Многие эксперты и аналитики сходятся в том, что наиболее значительным последствием кризиса как за рубежом, так и в России стал дефицит заемных кредитных ресурсов. Условия кредитования банками компаний и требования по возврату ранее выданных кредитов стали более жесткими, поэтому для расчетов по долгам и окончания реализации начатых проектов участники рынка были вынуждены изыскивать другие источники финансирования, одним из которых стала продажа объектов недвижимости.Основной рост объема предложения пришелся на сентябрь-декабрь 2008 года: прирост предложения по площади составил 17%, в то время, как количество объектов осталось на прежнем уровне. Таким образом, рост был обусловлен исключительно выставлением на продажу крупных объектов.
Всероссийский центр изучения общественного мнения (ВЦИОМ) представляет данные о том, какие покупки россияне совершили в 2009 году и что планируют приобрести в текущем году.Что касается планов россиян на текущий год, то наиболее популярной статьей расходов является ремонт в квартире (22%). На втором месте по значимости, как и в прошлом году - туристическая поездка (13%, год назад ее планировали 9% опрошенных). Замыкает тройку наиболее популярных расходов плата за обучение (10%). Далее следуют мобильный телефон, автомобиль, видеокамера или цифровой фотоаппарат (по 6%), компьютер, мебель (по 5%), предметы роскоши, абонемент в фитнес-клуб, домашний кинотеатр, спортивный тренажер, гараж (по 4%), стиральная машина, холодильник, электрическая (газовая) плита или посудомоечная машина, полис добровольного медицинского страхования, квартира или дом, доля в строящемся доме (по 3%), цветной телевизор, аудио- и видеотехника, земельный участок, дача (по 2%). В меньшинстве - респонденты, запланировавшие на 2010 год покупку акций или пая в инвестиционном фонде (по 1%).
Почти во всех сегментах городского жилья как на первичном, так и на вторичном рынках в январе цены незначительно выросли. Следует отметить: наблюдатели далеки от того, чтобы говорить о новом (или скором) подъеме рынка на основании данных по первому месяцу года. Это всего лишь реализация декабрьского спроса, по разным причинам отложенного на близкое будущее. Цены на квартиры в январе мало отличались от декабрьских, но гораздо проще решиться на покупку, когда кризисный год уже позади.При этом очевидно, что многие потенциальные покупатели стали торопиться, ожидая, что цены вскоре поползут вверх. Впрочем, это касается только наиболее ликвидных и выгодных предложений. Спрос, присутствующий сегодня на рынке, имеет ярко выраженное дифференцирование. Выражается это в том, что нарастает дефицит отдельных видов объектов, в первую очередь сравнительно недорогих одно- и двухкомнатных квартир массового сегмента. В то же время многие квартиры большей площади, имеющие более серьезные ценники, продолжают висеть. Периодически то у одного, то у другого их собственника сдают нервы, что приводит к снижению цены.
Январь наступившего 2010 года на российском рынке недвижимости, похоже, устроил всех. Застройщики и продавцы квартир увидели долгожданное повышение покупательской активности и рост ценовых показателей. И уже неважно, что заметный рост активности произошел вовсе не по сравнению с ажиотажем былых лет – до этого еще далеко, а по сравнению ссезоном когда торги менее активны послекризисного 2009 года. По сути, рынок всего лишь вернулся в состояние своей нормальной активности, но теперь и это уже большое достижение. Аналогично и наблюдаемый рост цен на недвижимость в среднем уровне 1% в месяц скорее напоминает отыгрывание инфляции и компенсацию нестабильности курсов валют, нежели реальное подорожание квадратного метра. Для сравнения: во время волны ажиотажа в начале 2008 года цены на квартиры в Москве росли по 2%-2,5% в неделю.
В декабре впервые за прошедший календарный год во всех секторах городского рынка цены пошли вверх. По данным МИАН, рост по отношению к ноябрю составил 0,7-2,1%. Это довольно значительные цифры, если принять во внимание два обстоятельства. Первое: в предыдущие два месяца цены не уменьшались, а в отдельных случаях даже немного повышались. Таким образом, наметившийся рост уже можно считать тенденцией. Второе обстоятельство: наибольший рост отмечен в экономичном сегменте как на первичном, так и на вторичном рынке (2,1 и 1,9% соответственно). Поскольку именно в этом сегменте совершается наибольшее количество сделок, то и цифры по нему наиболее презентативны. Оценки других участников рынка относительно реального уровня цен отличаются от данных МИАН как в ту, так и в другую сторону. В Москве в декабре по отношению к ноябрю рублевые цены новостроек выросли на 16,6% и на 6,7% — на вторичном рынке жилья.
Несмотря на то, что основные макроэкономические показатели к концу 2009 года стабилизировались, спрос на офисные площади по-прежнему остается на низком уровне по сравнению с докризисным периодом. По данным JLL, объем чистого поглощения за I-III квартал прошлого года составил 5,4 тыс. кв. м, объем свободных офисных площадей превышает 380 тыс. кв. м, а уровень вакантности достигает 24,7%. Однако в последние месяцы ситуация улучшается. Как следствие, коррекция арендных ставок и доля свободных площадей в конце года была незначительной. Максимальные арендные ставки для качественных офисных объектов составляют $600 за кв. м в год.
До кризиса арендные ставки увеличивались в среднем на 15% в год в течение нескольких лет. За 2009 год, по данным МИАН, средняя арендная ставка для московских квартир снизилась на 11,6%, составив 58 100 руб. в месяц. Менее всего пострадали квартиры дешевого сегмента — понижение составило всего 3-5%, тогда как дорогие объекты просели в цене на 20-22%. И уже сейчас риэлтеры фиксируют увеличение стоимости аренды в сегменте недорогих квартир. Так, в спальных районах Москвы (например, на улице 800-летия Москвы в Бескудниково и т. п.), которые раньше предлагались за 19-20 тыс. руб. в месяц, сейчас сдают уже по цене 22-25 тыс. руб. в месяц. За 25 тыс. руб. можно снять хорошую однокомнатную квартиру с косметическим и даже евроремонтом в спальных районах престижных Западного, Северо-Западного и Юго-Западного административных округов.
Объем продаж объектов на первичном рынке загородной недвижимости в Московской области в августе продолжил падать четвертый месяц подряд, несмотря на высокий интерес потенциальных покупателей к этому сегменту, говорится в отчете корпорации "Инком". Как следует из отчета, снижение объема продаж на первичном рынке подмосковной загородки в прошлом месяце составило 30,8%, всего было заключено 158 сделок. Наибольшее число продаж было зафиксировано в "крайних" сегментах рынка - эконом-классе и категории de luxe.
Ставки аренды на квартиры эконом- и бизнес-класса в Москве, подскочившие в августе, вернулись на июльский уровень в сентябре, рассказал РИА Новости в четверг пресс-секретарь агентства недвижимости DOKI . В первый месяц осени стоимость найма квартир сократилась на 2,6% - 10% в зависимости от сегмента. По его словам, основной причиной снижения арендных ставок стал низкий уровень активности со стороны арендаторов.
В Москве за ноябрь составил 2,3% - среднемесячный индекс стоимости жилья вырос с 3.877 до 3.967 пунктов. При этом более мобильный еженедельный индекс к концу ноября успел слегка превысить отметку в 4.000$ за метр. В этом смысле торможение московского рынка недвижимости еще раз показало его инертность. Сначала индекс стоимости жилья, снижаясь, проскочил отметку в 4.000$ и ушел почти до 3.850$, но потом слегка отыграл назад к психологически значимому «круглому» уровню в 4.000$ и, скорее всего, ближайшие месяцы будет «плясать» вокруг него. Аналогичным образом в конце 2006 – первой половине 2007 годов, возрастая, индекс цен на жилье также проскочил уровень 4.000$ и дорос до 4.200$, но потом скорректировался назад к 4.000$. Похожий характер движения рынка как вверх, так и вниз позволяет еще в большей степени опираться на теорию ценовых уровней.
Предварительные оценки Росстата, опубликованные в пятницу, демонстрируют замедление падения инвестиций в основной капитал с 18,6 до 17,9% в годовом выражении. Год к году падение инвестиций продолжает замедляться. Но улучшение в октябре оказалось гораздо менее заметным, чем мы ожидали. Консенсус-прогноз агентства "Интерфакс" предполагал сокращение инвестиций в октябре на 13,9%. Опрошенные экономисты отмечают, что основной причиной замедления темпов падения инвестиций является эффект базы, а не реальное улучшение инвестиционного спроса — в октябре 2008 года их годовые темпы роста сократились до 6,9% по сравнению с 11,8% в сентябре 2008 года.
В октябре в большинстве крупных российских городов цены на жилье продолжали снижаться. Самое сильное падение цен зафиксировано в моногородах, таких как Тольятти. Там люди сегодня почти не имеют возможности выплачивать ипотечные кредиты, вот и выставляют квартиры на продажу. В столице цены тоже падают. Более того, риелторы, чтобы заполучить покупателя, идут на солидные скидки.
Около 92% покупателей жилой недвижимости в Москве и Подмосковье боятся потерять в процессе сделки деньги или лишиться купленного дома или квартиры, свидетельствуют результаты исследования, проведенного агентством недвижимости DOKI и Санкт-Петербургским научно-исследовательским психоневрологическим институтом имени В.М. Бехтерева. У 61% покупателей недвижимости специалисты обнаружили признаки маниакально-депрессивного психоза (МДП), симптомы которого - повышение настроения, двигательное, речевое и интеллектуальное возбуждение. Более 67% респондентов высказывали опасения, что сделка по покупке недвижимости будет отменена в последний момент, а 84% демонстрировали признаки эмоционального перенапряжения, хронической усталости и даже полной апатии после покупки квартиры.
В июле стоимость аренды квартир в Москве увеличилась для дешевых квартир и снизилась для квартир бизнес-класса и элит-класса. Положительная ценовая динамика сопровождалась снижением предложения в эконом-классе и увеличением предложения в дорогих сегментах. Такие данные предоставили М2 в аналитическом центре агентства недвижимости DOKI. Сравнение динамики предложения и цены со структурой обращений со стороны арендаторов и собственников позволяет понять характер данных изменений. Так, количество обращений в агентство недвижимости DOKI составило в июле 9,2 тыс. человек, со стороны потенциальных арендаторов количество обращений в эконом-классе увеличилось на 13% по сравнению с июнем, а со стороны собственников снизилось на 4,8%. В дорогих сегментах наблюдалась противоположная тенденция. Количество обращений со стороны арендаторов снизилось на 3,5%, а со стороны собственников увеличилось на 5,2%.
Пока финансовый кризис активно штурмовал зарубежные рынки недвижимости в первой половине 2008 года, снижая цены на жилье в некоторых европейских странах на 20-30%, стоимость жилья в отдельных регионах России, по данным экспертов, подскочила на треть. В начале года россияне выбирали инвестиции в дешевеющую, но перспективную, недвижимость за границей лишь как возможность диверсифицировать источники получения дохода, наравне с вложениями в России. Однако за последние два-три месяца ситуация изменилась, констатируют эксперты, опрошенные РИА Новости: цены на российском рынке все же "сдались в плен" мировому кризису и начали снижаться, а россияне всерьез задумались о массовых инвестициях в европейский рынок недвижимости.
Практически никто из собеседников агентства не сомневается, что цены на жилье в России продолжат свое падение как минимум в первой половине 2009 года. Мнения расходятся только в том, насколько уменьшатся цены и как долго будет дешеветь жилье. В первую очередь падение затронет переоцененное жилье, к которому относится как панель 1960-х годов постройки, так и не соответствующие заявленному классу квартир категории "бизнес" и "элит". Ожидается, что цена предложения на первичном рынке жилья в России может снизиться на 25 – 30%. Стимулом к этому послужат, с одной стороны, уменьшение платежеспособного спроса на жилье в стране, а с другой – сокращение себестоимости строительства из-за падения на цен на строительные материалы.
Пик падения на рынке недвижимости придется на лето-осень 2009 г., считают эксперты. Оживления рынка раньше 2010 г. ждать не приходится. По разным оценкам, кризис может продлиться от 2 до 4 лет. Мировой опыт показывает, что минимальный срок для восстановления - 26 месяцев. Правительство, обещая девелоперам скупить жилье для социальных нужд, лишь отсрочивает пик падения, считают эксперты. Государство этим только вредит рынку: чем быстрее упадем - тем быстрее начнем восстанавливаться.
Цены на жилье падают по всей стране, признала вчера Ассоциация строителей России, объединяющая около 300 участников рынка. Анализ сделок в более чем 20 крупных городах показал, что в ряде регионов квартиры дешевеют даже быстрее, чем в столице: в Воронеже с октября стоимость квадратного метра снизилась на 10-15%, в Ростове-на-Дону — на 7%, а в Москве — на 2,6%. Пик падения цен застройщики ожидают летом—осенью 2009 года.
Жилье в Москве снизится еще как минимум на половину своей стоимости. Снижение цен на недвижимость в столице продолжится и в будущем году и уже к началу лета достигнет своего дна. Аналитики Сбербанка прогнозируют в 2009 году обвал цен. Они считают, что новостройки станут дешевле на 40%. А на вторичном рынке цены упадут на четверть. Обвал цен прогнозируется на конец будущего года. Цена, по которой квартиры выставляются на продажу, сильно отличается цены сделки. Это политика риелторских контор: утаивая реальное положение дел, они пытаются удержать рынок от обвала.
Кризис прошелся и по рынку недвижимости, особенно новостроек. По данным экспертов, спрос на квартиры в новых домах существенно снизился. Как отметил Григорий Алтухов, советник президента финансово-строительной корпорации "Лидер", в октябре–ноябре объем продаж новостроек сократился в несколько раз – до худших показателей с начала года. С середины ноября наблюдается обратная тенденция – к росту объемов продаж, которые, однако, вряд ли достигнут уровня конца прошлого года.