Развитие рынка торговых центров Украины происходит аналогично развитию рынка ТЦ Москвы, и существенно отличается от сценария развития торговой инфраструктуры в европейских странах, где рынок торговых центров сформировался и наполнился уже достаточно давно. В данной статье приводится сравнение инвестиционной привлекательности торговых центров Украины, России и стран Европы по показателям доходности и срокам возврата вложенных инвестиций. Европейские показатели доходности и сроков возврата вложенных инвестиций давно стабилизировались, поскольку рынок торговых центров в большинстве развитых европейских стран уже насыщен. Можно говорить о 5-7% прибыльности от аренды площадей торговых центров в странах центральной Европы. Сроки окупаемости колеблются в пределах 10-15 лет. Несколько лет назад для российских и украинских девелоперов и инвесторов такая цифра могла бы показаться катастрофической. Как в России, так и в Украине ситуация в розничной торговле и на рынке недвижимости позволяет создавать и реализовывать сверхсрочные проекты.
Германия являлась самым активным рынком, в страну было инвестировано более половины всех инвестиций первого квартала 2007 года. Объем инвестиций в Германию в размере 1,7 млрд. евро несколько превысил данные 2006 года. Россия стала вторым по размеру рынком в первом квартале с объемом инвестиций в 238 млн. евро, за ней следует Франция (230 млн. евро) и Бельгия (162 млн. евро). Турция также остается высокоактивным рынком с приблизительным объемом инвестиций в 100 млн. евро в первом квартале. Торговые центры остаются основным интересом для инвесторов, более 60% инвестиций в торговые центры было потрачено в Германии, России и Италии. Также инвестиции приходились на распределительные центры и ритейл парки, в основном в Германии, Франции и Бельгии, и супермаркеты в Германии и России, а также на аутлеты. Британские инвесторы остаются главными покупателями в Европе, за ними числится 28% сделок. За ними следуют Европейские фонды, потратившие более 550 миллионов евро в основном на западные европейские торговые центры.
За последние годы в Алматы появилось немало крупных торговых комплексов. Но если судить по количеству квадратных метров торговых площадей на тысячу населения, то мы еще сильно отстаем от европейских городов. В южной столице ощущается явный дефицит удачно расположенных торговых площадей, и как следствие растут ставки аренды на них. Сегодня высокая аренда осложняет бизнес мелких предпринимателей и в некоторой степени способствует росту цен на товары и услуги. Алматы. Доходы и зарплаты алматинцев ежегодно растут и вместе с ними увеличивается потребление. Поэтому торговля – это одно из перспективных направлений бизнеса. Сегодня в Алматы можно с успехом торговать любым потребительским товаром, начиная от жизненно необходимых продуктов питания и заканчивая дорогими костюмами известных брэндов, без которых прожить вроде бы и можно, да статус не позволяет. Но все чаще перед предпринимателями встает вопрос: где торговать? В свое время риэлторы отмечали, что всплеск интереса к покупке помещений с выходом на оживленные улицы, пригодные под магазины, бутики, кафе, рестораны, салоны красоты и прочие заведения, предлагающие товары или услуги, пришелся на 2002 год. Если в 2001-м приобрести подходящее помещение под торговлю в неплохом районе города можно было по 300–350 долларов за квадратный метр, то в 2002 году цена квадрата перевалила уже за 1000 долларов.
В России - самый высокий показатель в Европе по строительству торговой недвижимости: в ближайшие два года в стране планируется возвести около 4 млн. кв. метров площадей. Тем не менее, по количеству торговых метров на душу населения Россия занимает одно из последних мест. Как сообщалось ранее, по объемам предложения торговых площадей Россия существенно уступает развитым странам Европы. В Великобритании этот показатель равен 15,5 млн. кв. метров, во Франции - 14,6, в Германии - 10, в Италии - 9,8, в Польше - 4,7, то в России - 3,3 млн. кв. метров. Уступают России только Турция (2 млн. кв. метров), Португалия (1,9 млн. кв. метров), Чехия (1,8 млн. кв. метров), Ирландия (1,6 млн. кв. метров) и Бельгия (1,3 млн. кв. метров). С другой стороны, в России отмечены самые высокие в Европе темпы строительства торговой недвижимости. Так, в ближайшие два года в стране должно быть построено около 4 млн. кв. метров новых торговых центров. Для сравнения: в Италии за этот же период времени планируется возвести чуть более 2 млн. кв. метров, в Германии и Испании - 1,6 млн. кв. метров, в Великобритании - 1,1 млн. кв. метров, во Франции - 800 тыс. кв. метров, а в Румынии - 372 тыс. кв. метров. Насыщение рынка торговой недвижимости в России наступит не раньше, чем в 2022 году.
В 2006 году в Европе количество сделок в сфере торговой недвижимости выросло на две трети по сравнению с 2005 годом: с 249 до 420. Четвертый квартал прошедшего года был особенно активным: в период с октября по декабрь заключены сделки на сумму примерно 10 миллиардов евро, что составило почти 40% от общего объема за год, на протяжении которого объекты коммерческой недвижимости приобрело более 200 инвесторов. Самым крупным инвестором была компания ING Real Estate Investment Management, на долю которой пришлось 6% от общего объема инвестиций и 9% от общего объема инвестиций в торговые центры (в 2006 году компания ING уделяла особое внимание торговым центрам Южной Европы). Последние двенадцать месяцев показали стабильный спрос на торговую недвижимость на территории Европы, особенно на ключевых рынках Германии, Испании, Италии и Польши. Кроме того, интерес инвесторов простирается на восток, и мы стали свидетелями первых значительных сделок, заключенных в Турции, России, Украине, Хорватии и на территории новых членов ЕС - Румынии и Болгарии. Прогнозируют в большей степени аналогичную ситуацию на 2007 год, при этом рынок останется высококонкурентным, что наблюдалось на протяжении последних двух лет. Главными импульсами такой географической диверсификации со стороны инвесторов являются пределы доходности и возможности управления активами.
До сих пор в Латвии проводились разные обзоры торговых центров, но авторы этих исследований разрабатывали свои собственные системы и классификации. Это закономерно, так как индивидуализация любого товара обусловлена отношениями свободного рынка. В данном случае она обусловлена также отсутствием объединяющего владельцев и хозяйственников торговых площадей элемента. В мире такой объединяющий элемент существует, и его сокращенное название ICSC(InternationalCouncilofShoppingCenters - Международный совет торговых центров). Он основан в 1957 году в Чикаго, США, и сейчас он объединяет более 57 000 корпоративных и частных членов в более чем 80 странах мира. Европейская конференция ICSC проходившая в 1976 году в Париже, на которой президент США Джеральд Форд произносил вступительную речь, считается официальным моментом основания Европейского отдела ICSC. Главное здание ICSC находится в Нью-Йорке, а Европейская деятельность координируется из Лондона. В этом году в Копенгагене состоялась 31-я Европейская конференция, тем самым отпразднует тридцатилетие первой Парижской конференции.
На завершившейся в пятницу крупнейшей международной выставке Mapic (проходит ежегодно в Каннах, посвящена торговой недвижимости) было объявленно, что в Латвии, Литве и Эстонии в ближайшие 10 лет ожидается самый стремительный в Европе рост розничной торговли. Для участников выставки - крупных розничных сетей, а также крупных девелоперов и инвесторов - это может послужить сигналом для того, чтобы обратить внимание на наш регион и его розничную торговлю. За ближайшие десять лет оборот латвийской розничной торговли вырастет на 95%, в Литве розница увеличится на 79%, а в Эстонии - на 78%. Таким образом страны Балтии являются лучшим в Европе выбором для инвестиций в торговую недвижимость. Сравнительно неплохой рост будет в Словакии, Греции и Португалии, где за десятилетие розничная торговля может вырасти на 50%. В свою очередь страны с давно устоявшимися рынками - Австрия, Швейцария и Германия откровенно отстают по росту розницы. Тем не менее, инвестиции в торговую недвижимость той же Германии, где в ближайшие 10 лет розница вырастет всего на 6%, могут стать вторыми по величине в Европе и составить 2,2 млрд. EUR.
Борьба за арендаторов на рынке торговых центров вынуждает девелоперов реализовывать проекты, соответствующие международным стандартам. Бум на рынке строительства в Казахстане коснулся и сегмента торговой недвижимости. Он продлится примерно еще 5–7 лет. Растущий уровень жизни людей способствует изменениям в структуре спроса. Все большая часть населения отдает предпочтение покупкам в цивилизованных условиях: люди готовы платить больше за удобство и эксклюзивное обслуживание. Только с 2002 года покупательская способность в стране выросла в 4 раза. В настоящее время в Алматы (наиболее развитый рынок) обеспеченность современными торговыми площадями составляет около 57 кв. м на 1 тыс. человек без учета объектов, близких к формату крытых рынков. Для сравнения: в Москве на 1 тыс. жителей приходится 60–80 кв. м торговых площадей. В Европе эти показатели превышают наши в разы. К примеру, в Париже на 1 тыс. жителей приходится 450 кв. м современных торговых площадей, в Праге – 200, в Варшаве – 350 кв. м. Несмотря на развитую инфраструктуру западных городов, развитие торговых центров (ТЦ) там имеет устойчивый рост. Таким образом, казахстанский рынок далек от насыщения.
Белорусские потребители уже захотели проводить выходные с комфортом, совмещая покупки с развлечениями, а значит, Минск созрел для крупных торгово-развлекательных центров (ТРЦ). С точки зрения технологии строительство такого объекта не представляет особого труда, а вот спланировать его наполнение - весьма сложная и ответственная задача. К сожалению, мало кто из застройщиков это понимает. Не прошло и 15 лет, как отечественная розница проскочила все этапы перехода от магазинов советского образца к торговым объектам современного типа. Причем продуктовое направление развивалось со всеми «остановками» - магазин у дома, супермаркет, гипермаркет (хотя и в весьма ограниченном тираже). Промтовары, напротив, из универмагов сначала интенсивно размножились в контейнерах и палатках на вещевых рынках, а потом просто переехали под обустроенную общую крышу. Безусловно, каждый из этих торговых объектов имеет право на жизнь, и потребитель сам решает, в каком из них ему удобно делать покупки.