Hаиболее успешной концепцией агентства недвижимости, является специализированное агентство по профессиональному и быстрому решению вопросов с жилой недвижимостью и предоставляющим типовые услуги в сфере купли, продажи и аренде жилой городской и загородной недвижимости.
На коттеджном рынке прослеживается тенденция к уплотнению поселков. В структуре строящихся коттеджных поселков по объектам продаж большинство позиций занимают коттеджи - 78%, равные доли - по 11% занимают сегменты таунхаусов и участки без подряда. Основную часть предложения по классам загородных коттеджных поселков московской области занимают поселки элит- и бизнес-класса - 33% и 26% объема рынка соответственно.
Южно-Сахалинск, Ухта, Нижневартовск, Ханты-Мансийск, Альметьевск, Салехард, Сургут, Норильск, Якутск и Москва - это российские города-лидеры по общему строительству в 2002-2006 гг., их показатели в 3-7 раз превышают среднероссийские значения. Лидерами жилищного строительства стали Салехард, Ханты-Мансийск и Астрахань, Люберцы, Мытищи, Химки, Одинцово, Краснодар, чьи показатели в 3-5 раз выше среднероссийских.
Рост объемов индивидуального жилищного строительства в России в I полугодии 2008 года составил 9.3% к I полугодию 2007 года; за счет собственных и заемных средств россияне построили 82 тыс. домов общей площадью 11.3 млн. кв. метров. Специалисты констатировают снижение объемов ввода жилья в Москве, Санкт-Петербурге, Московской области и Краснодарском крае. Таким образом, темпы роста объемов ввода жилья в стране в I полугодии 2008 года сбавили обороты и составив 2.9% к аналогичному периоду 2007 года.
По итогам июня средняя стоимость квадратного метра в новостройках составила 41 887 рублей. Это дороже майского показателя на 1,2%. Рост по отношению к началу года составил 6,3%. А в июне прошлого года квадратный метр в новостройках Челябинска стоил 35 397 рублей, то есть дешевле более чем на 18%. При условии, что темпы подорожания не изменятся, прогнозный среднегодовой прирост составляет 12,6%.
Главной причиной подорожания, по мнению специалистов, стал продолжающийся рост цен на стройматериалы, топливо и землю. Также к одному из факторов увеличения стоимости квартир относят превышение спроса над предложением. Максимальная цена квадратного метра превысила планку в 100 тыс. рублей, отмеченная в Юго-западном районе при продаже трехкомнатной квартиры.
В последний год, на стагнации спроса, стало модным перекладывать методы теханализа фондового рынка (ФР) на рынок недвижимости (РН). Мы уже размещали результаты технического анализа на 17 марта 2008 года, результаты которого подтвердились поведением РН за последующий период, а именно 2 месяца.Наступающий летний период – время отпусков, и не добавит притока инвестиций в недвижимость. Уфимское дно-поддержка пока находится на уровне 50 тыс. руб. за квадрат. Лишь к осени традиционно может произойти небольшое сезонное оживление рынка.
Как и цены, сам листинг предложения тоже практически не изменился, ибо +1% в количестве предложений это не более чем один процент (при этом количество предложений домов в черте города уменьшилось на 2%, а аналогичный показатель для «загорода» увеличился на 3%). По ценовой структуре предлагаемых объектов ситуация следующая: - территория за городом – уменьшения количества объектов по цене до 1 млн.руб. на 3,38%, и увеличение количества объектов в прочих ценовых сегментах на 0,06%-1,46%. - территория в городе - практически схожие изменения относительно «загорода»; доля домов по ценам до 1 млн.руб. уменьшилась на 3,33% в пользу увеличения долей домов в сегменте от 1 млн.руб. до 10 млн.руб. на 0,21%-1,93%, однако немного (-0,27%) уменьшилась и доля домов по цене свыше 10 млн.руб.
Нижегородский рынок коммерческой недвижимости считается одним из самых стабильных. Самым активным сектором является торговый, также набирает обороты и качественно растет офисный рынок. В ближайшие два года эксперты прогнозируют значительный прирост новых площадей в этих двух сегментах. Однако местные девелоперы не спешат говорить о перенасыщении рынка. Дело в том, что спрос на новые площади в Нижнем Новгороде растет вместе с предложением.
Наибольшими темпами последние несколько месяцев росли цены на многокомнатные квартиры (прирост цены в апреле составил +3%). Данная тенденция стала наблюдаться в Новосибирске еще со второго полугодия 2007 года, но в конце 2007 - начале 2008 годов она усилилась за счет прихода на вторичный рынок более качественных и дорогих квартир в недавно построенных жилых домах (традиционно большая часть годового ввода в эксплуатацию жилых домов приходится на конец календарного года). По-прежнему наблюдается тенденция постепенного роста цен на качественное жилье (квартиры улучшенной планировки и элитные), в то время как цены на квартиры остальных типов, менее комфортных для проживания, практически не меняются. Пригородные населенные пункты, такие как г. Обь, г.Бердск, г.Кольцово, и пос. Краснообск становятся все более популярным местом проживания для новосибирцев, поскольку их транспортная доступность мало отличается от доступности удаленных районов города Новосибирска, а средняя цена квадратного метра несколько ниже.
Средняя цена предложения 1 кв.м. по всем типам квартир на 2 июня 2008 г. составила 52,15 (+/-0,57) т.р./кв.м., изменения за неделю -0,3%: - средняя цена на 1 к.кв. составила 55,71 т.р./кв.м, изменения за неделю +1,3%; - средняя цена на 2 к.кв. составила 50,78 т.р./кв.м, изменения за неделю -1,1%; - средняя цена на 3 к.кв. составила 49,31 т.р./кв.м., изменения за неделю -1,9%; - средняя цена на многокомнатные квартиры составила 52,66 т.р./кв.м., изменения за неделю -0,5%; - средняя цена на элитное жилье составила 79,3 т.р./кв.м. (элитное жилье не учитывается в общем индексе цен). Аналитики считают среднюю цену предложения, т.е. цену продавца, реальный торг в настоящее время в Уфе достигает 5-7%. Цену сделок отслеживать аналитики не имеют возможности в связи с закрытостью данной информации и спецификой оформления договоров купли-продажи. Поэтому аналитики, по сложившейся практике, анализируют цену предложения на рынке недвижимости.
После мартовского рывка на рынке новостроек Перми произошел возврат к предыдущим значениям. Средняя стоимость кв. м в строящемся доме в апреле 2008 года составляла 50 049 рублей (что на 8 рублей выше аналогичного значения в феврале). Причинами можно назвать снижение величины платежеспособного спроса и рост предложения на рынке новостроек Перми. В разрезе зон престижности ситуация несколько менее однозначная: первые пять зон в минусе, следующие четыре в плюсе. Что интересно, если на рынке вторичного жилья разница цен между первой и девятой зоной составляет около 62% (или около 28,600 тыс.руб./кв.м), то для строящегося жилья этот спрэд почти 100% (или около 37,5 тыс.руб./кв.м).
Рынок жилой недвижимости Москвы является обширным и неоднородным, единовременно на нем представлено более 500 объектов разных классов. Традиционно, его сегментация ведется по двум основным параметрам: тип строения (панельное, монолитное) и его расположение (по округам). Стоит отметить, что разделение рынка недвижимости по типу строения актуально, в первую очередь, для анализа вторичного рынка, поскольку первичный рынок становится все более однородным в силу того, что количество панельных новостроек в пределах МКАД стремительно сокращается. В настоящее время, при анализе рынка жилой недвижимости Москвы, аналитические агентства разделяют город согласно официальному территориальному делению – по административным округам. Однако, сегментация столицы в соответствии с границами административных округов не всегда отражает реальную ситуацию на рынке недвижимости. Мониторинг потребительских предпочтений, проводимый ОАО «Квартал» с начала 2005 года, показывает: более 60% покупателей при выборе жилья заранее определяют приоритетный район будущего проживания и выбирают квартиру в объектах, расположенных на его территории.
Средняя цена предложения 1 кв.м. по всем типам квартир на 19 мая 2008 г. составила 51,89 (+/-0,57) т.р./кв.м., изменения за неделю -0,5%: - средняя цена на 1 к.кв. составила 54,94 т.р./кв.м, изменения за неделю -0,4%; - средняя цена на 2 к.кв. составила 51,25 т.р./кв.м, изменения за неделю -0,8%; - средняя цена на 3 к.кв. составила 49,09 т.р./кв.м., изменения за неделю -0,5%; - средняя цена на многокомнатные квартиры составила 53,71 т.р./кв.м., изменения за неделю +0,7%; - средняя цена на элитное жилье составила 80,2 т.р./кв.м. (элитное жилье не учитывается в общем индексе цен).
Результатом роста цен на московском рынке недвижимости в марте месяце стало увеличение количества разваливающихся альтернативных сделок. По статистике, их объем составляет до 40% от общего числа. В Кирове рост цен на жилье характеризуется специалистами как умеренный. Резких скачков не наблюдается. По-прежнему на первом месте по спросу находятся однокомнатные квартиры. На втором двухкомнатные. Четырехкомнатные квартиры экспонируются более, чем полгода. Значительно снижен спрос на квартиры старой планировки—«хрущевки» и «полногабаритные». Значительно уменьшилось количество сделок купли-продажи комнат в коммунальных квартирах.
Сейчас ажиотажного роста цен на недвижимость в Сочи не наблюдается. В июне 2008 года средний рост цен на жилье в городе составил не более 2%. При этом на рынке наблюдается некоторый застой, спрос невелик. При пониженном спросе продавцы тем не менее не снижают цены, а предпочитают пользоваться такими маркетинговыми ходами, как скидки и акции, позволяющие приобретать недвижимость дешевле заявленной цены. Что касается прогнозов на будущее, то после утверждения Генплана Сочи, которое запланировано на начало следующего года, можно ожидать повышения спроса на сочинскую недвижимость и ежегодного роста цен более чем на 30%.
Март для индивидуального жилья в пределах города Перми оказался более спокойным с точки зрения роста цен, чем для жилья удаленного от города. Основой рост продемонстрировали кирпичные дома во всем рассматриваемом сегменте рынка. По итогам квартала можно отметить, что индивидуальные дома за городом продемонстрировали тенденцию большего роста цен (в среднем по сопоставимым сегментам деления на 40% - 60%), кроме того, как и в марте, по итогам квартала кирпичные дома в цене выросли значительно больше, чем деревянные. За прошедший месяц объем предложения в рассматриваемом сегменте рынка увеличилось примерно на 6%, а за квартал данный показатель составил 25%. Основная доля квартального увеличения пришлась на долю загородных домов 31%, (в городе 17%), при этом соотношение в предложениях между индивидуальным жильем «в городе»/»за городом» сохранилось в соотношении 2 к 3.
Усредненная стоимость квадратного метра на вторичном рынке по данным за март составила 45 219 рублей. Это на 4,15% дороже, чем по итогам февраля 2008 года, когда квадрат стоил 43 419 рублей, и на 29,22% больше, чем в марте 2007 года. За три месяца 2008 года квадратный метр на вторичном рынке недвижимости Челябинска подорожал на 12,08%. В этой ситуации прогнозное среднегодовое подорожание может составить 48,32%. Этот прогноз уже не такой пессимистичный, как месяц назад, когда среднегодовой прирост стоимости квадрата на вторичке прогнозировался на уровне более 50%. Скорее всего в ближайшее время после «выборного ажиотажа» наступит период затишья, пик которого придется традиционно на время летних отпусков.
Аналитики в январе 2008 г. ввели еще один индекс, - это КПРН (коэффициент перегретости рынка недвижимости Уфы). Несмотря на спорность существования данного коэффициента (ведутся многочисленные дискуссии о правомерности его применения, о влиянии мирового кризиса и переизбытка денег в экономике на цены на жилье), все же приведем методику его подсчета. С точки зрения инвестора, цена на недвижимость определяется тем доходом, который можно получить при сдаче ее в аренду. То есть деньги, вложенные в покупку квартиры, например, должны отбиваться от сдачи ее в аренду. Средний срок окупаемости, применяемый в расчетах покупки квартиры 10 лет.
Все попытки участников российского рынка недвижимости выработать единую классификацию жилых объектов заканчивались неудачей. По мнению экспертов, единственным сегментом рынка, который поддается классификации, является рынок типового жилья, которое подразделяется на привязанные к различным домостроительным комбинатам серии. Создать же общую и признанную всеми классификацию остальных типов жилой недвижимости практически невозможно, поскольку любая классификация будет воспринята субъективно. Что касается таких традиционно выделяемых типов жилой недвижимости, как бизнес – класс и элитное жилье, то тут у застройщика появляется полная свобода действий: свой объект застройщик позиционирует так, как сам считает нужным. Зачастую в условиях отсутствия общепризнанных критериев классификации застройщики стремятся отнести свой дом к тому классу, который для них наиболее удобен по цене.