Недвижимость Люксембурга пользуется спросом как у граждан страны, так и у представителей других государств и стабильно дорожает на 2–3 % в год. Высокая ликвидность операций с недвижимым имуществом объясняется и легкостью перепродажи и аренды жилья. Экономическое и социальное благосостояние герцогства, его расположение в центре Европы и активное развитие строительной отрасли привлекают инвесторов. По закону есть несколько категорий людей, имеющих право на совершение сделок с недвижимостью в Люксембурге. Помимо подданных страны это учащиеся и лица, работающие по контракту. Дополнительно получить статус резидента можно на основании наличия юридического адреса. Это значит, что иностранец, желающий купить в Люксембурге жилье в собственность, обязан иметь там свой бизнес. В некоторых случаях последний может быть номинальным.
В минувшем году в эксплуатацию было сдано 812 600 кв. м. жилья, что на 47% больше, чем в 2005 году. В 2006 году в эксплуатацию было сдано 5 900 новых квартир, в 2005 году — 3 800 квартир, а в 2000 году — лишь 900 квартир. Помимо этого, в прошлом году в эксплуатацию было сдано 1 647 индивидуальных домов, 74% из которых — двухэтажные, а 20% — одноэтажные здания.
Цены на недвижимость в Китае в последние годы растут в среднем на 20-30% в год. В настоящий момент это связывают с двумя факторами: вступлением страны в ВТО, подстегнувшим развитие экономики в целом и Олимпиадой в Пекине в 2008 г., автоматически притягивающей иностранные средства. В год в Китае строится около 1 млрд. кв. м жилья. На приобретение всего, что предлагается рынком, у местных жителей средств нет. Надо учитывать, что большая часть строительства приходится на доступное жилье, а не на элитную собственность и коммерческую недвижимость. Неудивительно, что в какой-то момент жилье стали приобретать иностранцы, обладающие, в отличие от местных жителей, достаточным денежным ресурсом.
По последним данным, в первом квартале 2007 г. в 70 крупных и средних городах Китая цены на новое жилье увеличились на 6% по сравнению с аналогичным периодом 2006 г. По информации Государственного комитета по делам развития и реформ и Государственного статистического управления КНР, в январе-марте этого года возросла продажная цена на новые жилые дома во всех 70 крупных и средних городах страны. Самый большой рост цен наблюдался в г. Бэйхай (Гуанси-Чжуанский автономный район, Юго- Западный Китай) - 15,1%, в г. Шэньчжэнь (10,3%), Пекине (9,8%) и в Гуанчжоу (9%).
Cтрана идеально подходящая для отдыха, - Кипр. Так вот, квартира на острове тоже обойдется дешевле, чем в Ялте. Однокомнатная на Кипре (от 50 кв. м) стоит приблизительно $120-140 тыс. (аналогичная ялтинская жилплощадь потянет $200 тыс.); пентхаус от 130 квадратов - $300 тыс. (с ялтинскими пентхаусами не беремся даже сравнивать). Более того, как утверждают эксперты, кипрская недвижимость рассчитана на тех, кто, покупая квартиру, планирует сразу же в нее вселиться. Поэтому цена включает в себя все - полную отделку по евростандарту и частичную меблировку (кухню и встроенные шкафы).
Рост цен на кипрскую недвижимость составляет 10-15% в год. Это меньше, чем в России, но больше, чем во многих европейских странах. Сдавая в аренду собственный дом на Кипре, можно заработать 5-6% годовых. Хранение средств на депозитах приносит доход 3,3-3,5% годовых. Согласно данным Европейского центрального банка (ЕЦБ), за период с ноября 2005 года по октябрь 2006-го средний уровень инфляции на Кипре составил 2,3%, что ниже так называемого критерия стабильности цен (2,8%). Средние темпы инфляции останутся прежними в ближайшие месяцы. Кстати, Кипр – чуть ли не единственная из девяти стран – претендентов перехода на евровалюту, которая соответствует так называемому Маастрихтскому критерию инфляции.
Слово «кризис», громко прозвучавшее в конце августа, постепенно исчезает из речей представителей государственных органов и банков. Они предпочитают называть происходящее кризисной ситуацией, хотя суть дела от этого не меняется: от полномасштабного кризиса, который может произойти из-за обвала рынка недвижимости, нас может спасти только «скорая помощь» правительства. Говорить о финансовом кризисе в его классическом понимании, то есть обрушении рынка ценных бумаг, мы не можем из-за неразвитости фондового рынка. В то же время у нас весьма сильна зависимость от рынка ипотечного кредитования. Потому что банки второго уровня, выдавая ипотеку, выдавая кредиты на строительство, а также под залог недвижимости из одного кармана, рискуют трижды. Нужно добавить к этому, что свои кредитные портфели банки наращивали за счет внешних займов. А это уже четвертый риск.
Агентство РК по статистике опубликовало данные о ценах на рынке недвижимости. Как свидетельствуют представленные цифры, в июле 2007 года в среднем по республике цена одного квадратного метра нового жилья составила Т153,4 тыс.; по сравнению с июлем 2006 года рост цен составил 155,6%. Наиболее заметно, на 241,1%, цены выросли на первичном рынке недвижимости Алматы - с Т143,2 тыс. до Т345,1 тыс. за квадратный метр. На 221,8% по сравнению с июлем прошлого года, с Т44 тыс. до Т97,6 тыс., выросли цены на квадратный метр нового жилья в Семее, на 212,4% (с Т61,2 тыс. до Т130 тыс.) - в Павлодаре. Более чем вдвое выросли цены в Кокшетау, где в июле нынешнего года квадратный метр жилья в новостройке стоил Т119,1 тыс., в то время как год назад - Т54,3 тыс. Практически неизменными, как свидетельствуют представленные агентством данные, остались цены в Талдыкоргане: в июле нынешнего года, как и в прошлом году, квадратный метр нового жилья стоил Т66,5 тыс.
По информации Агентства Республики Казахстан по статистике за январь-май 2007 года по всем источникам финансирования на жилищное строительство направлено 162,4 млрд. тенге инвестиций, или 162% к соответствующему периоду 2006 года. Введено в эксплуатацию 3,0 млн. кв. метров общей площади жилых домов, что в 1,56 раза больше достигнутого показателя того же периода прошлого года. Во всех регионах республики, кроме Жамбылской области (91%), объем введенного в эксплуатацию жилья по всем источникам финансирования за январь-май 2007 года превысил уровень аналогичного периода прошлого года. Значительно возрос этот показатель в Атырауской (в 2,3 раза), Кызылординской (в 1,9 раза), Восточно-Казахстанской (в 1,8 раза), Акмолинской, Карагандинской и Костанайской (в 1,7 раза), Мангистауской и Павлодарской (в 1,6 раза) областях, в г. Астана (в 2,3 раза) и г. Алматы(в 1,6 раза). Наибольший удельный вес в объеме введенных в республике жилых домов занимают Атырауская (12,7%), Южно-Казахстанская область (10,4%) и города Астана (19,2%), Алматы (16,9%).
Уже сейчас в Алмате сложно продать квартиру, поскольку покупательная способность низкая. Не могут ни первичный рынок продать, ни вторичный, оборотов нет. Как сообщалось ранее, в июне 2007 года в Казахстане цена одного квадратного метра в среднем по Алматы колебалась около значения $3656 c незначительным трендом на повышение как реакция на снижение предложения. В начале июня средняя цена составила $3632,32 за один квадратный метр, в конце - $3700,71. Нам удалось стабилизировать рынок цен, потому что мы объяснили спекулянтам, то есть, сейчас такое модное слово, инвесторам, что не надо торопиться вкладывать в рынок недвижимости, потеряете потом, и они остановились. Я вас как аналитик уверяю, что после окончания процесса легализации этот процесс еще больше стабилизируется, поскольку не будет потока "черных" денег на рынок недвижимости.
Московские квартиры, цены на которые вошли в стадию устойчивой коррекции, сегодня вряд ли интересны частному инвестору. Покупка подмосковных коттеджей пока привлекательна, но требует больших денежных ресурсов. Во что же тогда вкладывать? Один из вариантов — недвижимость в регионах. Аналитики уверены, что российские города повторяют московский сценарий с задержкой на год-два. Значит, можно найти места, где недвижимость еще недооценена. А может, пойти еще дальше и посмотреть постсоветские страны? В отличие от популярных среди наших инвесторов Черногории, Болгарии, ОАЭ (Дубай) и Испании постсоветские страны, с одной стороны, не избалованы рекламой, а с другой — близки нам ментально. Но какую страну выбрать? Украина уже слишком популярна. Во «вражеской» Эстонии рост цен в 2006 году составил аж 70%. Инвестировать в среднеазиатские республики, где квартиры очень дешевы, было бы слишком экстремально.
В Казахстане жилищный сектор перешел на рыночные отношения и главной целью жилищной политики является создание условий для перехода на приобретение и строительство жилья населением через развитие прогрессивных форм кредитования. Если обратиться к статистике, то по данным государственного агентства цены на недвижимость Казахстана за период с января 2006-2007 гг. выросли примерно в 1,4-1,6 раза. В среднем, в Казахстане в январе текущего года стоимость одного квадратного метра жилья в новостройках составляла 131 тыс. тенге (текущий курс - 122,50тг. за $1) и по сравнению с январем прошлого года увеличилась на 38,8 процентов. Следует отметить, что цена перепродажи благоустроенных квартир в прошедшем январе была равна 100,9 тыс. тенге за 1 квадратный метр, это больше на 62,8%. Если обратиться к цифрам, то наибольшая стоимость строительства 1 кв. м. жилья в следующих регионах, городах: Астана - 82,5 тыс. тенге ($676), реализация составляет 170,1 тыс. тенге ($1 393); Алматы - 91,3 тыс. тенге ($748), реализация - 319,0 тыс. тенге ($2 614); Атырау - 78,8 тыс. тенге ($646), реализация - 118,8 тыс. тенге ($ 974).
Рынок недвижимости Казахстана в течение последних нескольких лет переживает сильный рост. В крупных городах республики во всех сегментах рынка цены особенно уверенно росли в 2004-2006 годах. Вообще со времени зарождения рынка недвижимости в республике стоимость жилья выросла в разы. В Алма-Ате, к примеру, в 2000 году один квадратный метр стоил около 100-150 долларов, но за последние 7 лет цены выросли более чем в 20 раз. Сегодня средняя цена по городу составляет около 3500 долларов, в новых домах, расположенных в центре, трудно найти квартиру по цене ниже 5000-6000 долларов за метр. Особенно быстро, естественно, раскупаются успешные объекты строительных компаний, имеющих хорошую деловую репутацию, а также жилье бизнес-класса, расположенное в хороших местах. На этом фоне способно развивать рынок недвижимости строительство жилья эконом-класса – именно в этом секторе возможна реализация спроса со «средним» уровнем семейного дохода в 1000 долларов.
Для оценки справедливой цены квадратного метра жилой площади в Алматы автор использовал несколько способов оценки: 1. Стоимость аренды недвижимости. Такой подход удобен тем, что позволяет не пускаться в довольно «скользкие» рассуждения о среднем доходе, заработной плате и других макроэкономических параметрах. Рынок аренды - это часть рынка недвижимости, и их сопоставление является самым удобным способом оценки. В ланном способе рассмотрены два варианта оценки: a. Вложения в недвижимость как в бизнес-актив. Предполагается, что недвижимость приобретается для сдачи в аренду. Это означает, что доход от таких вложений должен превосходить доходы от банковского депозита. b. Приобретение недвижимости в ипотеку. При такой оценке предполагается, что человек, снимающий квартиру в аренду, предпочтет оформить ипотеку и превратить арендные платежи в «покупные». 2. Коэффициент доступности жилья (housing affordability) и показатель среднедушевого дохода. Оценка, используемая ООН (программа Хабитат) для сравнения рынков недвижимости в мире. Кроме того, приводятся некоторые размышления о предложениях на рынке недвижимости, а также соображения по поводу себестоимости. Эти соображения важны для оценки перспектив и прогнозов развития рынка недвижимости в ближайшем будущем.
Месяц назад нам давали за этот офис 6.5 млн. долларов и у нас было два покупателя. Сегодня - после оформления нами всех соответствующих бумаг - эти же два покупателя предлагают максимум 4 млн. 6.5 млн. и 4 млн. отличаются на 40%. Всеми признаваемый перегретый характер рынка недвижимости в Алматы дал-таки результат: рынок явно перевалил за точку максимума и стремительно скатывается вниз. На этой неделе было опубликованно требование премьер-министра Масимова запретить продажу земель в Алматы и Алматинской области "до особого распоряжения".
Согласно данным Агентства Республики Казахстан по статистике, на жилищное строительство в январе-июне 2007 года направлено 213075 млн. тенге инвестиций, что в 1,6 раза больше, чем в соответствующем периоде прошлого года. Наибольший удельный вес в объеме инвестиций, направленных в жилищное строительство, занимают собственные средства предприятий, организаций и населения (64,6%). Во всех регионах республики, за исключением Карагандинской и Северо-Казахстанской областей, в первой половине 2007 года объем инвестиций в жилищное строительство за счет всех источников финансирования превысил аналогичный период 2006 года.
Сейчас очень многие проекты позиционируются как элитные. Но в то же время сами застройщики говорят об отсутствии как элитных жилых объектов в Астане, так и единой классификации в данном сегменте. Использование термина «элитный» является эффективным маркетинговым инструментом для строительных компаний и риелторов. Таким образом, размывается само понятие «элитная» недвижимость, что в итоге приводит к девальвации этого понятия. И данный рейтинг лишь условно можно назвать «Рейтингом элитной недвижимости». Его объектом является первичная жилая недвижимость (строящиеся многоквартирные жилые дома) столицы, стоимость которой по состоянию на конец апреля 2007 года превышала 1800 долларов за 1 кв. м. Порог в 1800 долларов был выбран для того, чтобы очертить круг объектов рейтинга. В поле зрения попало 13 объектов:
За прошедшую неделю индекс стоимости жилья в Алматы (в ценах предложения) уменьшился на $55,89, или 1,52%, и составил $3609,02 за квадратный метр. Одновременно четвертую неделю предложение снижается. Общегородской индекс предложения уменьшился на 1,39% по сравнению с прошлой неделей. Индекс превышения спроса над предложением составил 0,85%. Разница в стоимости дешевых и дорогих форматов квартир уменьшилась. Стоимость одного квадратного метра в самом дорогом - Медеуском районе превышает средневзвешенную стоимость одного квадратного метра в самом дешевом - Турксибском районе в 1,64 раза. Цены на дорогое жилье уменьшились, на дешевое - возросли. Средневзвешенная цена одного квадратного метра самого дорогого формата квартир составила $5896, самого дешевого - $2572. Разница между самым дорогим и самым дешевым форматом квартир увеличилась. На этой неделе этот индекс составил 2,29 (229%).
За прошедшую неделю индекс стоимости жилья (в ценах предложения) увеличился на $81,52 или 2,41%, и составил $3468,99 за квадратный метр. Общегородской индекс предложения увеличился на 11,64% по сравнению с прошлой неделей и является максимальным за последние 7 месяцев. Разница в стоимости дешевых и дорогих форматов квартир сократилась. Стоимость одного квадратного метра в самом дорогом - Медеуском районе превышает средневзвешенную стоимость одного квадратного метра в самом дешевом - Турксибском районе в 1,62 раза. Цены на дорогое жилье росли медленнее, чем на дешевое. Средневзвешенная цена одного квадратного метра самого дорогого формата квартир составила $5121, самого дешевого - $2214. Разница между самым дорогим и самым дешевым форматом квартир увеличилась.
Благодаря тому, что цены на недвижимость в Италии не перестают расти, приобретение жилья в этой стране считается выгодным с инвестиционной точки зрения. Кроме этого, здесь еще есть места, где апартаменты можно приобрести по относительно невысокой для Европы цене – недаром Калабрийское побережье в этом году названо одним из наиболее интересных мест для покупки жилья. Трудно поверить, но еще пару лет назад апартаменты в Калабрии – полуострове на юге Италии – можно было приобрести за $15 тыс. Вполне реально было найти вариант и дешевле, но тогда мало кто присматривался к небольшим прибрежным городкам, больше напоминавшим крупные деревни. Несколько лет назад цены в Италии вообще были относительно невысоки и начали подниматься, когда было создано единое пространство действия евро и разрешена продажа недвижимости иностранцам.