ВТБ приступает к реализации проекта по освоению 1200 га земли на Рублево-Успенском шоссе, в кризис перешедших в собственность банка после реализации залога по кредиту "ОПК Девелопмент" сенатора от Тувы. Как стало известно с этой целью госбанк создает закрытый паевой инвестиционный фонд (ЗПИФ), который может стать крупнейшим в России по стоимости активов. По оценкам экспертов, сейчас эти земельные участки стоят $1,2-2,4 млрд. На них ВТБ планирует построить несколько коттеджных поселков с жилым фондом около 500 тыс. кв. м, претендуя примерно на 15% рынка.
Средняя стоимость предложения загородных домовладений в первом квартале составила 68,3 тысячи рублей за I кв. м. По отношению к концу 2009 года, ценовой рост в I квартале 2010-го составил всего +1,1%, что является очень незначительным. Что касается цен в американской валюте, то в результате квартальных валютных колебаний цена в долларах уменьшилась на -3,3% и достигла уровня 2262 долларов за 1 кв. м. Таким образом, средняя полная цена домовладения (при учете всех форматов) немного подросла относительно предыдущего квартала (+0,4%) и составляет 19,419 млн рублей.
Рост конкуренции на рынке недвижимости Подмосковья заставляет девелоперов искать новые маркетинговые решения. Чтобы привлечь внимание потребителей, одни делают ставку на необычные архитектурные решения, другие сосредоточены на комфорте и инфраструктуре, а третьи организуют в поселках экстремальный или экзотический отдых. Универсальной формулы успеха для девелопера коттеджных поселков не существует. Но в любом случае необходимо хорошо знать своего потребителя - что ему нужно, на что он обращает внимание.
Рынок коттеджных поселков в петербургских пригородах и ближних районах Ленобласти, невзирая на все колебания конъюнктуры, из года в год демонстрирует стабильный и равномерный рост. B 2002 г. застройщики рекламировали объекты в 15 поселках, в 2003 г. их стало уже 20, в 2004 г. — 30, в 2005 г. — 40, в 2006 г. — 65. В текущем году, по прогнозам “Александр-Н”, покупатели смогут приобрести участки или дома в 85 организованных поселках. Стартовые позиции для участников рынка в начале 2007 г. сложились вполне благоприятно: ажиотажный рост цен на городские квартиры стимулировал интерес новых покупателей к пригородному жилью.
На рынке загородной недвижимости активно формируется новый сегмент - загородные жилые комплексы. Это вполне обычные квартирные дома, построенные на небольших участках земли, расположенных среди природных ландшафтов. Согласно исследованию, проведенному аналитическим центром IRN.ru, в 2006 году на рынке загородных жилых комплексов было представлено 64 объекта, объединенных в 15 комплексов. В 11 из них имеются только квартирные дома, в остальных - смешанная застройка (с коттеджами и таунхаусами).
Предпочтения покупателей по направлениям традиционно распределяются следующим образом: 30% - Курортный и Выборгский, 25% - Всеволожский, 20% - Петродворцовый и Ломоносовский, 20% - Гатчинский. Впрочем, по имеющейся доступной информации однозначно оценить спрос не представляется возможным. Существует достаточное количество примеров, когда дома в коттеджных поселках не продаются в течении 2-3 лет после их постройки (например, во Всеволожском районе, в Мельничном Ручье, третий год продается примерно около двадцати-тридцати домов, и их количество ежегодно прирастает на 10-15%).
Сейчас в Подмосковье насчитывается около 500 организованных коттеджных поселков (ОКП) с общим числом домовладений порядка 15 000, из них в фазе активной реализации жилья находится около 230 поселков. На долю же неорганизованных (НКП) приходится существенно больше — не менее 700 000 домовладений. В среднем по месяцу на продажу обычно выставлено около 3000 домов. В течение последнего года структура предложения была примерно такова: коттеджи в организованных поселках — около 24%, дома вне организованных поселков — 52%, дома для сезонного проживания — 21%, таунхаусы — 3%.
Наиболее предпочтительным инструментом для частного инвестора является недвижимость в относительно недорогих коттеджных поселках эконом- и бизнес-класса, где стоимость домовладения колеблется в диапазоне $200 000-500 000. Спрос на дома стабильно растет по мере повышения благосостояния населения, при том, что сам сегмент недорогого организованного загородного жилья развивался с большим запозданием. Коттеджные поселки экономкласса стали появляться в Подмосковье только в конце 2004 — начале 2005 г. До этого внимание девелоперов было сосредоточено на высокодоходном элитном жилье, поэтому менее состоятельным покупателям оставалось выбирать между домом в деревне и участком в садовом товариществе.
Количество коттеджных поселков (а также их проектов) растет высокими темпами: по некоторым оценкам, за 2006 год их число удвоилось. Основной катализатор процесса – спрос на жилье за городской чертой. Однако сложно назвать точное число коттеджных поселков, строящихся сегодня в пригородах Петербурга и в Ленинградской области. В разных компаниях называют разные цифры. Если подсчитать рекламные объявления, получится больше сотни поселков. Однако часть проектов оказалась заморожена. Несмотря на не слишком благоприятные условия, число коттеджных поселков в пригородах Петербурга и Ленобласти увеличивается и признаков насыщения рынка пока не видно.
Участники рынка сетуют, что в последнее время в Подмосковье все труднее купить землю для коттеджной застройки в принципе, не говоря уже об эконом-классе. Земля оптом стоит почти столько же, сколько в розницу. Если покупать участки по нынешним расценкам, то надо закладывать в инвестиционные проекты ежегодный рост цен на 100 процентов. Но экономика этого не выдержит. Цены на землю задирают крупные землевладельцы. Латифундисты не хотят вкладываться даже в фи-девелопмент (предпродажную подготовку) принадлежащих им территорий и все риски (юридические, инфраструктурные и прочие) перекладывают на инвесторов.
Спрос на жилье за городом все больше растет: москвичи теперь рассматривают таунхаус или коттедж в ближайшем Подмосковье как альтернативу городскому жилью. Если еще пару лет назад домик в области считался лишь «вторым жильем», то уже в 2006 году в сознании покупателей произошел перелом. Прошлый год запомнится космическими темпами роста цен на столичные квартиры. Москвичи пересмотрели свои взгляды и теперь ищут в области место для постоянного проживания. На рынке наблюдается тенденция, когда, как и во многих странах, жители крупного мегаполиса предпочитают жить в загородной зоне, в собственных домах на экологически чистых территориях.
На фоне Москвы с ее потрясениями (то цены растут как сумасшедшие - в апреле прошлого года удорожание достигало 10% в месяц; то останавливаются и даже начинают снижаться), рынок загородной недвижимости выглядит эдаким оплотом стабильности и здравого смысла. Цены здесь увеличиваются плавно и постоянно, без особых рывков и последующих заторов. Автор - будь он влюбленным поэтом - наверняка сравнил бы такую ситуацию с плавным течением могучей реки. Что мы имеем на сегодня? Если отвечать коротко, то предложений много и все они разные.
Сегодня рынок загородного жилья насыщен предложениями коттеджей в организованных загородных поселках, где цена сопоставима с ценой квартиры в Москве. Неудивительно, что покупатели начали всерьез задумываться о том, чтобы перебраться с неблагополучных городских окраин в комфортные дома на природе. Особенно это актуально в отношении недвижимости эконом-класса (это, как правило, дома из бруса на небольших участках). Такие дома по ряду параметров оказываются интереснее, чем квартира в черте Москвы. Средняя цена первичной жилой недвижимости в Москве превышает $3800 за квадратный метр, тогда как в ближнем Подмосковье стоимость метра в коттедже составляет от $1300-3400.
Рынок загородного жилья в 2007 году сможет развиваться только за счет развития рынка земли. Рынок загородной недвижимости московского региона в прошлом году в целом вел себя намного спокойнее, чем рынок жилья и Москвы и области. Если жилая недвижимость в многоэтажках Москвы и области в 2006 году практически во всех сегментах подорожала более чем на 100%, то цены на подмосковные коттеджи и таунхаусы выросли за год, по данным разных экспертов, на 30 - 45%. от 70 до 80% предложения коттеджей в Московской области приходится на дома стоимостью $700 тыс. - $1,5 млн. ("бизнес") и $1,5 - $5 млн. ("элита"). Между тем, в приобретении такого жилья менее 30% потенциальных покупателей заинтересованы. Остальной спрос приходится на коттеджи, цена которых не превышает $400 - $500 тыс.
В основном потребителями объектов загородной недвижимости являются жители Санкт-Петербурга (около 70%), около 5% - приезжие из районов Крайнего Севера и нефтегазодобывающих районов, 20% - жители Ленинградской области, 5% - иные категории. Характерной чертой покупательского спроса является тот факт, что подавляющее большинство (примерно 80%) потребителей приобретают объект загородной недвижимости впервые, и не имеют первоначального опыта строительства, эксплуатации и обслуживания загородных домов (опыт проживания «на отдыхе в деревне» не учитывался).
Hа рынке загородной недвижимости — дело достаточно далекой перспективы. Правительство в течение двух месяцев должно разработать и утвердить формы деклараций для приема документов от дачников, но, как отмечает Галина Хованская, наш кабинет министров в подобных делах особой скоростью не отличается. Например, документы к Жилищному кодексу, который был подписан полтора года назад, чиновники подготовили только сейчас. А если учесть, что загородный рынок — сезонный, то и заниматься дачными проблемами москвичи начнут не раньше весны-лета следующего года. Так что всем желающим купить по сходной цене перспективный участок с сомнительной историей стоит приступать к изучению предложений уже сейчас. Вас потом все равно амнистируют. Только вот неизвестно, в какую сумму вам это обойдется.
Основные покупатели жилья в Подмосковье – жители столицы, которые едут в Подмосковье отнюдь не за лучшей экологией, а за более низкими ценами на квадратный метр. Средняя стоимость жилья в городах-спутниках – 1700–2100 долл. за кв. м, тогда как в Москве трудно найти новостройку по цене меньше 3 тыс. долл. за квадрат. За 150 тыс. долл. в "спальных" районах можно купить двухкомнатную квартиру в 50 кв. м, а в Подмосковье – двухкомнатную квартиру площадью около 80 кв. м или трехкомнатную квартиру примерно той же площади. Особой популярностью москвичей пользуется жилье в таких городах, как Мытищи, Балашиха, Красногорск.
Pынок деревянного домостроения считается одним из самых перспективных. Доля домов из древесины в общем объеме российского строительства индивидуальных домов пока не превышает 10%. Однако, уже к 2010 г. удельный вес жилья из деревянных конструкций возрастет до 28-30%. По прогнозам зарубежных экспертов к этому периоду древесина станет главным материалом для строительства. В рамках IV Байкальского Экономического Форума «Глобал Эдж» подняла важную тему: индустриальное деревянное домостроение. Тема подтверждена потребностью в обеспечении россиян доступным и качественным жильем.
Объем затрат на покупку квартиры преимущественно находится на уровне 250- 400 тысяч долларов (37%), однако в сегменте купивших квартиру на первичном рынке более всего представлены покупки стоимостью 400-600 тысяч долларов (26%). Максимальный объем затрат (1,5-2 млн. долларов) наиболее представлен в сегменте респондентов, купивших недвижимость на вторичном рынке (4%). Почти половина участвовавших в опросе покупателей приобрели или собираются приобрести трехкомнатные квартиры (47%), а 29% заинтересованы в четырехкомнатных.
Самая дорогая земля по-прежнему находится на Рублевке. Средняя стоимость сотки в ближайшем Подмосковье (<15 км.) по Рублево-Успенскому шоссе составляет 40,6 тыс. долл. Самым престижным районом на этом участке считается территория санатория Барвиха, где советские 6 соток стоят от 1,2 млн. долл. Для пустого земельного участка стоимость действительно рекордная. Для сравнения, за 1,45 млн. долл. международное агентство недвижимости Sotheby’s предлагает 6-ти спальную усадьбу 18 века в провинции Бордо (Франция) с многолетними виноградниками. Несмотря на "заоблачность" цен для рядового гражданина, Рублевка остается самым популярным направлением в сегменте загородной недвижимости.