Стагнация на складском рынке продолжается. Строительство спекулятивных складских проектов не ведется, поскольку отсутствие положительной динамики в изменении арендных ставок не позволяет привлекать проектное финансирование. Площади больше 5 тыс. кв. м по-прежнему не пользуются спросом. И хотя доля вакантных площадей в складских комплексах Московского региона медленно снижается, новых проектов никто не строит.
Динамика объема предложений на рынке аренды была обусловлена более значительным снижением спроса на офисные и производственно-складские помещения, чем на торговые помещения. Наибольший прирост объема предложения по площади в 2009 году был отмечен на производственно-складские помещения (56%), гораздо меньший – на офисные (14%), а по торговым помещениям, спрос на которые остался на более высоком уровне, рост объема предложения по площади составил всего 6%.
На российском рынке складской недвижимости отмечается замедление активности. Общий объем сделок, проведенных с помощью профессиональных консультантов, сократился по сравнению с аналогичным периодом 2008 года на 42%. Очевидно, что существенный вклад в сокращение общего объема сделок внесло уменьшение средней арендуемой площади. Сейчас происходит дальнейшее уменьшение как объема спроса, так и среднего размера заявки.
Санкт-Петербург исторически является для России «окном в Европу» благодаря наличию морского порта, а также непосредственной близости к Европе. Город уникален тем, что в его логистической системе задействованы все виды транспорта. Пропускная способность грузопотоков зависит как от развития транспортной инфраструктуры, так и от наличия качественных логистических комплексов. На логистическую инфраструктуру Северной столицы возложена двойная ответственность: она призвана не только удовлетворять собственные потребительские нужды города, но и обеспечивать возможность переработки грузов, следующих в Россию из Европы и в обратном направлении. Петербург – один из основных транспортных узлов России – способен вносить весомый вклад в развитие экономики всей страны. Однако эта способность ограничена недостатком качественных складских помещений.
Местные дистрибьюторы, ритейлеры и девелоперы к 2010 году намерены реализовать ряд проектов в сфере складской недвижимости. Общая площадь новых складов класса А и В — более 170 тысяч квадратных метров. Однако и этого недостаточно для региона. Восполнить пробел могут федеральные девелоперы — но не скоро. 2007 год ознаменовался бумом на рынке складской недвижимости Перми — бумом деклараций о реализации проектов логистических комплексов, прежде всего класса А. Впрочем, менее чем за год большинство планов девелоперов претерпели существенные изменения. Однако потребность пермского рынка в качественных складских помещениях, по мнению экспертов, осталась прежней.
В роли морозильников продолжают выступать старые хладокомбинаты. На сегодняшний день на территории Москвы таковых насчитывается тринадцать. При этом четыре из них, по оценкам Российского союза предприятий холодильной промышленности, эксплуатируются более 10 лет, пять хладокомбинатов - более 70 лет и один - более 90 лет! Средний износ основных фондов составляет 64%. Помимо существенного технического износа хладокомбинаты устарели морально, и их реконструкция неэффективна. Тем не менее сегодня они продолжают активно использоваться - во-первых, потому, что высок дефицит подобных помещений, а строительство новых объектов слишком дорого, а во-вторых, потому, что их расположение в Москве на 100% отвечает потребностям компаний, потенциальные потребители которых находятся в столице.
В настоящее время на рынке складских и логистических комплексов большое значение имеет высокое качество технических характеристик складских помещений. Специалистами рынка были приняты определенные стандарты качества складских комплексов, соответствие которым позволяет эффективно, удобно и безопасно использовать складские площади. Важными параметрами для качественного склада являются материалы стен, пола, а также высота потолков. Анализ ситуации на рынке складской и логистической недвижимости Москвы и Санкт-Петербурга показал, что складские комплексы, стены которых изготовлены из сэндвич-панелей, в Москве составляют долю в 30%, а в Санкт-Петербурге - 86%.
Рынок складских помещений считается одним из самых молодых и быстро развивающихся сегментов российского рынка коммерческой недвижимости. Еще недавно, например, в Санкт-Петербурге, Екатеринбурге и других регионах он находился на начальной стадии развития. Сегодня ситуация резко изменилась: начался настоящий инвестиционно-строительный бум. Чем он обусловлен, и каковы будут его результаты? Помогут ли регионы преодолеть существующий дефицит современных складов?
На сегодняшний день уровень развития рынка складской недвижимости Москвы и Санкт-Петербурга существенно отстает от западного. Например, доля свободных складских площадей в столичном регионе (по ситуации на второй квартал 2007 г.) составляла всего лишь 0,6%. Это самый низкий показатель в Европе. Для сравнения, в Милане он составляет 2,8%, в Будапеште – 7,5%, а в Варшаве – 8,5%. Отметим, 0,6% – это показатель столичного региона, в котором сосредоточено 30% всех грузопотоков страны. Если рассматривать такой показатель как обеспеченность качественными складскими помещениями на 1000 человек, то в Санкт-Петербурге он равен только 108, в Будапеште – 611, в Праге – 822.
В конце января правительство внесло в Госдуму законопроект «Об обеспечении доступа к информации о деятельности государственных органов и органов местного самоуправления». Поправки в КоАП, внесенные одновременно с законопроектом, предусматривают санкции в отношении чиновников, нарушающих право на получение информации о своей работе. Интересно, что ничего принципиально нового законопроект не содержит. Сегодня во всех государственных органах существуют строго определенные сроки рассмотрения заявлений. Однако право приостанавливать рассмотрение либо отказывать в нем приводит к значительному увеличению этих сроков. Надеемся, что новый законопроект, который до появления в Думе лежал в правительстве почти без движения полтора года, в итоге все же улучшит взаимоотношения бизнеса и согласовательных органов.
Компании, опрошенные в ходе изучения поведения потребителей на рынке складской недвижимости Санкт-Петербурга, чаще всего арендуют склады на срок менее года (64%). При этом 88% компаний не планируют менять в 2008 году уже выбранное помещение. Остальные компании, которые приняли участие в исследовании, собираются арендовать дополнительные площади или купить/построить собственный склад, поскольку нуждаются в помещениях большей площади (96%). Арендные ставки не устраивают лишь 12% компаний.
В 2006 г. в России отмечался бурный рост предложения складских площадей, главным образом за счет строительства качественных складских комплексов в московском регионе. В 2004-2006 гг. объем предложения складов класса А и В в России увеличился с 2,1 млн. до 4,3 млн. кв. м, в том числе в московском регионе в 2,5 раза – с 1 млн. до 2,5 млн. кв. м. B масштабе всей страны в коммерческом использовании находится около 40% имеющихся складских площадей; остальные складские мощности эксплуатируются самими собственниками (компаниями-производителями, дистрибьюторами и розничными торговыми сетям). Для складов класса А и В этот показатель существенно выше и составляет 70-75%.
Основным признаком насыщения рынка принято считать наличие вакантных площадей. Сейчас в России в сегменте высококлассных складов их нет вообще. В разных странах уровень свободных площадей колеблется от 3 до 10%. После насыщения складской рынок можно будет назвать зрелым. Как показывает мировой опыт, потом его рост продолжится со скоростью прироста национальной экономики. Для западноевропейских стран это порядка 2 – 3% в год.
Инвестиции в сегмент складской недвижимости считаются не такими доходными, как в офисные и торговые центры. Однако, по мнению специалистов, строительство складов требует меньших затрат. Относительно низкая себестоимость девелопмента (от 1 тыс. долл. за 1 кв. м), высокие арендные ставки и превышение спроса над предложением обеспечивают высокий уровень доходности этого сегмента рынка - от 15 до 20%. Кроме того, на развитие рынка складов существенно влияет уровень розничного товарооборота. В Москве и Петербурге он достаточно высок, хотя ряд экспертов считают, что розничная торговля активнее развивается в регионах, а столичная доля в товарообороте снижается. 2006 год стал для российского рынка складской недвижимости годом сетевых проектов. На рынок вышли три терминала сети Международного логистического партнерства (МЛП) и три комплекса "Евразия логистик".
Самым динамично развивающимся сегментом коммерческой недвижимости по-прежнему остается рынок складских и логистических комплексов. На конец 2006 года общий объем качественных складских площадей классов А и В в Москве составил свыше 2,1 млн. кв. м, а в течение 2007 года должно быть завершено строительство еще более 1,99 млн. кв. м складских и логистических помещений. Таким образом, общий объем сегмента к концу текущего года может превысить 5,2 млн. кв. м. Максимальный объем выхода на рынок складских помещений ожидается в связи с завершением строительства первых очередей сразу нескольких крупных московских проектов – «Северное Домодедово», Логопарк «Домодедово», «Giffels South Gate», МЛП «Подольск».
В Санкт-Петербурге отсутствует общепринятая классификация складской недвижимости, однако на рынке наблюдается существенные различия в качественных показателях и технической оснащенности складов. При анализе рынка складской недвижимости Санкт-Петербурга была использована московская классификация, которая была адаптированная к специфике рынка Санкт-Петербурга. Основными параметрами, определяющие классность складского объекта является этажность объекта, высота потолка, характеристики пола, температурный режим, год постройки, наличие дополнительных услуг, осуществляемых на складском комплексе и т.д.
Сегмент складской недвижимости, который еще недавно по уровню инвестиционной активности заметно отставал от торгового и офисного секторов, переживает в Петербурге настоящий прорыв. В окрестностях города строятся сразу несколько крупных логистических терминалов европейского уровня. Рынок активно осваивают сетевые девелоперы, в том числе международного происхождения. Западные инвестиционные фонды и финансовые институты охотно вкладывают деньги в строительство комплексов высокого класса, особенно если в тандеме с ними работают логистические операторы.
Спрос на помещения холодных складов в Москве превышает предложение в виду растущих объемов торговли пищевыми продуктами, требующими холодного или морозильного хранения. Крупные компании, по роду своей деятельности нуждающиеся в холодных помещениях для складирования продукции, возводят собственные склады. Bсего в Московском регионе насчитывается около 45 холодных складов общей площадью порядка 350 тыс. кв. м, из них новых качественных объектов – единицы.
Очевидно: сегмент складской недвижимости сегодня на подъеме. Заметный прирост инвестиций начался в 2005 году, но тогда преобладала реконструкция старых складских помещений. В 2006м объем вложений увеличился, на рынке стали появляться объекты качественно иного уровня, приближенные к международным стандартам. Сегодня, по мнению специалистов компании Praedium (брокерские и консультационные услуги в области коммерческой недвижимости, Москва), начался новый этап: в регион идут крупные международные компании-девелоперы с кратно большими финансовыми возможностями. До 2009 года количество качественных складских проектов будет нарастать.
В 2006 году рынок складской недвижимости московского региона продолжил свое активное развитие. Этому способствовал растущий интерес со стороны российских и иностранных девелоперов и инвесторов, вызванный успешной реализацией складских комплексов класса А, а также анонсированием выхода на рынок новых масштабных складских проектов. Главным катализатором роста рынка остается тот факт, что предложение до сих пор не догоняет спрос. В ушедшем году рост активности рынка происходил за счет иностранных профессиональных инвесторов, (таких как Raven Russia, Morgan Stanley, Hypo Real Estate International, EAG European Real Estate, Parkridge, Fleming Family & Partners), путем осуществления крупных инвестиционных сделок — покупки, финансирования и рефинансирования проек¬тов.