦАО: 1,6% (0,1%).
Эволюция российского строительного бизнеса от «рынка продавца» к «рынку покупателя» вступает в новую фазу. Главным симптомом качественного перехода стал рост инвестиций в брендинговую политику. Опасаться снижения спроса на жилье в ближайшие годы не приходится. Только чтобы насытить имеющийся спрос, необходимо ежегодно вводить в строй до 140—150 млн квадратных метров жилья, то есть почти в три раза больше нынешнего уровня. Однако потенциальный и реальный спрос совсем не одно и то же, и застройщики уже сейчас сталкиваются с необходимостью вести конкурентную борьбу за покупателя.
Разумеется, что после периода резкого подорожания жилья в январе-апреле, в мае еще должен был сохраниться довольно значительный остаточный прирост всех ценовых показателей. Однако именно в мае наметились первые признаки стабилизации московского рынка и заметное снижение темпов роста цен на квартиры. Все это позволяет утверждать об адекватности сделанных ранее прогнозов, согласно которым волна подорожания квартир в Москве пойдет на спад после майских праздников. Более того, в ближайшие месяцы с высокой вероятностью можно ожидать окончательного перехода московского рынка недвижимости в фазу стабилизации-стагнации. Cреднемесячное значение индекса стоимости жилья в Москве в мае составило 5.519 пунктов, что на 4% выше аналогичного апрельского показателя. Впрочем, следует иметь в виду, что это фактически изменение уровня цен на московские квартиры с середины апреля по середину мая. Прирост цен с конца апреля по конец мая, рассчитанный по еженедельным индексам меньше – он составляет около 3%. Так или иначе это почти вдвое меньше темпов роста цен на квартиры в прошлые месяцы, которые составляли 6%-7%
Апрель является, по сути, последним активным месяцем весеннего делового сезона и не было еще ни одного примера, чтобы ситуация на рынке в этом месяце заметно отличалась от тенденций, сложившихся в феврале-марте. Так и в этом году, статистические показатели в апреле, как и общая оценка и анализ состояния рынка, оказываются довольно близкими к результатам марта. Пока рост цен продолжается, хотя и постепенно замедляющимися темпами, однако уже по итогам мая картина может начать заметно меняться. Cреднее значение московского индекса стоимости жилья в апреле составило 5.306 пунктов и превысило мартовский показатель на 5,8%. Следует отметить, что курс доллара в апреле был относительно стабильным, поэтому прирост рублевых цен на квартиры имеет похожее значение.
Средняя стоимость 1 кв. м квартир в новостройках вне зависимости от местоположения в московском регионе выросла за 2 года более чем в 2 раза. При этом, в целом, сохраняется тенденция, что чем дальше от центра Москвы расположен объект, тем большими темпами он дорожает. Больше всего подорожало Подмосковье средней удаленности (5-30 км от МКАДа). За 2 года средняя стоимость 1 кв. м квартир в новостройках этого сегмента выросла в 2,6 раза. За этот же период средняя стоимость 1 кв. м квартир в новостройках центра Москвы подорожала в 2,25 раза. При этом центр Москвы не стал аутсайдером по темпа роста цен. Меньше всего подорожали квартиры в домах, расположенных между ТТК и МКАДом. Но справедливости ради следует отметить, что данный сегмент не значительно отстало по темпам роста цен от центра Москвы – всего на 5% – средняя стоимость 1 кв. м квартир в новостройках этого сегмента увеличилась в 2,2 раза.