Самая дорогая земля по-прежнему находится на Рублевке. Средняя стоимость сотки в ближайшем Подмосковье (<15 км.) по Рублево-Успенскому шоссе составляет 40,6 тыс. долл. Самым престижным районом на этом участке считается территория санатория Барвиха, где советские 6 соток стоят от 1,2 млн. долл. Для пустого земельного участка стоимость действительно рекордная. Для сравнения, за 1,45 млн. долл. международное агентство недвижимости Sotheby’s предлагает 6-ти спальную усадьбу 18 века в провинции Бордо (Франция) с многолетними виноградниками. Несмотря на "заоблачность" цен для рядового гражданина, Рублевка остается самым популярным направлением в сегменте загородной недвижимости.
Объем затрат на покупку квартиры преимущественно находится на уровне 250- 400 тысяч долларов (37%), однако в сегменте купивших квартиру на первичном рынке более всего представлены покупки стоимостью 400-600 тысяч долларов (26%). Максимальный объем затрат (1,5-2 млн. долларов) наиболее представлен в сегменте респондентов, купивших недвижимость на вторичном рынке (4%). Почти половина участвовавших в опросе покупателей приобрели или собираются приобрести трехкомнатные квартиры (47%), а 29% заинтересованы в четырехкомнатных.
Pынок деревянного домостроения считается одним из самых перспективных. Доля домов из древесины в общем объеме российского строительства индивидуальных домов пока не превышает 10%. Однако, уже к 2010 г. удельный вес жилья из деревянных конструкций возрастет до 28-30%. По прогнозам зарубежных экспертов к этому периоду древесина станет главным материалом для строительства. В рамках IV Байкальского Экономического Форума «Глобал Эдж» подняла важную тему: индустриальное деревянное домостроение. Тема подтверждена потребностью в обеспечении россиян доступным и качественным жильем.
Основные покупатели жилья в Подмосковье – жители столицы, которые едут в Подмосковье отнюдь не за лучшей экологией, а за более низкими ценами на квадратный метр. Средняя стоимость жилья в городах-спутниках – 1700–2100 долл. за кв. м, тогда как в Москве трудно найти новостройку по цене меньше 3 тыс. долл. за квадрат. За 150 тыс. долл. в "спальных" районах можно купить двухкомнатную квартиру в 50 кв. м, а в Подмосковье – двухкомнатную квартиру площадью около 80 кв. м или трехкомнатную квартиру примерно той же площади. Особой популярностью москвичей пользуется жилье в таких городах, как Мытищи, Балашиха, Красногорск.
Hа рынке загородной недвижимости — дело достаточно далекой перспективы. Правительство в течение двух месяцев должно разработать и утвердить формы деклараций для приема документов от дачников, но, как отмечает Галина Хованская, наш кабинет министров в подобных делах особой скоростью не отличается. Например, документы к Жилищному кодексу, который был подписан полтора года назад, чиновники подготовили только сейчас. А если учесть, что загородный рынок — сезонный, то и заниматься дачными проблемами москвичи начнут не раньше весны-лета следующего года. Так что всем желающим купить по сходной цене перспективный участок с сомнительной историей стоит приступать к изучению предложений уже сейчас. Вас потом все равно амнистируют. Только вот неизвестно, в какую сумму вам это обойдется.
В основном потребителями объектов загородной недвижимости являются жители Санкт-Петербурга (около 70%), около 5% - приезжие из районов Крайнего Севера и нефтегазодобывающих районов, 20% - жители Ленинградской области, 5% - иные категории. Характерной чертой покупательского спроса является тот факт, что подавляющее большинство (примерно 80%) потребителей приобретают объект загородной недвижимости впервые, и не имеют первоначального опыта строительства, эксплуатации и обслуживания загородных домов (опыт проживания «на отдыхе в деревне» не учитывался).
Рынок загородного жилья в 2007 году сможет развиваться только за счет развития рынка земли. Рынок загородной недвижимости московского региона в прошлом году в целом вел себя намного спокойнее, чем рынок жилья и Москвы и области. Если жилая недвижимость в многоэтажках Москвы и области в 2006 году практически во всех сегментах подорожала более чем на 100%, то цены на подмосковные коттеджи и таунхаусы выросли за год, по данным разных экспертов, на 30 - 45%. от 70 до 80% предложения коттеджей в Московской области приходится на дома стоимостью $700 тыс. - $1,5 млн. ("бизнес") и $1,5 - $5 млн. ("элита"). Между тем, в приобретении такого жилья менее 30% потенциальных покупателей заинтересованы. Остальной спрос приходится на коттеджи, цена которых не превышает $400 - $500 тыс.
Сегодня рынок загородного жилья насыщен предложениями коттеджей в организованных загородных поселках, где цена сопоставима с ценой квартиры в Москве. Неудивительно, что покупатели начали всерьез задумываться о том, чтобы перебраться с неблагополучных городских окраин в комфортные дома на природе. Особенно это актуально в отношении недвижимости эконом-класса (это, как правило, дома из бруса на небольших участках). Такие дома по ряду параметров оказываются интереснее, чем квартира в черте Москвы. Средняя цена первичной жилой недвижимости в Москве превышает $3800 за квадратный метр, тогда как в ближнем Подмосковье стоимость метра в коттедже составляет от $1300-3400.
На фоне Москвы с ее потрясениями (то цены растут как сумасшедшие - в апреле прошлого года удорожание достигало 10% в месяц; то останавливаются и даже начинают снижаться), рынок загородной недвижимости выглядит эдаким оплотом стабильности и здравого смысла. Цены здесь увеличиваются плавно и постоянно, без особых рывков и последующих заторов. Автор - будь он влюбленным поэтом - наверняка сравнил бы такую ситуацию с плавным течением могучей реки. Что мы имеем на сегодня? Если отвечать коротко, то предложений много и все они разные.
Спрос на жилье за городом все больше растет: москвичи теперь рассматривают таунхаус или коттедж в ближайшем Подмосковье как альтернативу городскому жилью. Если еще пару лет назад домик в области считался лишь «вторым жильем», то уже в 2006 году в сознании покупателей произошел перелом. Прошлый год запомнится космическими темпами роста цен на столичные квартиры. Москвичи пересмотрели свои взгляды и теперь ищут в области место для постоянного проживания. На рынке наблюдается тенденция, когда, как и во многих странах, жители крупного мегаполиса предпочитают жить в загородной зоне, в собственных домах на экологически чистых территориях.
Участники рынка сетуют, что в последнее время в Подмосковье все труднее купить землю для коттеджной застройки в принципе, не говоря уже об эконом-классе. Земля оптом стоит почти столько же, сколько в розницу. Если покупать участки по нынешним расценкам, то надо закладывать в инвестиционные проекты ежегодный рост цен на 100 процентов. Но экономика этого не выдержит. Цены на землю задирают крупные землевладельцы. Латифундисты не хотят вкладываться даже в фи-девелопмент (предпродажную подготовку) принадлежащих им территорий и все риски (юридические, инфраструктурные и прочие) перекладывают на инвесторов.
Количество коттеджных поселков (а также их проектов) растет высокими темпами: по некоторым оценкам, за 2006 год их число удвоилось. Основной катализатор процесса – спрос на жилье за городской чертой. Однако сложно назвать точное число коттеджных поселков, строящихся сегодня в пригородах Петербурга и в Ленинградской области. В разных компаниях называют разные цифры. Если подсчитать рекламные объявления, получится больше сотни поселков. Однако часть проектов оказалась заморожена. Несмотря на не слишком благоприятные условия, число коттеджных поселков в пригородах Петербурга и Ленобласти увеличивается и признаков насыщения рынка пока не видно.
Наиболее предпочтительным инструментом для частного инвестора является недвижимость в относительно недорогих коттеджных поселках эконом- и бизнес-класса, где стоимость домовладения колеблется в диапазоне $200 000-500 000. Спрос на дома стабильно растет по мере повышения благосостояния населения, при том, что сам сегмент недорогого организованного загородного жилья развивался с большим запозданием. Коттеджные поселки экономкласса стали появляться в Подмосковье только в конце 2004 — начале 2005 г. До этого внимание девелоперов было сосредоточено на высокодоходном элитном жилье, поэтому менее состоятельным покупателям оставалось выбирать между домом в деревне и участком в садовом товариществе.
Сейчас в Подмосковье насчитывается около 500 организованных коттеджных поселков (ОКП) с общим числом домовладений порядка 15 000, из них в фазе активной реализации жилья находится около 230 поселков. На долю же неорганизованных (НКП) приходится существенно больше — не менее 700 000 домовладений. В среднем по месяцу на продажу обычно выставлено около 3000 домов. В течение последнего года структура предложения была примерно такова: коттеджи в организованных поселках — около 24%, дома вне организованных поселков — 52%, дома для сезонного проживания — 21%, таунхаусы — 3%.
Предпочтения покупателей по направлениям традиционно распределяются следующим образом: 30% - Курортный и Выборгский, 25% - Всеволожский, 20% - Петродворцовый и Ломоносовский, 20% - Гатчинский. Впрочем, по имеющейся доступной информации однозначно оценить спрос не представляется возможным. Существует достаточное количество примеров, когда дома в коттеджных поселках не продаются в течении 2-3 лет после их постройки (например, во Всеволожском районе, в Мельничном Ручье, третий год продается примерно около двадцати-тридцати домов, и их количество ежегодно прирастает на 10-15%).
На рынке загородной недвижимости активно формируется новый сегмент - загородные жилые комплексы. Это вполне обычные квартирные дома, построенные на небольших участках земли, расположенных среди природных ландшафтов. Согласно исследованию, проведенному аналитическим центром IRN.ru, в 2006 году на рынке загородных жилых комплексов было представлено 64 объекта, объединенных в 15 комплексов. В 11 из них имеются только квартирные дома, в остальных - смешанная застройка (с коттеджами и таунхаусами).
Рынок коттеджных поселков в петербургских пригородах и ближних районах Ленобласти, невзирая на все колебания конъюнктуры, из года в год демонстрирует стабильный и равномерный рост. B 2002 г. застройщики рекламировали объекты в 15 поселках, в 2003 г. их стало уже 20, в 2004 г. — 30, в 2005 г. — 40, в 2006 г. — 65. В текущем году, по прогнозам “Александр-Н”, покупатели смогут приобрести участки или дома в 85 организованных поселках. Стартовые позиции для участников рынка в начале 2007 г. сложились вполне благоприятно: ажиотажный рост цен на городские квартиры стимулировал интерес новых покупателей к пригородному жилью.
Рост конкуренции на рынке недвижимости Подмосковья заставляет девелоперов искать новые маркетинговые решения. Чтобы привлечь внимание потребителей, одни делают ставку на необычные архитектурные решения, другие сосредоточены на комфорте и инфраструктуре, а третьи организуют в поселках экстремальный или экзотический отдых. Универсальной формулы успеха для девелопера коттеджных поселков не существует. Но в любом случае необходимо хорошо знать своего потребителя - что ему нужно, на что он обращает внимание.
Средняя стоимость предложения загородных домовладений в первом квартале составила 68,3 тысячи рублей за I кв. м. По отношению к концу 2009 года, ценовой рост в I квартале 2010-го составил всего +1,1%, что является очень незначительным. Что касается цен в американской валюте, то в результате квартальных валютных колебаний цена в долларах уменьшилась на -3,3% и достигла уровня 2262 долларов за 1 кв. м. Таким образом, средняя полная цена домовладения (при учете всех форматов) немного подросла относительно предыдущего квартала (+0,4%) и составляет 19,419 млн рублей.
ВТБ приступает к реализации проекта по освоению 1200 га земли на Рублево-Успенском шоссе, в кризис перешедших в собственность банка после реализации залога по кредиту "ОПК Девелопмент" сенатора от Тувы. Как стало известно с этой целью госбанк создает закрытый паевой инвестиционный фонд (ЗПИФ), который может стать крупнейшим в России по стоимости активов. По оценкам экспертов, сейчас эти земельные участки стоят $1,2-2,4 млрд. На них ВТБ планирует построить несколько коттеджных поселков с жилым фондом около 500 тыс. кв. м, претендуя примерно на 15% рынка.