Эксперты отмечают, что 2009 год оказался для рынка коммерческой недвижимости непростым. Однако ситуация постепенно стабилизируется. Повышение показателей спроса свидетельствует об оживлении будущих собственников и арендаторов. По прогнозам экспертов, в начале 2010 года данные положительные тенденции продолжат свое развитие.В I квартале 2010 года увеличится размер арендных ставок на качественные офисные помещения класса А и В, имеющие центральное месторасположение и готовые к въезду арендаторов. Так, размер арендной платы в офисных центрах класса А составит порядка $700 за кв. м в год, а в классе В – около $410 за кв. м в год.
Понятно, что основным содержанием уходящего года для игроков рынка коммерческой недвижимости стали осознание новой экономической реальности и адаптация к новым условиям. Поначалу сделать это было довольно сложно: год начинался в условиях максимальной неопределенности. К счастью, неопределенность довольно быстро уступила место новым правилам.Год запомнился, прежде всего, стремительным развитием событий. Путь от хаотического состояния до формирования «рынка кризисного периода» Уже к концу лета ситуация стабилизировалась, были понятны основные тренды, сформировался новый уровень цен во всех сегментах, за исключением офисного, в котором также прекратились значительные корректировки цен.
Цены на рынке коммерческой недвижимости упали почти вдвое. И, скорее всего, еще упадут. Итоги летних месяцев оказались весьма печальными для рынка коммерческой недвижимости. По сравнению с прошлым годом цены упали почти вдвое, а средний срок экспозиции объектов вырос примерно на треть. Досталось всем: и офисам, и складам, и ритейлу. Рынок стоит, сделок практически нет. По соотношению «цена-качество» сегодняшнему спросу соответствует лишь очень незначительное количество объектов. По данным экспертов, за все I полугодие 2009 г. в сегменте торговых помещений было совершено лишь три сделки.
До конца года на российский рынок выйдет более 2,5 млн. кв. м новых торговых площадей. При этом, по оценкам аналитиков рынка, количество вакантных площадей продолжает увеличиваться. Тенденция на рынке аренды торговой недвижимости такова, что даже сильные арендаторы не стремятся занять большие освободившиеся площади Єксперті считют, что в Москве появится 282,2 тыс. кв. м площадей в торгово-развлекательных центрах, в 2010 г. еще 690 тыс. кв. м. В Санкт-Петербурге во второй половине 2009 г. появится 143,8 тыс. кв. м, в 2010 г. – 233,53 тыс. кв. м. В целом по России /включая Москву и Санкт-Петербург/ во второй половине этого года будет введено 2 517 867 кв. м, а в 2010 г. – 1 534 746 кв. м. Таким образом, в 2010 г. на регионы придется менее половины новых площадей.
В результате финансового кризиса на рынке торговой недвижимости заморожена большая часть проектов, поэтому из общего заявленного объема качественных торговых площадей (1 млн. кв. м), на рынок выйдет не более 30%. По данным аналитиков, с начала года на рынок было выведено несколько крупных качественных объектов: многофункциональный комплекс «Метрополис» на Ленинградском шоссе, торговый комплекс «Праздник» на ул. Тушинская, ТРЦ «Светофор» в Люберцах, ТРК «Мегаполис» на проспекте Андропова, ТРЦ «Спектр» на Новоясеневском проспекте, ТРК «Павлово Подворье», расположенный в 14 км от МКАД по Новорижсому шоссе.
В 2009 г. ритейлеры откроют в России лишь 35 гипермаркетов против 77 в 2008 г. С таким прогнозом 18 марта на конференции Торгово-промышленной палаты по состоянию потребительского рынка выступил глава Национальной торговой ассоциации. По словам господина источника, в 2009 г. компания X5 Retail Group может подняться по количеству гипермаркетов со второго на первое место (по итогам 2008 г. она управляла 46 гипермаркетами).
Сегодня стоит отметить серьезное развитие рынка: даже при стагнации, начавшейся осенью, рост цен на коммерческую недвижимость за год составил около 45%. Значимым на рынке стало развитие торгового сегмента: современные торговые площади стали появляться не только в столицах и городах-миллионниках, но и практически во всех полумиллионниках и в менее крупных городах. Активно развивался гостиничный сегмент и формат многофункциональных комплексов. Меньше всего от кризиса пострадает сегмент стрит-ритейла и помещений свободного назначения, которые часто бывают пригодны к использованию в качестве объектов стрит-ритейла. Основная причина – небольшая площадь, которая в свою очередь определяет невысокую общую стоимость объектов. И тем не менее в этом секторе возможна коррекция цен вниз на 20–30%. Также несильно подешевеют офисные помещения низкого класса, которые будут пользоваться спросом в силу своих невысоких арендных ставок. Так, в офисах класса С и ниже коррекция цен возможна в пределах тех же 20–30%.
Исчезновение ипотеки, сокращение доходов населения, общая финансовая нестабильность привели к резкому уменьшению числа тех, кто готов и способен купить себе жилье. Даже покупатели, у которых есть «живые» деньги, не торопятся превращать их в квадратные метры, ожидая дальнейшего снижения. По логике рост спроса должен был привести к росту ставок на съемное жилье. Так и случилось бы, но помешал одновременный рост предложения. С рынка постепенно начали уходить владельцы инвестиционных квартир, пытаясь реализовать купленные ранее метры.
Самое высокое здание в Европе по итогам 2007 года — наш "Триумф Палас" — насчитывает в высоту 264,5 м, или 52 этажа со шпилем. Ему на смену придет башня "Россия" из комплекса "Москва-Сити", высота которой должна составить 600 м. Парадоксально, но высотное строительство в Москве есть, а вот рынка подрядчиков, способных вести качественное строительство, пока нет.
В Москве вот уже несколько лет подряд не может стартовать программа по освоению подземного пространства города. Мешают технические сложности и низкая рентабельность таких проектов. В результате девелоперы предпочитают переуступать права на реализацию начатых подземных комплексов, и новые проекты остаются на бумаге.
Рынок недвижимости сейчас находится в стадии заморозки: о новых проектах практически не говорится, а объявленные ранее планы откладываются на далекое будущее. В то же время гостиничная сеть Azimut в течение кризисного октября запустила первые два отеля под собственным брендом в Германии.
Tорговая сеть «О’Кей» сообщила, что выкупила права долгосрочной аренды на три магазина сети «Рамстор» — два в Волгограде и один в Мурманске. Ранее 14 лучших «Рамсторов» уже перешли к французской группе Auchan. В собственности турецкой Enka осталось еще порядка 30 объектов, которые она обещала ребрендировать в «Энка ТЦ». Однако, по данным участников рынка, компания готова расстаться и с этими магазинами.
В 2008 году из российских регионов самые высокие объемы строительства показывает в Московская область (10.1% от общей площади сданного жилья в России), Краснодарский край (7.6%), Москва (5.4%) и Татарстан (5.2%). Затем идут Ростовская область (3.9%), Башкирия и Санкт-Петербург (по 3.8%), Тюменская область (3.2%), Челябинская и Омская области (по 2.5%) и Ставропольский край (2.4%). Эти регионы обеспечили 50.4% суммарного ввода жилья по стране.
Неделя с 14 по 20 июля отметилась снижением основных показателей рынка коммерческой недвижимости. Всего на рынок вышло 16 новых предложений. Общее количество экспонируемых объектов за прошедшую неделю составило 655 шт., что на 9% меньше количества объектов предлагаемых на предыдущей неделе. Суммарная стоимость объектов за неделю снизилась на 17% и составила $6,457 млрд. Общий объем предложений по площади понизился на 18%, составив 1,051 млн. кв.м. Объем предложения новых объектов за прошедшую неделю составил 2% от общего количества экспонируемых объектов. Однако показатели общей площади и общей стоимости новых объектов довольно высоки и составляют 8% и 7% от общего объема предложений.
В этом году должны открыться два новых торговых центра. Инвестором строительства одного из них – ТЦ «Пушкинский» – выступила компания «Крым», объем инвестиций в него ориентировочно составит $13,5 млн. Общая площадь трехэтажного здания комплекса – 13 тыс. кв. м. Первый этаж здания займет супермаркет площадью 1,5 тыс. кв. м, на втором этаже будут расположены пром-товарные магазины и кафе, а на третьем этаже – кинотеатр на 200 мест. Другой торговый комплекс – «Гиперсити» – площадью 50 тыс. кв. м планируется открыть в июне этого года. По словам специалистов «Гиперсити» станет первым торгово-развлекательным центром в городе. Объем инвестиций в проект составляет более $50 млн.
Набережные Челны считаются одним из самых молодых городов России. Город был построен на берегу Камы 35 лет назад. Численность населения очень быстро достигла 500 ооо. Немало тому способствовало гигантское производственное объединение «КАМАЗ», снабжавшее одноименными грузовиками СССР. Но с развалом советской власти жизнь в городе как будто замерла. И это несмотря на то, что, по словам мэра города, в Набережных Челнах сосредоточено более 80% всей экономики Татарстана.
Сегодня экономика Ульяновска, до недавнего времени «депрессивного» региона, на подъеме. Оживает промышленность, наблюдается активность в области коммерческой недвижимости. Местные девелоперы в качестве консультантов привлекают столичные консалтинговые компании, что значительно увеличивает шансы на успех.Рынок складских помещений ничем не отличается от других городов России начала XXI в. Сегодня рынок складской недвижимости представляет собой помещения постройки 70-х гг. прошлого века, с разбитыми дебаркадерами и деревянными воротами. Базы агропромышленного сектора полностью разрушены. Арендаторы вынуждены снимать то, что есть, крупные компании строят или реконструируют помещения для себя самостоятельно.
С 14 по 15 марта 2008 года в Москве прошла Международная Инвестиционная выставка INVESTSHOW. Участники выставки – управляющие, инвестиционные, страховые компании, специалисты по зарубежной недвижимости с лучшими инвестиционными и строительными проектами, получившие возможность представить весь спектр своих предложений. Выставка проходила в ТЦ «Тишинка», в центре Москвы. Вход для посетителей был бесплатным и все желающие смогли получить профессиональные консультации, ознакомиться с разнообразием инвестиционных предложений зарубежных стран. Инвестиционный потенциал нашего региона был представлен компанией «Сеть коммерческой недвижимости» в рамках Геоинформационной системы инвестора Кировской области.
На протяжении нескольких лет покупка жилой недвижимости оставалась для частных инвесторов оптимальным инструментом преумножения капитала. Однако стагнация цен на квартиры сделала инвестиции в жилье невыгодными. Даже если сдавать квартиру в аренду, окупаться она будет лет двадцать. Совсем иную динамику демонстрируют инвестиции в коммерческую недвижимость. Правда, поиск подходящего объекта займет значительно больше времени, а для входа на этот рынок придется заплатить не менее $1 млн.
Мартовские показатели рынка купли-продажи коммерческой недвижимости Москвы неоднозначны. С одной стороны, повысилось число предлагаемых к продаже объектов – этот показатель достиг отметки 1085 шт., что на 5% выше показателя февраля. Но с другой стороны, физический объем предложения в сравнении с февралем понизился на 1%, так что в марте суммарная площадь экспонируемых на рынке объектов составила 1,72 млн кв.м. Надо сказать, что этот показатель достаточно низок – в частности, он на 20% ниже, чем в ноябре-декабре 2007 года, когда объем представленных на рынке коммерческих площадей достигал рекордных значений. Закономерный итог – 7-процентный рост средневзвешенной цены, и как следствие – 6-процентное повышение объема предложения в финансово эквиваленте, который составил $9,9 млрд. Большая часть площадей, экспонировавшихся в столице в феврале, продолжала присутствовать на рынке и в марте. При этом на долю ушедших с рынка объектов в марте нынешнего года пришлось 24% от экспонировавшихся в целом площадей, а в марте 2007 года этот показатель составлял 32%.