Глобальный объем инвестиций в коммерческую недвижимость составил $132 миллиарда за первое полугодие 2010, по сравнению с $76 млрд в первом полугодии 2009. Доля международных инвестиций, упав до 31% от общего объема инвестиций в первом полугодии 2009, достигла 43%. Такая тенденция продолжится до конца 2010 года. Этому способствуют восстановление рынка на фоне роста уверенности, оживление на рынке глобальных инвестиций в недвижимость, а также поиск инвесторами новых источников доходов.
За последние два года средний темп роста показателя прозрачности на 81 рынке недвижимости снизился в два раза по сравнению как с периодом 2006–2008 гг., так и с периодом 2004–2006 гг. Индекс за 2010 г. свидетельствует о заметном снижении темпов роста показателя прозрачности рынков недвижимости за последние два года. Это говорит о том, что недавний кризис на мировых финансовых и экономических рынках и в сфере недвижимости повлиял на поведение рынка: игроки, занимающиеся недвижимостью, озабочены выживанием, а не развитием. Также эксперт отметил, что большинство стран с высоким уровнем прозрачности за последние два года пережило всплеск неликвидности и нестабильности, несмотря на самые высокие позиции в рейтинге прозрачности.
В первом квартале года наблюдается наименьшая активность; инвесторы не торопятся действовать и заключать сделки, как это происходит к концу года. Обычно объемы инвестиций в первом квартале на 20-30% ниже объемов четвертого квартала, так что снижение на 15% эксперты не считают знаком замедления активности. Более того, ожидается, что активность инвесторов будет расти в течение года. Эксперты наблюдают возможности для заключения сделок на рынке, и объем многих из них превысит €100 млн. Предполагается, что годовой объем прямых инвестиций в коммерческую недвижимость Европы составит как минимум €90 млрд. евро, что примерно на 30% больше, чем в 2009 г.
Эксперты считают, что Соединенные Штаты, где в 2008 г. разразился ипотечный кризис, который стал одной из причин мирового финансового кризиса, могут создать еще одну кризисную волну. По данным, размещенным на официальном сайте контрольной комиссии Конгресса США, совершенные в последнее десятилетие займы на покупку коммерческой недвижимости потребуют рефинансирования в объеме $1,4 трлн. до 2014 г. Опасно то, что около половины этих займов считаются подводными. Это означает, что собственники должны заплатить за недвижимость больше, чем она сейчас стоит на рынке.
Большинство гостиничных инвестиционных сделок в 2009 году состоялись в континентальной Европе, в частности, во Франции. Лондон и Париж как два ключевых рынка региона продолжали вызывать особый инвестиционный интерес. Гостиничный рынок Великобритании, традиционно занимающий лидирующие позиции по объемам сделок, занял второе место ввиду замораживания активности в регионах; а ближе всего по показателям к Великобритании оказались рынки Испании и Германии.Вместе с тем эксперты ожидают, что Великобритания вернет себе статус лидирующего рынка по объемам сделок и снова завоюет 30-40 % долю инвестиций в ЕМЕА. Объемы заемного капитала в 2009 году достигли своего минимума, большинство сделок состоялось с единичными гостиничными объектами, доля которых составила 72% от общего сделок, в то время как объем портфельных сделок сократился на 80% по сравнению с 2008 годом.
Международные консультанты по недвижимости ожидают, что в 2010 г. мировой рынок недвижимости опять станет привлекательным для инвесторов. Однако ожидаемый уровень доходности от вложений будет существенно ниже того, что прогнозировали в 2006-2007 году. При этом и консультанты, и сами инвесторы пересмотрели подходы к определению того, какой проект считать интересным.
Вопреки пессимистическим прогнозам, в начале февраля минские агентства недвижимости почувствовали заметное по сравнению с январем оживление на рынке коммерческой недвижимости. Это оживление создается двумя основными группами покупателей. Одна группа – это совсем небольшие фирмы, индивидуальные предприниматели и просто физлица, которые интересуются офисами площадью до 60 кв.метров. Такие покупки осуществляются, как правило, без привлечения банковских кредитов и преимущественно с целью сохранения накопленных сбережений путем вложения в наиболее ликвидную недвижимость. Вторая группа покупателей – средние и крупные компании, которые по разным причинам менее подвержены влиянию финансового кризиса.
Рецессия особенно серьезно отразилась на Нью-Йорке, в Нью-Йорке, на Уолл-стрит, сосредоточено много ведущих мировых инвестиционных банков, которые переживают сейчас не лучшие времена, там находится тяжело пострадавшая от кризиса фондовая биржа и штаб-квартиры тысяч компаний. Сейчас на рынок «приходит» очень много объектов, гораздо больше, чем можно легко сдать или продать, а спад покупательской активности, скорее всего, будет продолжаться еще шесть месяцев. Аналитики уверяют в том, что от кризиса пострадали все сегменты рынка недвижимости и выздоровление ожидается не ранее первого квартала 2010 года.
На мировом рынке коммерческой недвижимости с начала 2008 г. произошли радикальные изменения: инвесторы стали отдавать предпочтение азиатским рынкам. Это позволило Токио опередить Лондон и Нью-Йорк, в качестве самого активного рынка недвижимости в мире. В странах с развитой промышленностью еще в первом квартале 2008 г. объем сделок с недвижимостью упал на 54% по сравнению с прошлым годом. Продажи в Германии снизились на 65%, в США падение составило 63%, в Великобритании — 57%.
С начала 2008 г. объем инвестиций китайских компаний и государства в создание предприятий, производственное оборудование и городскую недвижимость вырос на 25,6% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Всплеск вложений вызван природными катаклизмами (снежные бури в конце зимы и недавнее землетрясение) и грядущей Олимпиадой в Пекине. Китайские власти заявляют, что ведущиеся восстановительные работы, а также подготовка спортивных объектов сделают текущий год рекордным по объемам инвестиций в сектор строительства КНР.
По информации, обнародованной накануне Госкомитетом по делам развития и реформ и Государственным статистическим управлением КНР, во 2-м квартале этого года цены на коммерческое жилье в 70 основных городах страны поднялись на 6,3 процента по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Гг. Шэньчжэнь /пров. Гуандун, Южный Китай/, Бэйхай /Гуанси-Чжуанский автономный район, Южный Китай/ и Пекин, где зарегистрирован 14,3, 12,5 и 9,5-процентный рост, сформировали "первую тройку".
В январе-апреле этого года площадь дополнительно построенного коммерческого жилья в Китае составила 84,48 млн кв. м, что на 20,2 процента больше по сравнению с тем же периодом прошлого года; темпы роста составили 10,3 процентного пункта; площадь проданного жилья достигла 136,64 млн кв. м, со снижением на 4 процента, темпы снижения составили 20,6 процентного пункта. Об этом недавно сообщили в Государственном комитете КНР по делам развития и реформ.
В Молдове продолжается поиск оптимальной системы налогообложения недвижимости. Начиная с этого года, все владельцы квартир и индивидуальных жилых домов в городах начинают платить налог по-новому, то есть с оцененной стоимости своего недвижимого имущества. Налог надо уплатить двумя частями до 15 августа и до 15 октября текущего года. Однако тот, кто оплатит всю сумму налога до 30 июня, имеет право уменьшить ее на 15%. Однако, июнь почти на исходе, а платежные извещения по уплате налога на недвижимость еще никто не получал. Налоговики не успевают внести изменения в электронную базу данных. В связи с этим ГГНИ выступила с предложением перенести на 1 августа срок льготной уплаты налога. Правительство предложение одобрило и теперь решение за парламентом.
Офисная и торговая недвижимость продолжают оставаться в числе наиболее привлекательных для вложения инвестиций. Меньшую доходность приносят инвесторам складские и производственные помещения. Примечательно, что специалисты по разному оценивают ситуацию на рынке, по мнению одних преимущественным спросом пользуются не большие и, как следствие, не дорогие помещения. Другие, напротив, утверждают, что покупатели и арендаторы предпочитают крупные помещения в новых коммерческих или офисных центрах. Развитие сектора доходной недвижимости определяется в первую очередь развитием экономики страны. Экономика Молдовы пусть медленно, но все-таки растет. И, несмотря на высокие риски, инвесторы все же вкладывают деньги в доходную недвижимость. Уже первый квартал текущего года показал, что в отличие от жилой недвижимости интерес к коммерческим объектам сохраняется, причем к торговым больше, чем к офисным. Сегодня наиболее предпочтительный вариант приобретения офиса - это аренда, а не покупка, как было раньше. Так как уровень окупаемости такого строения ниже стоимости аренды. Для строительства офиса, как правило, необходимо взять кредит, а ставка по кредиту перекрывает рентабельность от вложений. Строительство крупных бизнес - центров в сегодняшних непредсказуемых условиях дело достаточно рискованное, и его успех зависит от множества факторов.
Цены на строительство в среднем по Европе выросли в течение 2006 года на 5,3% (в торговой недвижимости на 5,7%, в офисной на 5,4%, строить промышленные и складские объекты стало дороже на 4,7%). Арендные ставки в торговом секторе в среднем по Европе за год выросли на 5,5%, аренда офисов теперь обходится дороже на 3,1%, а чтобы арендовать недвижимость под промышленное производство или склад придется заплатить на 4,1% больше чем в прошлом году. Аналитики обращают внимание на то, что сегменте торговой недвижимости рост ставок продолжается уже 10 лет подряд. Офисная недвижимость. По итогам исследования средний показатель прибыльности офисных проектов в среднем по Европе составил 5,5%. Между тем, в Москве и Санкт-Петербурге этот показатель существенно выше. Даже после прошлогоднего снижения доходности на 0,5% в Москве и на 1% в Санкт-Петербурге по этому показателю Россия по-прежнему находится впереди большинства европейских стран. Так средний показатель доходности офисов в Москве составил 9,5%, а в Петербурге 13%, что более чем в 2 раза больше чем в среднем по Европе.
Дефицит на рынке автопаркингов обусловлен сохраняющейся высокой ликвидностью других секторов недвижимости. После того как рынок жилья и коммерческой недвижимости будет близок к насыщению, следует ожидать притока инвестиций и в сегмент автопаркингов. В последние годы в Казахстане наблюдается постоянное увеличение транспортной нагрузки. При этом, очевидно, что инфраструктура не поспевает за динамикой роста количества автомобилей. Одним из решений по упорядочению дорожного движения может стать строительство многоярусных автопаркингов, которые позволят освободить проезжую часть от припаркованного транспорта и ликвидировать стихийные стоянки во дворах жилых домов.
В Алмате наиболее продвинутые сегменты коммерческой недвижимости – офисы и торговые центры. Прогнозируется, что они приблизятся к насыщению в течение 5 лет. С приходом иностранных компаний становятся востребованными бизнес-центры с высококлассными помещениями под офисы. Также весомый вклад в развитие этого сегмента внесли банки, которые развивают свою филиальную сеть. Офисный рынок раньше всех вышел на более качественный уровень. Стандарты в сегменте бизнес-центров самыми первыми приблизились к европейским. Рынок торговых центров до недавнего времени развивался достаточно медленно. Но рост доходов населения подстегнул рост и в этом сегменте. Торговля в свою очередь стимулирует оживление рынка складских помещений. Однако сегмент складских помещений сейчас слабо развит. Существующие объекты – 20−летней давности. Но следует отметить и то, что в этом сегменте ожидаются амбициозные проекты.