Все большее число наших соотечественников вкладывают средства в зарубежную недвижимость, справедливо считая это наиболее надежным, а зачастую и максимально эффективным способом сбережения денег. При достаточно обширном спектре предложений по продаже недвижимости за границей принять решение в пользу той или иной страны бывает непросто, но в последнее время очень многие украинцы выбирают недвижимость в странах Адриатического побережья. Этот выбор обусловлен несколькими факторами: пляжи Адриатического моря, имеющие тысячелетнюю историю, в настоящее время являются туристическими жемчужинами Европы. Фактическая протяженность побережья Адриатики составляет около 1278 км, вдоль него расположены 1185 островов и маленьких островков, каждый из которых чем-то уникален. Благодаря благоприятному микроклимату, вода побережья теплая и чистая, большая его часть находится под охраной ЮНЕСКО и постоянно награждается "Голубым флагом Европы". Гостиницы, туристические центры, модные развлекательные заведения, ночная жизнь и рай длиною в километры побережья с его золотистым песком и тысячами морских сосен в сосновых рощах - таков типичный пейзаж Адриатики.
Украинцы "проспали" пик инвестирования в зарубежную недвижимость - доходных направлений почти не осталось. Сейчас еще выгодно покупать жилье разве что в Болгарии и Турции, где недвижимость еще несколько лет может дорожать на 25-30%. Хочу купить недорого, в кредит под низкий процент, и сразу сдать в аренду, чтобы покрыть расходы по ссуде", - вот самый распространенный мотив покупки украинцами недвижимости за границей. "Вы хотите невозможного", - разводят руками посредники. То, что кредиты нашим запросто выдают далеко не в каждой стране, не главная проблема. Нынче приходится свыкаться с мыслью, что за $30 тыс., которых еще два-три года назад хватало на пристойное жилье, можно приобрести разве что полуразваленные трущобы. Сегодня $150 тыс. стоит просторная (от 100 кв. м) квартира в популярных районах Турции или Болгарии, скромная и вдали от моря - на Кипре или в Испании и 15 кв. м во Франции. За последние пару лет несколько расширился список стран, в которых наши соотечественники приобретают жилые метры. В нем появились, к примеру, Филиппины и Панама.
До некоторых пор украинцы не проявляли особого интереса к жилью за границей. А большинство по-прежнему живет мифом о том, что купить жилье за рубежом - роскошь и большая проблема, хотя на самом деле это далеко от истины. Кроме того, глядя на тот уровень, которого достигли цены на отечественную недвижимость, некоторые специалисты говорят о грядущем обвале на рынке, что станет неприятным моментом для инвесторов, теряющих свою прибыль. Стоит задуматься: вкладывать деньги в недвижимость в Украине или за рубежом... Действительно, какой смысл переплачивать за отечественные квадратные метры, если, например, более качественную недвижимость можно приобрести за рубежом? При этом ее цена может быть даже ниже. Заграница все активнее составляет конкуренцию отечественным предложениям на рынке жилья. Ее привлекательность существенно усиливается за счет постепенного упрощения иностранного законодательства для украинских покупателей и выравнивания цен на заграничную и отечественную недвижимость.
Цены на жилую недвижимость в Латвии, Эстонии, Болгарии и Литве растут быстрее, чем в других странах мира. При этом рекордсменом по росту цен на жилье в данном списке числится Латвия с годовым приростом в 61,2%.
Был составлен рейтинг лучших мест для вложения капитала в 2007 году. Лидеры списка - Марокко, Дубай, Кипр, Будапешт и Карибские острова. Кроме цен на аренду и покупку жилья, эксперты учитывали местный колорит, цены на авиабилеты, уровень преступности и т. п. Лидером рейтинга стал Марокко, где средние цены на жилье варьируются от 200 до 250 тысяч долларов. Есть недорогие квартиры - за $100 тысяч, есть и виллы стоимостью в миллионы долларов. Дома обычно имеют внутренний двор с жасмином, розами и фонтанами. Арендовать виллу можно по цене от 1,2 тыс. до 14 тысяч евро в неделю. Дубай отмечены за роскошь и множество амбициозных архитектурных проектов. Здесь двухкомнатные апартаменты с панорамным видом можно купить по цене от 300 до 800 тысяч долларов. На третьем месте оказался остров Кипр - за высокое качество жизни, сравнительно низкие расходы на проживание, хороший климат и прекрасные виды. Страна перейдет на евро в 2008 году, и это обстоятельство также повышает инвестиционный потенциал острова. Здесь можно купить как виллу по цене около 600 тысяч долларов, так и более скромные апартаменты.
Трансакционные издержки при покупке или продаже недвижимости (все сопутствующие расходы) в России одни из самых высоких в Европе, в то время, как в Украине - одни из минимальных. В Болгарии и России величина издержек составляет порядка 25% от суммы сделки. Словакия, Литва и Эстония названы в числе стран с наименьшим размером трансакционных издержек – менее 4%. В Великобритании (стране, в столице которой продается самая дорогая недвижимость в Европе) издержки оказались одними из минимальных – около 5%. А в таких популярных среди россиян с точки зрения покупки недвижимости за рубежом странах, как Кипр и Хорватия, уровень издержек оказался довольно высок - 12% и 18% соответственно. На Украине этот показатель близок к минимальной отметке - около 6%. Наибольшая часть издержек в России, как и в Болгарии, приходится на оплату комиссионных агентам (тогда как, например, на Мальте и в Монако большую часть трансакционных издержек составляют расходы на регистрацию недвижимости).
Британцам принадлежит свыше 400 тысяч объектов недвижимости за пределами Соединенного Королевства. При этом на англичан (по сравнению с другими жителями королевства) приходится три из четырех таких объектов. Объем приобретаемой гражданами Великобритании за рубежом недвижимости за последние 10 лет в среднем ежегодно рос на 9 процентов. Общая стоимость этой недвижимости достигает 52 миллиардов фунтов стерлингов (104 миллиарда долларов США). Излюбленными местами для покупки домов, апартаментов и участков британцами являются Франция и Испания. На них приходится 56 процентов всех сделок. В 2000 году 82 процента британцев покупали недвижимость всего в пяти странах: Франции, Испании, Италии, Португалии и на Кипре. К концу 2006 года на эту пятерку пришлось лишь 63 процента покупок.
Покупка недвижимости за рубежом уже давно перестала быть чем-то экзотическим для россиян. Квартира в Москве стоит примерно столько же, сколько дом в пригороде Парижа или вилла в Испании. К тому же, ипотечный кредит на покупку домика «за бугром», можно получить в западном банке под существенно меньший процент, чем на московскую квартиру в банке российском. Так что не удивительно, что за последние годы многие наши соотечественники обзавелись прекрасными домами в Италии, Испании, на Кипре. Недаром, воспевая прелести той или иной страны, риэлторы как несомненный аргумент в ее пользу, обязательно отметят: Есть обширная русская диаспора. Главное - выбирая дом за рубежом, нужно хорошенько подумать, зачем он вам, с какой целью вы его покупаете, как будете использовать. Есть и много «подводных камней», о которых потенциальному покупателю стоит задуматься до того, как совершить сделку. Как правило, недвижимость за рубежом покупают либо с целью выгодного инвестирования денег, либо предполагая там жить. Если говорить об инвестировании, то время, когда действительно можно было получать огромные дивиденды в виде роста цен на квадратный метр, уже почти прошли.
Украинцы все чаще покупают виллы, дома и квартиры за пределами страны. Правда, пока они это делают втайне от властей, чтобы не нарваться на неприятности. Зарубежная недвижимость уже перестала быть диковинкой и роскошью. Теперь украинцы рассматривают жилье за границей как самую надежную и выгодную инвестицию. Покупая заморские апартаменты, предприимчивые люди одновременно убивают двух зайцев: обеспечивают себе комфортный отдых в собственном доме и возможность заработать на сдаче его в аренду. Парадоксально, но недвижимость в некоторых странах стоит примерно в два раза дешевле украинской. Жилье в Болгарии - одно из самых дешевых в Европе и самых перспективных, если его рассматривать как инвестицию. Если сейчас один квадрат стоит в среднем 0.9-1.5 тыс. евро, то с вхождением Болгарии в Евросоюз цены подрастут и до 3 тыс. евро. Недвижимость в Англии. Франции. Италии, Испании - это элитный класс.
Высокие цены на недвижимость, особенно в столице, заставляют многих россиян отказываться от покупки жилья, отдавая предпочтение его аренде. В большинстве стран Запада, в частности в Европе, тенденция иная - там все больше людей отдает предпочтение покупке собственного жилья. Мотивация к покупке достаточно ясна: естественная потребность в собственном доме, стремление к спокойной, не отягощенной никакими выплатами старости, желание передать наследство детям. Хотя далеко не всегда покупка действительно оправданна и выгодна. Лишь малая часть населения, и не только в России, может оплатить покупаемое жилье, сразу внеся всю требуемую сумму. Большинство прибегает к различным механизмам кредитования покупки недвижимости. Решение о покупке или аренде зависит от доступности кредитов и от соотношения арендной платы и регулярных выплат на погашение кредита.
Цены на жилье в странах Балтии похожи на цены в Копенгагене, Хельсинки и Стокгольме, но в будущем рост цен на недвижимое имущество в Литве, Латвии и Эстонии должен замедлиться. Долгосрочный рост цен на недвижимость тесно связан с быстрым ростом валового внутреннего продукта, хотя есть и другие факторы. А именно в Латвии, Эстонии и Литве рост ВВП в последнее время был самым быстрым в Европе. Прогнозируется, что жилье в странах Балтии будет дешеветь, организация Global Property Guide отмечает, что доходы от аренды упали до среднего уровня. К тому же, вероятно, власть предпримет меры против преувеличенной опасности на рынке недвижимого имущества.
Недвижимость в постсоциалистических государствах по уровню цен скоро будет сопоставима с недвижимостью в развитых европейских странах. Поэтому инвестиции в нее выгодны. Недвижимость за рубежом все активнее составляет конкуренцию отечественным предложениям на рынке жилья. Все больше украинцев становятся обладателями если не роскошной виллы на берегу моря, то, по крайней мере, квартиры в цивилизованной европейской (и не только) стране. Действительно, какой смысл переплачивать за отечественные квадратные метры, если более качественную недвижимость можно приобрести за рубежом? При этом стоимость зарубежных объектов нередко ниже, чем украинских. В 2006 г. интерес к зарубежной недвижимости стал проявляться значительно активнее. Украинские граждане сравнили цены на недвижимость в Киеве с ценами на недвижимость за границей и решили вкладывать деньги в последню.
Более двух пятых жителей Британии интересуются приобретением недвижимости в другой стране и переездом за границу. Cамым желанным пунктом назначения для будущих эмигрантов стала Австралия (недвижимость в этой стране хотели бы приобрести 10% респондентов). Далее места распределились следующим образом: Новая Зеландия (9%), Америка (7%), Канада (7%), Франция (6%) и Испания (5%).
Рынок недвижимости страны Восходящего Солнца продолжает испытывать трудности. В столице Японии Токио продолжается падение объемов продаж жилой недвижимости. За весь июнь было продано 5716 квартир, что по сравнению с аналогичным периодом прошлого года меньше на 10,9%. Однако цены на недвижимость не думают останавливаться: средняя цена квадратного метра поднялась на 13,8%, до отметки в $5320.
Южное побережье Швеции представляет серьезный интерес для небольших, но выгодных капиталовложений в условиях стабильной экономики и гарантированных доходов от сдачи в аренду. Среди десяти наиболее благополучных стран Европы Швеция представляет собой приятное исключение с точки зрения покупки недорогой недвижимости. Так, например, сельский домик можно приобрести всего за 40,5 тыс. евро, а семейную виллу - за 100 тыс. евро. Неудивительно, что такие международные инвесторы как Faberge, Acta и GE Real Estate усиленно скупают шведскую недвижимость. Их примеру начинают следовать и индивидуальные покупатели. Высокая прибыль с капитала гарантируется стабильностью шведского рынка и низкими процентными ставками по ипотеке. Помимо этого, культура аренды в Швеции находится на высоком уровне, обеспечивая инвесторам стабильные доходы от сдачи в аренду.
За минувшее полугодие стоимость жилой недвижимости увеличилась во всех регионах Чехии. В некоторых областях цены повысились на 50%. Речь не идет об искусственном подорожании. На стоимость чешского жилья влияет множество экономических факторов: инвестиции, реформы, дерегулирование и в не последней степени стабильный экономический рост. Квартиры подорожали во всех регионах республики. Самый стремительный скачок произошел в городе Фридек-Мистек, в пригороде которого началось строительство завода по производству автомобилей "Hyundai". Цены здесь повысились на 56%. Квартиры подорожали даже в экономически неблагополучных регионах - Моравскоселезском крае (на 35%) и Устецком крае (на 10%). В Колине сложилась нестандартная ситуация на рынке недвижимости. Немало квартир здесь строили для завода по производству автомобилей "Toyota, Peugeot, Citroen" с использованием государственных дотаций. Это, естественно, оказало влияние и на рынок.
В Чехии за первые три месяца этого года началось строительство почти 9200 квартир. По сравнению с прошлым годом, это на полпроцента больше. Готовых квартир было сдано в пять раз больше, чем в первом квартале прошлого года. Эти сведения сообщает Чешский статистический центр, который считает, что рост квартирного строительства обусловлен благоприятной ситуацией на рынке услуг строительных сберкасс и ипотек. В первой четверти 2007 года чешскими гражданами было заключено 17.800 договоров об ипотеке на сумму 35 миллиардов, что превышает рост количества договоров по сравнению с 2006-м годом на 33 процента. Росту новостроек посодействовали готовящиеся изменения НДС на строительные работы, а также рекордно тёплая зима, которая дала возможность в полном объеме использовать технику и строителей.
Недвижимость Черногории уже давно привлекает российских инвесторов. Сейчас средства в основном вкладывают в небольшие апартаменты в новостройках для дальнейшей сдачи в аренду. На ценообразование недвижимости в Черногории влияет много факторов: местонахождение объекта, расстояние до моря, площадь дома, его возраст, размер участка и, конечно, ситуация на рынке. По данным цены на недвижимость в Черногории в среднем выросли за последние три года в 3-5 раз, за последние два года - в 2-4 раза, а за последний год - в 1,5-2,5 раза. Те объекты, которые два года назад продавались по €700-900 за 1 кв. м, сегодня оцениваются в €2500 за 1 кв. м. Цена квадратного метра элитной недвижимости достигает €3000-4500. И, несмотря на бурный рост цен, экономический потенциал еще далек от своего предела.
Купить недвижимость в Хорватии иностранцы могут лишь с разрешения тамошнего Министерства юстиции. Это означает, что желающие приобрести дом или квартиру должны обратиться в упомянутое министерство с соответствующим заявлением, к которому прилагается экземпляр договора купли-продажи. Действительность сделки подтверждается особым административным актом. Каждое такое заявление рассматривается в индивидуальном порядке, и порой нужный документ приходится ждать полгода-год. Но проблема состоит не только в длительных сроках оформления сделок с недвижимостью. В настоящее время Хорватия активно готовится к вступлению в Евросоюз, поэтому в стране меняется законодательство, что создает физлицам-покупателям жилья дополнительные сложности. Дабы упростить задачу, местные риэлторы советуют иностранцам регистрировать дома и квартиры на специально созданные для этой цели фирмы. После получения разрешения Минюста на приобретение недвижимости сведения о новом собственнике вносятся в Земельный кадастр при муниципальном суде, что означает окончательную регистрацию права собственности.
Покупка недвижимости на турецком побережье - самый низкозатратный вариант вложения средств за рубежом для частного инвестора. Иностранцы получили право покупать недвижимость в Турции всего четыре года назад, и с тех пор цены поднялись примерно вдвое. Если смотреть на турецкие города и поселки со стороны шоссе, идущего вдоль моря, они сильно напоминают наше московское Куркино. Малоэтажные дома (большая часть - пятиэтажки, максимум - 10 этажей), таунхаусы, и все это недавно построено и раскрашено в веселенькие цвета. Строительство началось здесь 20 лет назад, но особенно активно район Аланьи застраивался в течение последних пяти лет. После того как в 2003 году было разрешено продавать недвижимость иностранцам, темпы строительства увеличились в несколько раз, цены росли каждый год на 25-30%. Но я предполагаю, что они будут расти и в будущем. Дело в том, что в Аланье уже почти не осталось места под застройку, и через три-четыре года активное строительство прекратится. А то, что уже построено, будет дорожать. Так что сейчас самое время вкладывать деньги на стадии строительства.