Похоже, минувший год переломил ценовой тренд на рынке недвижимости Литвы. С 2003 года цены на квадратный метр жилья росли с ускорением, увеличиваясь на 20−60% ежегодно. Но во втором полугодии 2006 года темпы роста упали в несколько раз, а отдельные виды квартир (например, старые панельные дома в спальных районах) даже начали дешеветь. Это дает экспертам основание утверждать, что искусственно вздутый на рынке «пузырь» вот-вот лопнет, и прогнозировать, что в текущем году квартиры подорожают не более чем на 10%. Литовский рынок жилья весьма специфичен. Прежде всего, его характеризует высокая степень географической концентрации. Более половины нового жилья, сданного в эксплуатацию за последние пять лет, располагается в Вильнюсе, который лидирует по всем экономическим и социальным показателям – притоку инвестиций, уровню оплаты труда, приросту населения.
С 9-го августа вступило в силу решение Центрального банка Европы повысить ставку рефинансирования. Для главных операций рефинансирования она была повышена на 0,25 процентных пунктов и достигла 3%. Принимая во внимание то, что большая часть кредитов выдаётся в валюте евро, повышение ставок рефинансирования евро повлияет на рынок больше, чем повышение ставок рефинансирования лата. Ставки кредитных процентов сохраняют тенденцию роста. В свою очередь прирост кредитного портфеля сохранился на прежнем уровне - около 150 млн. латов в месяц. Спрос на кредиты остаётся высоким, так как, во многих случаях, при помощи потребительского кредита финансируется первый взнос на покупку жилья.
Экономика Латвии продолжает развиваться быстрыми темпами: согласно последним данным ЦСУ (Центральное статистическое управление), опубликованным в сентябре, быстрое развитие экономики в конце 2005-го года продолжалось и в этом году. Рост ВВП в сравнительных ценах в 2005-ом году составлял 10%, в последних двух кварталах 2005-го года - 11%, а в первых двух кварталах этого года - 13% и 11%, что выше, чем в конце прошлого года. Рост ВВП в фактических ценах по сравнению с соответсвующим периодом предыдущего года в первых двух кварталах этого года составлял 24% и 22%. Это главный фактор, который определяет рост цен на квартирном рынке в последнее время, особенно в сегменте, который с точки зрения покупателя в основном является потребительским рынком.
На финише 2006 года (в декабре) серийное жилье в Риге подорожало на 4%, а стоимость 1 кв. м. достигла 1526 евро. Это значит, что в целом за год недвижимость в микрорайонах подорожала на 59%: в конце 2005-го квартиры на вторичном рынке в среднем обходились покупателям в 903 евро за 1 кв. м. Минувший год запомнится и тем, что был преодолен психологический барьер — стоимость средней квартиры в микрорайонах превысила 100 000 евро. Не снижается спрос на ипотечные кредиты. Так, в декабре минувшего года банки подписали кредитов в два раза больше, чем обычно. Вместе с тем в ноябре уменьшилось общее число совершенных сделок. Если в октябре был установлен рекорд — свыше 1700 договоров за месяц, то в ноябре их количество сократилось до 1500. Одна из причин — саммит НАТО, парализовавший работу нотариусов и Земельной книги, из-за чего часть сделок пришлось перенести на начало декабря.
Девелоперы и спекулянты продолжают ежемесячно «накидывать» по 5-7% цены на средний квадратный метр в течение полугода. Народ понимает, что это чересчур даже с растущими доходами, и синхронно перестает покупать недвижимость. Наступает момент «невесомости в лифте», за которым следует обвал - ведь вещь имеет некую стоимость, только если ее за эту стоимость можно продать. В результате обвала тысячи строек по всей стране встают, так как банки мгновенно пересматривают условия их финансирования. Начинается паника, и уже готовые новые проекты начинают терять в цене, причем речь может идти о нескольких процентах в день. Этой панике подвергаются все, кто имеет лишнюю недвижимость, и она начинает продаваться хаотически, чем быстрее, тем дешевле. В свою очередь банки, видя, что реальная стоимость недвижимости падает, меняют условия ипотечного кредитования, а жители Латвии перестают получать доступ к дешевым деньгам.
Согласно данным Народного банка Китая, в прошлом году в Китае объем капиталовложений в освоение рынка недвижимости страны увеличился на 21,8% по сравнению с 2005 годом и составил около 245 млрд. долларов США. За весь прошлый год, исключая месяц декабрь, общая площадь проданных коммерческих помещений в Китае составила 460 млн. кв. м, что на 12% больше по сравнению с аналогичным периодом 2005 года. К началу декабря 2006 года площадь нереализованных коммерческих помещений составила почти 124 млн.кв. м, что на 7,9% больше по сравнению с показателями начала декабря 2005 года.
Власти Кипра предлагают покупать недвижимость на острове до 1 февраля 2008 года, когда Кипр вступит в Евросоюз. Все коммерческие банки Кипра предоставляют ипотечные кредиты для приобретения недвижимости. Cейчас, в отличие от Великобритании или Испании цены на недвижимость на Кипре еще остаются низкими - двухкомнатная квартира со всеми удобствами в престижном квартале Лимассола стоит около 84 тысяч фунтов. Но после вступления Кипра в еврозону стоимость недвижимости на острове может резко измениться. Предполагаемая дата вступления в еврозону - 1 февраля 2008 года. Правительство Кипра создает все условия для активного инвестирования в недвижимость страны. Инвесторы - иностранцы, компании и фонды должны для этого получить официальное разрешение Совета Министров, которое подается в письменном виде после подписания контракта о покупке недвижимости.
Высокие цены на украинскую недвижимость побудили нас сравнить их с ценами на одном из зарубежных рынков. В частности - на Кипре. Как удалось выяснить, стоимость жилья здесь зависит от множества факторов: в какой части острова находится дом, как далеко он расположен от центра деловой активности и от моря и т. д. Для того чтобы купить небольшой двухэтажный дом, в среднем необходимо около $100 тыс. (в Киеве за такую сумму можно купить разве что однокомнатную квартиру). Для покупки жилья на Кипре иностранному покупателю необходим паспорт - это в том случае, если у него в наличии имеется вся сумма денег. Если же дом приобретается в кредит, для его оформления понадобится справка о доходах, рекомендательное письмо из банка, в котором у будущего собственника открыт счет. Следует отметить, что для того чтобы получить заем, доход покупателя должен превышать общую сумму ежемесячных выплат тела кредита и банковских процентов минимум в три раза.
За последние несколько лет на казахстанском рынке недвижимости наблюдается постоянный рост цен, который сильно опережает рост доходов населения. По статистике, за 2006 г. цена одного квадратного метра нового жилья увеличилась на 33,8%, цена продажи благоустроенного жилья на вторичном рынке увеличилась на 57,3%. Эти тенденции не собираются прекращаться. Квартиры становятся всё более недоступными для большей части населения. В качестве решения квартирного вопроса ряд казахстанских семей рассматривают ипотечный кредит. Однако у банков тоже есть свои требования к потенциальным заёмщикам. По правилам банка доход семьи должен как минимум в 2 раза превышать ежемесячный размер погашений по кредиту. Таким образом, чтобы алматинской семье приобрести однокомнатную квартиру стоимостью 150 000 долларов США по ипотечному займу без первоначального взноса, ей необходимо зарабатывать не менее 40 000 долларов США в год.
Разница в стоимости дешевых и дорогих форматов квартир уменьшилась. Стоимость одного квадратного метра в самом дорогом - Медеуском районе превышает средневзвешенную стоимость одного квадратного метра в самом дешевом - Турксибском районе в 1,76 раза. Цены на дорогое жилье увеличивались медленнее, чем на дешевое. Средневзвешенная цена одного квадратного метра самого дорогого формата квартир - $4193, самого дешевого - $2047. Разница между самым дорогим и самым дешевым форматом квартир уменьшилась. На этой неделе данный индекс составил 2,05 (205%). Прирост стоимости квартир в Алматы варьирует в зависимости от района, количества комнат и типа дома. По предварительным прогнозам, при нынешнем темпе прироста отметка в $3500 за один квадратный метр в среднем по городу будет достигнута в течение ближайших двух месяцев. Однако постоянный рост предложения может замедлить темп прироста цен.
Один из крупнейших банков республики – Народный – инвестирует в строительство торгово-развлекательного центра в Новосибирске. Проект, стоимость которого составляет 45 млн. долларов, будет завершен в следующем году. Для Народного банка это первый проект, связанный со строительством недвижимости. Однако в дальнейшем финансовая структура намерена вложить в строительство различных объектов недвижимости около 15% своих активов – 1,5 млрд. долларов в течение 3–5 лет. В отличие от работающих в РФ казахстанских банков – Тураналем и Казкоммерцбанк, Народный банк не намерен создавать дочерние предприятия, а будет инвестировать в строительство. Всего же в ближайшие пять лет в России НБК планирует профинансировать порядка 15–17 проектов (торгово-развлекательных центров, гостиниц и офисных зданий): 3 – в Москве, 2 – в Санкт-Петербурге и 8–12 – в сопредельных с Казахстаном регионах.
Фонды недвижимости в Казахстане, как более консервативный инструмент инвестирования, снизят риски инвесторов. Однако системный риск – спекулятивный рост цен на жилую недвижимость – минимизировать они не смогут. Выходом может стать вложение денег в более устойчивый объект – коммерческую недвижимость. Не так давно у квалифицированных инвесторов появился повод порадоваться: законодательные поправки разрешили создавать фонды недвижимости (ФН). Их появление финансовый рынок ждал с нетерпением – при огромных суммах, скопленных в стране за период высоких цен на сырье, инструментов для инвестирования катастрофически не хватало. Нельзя сказать, что до принятия данных поправок инвесторы не могли покупать жилье. Могли. Частные инвесторы активно перепродавали квартиры или же сдавали их в аренду. Однако инструментом коллективного инвестирования недвижимость реально выступать не могла – существовал ряд проблем. Например, налоговых, когда, покупая недвижимость, необходимо было уплатить 15% НДС.
Первое место по количеству сделок занимает вторичное жилье в многоквартирных домах Алматы. По сравнению с 2004 годом, когда средневзвешенная цена (в основном на "хрущевки") составляла $570–800/м2, к середине 2006 года она возросла почти в два раза и сегодня достигает $1300–1600/м2. Похоже, что тенденция к росту сделок в данном сегменте жилой недвижимости сохранится и в будущем, хотя, возможно, и меньшими темпами. При этом цена одного квадратного метра в "хрущевке" в ближайшие 5–7 лет будет все больше приближаться к цене метра в элитной квартире. Это объясняется тем, что из-за существенной разницы в площадях (40–45 м2 в "хрущевской" двушке и 60–90 м2 в современной двухкомнатной квартире) совокупная цена "хрущевки" будет всегда значительно меньше, чем цена нового качественного жилья.
Год прошедший не изменил тенденций на рынке вторичного жилья в Алматы. По данным Национальной ассоциации риэлтеров РК, в 2005 году прибавочный рост цены квадратного метра составил около 44%. В 2006 году рост цен на рынке вторичного жилья составил, по различным оценкам, от 67% до 71,5%. В прошлом году были преодолены сразу две "психологические" отметки: средняя стоимость квадратного метра в июле-августе преодолела отметку в $2 тыс. долларов, а в ноябре-декабре - $2,5 тыс. Все это происходит на фоне известных заявлений правительственных чиновников о необходимости снижать цены на жилье.
В 2006 году общий объем инвестиций в жилищное строительство столицы Казахстана увеличился на 16% по сравнению с предыдущим годом и составил более 910 млн. долларов США. Таким образом, жилая недвижимость Астаны в прошлом году привлекла инвестиций на 127 млн. долларов США больше. В настоящее время уже ведется строительство 5 млн. кв. метров жилой недвижимости в столице, а также рассматриваются десятки новых проектов, к реализации которых приступят в текущем году.
В данной статье исследованно рынок недвижимости Алматы для целей оценки его состояния с точки зрения «перегретости» и соответствующих перспектив. Базовым параметром для оценки рынка является определение некоей «базовой цены», что собственно является основой для рассуждений о справедливости текущих цен, а также для моделирования дальнейшего развития цен. Исследование производилось в качестве хобби в течение последних пяти дней, оперируя общедоступными данными, найденными в Интернет, на сайтах компаний по недвижимости, некими цитатами, найденными там же.
Развитие рынка арендного жилья находится в прямой зависимости от роста цен на недвижимость. Чем менее доступным становится собственное жилье, тем более прибыльной становится сдача квартир в аренду. Идея вывести рынок арендного жилья из тени давно уже обсуждается в государстве. Попытки властей легализовать этот сектор не приносят ожидаемых результатов. И это как раз та ситуация, когда стихийное развитие рынка не поддается законодательным нормам государства. Только несколько риелторских агентств работают на рынке аренды квартир и домов цивилизованно, то есть соблюдая все нормы и стандарты, прописанные в законодательстве, выплачивая налоги, соблюдая нотариальные соглашения и прочее.
Испания вызывает закономерный интерес представителей разных стран. В числе иностранных владельцев недвижимости этой страны больше всего англичан — они составляют 35% покупателей. Привлекательные в инвестиционном отношении объекты часто приобретают немцы, практичность которых является национальной чертой. В последние годы испанские риэлторы все чаще имеют дело и с состоятельными россиянами. Но доля наших соотечественников в числе собственников жилья в Испании не так уж велика, как это принято считать, — не более 1%. Тем не менее, значительная часть потенциальных российских покупателей желала бы приобрести недвижимость именно в этой стране: для этого существует множество объективных причин.
Жирона лидировала в процессе увеличения стоимости как нового жилья (19,12%), так и жилья со вторых рук (23,97%). В увеличении стоимости нового жилья за ней следуют Сеговия (15,97%) и Леида (14,76%), в то время как в увеличении стоимости жилья со вторых рук наибольшие увеличения зарегистрированы в Таррагоне (20,61%) и Альмерии (19,2%). Что касается столиц с наименьшим повышением цен, ими оказались Мелилья (2,21%) в секторе вторичного жилья и Бургос (0,02%) в секторе нового жилья. Наиболее дорогими городами продолжают оставаться Барселона, где стоимость квадратного метра жилья в 2006 году составил 4.457,43 евро, Мадрид (4.168 евро за квадратный метр) и Сан Себастиан (3.929,64 евро за квадратный метр).
Период ажиотажа на приобретение недвижимости в Израиле давно миновал, поэтому рынок здесь весьма стабилен. Говорить о стремительном росте цен на жилье не приходится еще и потому, что в стране много лет как внедрена высокоэффективная система ипотечного кредитования. Но активность рынка все же остается высокой – жилую недвижимость здесь приобретает много иностранцев. Да и сами израильтяне стремятся улучшить свои условия проживания, а кто-то, как и у нас, хочет жить в столице или просто отдельно от родителей, кому-то приходится разменивать жилье из-за развода. Кое-что из справки. В современном Израиле проживает 6,5 млн. человек, из них примерно 700 тыс. — репатрианты из стран СНГ. Самый крупный город — Иерусалим (примерно 700 тыс. жителей). Израильтяне считают его столицей, хотя официально этот статус – за Тель-Авивом. В столице проживает более 500 тыс. жителей. Это современный западный город, где быстрый темп жизни, много бизнес-центров, банков и т. д. Кроме них, крупным по местным понятиям городом считается портовый город Хайфа - морские ворота Израиля.