При сохраняющемся высоком спросе на качественные офисы заметно увеличивается число крупных арендаторов, под запросы которых перестраивается рынок. Несмотря на быстрое развитие сегмента качественных офисных помещений, они по-прежнему пользуются высоким спросом: средняя заполняемость бизнес-центров классов «А» и «В» составляет 95%, а на некоторых объектах достигает 100%. Причем структура спроса заметно меняется. Традиционный интерес к небольшим офисам остается, и при этом на рынок выходят арендаторы, готовые снимать помещения площадью от 1000 кв. м и даже целые здания.
Рынок офисных площадей классов А и В за I половину 2006 года характеризовался привычным для Москвы дефицитом, что обусловило рост арендных ставок к июлю на 3-7% с начала года. Стабильный рост ставок не сопровождается столь же стабильным приростом обещанных застройщиками площадей. Дисбаланс между потребностями делового мира и возможностями застройщиков по созданию новых офисных площадей сохранится как минимум еще года два, а возможно, и дольше. Это зависит от застройщиков, которые стараются изо всех сил, но задерживают сдачу обьектов. 2006 год начался в России с известий о снижении реальных доходов населения и прибыли предприятий. Замедлился темп роста ВВП, инвестиций в основной капитал, производства продукции обрабатывающих отраслей в российской экономике.
В минувшем полугодии офисный рынок столицы продолжил свое бурное развитие, которое 5ыло отмечено высокой строительной активностью и растущим спросом. величивающееся предложение все еще значительно отстает от спроса на качественные офисные площади. Насыщения рынка до конца года не прогнозируется, так же как и снижения арендных ставок, однако эксперты не исключают, что предложение настигнет уровень спроса к концу десятилетия. Офисный рынок является одним из самых динамичных и перспективных сегментов рынка коммерческой недвижимости Москвы. Активность девелоперов растет, но растет также и спрос на офисные площади со стороны российских и зарубежных компаний.
Москве катастрофически не хватает офисов. Даже появление на рынке помещений “Москва-Сити” положение не спасет. В ближайшие три года предложение коммерческой недвижимости продолжит отставать от спроса, а базовые ставки аренды для офисов класса А поднимутся до отметки $800 за 1 м2 в год. По объему купленных и арендованных площадей Москва давно закрепилась в тройке мировых лидеров наряду с Парижем и Лондоном. А по стоимости аренды в Европе уступает разве что британской столице. Всего семь лет назад, на начальной стадии строительства делового района “Москва-Сити”, предполагалось, что его появление обрушит московский рынок: в то время он весь был меньше, чем 2 млн. м2 офисных площадей, которые планировалось возвести на участке до 2012 г.
В 2006 году темпы удорожания офисной недвижимости обещают заметно превзойти прошлогодние. По данным на конец июля, среднегодовые темпы роста составили 15,1 и 25% для классов А и В соответственно против 9,4 и 13,2% по итогам 2005 г. Доступный частным инвесторам сегмент коммерческой недвижимости — встроенно-пристроенные помещения на первых этажах домов — не единственная возможность вложиться в офисные и торговые площади. В некоторых случаях частным инвесторам с объемом капиталов от $1-2 млн. становится доступной покупка площадей в бизнес-центрах хорошего качества.
Хорошие новости для арендаторов: на рынке офисной недвижимости ожидается стабилизация цен. Опрошенные аналитики прогнозируют, что стоимость аренды перестанет расти уже к началу 2008 г. Издержки арендаторов безостановочно увеличивались с 1999 г.: несмотря на ввод новых офисных площадей, выстроенные по мировым стандартам офисы поднимали цены на рынке. За последние пять лет объем этого рынка почти удвоился. В 2005 г. в столице прибавилось 590 000 м2 офисов, так что их общая площадь достигла 4,7 млн. м2, в 2006-м будет введено еще 700 000 м2.
В течение лета цены на встроенно-пристроенные помещения первых этажей жилых домов росли на 3-4% в месяц (офисы) и 6-7% (торговые помещения). Спрос по-прежнему превышает предложение, собственники ВПП еще долго могут рассчитывать на доход. С января по август 2006 г. прирост стоимости 1 м2 офисных площадей, расположенных на первых этажах жилых домов, составил около 50%. Цена достигла $4000-4500 за 1 м2. В сегменте торговых площадей рост за аналогичный период составил 31,5%.
Сегодня в России есть рынок как готовых офисных объектов, так и объектов, находящихся на различных стадиях строительства - от участка земли с неясными правами на собственность до построенного здания в состоянии shell&core. Ряд девелоперов специализируются на продаже незавершенных объектов, однако, по мнению аналитиков рынка коммерческой недвижимости, такие сделки становятся все более редкими. Причиной является повышение квалификации отечественных девелоперов офисной недвижимости и активизация финансовых институтов, инвестирующих в готовые объекты.
Операторы и инвесторы рынка офисной недвижимости Казани, несмотря на настойчивые разговоры о его «перегретости», продолжали строить новые офисы и держать цены на них в ожидании нового витка спроса на свои предложения. И они оказались правы: число невостребованных офисов пошло на убыль, и риэлторы ждут нового скачка цен на коммерческие квадратные метры. «Ни туда, ни сюда» — так характеризовали состояние казанского рынка офисной недвижимости его участники еще полгода назад. По оценкам экспертов, за каких-то пять-шесть лет объем площадей для «белых воротничков» в городе практически удвоился. Московские консалтинговые компании подсчитали, что сейчас офисный фонд Казани насчитывает около 300 тыс. кв. м, причем более половины из них приходится на качественные офисы класса «А» и «В».
Уровень ставок напрямую зависит от местоположения объекта аренды рынка офисной недвижимости Санкт-Петербурга – чем ближе к центру города, тем аренда выше. При этом в наиболее "дорогих" районах чаще всего формируется и наибольший объем предложения площадей: арендаторы, желая максимизировать собственную прибыль, стремятся разместить как можно больше объектов в наиболее престижных районах города. Так, на Петроградский и Центральный районы, имеющих самые высокие ставки аренды офисов, приходится около 30% офисных объектов города.
Сектор офисной недвижимости, по мнению экспертов, остается одним из наиболее привлекательных для инвесторов. За прошедший год стоимость аренды офисных помещений в Москве выросла на 10-15%, а покупки - на 30%. При этом ощущается серьезный дефицит качественных площадей. Из представленных на столичном рынке 30 млн. кв. м только около 5,5 млн. приходится на бизнес-центры класса А и В, и еще порядка 8 млн. можно отнести к классу С. Объем нового строительства и реконструкции офисных площадей классов А и В в прошлом году значительно превысил показатели предыдущих лет. В эксплуатацию было введено более 1 млн. кв. м.
2006 год стал одним из наиболее успешных для участников рынка коммерческой недвижимости. Общий объем инвестиций в этот сектор превысил показатели предыдущих периодов и составил около 4,5 млрд. долл. США. Следует отметить повышение интереса к рынку коммерческой недвижимости со стороны международных инвесторов. Этому способствовал целый ряд причин: сохранение экономической стабильности в стране, превышение спроса над предложением, высокие по сравнению с другими рынками ставки капитализации. Наличие некоторых сложностей для международных компаний, связанных со спецификой российского рынка, в частности, с наличием административных барьеров, привело к преобладанию российских инвестиций.
В отличие от разрекламированных мегапроектов Подмосковья, которые не один раз побывали на престижных зарубежных выставках и страницах всех журналов, бизнес-парки строятся в Московской области быстро и без лишнего шума. Представляем проекты, в которые можно переехать уже в следующем, 2008 году. Ближнее Подмосковье можно назвать регионом-спутником, обслуживающим интересы столицы. И на этом зарабатывающим. Рынок недвижимости - явное тому подтверждение. Судите сами, если еще несколько лет назад уважающие себя компании стремились иметь офис в пределах Садового кольца, а в идеале - с видом на кремлевские звезды, то сейчас ситуация изменилась. Стоимость аренды в центре города слишком высока, да к тому же добираться туда все труднее из-за пробок.
Большинству растущих компаний рано или поздно приходится решать проблему: арендовать или купить помещение для собственного офиса? Глядя на стремительно растущие цены на квадратные метры офисной недвижимости, постоянный дефицит качественных площадей, мысль о покупке кажется наиболее разумной. Однако около 90% столичных компаний все еще помещения арендуют. Компания Aladdin Software Security R.D. - представитель российского среднего бизнеса на рынке информационной безопасности - 13 лет арендовала офис на Лубянке в особняке XVIII века. Статус памятника архитектуры не позволял проводить в здании ремонт с перепланировкой. Это ограничивало расширение штата и рост самой компании.
Осень 2007 года для ростовского рынка деловой недвижимости должна стать новой точкой отсчета. На октябрь-ноябрь запланировано начало заселения сразу трех новых офисных центров класса B — «Белый слон», «Гедон» и Clover House. Первая волна массового офисного строительства, начавшаяся в январе с запуска амбициозного проекта «Купеческий двор», завершится к концу года — к этому времени будет достроен бизнес-центр «Ростовский». В итоге, количество современных офисных площадей классов В и С вырастет с нуля до примерно 60 тыс. кв. метров. Это серьезное вливание даже для столицы федерального округа: по оценкам риэлторов, до появления новых бизнес-центров общий объем офисных площадей в Ростове составлял около 400–450 тыс. кв. метров. Однако к осени оптимизм девелоперов и рантье, уверенных в том, что донская столица испытывает дефицит офисных площадей, сменился настороженным ожиданием.
Структура спроса на рынке офисных площадей Москвы в последние годы претерпела существенные изменения: рост доходов большинства организаций привел к повышению требований к качеству офисов. Хотя напряженность в сегменте офисных помещений класса «А» в 2006 г. несколько снизилась в связи с вводом большого количества новых объектов, дефицит все еще весьма велик – доля вакантных площадей составляет всего около 3-4%. Вырос интерес и к бизнес-центрам класса «В», о чем говорит рост заполненности объектов с 93 до 94,5%.
Среди крупнейших европейских столиц Москва занимает одну из лидирующих позиций по ценам на недвижимость. По уровню арендных ставок в высококачественных офисных объектах Москва отстает только от Лондона и Парижа (ставки ниже в 2,4 и 1,2 раза). В остальных ведущих европейских городах расценки на аренду офисов ниже московских в 1,1-1,7 раза. Цены на аренду офисных площадей в Москве ежегодно растут.
Прогнозы роста арендных ставок на офисы класса А и Б до конца 2007 года различаются существенно, от 3-4% до 10-15%. Вместе с тем, на рынке появляется все больше качественных проектов, но предложение, несмотря на разнообразие, тем не менее, отстает от спроса. В столице нет места для строительства необходимого количества бизнес-центров, особенно после введения моратория на постройку новых офисных площадей в ЦАО. Решением станет активное освоение промзон, а также территорий за МКАД и Подмосковья, считают эксперты.
В Москве на качественные площади приходится немногим менее 50% рынка офисной недвижимости. При этом с каждым годом их доля в общем объеме предложения увеличивается, чему способствует активное строительство новых бизнес-центров: только в 2006 г. в столице было построено немногим менее 1 млн. кв.м офисных площадей классов «А» и «В», в результате чего рынок качественных площадей вырос примерно на 20%.
Почти 70% — такова доля офисного сегмента в общем объеме рынка коммерческой недвижимости Москвы. Это самый весомый сектор по объему предложения (в том числе обещанного) и самый активный в плане инвестиций, отмечают в компании Praedium. Проекты офисных центров в столице становятся масштабнее, часто предусматривают богатый набор инфраструктуры. Не ради заботы о сотрудниках компаний-арендаторов, а чтобы повысить класс и ценность здания для инвесторов. Cтавка доходности в сегменте офисной недвижимости в августе 2007 г. составляла 7,5-9,5% (-1% к августу 2006 г.).