Глобальный экономический рост подогревает рынки офисной недвижимости в ключевых деловых центрах мира. Основными флагманами роста стоимости офисных помещений остаются Гонконг, Лондон, Нью-Йорк и Токио. В российской столице рынок офисной недвижимости развивается в последние годы семимильными шагами. Трудно поверить, что каких-то 4-5 лет назад 70% европейских компаний не имели маломальского представления о России. Сегодня ситуация кардинально изменилась: московский офисный рынок превратился в лакомый кусочек, и даже знаменитый британский аукционный дом «Сотбис» не устоял, и в конце мая этого года открыл собственный офис в Москве. В 2006 году количество сданных и проданных площадей класса А и В достигло 1,3 млн. кв. метров. Несмотря на громадные цифры, в Москве сохраняется дефицит качественных офисных помещений.

Во II квартале цены на аренду площадей не изменились, в центре Таллинна офисы класса А+ заполнены на сто процентов. Обзор рынка второго квартала дает основания утверждать, что рынок коммерческих площадей в Таллинне продолжает активно развиваться, и во всех секторах спрос на качественные площади превышает предложение. Цены на аренду офисов в центре Таллинна колеблются в пределах 170-250 крон/кв. м. В других частях города, прежде всего в Мустамяэ и Кристийне, возводятся новые офисные здания, и поскольку договоры об аренде более чем половины новых офисных площадей подписываются еще до их сдачи в эксплуатацию, можно утверждать, что спрос на них имеется, и пустовать здания не будут. В то же время следует отметить, что увеличения торговых площадей во втором квартале этого года не наблюдалось. Так, в 2008 году в ходе расширения торгового центра Rocca al Mare в части города Хааберсти появится 16 000 кв. м новых торговых площадей. К концу этого года войдет в строй новая коммерческая улица в квартале Ротерманна, благодаря чему торговые площади в центре Таллинна увеличатся еще на 4000 кв. м.

Поскольку предложение офисных площадей класса «А» в Пекине ограничено, девелоперы повышают стоимость арендной платы, а из-за стремительного повышения спроса стал постепенно снижаться процент незанятости помещений в офисных зданиях. Но уже во второй половине 2007 года или в начале 2008-го город может столкнуться с проблемой нехватки предложения. Ожидается, что во второй половине 2007 года предложение офисных площадей класса «А» превысит отметку в 1,6 млн. кв. м, а в первой половине 2008-го - отметку в 955 тыс. кв. м.

По данным Торгово-промышленной палаты Гамбурга, за девять месяцев текущего года оборот офисных площадей в городе составил 440 тыс. кв. м. Это на 40% больше, чем за аналогичный период прошлого года, и на 50% больше среднего показателя за последние 10 лет. За первые три квартала 2007 года было отстроено 200 тыс. кв. м офисов. Это на треть больше, чем за тот же период 2006 года. Самая высокая стоимость офисной арендной платы в настоящее время составляет около €22,5 за кв. м. По прогнозам аналитиков, до конца текущего года она увеличится до €23 за кв. м. В первом полугодии 2007 г. общий объем сделок на рынке немецкой коммерческой недвижимости превысил прошлогодние показатели более чем на треть.

Стоимость аренды некоторых типов офисных помещений в Чехии может в наступившем году упасть на 10%. В первую очередь это касается старых помещений без нестандартного оборудования. Качественные помещения, наоборот, подорожают на 15%. Иностранцы все чаще покупают квартиры в Праге в качестве инвестиций и для сдачи в аренду. Особый интерес у них вызывают небольшие и средние по размеру квартиры (одно или двухкомнатные) площадью около 50 кв. м в центре Праги по цене от 2 до 5 млн. крон. Они придают большое значение качеству отделки, использованию современных материалов и таким дополнительным службам, как консьерж и возможность присмотра за детьми. Кроме иностранцев интерес к таким квартирам проявляют чехи, которые значительную долю времени живут за границей. Самая дорогая недвижимость - в Праге 1, Виноградах, а также в Праге 6 – районах, которые имеют хорошее транспортное сообщение с центром. Растет интерес и к такому менее престижному ранее району как Голешовице. Платить за квартиры наличными предпочитают только российские покупатели, иностранцы других национальностей обычно берут кредит. Сдают такие "коммерческие" квартиры их иностранные владельцы как чехам, так и таким же иностранцам. Цена аренды жилья, которое снимают иностранцы, колеблется от 15 до 45 тыс. крон в месяц, а чехи предпочитают снимать его по цене от 10 до 30 тыс. крон в месяц.

Несоответствие спроса и предложения на казахстанском рынке офисных помещений вынуждает заказчиков покупать или арендовать помещения в бизнес-центрах по завышенным ценам. На долю же малого и среднего бизнеса выпадает размещение в съемных квартирах или домах, перестроенных под офис. За последние 5 лет рост деловой активности в Казахстане в разы превысил объемы ввода в эксплуатацию офисных помещений. К примеру, только в Алматы количество действующих предприятий малого бизнеса выросло на 30%, а прирост административных помещений с 2000 года составил всего 3% от общего городского офисного пространства. Отечественные застройщики в своем большинстве отдают предпочтение строительству жилья, поскольку реализация таких проектов более рентабельна. Сроки окупаемости жилых комплексов варьируются от 1,5 до 2 лет, тогда как в бизнес-центрах эти показатели составляют порядка 6 лет. На реализацию одного проекта необходимо порядка 10–15 млн. долларов при средней площади 15 тыс. кв. м.

Частным лицам принадлежат лишь 8% земель Кишинева, остальные земли находятся в муниципальной (71%) и государственной (21%) собственности. По данным проекта Генплана развития Кишинева, в публичной собственности, в основном, находятся участки, предназначенные под строительство - 1,4 тыс. га. Около 42% земельных участков находятся в зоне риска (оползней). Стоимость земельных участков зависит от их расположения, будущего предназначения, обеспеченности соответствующей инфраструктурой, экологического состояния территории, близости промышленных предприятий. Максимальные цены в 2006 г. отмечены в секторе Буюкань - $500 за кв. м и в Центре - $400 за кв. м. Самые низкие - также в Буюкань - $11 за кв. м. В целом по Кишиневу минимальная цена 1 кв. м земли равнялась в прошлом году $22,7, максимальная - $283. Столичные участки разделены на пять ценовых категорий. К первой и второй относятся земли, расположенные в исторической зоне Кишинева, их цена составляет, соответственно, $240-500 за кв. м и $120-240 за кв. м.

В 2006 кадастровые органы зарегистрировали 51 483 сделки купли-продажи земельных участков, что на 8,5% больше, чем в предыдущем году, а их доля в общей структуре операций увеличилась до 37% - самый высокий уровень с 2000 года. В то же время значительно уменьшилось число сделок по аренде сельскохозяйственных участков - с 18% в 2005 году до 8% в 2006-м, почти наполовину уменьшился объем ипотеки. Это хорошая тенденция, поскольку отчуждение сельскохозяйственных участков посредством купли-продажи - самый надежный метод консолидации сельскохозяйственных участков.

Еще три года назад рынок городской земли в Казахстане находился в зачаточном состоянии. Сегодня по степени своей доходности он стоит в одном ряду с нефтяным бизнесом. Особенно бурно этот рынок развивается в Алматы, где площадь городских земель составляет около 29 тыс. га (с прилегающими территориями – порядка 37 тыс. га), а их общий ценовой потенциал достигает $130 млрд. Анализируя основные тенденции развития рынка земли южной столицы, можно констатировать следующее: • Постоянное (и порой неконтролируемое и малопредсказуемое) повышение цен. Так, по сравнению с августом 2006 года средняя цена на земельные участки в Алматы к ноябрю повысилась примерно на 43%. • Увеличение доли предложения больших (свыше 1 га) земельных участков с коммерческим целевым назначением.

Развитие рынка торговых центров Украины происходит аналогично развитию рынка ТЦ Москвы, и существенно отличается от сценария развития торговой инфраструктуры в европейских странах, где рынок торговых центров сформировался и наполнился уже достаточно давно. В данной статье приводится сравнение инвестиционной привлекательности торговых центров Украины, России и стран Европы по показателям доходности и срокам возврата вложенных инвестиций. Европейские показатели доходности и сроков возврата вложенных инвестиций давно стабилизировались, поскольку рынок торговых центров в большинстве развитых европейских стран уже насыщен. Можно говорить о 5-7% прибыльности от аренды площадей торговых центров в странах центральной Европы. Сроки окупаемости колеблются в пределах 10-15 лет. Несколько лет назад для российских и украинских девелоперов и инвесторов такая цифра могла бы показаться катастрофической. Как в России, так и в Украине ситуация в розничной торговле и на рынке недвижимости позволяет создавать и реализовывать сверхсрочные проекты.

Германия являлась самым активным рынком, в страну было инвестировано более половины всех инвестиций первого квартала 2007 года. Объем инвестиций в Германию в размере 1,7 млрд. евро несколько превысил данные 2006 года. Россия стала вторым по размеру рынком в первом квартале с объемом инвестиций в 238 млн. евро, за ней следует Франция (230 млн. евро) и Бельгия (162 млн. евро). Турция также остается высокоактивным рынком с приблизительным объемом инвестиций в 100 млн. евро в первом квартале. Торговые центры остаются основным интересом для инвесторов, более 60% инвестиций в торговые центры было потрачено в Германии, России и Италии. Также инвестиции приходились на распределительные центры и ритейл парки, в основном в Германии, Франции и Бельгии, и супермаркеты в Германии и России, а также на аутлеты. Британские инвесторы остаются главными покупателями в Европе, за ними числится 28% сделок. За ними следуют Европейские фонды, потратившие более 550 миллионов евро в основном на западные европейские торговые центры.

За последние годы в Алматы появилось немало крупных торговых комплексов. Но если судить по количеству квадратных метров торговых площадей на тысячу населения, то мы еще сильно отстаем от европейских городов. В южной столице ощущается явный дефицит удачно расположенных торговых площадей, и как следствие растут ставки аренды на них. Сегодня высокая аренда осложняет бизнес мелких предпринимателей и в некоторой степени способствует росту цен на товары и услуги. Алматы. Доходы и зарплаты алматинцев ежегодно растут и вместе с ними увеличивается потребление. Поэтому торговля – это одно из перспективных направлений бизнеса. Сегодня в Алматы можно с успехом торговать любым потребительским товаром, начиная от жизненно необходимых продуктов питания и заканчивая дорогими костюмами известных брэндов, без которых прожить вроде бы и можно, да статус не позволяет. Но все чаще перед предпринимателями встает вопрос: где торговать? В свое время риэлторы отмечали, что всплеск интереса к покупке помещений с выходом на оживленные улицы, пригодные под магазины, бутики, кафе, рестораны, салоны красоты и прочие заведения, предлагающие товары или услуги, пришелся на 2002 год. Если в 2001-м приобрести подходящее помещение под торговлю в неплохом районе города можно было по 300–350 долларов за квадратный метр, то в 2002 году цена квадрата перевалила уже за 1000 долларов.

В Молдове продолжается поиск оптимальной системы налогообложения недвижимости. Начиная с этого года, все владельцы квартир и индивидуальных жилых домов в городах начинают платить налог по-новому, то есть с оцененной стоимости своего недвижимого имущества. Налог надо уплатить двумя частями до 15 августа и до 15 октября текущего года. Однако тот, кто оплатит всю сумму налога до 30 июня, имеет право уменьшить ее на 15%. Однако, июнь почти на исходе, а платежные извещения по уплате налога на недвижимость еще никто не получал. Налоговики не успевают внести изменения в электронную базу данных. В связи с этим ГГНИ выступила с предложением перенести на 1 августа срок льготной уплаты налога. Правительство предложение одобрило и теперь решение за парламентом.

Офисная и торговая недвижимость продолжают оставаться в числе наиболее привлекательных для вложения инвестиций. Меньшую доходность приносят инвесторам складские и производственные помещения. Примечательно, что специалисты по разному оценивают ситуацию на рынке, по мнению одних преимущественным спросом пользуются не большие и, как следствие, не дорогие помещения. Другие, напротив, утверждают, что покупатели и арендаторы предпочитают крупные помещения в новых коммерческих или офисных центрах. Развитие сектора доходной недвижимости определяется в первую очередь развитием экономики страны. Экономика Молдовы пусть медленно, но все-таки растет. И, несмотря на высокие риски, инвесторы все же вкладывают деньги в доходную недвижимость. Уже первый квартал текущего года показал, что в отличие от жилой недвижимости интерес к коммерческим объектам сохраняется, причем к торговым больше, чем к офисным. Сегодня наиболее предпочтительный вариант приобретения офиса - это аренда, а не покупка, как было раньше. Так как уровень окупаемости такого строения ниже стоимости аренды. Для строительства офиса, как правило, необходимо взять кредит, а ставка по кредиту перекрывает рентабельность от вложений. Строительство крупных бизнес - центров в сегодняшних непредсказуемых условиях дело достаточно рискованное, и его успех зависит от множества факторов.

Цены на строительство в среднем по Европе выросли в течение 2006 года на 5,3% (в торговой недвижимости на 5,7%, в офисной на 5,4%, строить промышленные и складские объекты стало дороже на 4,7%). Арендные ставки в торговом секторе в среднем по Европе за год выросли на 5,5%, аренда офисов теперь обходится дороже на 3,1%, а чтобы арендовать недвижимость под промышленное производство или склад придется заплатить на 4,1% больше чем в прошлом году. Аналитики обращают внимание на то, что сегменте торговой недвижимости рост ставок продолжается уже 10 лет подряд. Офисная недвижимость. По итогам исследования средний показатель прибыльности офисных проектов в среднем по Европе составил 5,5%. Между тем, в Москве и Санкт-Петербурге этот показатель существенно выше. Даже после прошлогоднего снижения доходности на 0,5% в Москве и на 1% в Санкт-Петербурге по этому показателю Россия по-прежнему находится впереди большинства европейских стран. Так средний показатель доходности офисов в Москве составил 9,5%, а в Петербурге 13%, что более чем в 2 раза больше чем в среднем по Европе.

В России - самый высокий показатель в Европе по строительству торговой недвижимости: в ближайшие два года в стране планируется возвести около 4 млн. кв. метров площадей. Тем не менее, по количеству торговых метров на душу населения Россия занимает одно из последних мест. Как сообщалось ранее, по объемам предложения торговых площадей Россия существенно уступает развитым странам Европы. В Великобритании этот показатель равен 15,5 млн. кв. метров, во Франции - 14,6, в Германии - 10, в Италии - 9,8, в Польше - 4,7, то в России - 3,3 млн. кв. метров. Уступают России только Турция (2 млн. кв. метров), Португалия (1,9 млн. кв. метров), Чехия (1,8 млн. кв. метров), Ирландия (1,6 млн. кв. метров) и Бельгия (1,3 млн. кв. метров). С другой стороны, в России отмечены самые высокие в Европе темпы строительства торговой недвижимости. Так, в ближайшие два года в стране должно быть построено около 4 млн. кв. метров новых торговых центров. Для сравнения: в Италии за этот же период времени планируется возвести чуть более 2 млн. кв. метров, в Германии и Испании - 1,6 млн. кв. метров, в Великобритании - 1,1 млн. кв. метров, во Франции - 800 тыс. кв. метров, а в Румынии - 372 тыс. кв. метров. Насыщение рынка торговой недвижимости в России наступит не раньше, чем в 2022 году.

В 2006 году в Европе количество сделок в сфере торговой недвижимости выросло на две трети по сравнению с 2005 годом: с 249 до 420. Четвертый квартал прошедшего года был особенно активным: в период с октября по декабрь заключены сделки на сумму примерно 10 миллиардов евро, что составило почти 40% от общего объема за год, на протяжении которого объекты коммерческой недвижимости приобрело более 200 инвесторов. Самым крупным инвестором была компания ING Real Estate Investment Management, на долю которой пришлось 6% от общего объема инвестиций и 9% от общего объема инвестиций в торговые центры (в 2006 году компания ING уделяла особое внимание торговым центрам Южной Европы). Последние двенадцать месяцев показали стабильный спрос на торговую недвижимость на территории Европы, особенно на ключевых рынках Германии, Испании, Италии и Польши. Кроме того, интерес инвесторов простирается на восток, и мы стали свидетелями первых значительных сделок, заключенных в Турции, России, Украине, Хорватии и на территории новых членов ЕС - Румынии и Болгарии. Прогнозируют в большей степени аналогичную ситуацию на 2007 год, при этом рынок останется высококонкурентным, что наблюдалось на протяжении последних двух лет. Главными импульсами такой географической диверсификации со стороны инвесторов являются пределы доходности и возможности управления активами.

До сих пор в Латвии проводились разные обзоры торговых центров, но авторы этих исследований разрабатывали свои собственные системы и классификации. Это закономерно, так как индивидуализация любого товара обусловлена отношениями свободного рынка. В данном случае она обусловлена также отсутствием объединяющего владельцев и хозяйственников торговых площадей элемента. В мире такой объединяющий элемент существует, и его сокращенное название ICSC(InternationalCouncilofShoppingCenters - Международный совет торговых центров). Он основан в 1957 году в Чикаго, США, и сейчас он объединяет более 57 000 корпоративных и частных членов в более чем 80 странах мира. Европейская конференция ICSC проходившая в 1976 году в Париже, на которой президент США Джеральд Форд произносил вступительную речь, считается официальным моментом основания Европейского отдела ICSC. Главное здание ICSC находится в Нью-Йорке, а Европейская деятельность координируется из Лондона. В этом году в Копенгагене состоялась 31-я Европейская конференция, тем самым отпразднует тридцатилетие первой Парижской конференции.

На завершившейся в пятницу крупнейшей международной выставке Mapic (проходит ежегодно в Каннах, посвящена торговой недвижимости) было объявленно, что в Латвии, Литве и Эстонии в ближайшие 10 лет ожидается самый стремительный в Европе рост розничной торговли. Для участников выставки - крупных розничных сетей, а также крупных девелоперов и инвесторов - это может послужить сигналом для того, чтобы обратить внимание на наш регион и его розничную торговлю. За ближайшие десять лет оборот латвийской розничной торговли вырастет на 95%, в Литве розница увеличится на 79%, а в Эстонии - на 78%. Таким образом страны Балтии являются лучшим в Европе выбором для инвестиций в торговую недвижимость. Сравнительно неплохой рост будет в Словакии, Греции и Португалии, где за десятилетие розничная торговля может вырасти на 50%. В свою очередь страны с давно устоявшимися рынками - Австрия, Швейцария и Германия откровенно отстают по росту розницы. Тем не менее, инвестиции в торговую недвижимость той же Германии, где в ближайшие 10 лет розница вырастет всего на 6%, могут стать вторыми по величине в Европе и составить 2,2 млрд. EUR.

Борьба за арендаторов на рынке торговых центров вынуждает девелоперов реализовывать проекты, соответствующие международным стандартам. Бум на рынке строительства в Казахстане коснулся и сегмента торговой недвижимости. Он продлится примерно еще 5–7 лет. Растущий уровень жизни людей способствует изменениям в структуре спроса. Все большая часть населения отдает предпочтение покупкам в цивилизованных условиях: люди готовы платить больше за удобство и эксклюзивное обслуживание. Только с 2002 года покупательская способность в стране выросла в 4 раза. В настоящее время в Алматы (наиболее развитый рынок) обеспеченность современными торговыми площадями составляет около 57 кв. м на 1 тыс. человек без учета объектов, близких к формату крытых рынков. Для сравнения: в Москве на 1 тыс. жителей приходится 60–80 кв. м торговых площадей. В Европе эти показатели превышают наши в разы. К примеру, в Париже на 1 тыс. жителей приходится 450 кв. м современных торговых площадей, в Праге – 200, в Варшаве – 350 кв. м. Несмотря на развитую инфраструктуру западных городов, развитие торговых центров (ТЦ) там имеет устойчивый рост. Таким образом, казахстанский рынок далек от насыщения.