Около 13% гостиниц столицы Украины расположены в центре и прилегающих к нему районах («Днепр», «Крещатик», «Премьер-Палас», «Украина», «Санкт-Петербург», «Козацкий», «Киев», «Национальный», «Салют», «Русь», «Президент-отель «Киевский», «Спорт»), тогда как в Москве их насчитывается 39%, в городах Западной Европы, Северной Америки и Юго-Восточной Азии — около 50%. Через десять лет площадки под сооружение современных отельных и развлекательных комплексов придется искать далеко за пределами центральной части города. В случае, если киевская мэрия предложит Hyatt или Sheraton (за Marriot якобы закреплена площадка в центре Киева), чьи респектабельные западные клиенты (в первую очередь, бизнесмены и финансисты) предпочитают поселяться именно в центре города, разместить свои комплексы на
В данном обзоре представлена информация о гостиничной недвижимости, а именно: новые проекты отелей; структура номерного фонда Киева; структура цен; тенденции и прогнозы; гостиницы введенные в эксплуатацию; гостиницы планируемые к открытию; ход работ на участках гостиничных проектов и другое.
Учитывая текущие темпы строительства ряда проектов, а также их степень готовности, открытие ранее анонсированных, по словам экспертов, к открытию в 2010 году гостиничных объектов будет перенесено на 2011 год. Наиболее вероятно, что до конца 2010 года в Киеве откроется только одна гостиница категории три звезды Ibis под управлением международного оператора Accor Group.
Нынешнее лето может оказаться для владельцев жилья в Карпатах, зарабатывающих на приезжих, одним из самых провальных за последние годы. По информации менеджера по внутреннему туризму агентства «Карпати. Туризм. Відпочинок», желающих отдохнуть в горах в июне текущего года было на треть меньше, чем за аналогичный период прошлого сезона, а по сравнению с докризисными показатели просели на 50–60%. Эксперт рассказывает, что многие хозяева мини-отелей и частных усадеб по две-три недели не могут найти постояльцев. Местные же гостиницы и пансионаты заполнены в лучшем случае на 20–25%.
Эксперты утверждают, что перед операторами, которые выйдут на рынок гостиничной недвижимости Украины одними из первых, открываются хорошие перспективы. Вопрос только в том, где найти средства, ведь гостиничный рынок упал и в мировом масштабе. Прошлый год в отельную недвижимость Европы было вложено 3,2 млрд. евро, что на 50% меньше, чем в 2008-м и на 85% — по сравнению с 2007 годом. Сокращение вложений отразилось и на объемах инвестиционных сделок. На гостиничном рынке в странах Европы, Ближнего Востока и Африки этот показатель в 2009 году сократился на 63% — до $2,9 млрд. Большинство гостиничных инвестиционных сделок в прошлом году состоялись во Франции и Великобритании. В Украине их количество не превысило и десятка.
Крым теряет свою популярность – в этом году его курорты посетило на 13% меньше туристов, чем в прошлом. Впрочем, в Турции в этом году побывало на 20% меньше человек, что стало худшим показателем за последние три года. За счет дороговизны зарубежных курортов Крым мог улучшить показатели, но местные здравницы перестраховались, привязав цены к курсу доллара, говорят туроператоры.
По итогам 2008 года цены, установленные столичными отелями на 2009 год, были увеличены в среднем на 25,1%, а в премиум-сегменте – на 14,5%. "Как правило, цены на гостиничные номера формируются на год и предусматривают изменения только в редких случаях,– отмечают в Colliers.– Но, учитывая рост доллара к евро и девальвацию гривны в IV квартале, в долларовом эквиваленте цены во всех гостиницах Киева на конец декабря снизились на 13% по сравнению с декабрем 2007 года, а для гостиниц категории четыре-пять звезд – на 11%". Дело в том, что стоимость номеров в двух-четырехзвездных отелях традиционно выставляется в гривне, а четырех-пятизвездных – в евро.
Сегодня в Киеве функционируют 118 гостиниц разной формы собственности и ведомственного подчинения, которые не способны удовлетворить существующие спрос на качественное проживания. Среди них 23 большие гостиницы (более 100 номеров), 60 – малые гостиницы (до 100 номеров). Сегодня в Киеве функционируют 2 пятизвездочные гостиницы, 5 четырехзвездочные, 16 трехзвездочных и 24 двухзвездочных. По данным, нынешний показатель загрузки гостиниц Киева составляет около 55%. Сегодня он наибольший из всех городов Украины. Самая высокая загруженность у 4-5 звездных отелей (больше 70%). Объясняется это высоким качеством, разнообразием предоставляемых услуг и удобным расположением в центре города.
Сегодня в Крыму зарегистрированы 598 мини-отелей. По оценкам в АРК, около 38% из них скрывают часть своих доходов. Учитывая, что налоги от деятельности всех туристических объектов Крыма превысили в прошлом году 2 млрд грн., недополученная прибыль составляет не менее 300 млн грн. Но эту сумму нужно умножить как минимум на 10, ведь количество индивидуальных мини-отелей подсчитано лишь приблизительно. Спрос на туристические услуги такие отели удовлетворяют и даже могут быстро реагировать на запросы туриста. Вот только государство не получает от этого практически ничего. Впрочем, все справедливо: если государственные структуры отнимают у предпринимателя часть его прибыли в виде взяток, то и предприниматель отнимает что-то у государства.
Украинский рынок сейчас очень привлекателен для мировых гостиничных операторов. Так, по исследованиям компании, ежегодный пассажиропоток в 2007 году вырос на 22 %, увеличился поток туристов и бизнесменов до 10 %. Приток иностранных туристов возрастает каждый год в среднем на 20 %. Но, к сожалению, в Киеве, где по сравнению с другими украинскими городами больше всего гостиниц, предложение находится на неудовлетворительном уровне. Так, на 1 000 жителей приходится всего 6 гостиничных мест, в то время как в Москве - 9, Париже - 38, а в среднем по Европе - 14-18.
на рынке загородных объектов отдыха наметилась тенденция строительства многофункциональных комплексов, которая фактически формирует новый для Украины формат - зону отдыха (курорт) в некотором удалении от мегаполиса, или так называемый "destination resort". В отличие от resort at a destination - зон отдыха рядом с местами, куда специально приезжают туристы (например, историко-культурный или природно-охранный центр, тематический парк аттракционов и т.п.), - destination resort сам является целью поездки. Этот формат предполагает пребывание на отдыхе более двух дней как с семьей, так и с коллегами.
Доходные дома успешно процветали в столице в конце XIX века и располагались они, в основном, на центральных улицах города - Крещатике, Прорезной, Институтской и др. Несмотря на расположенность в центре, в доходном доме мог снять себе угол практически любой человек - сдавались как шикарные меблированные квартиры, так и недорогие, с минимумом необходимых вещей. С приходом советской власти доходные дома переформатировались в квартиры или другие объекты недвижимости. По прошествии многих лет в столице начал возрождаться сегмент доходных домов, только с современным названием - сервисные апартаменты. А что же представляют собой доходные дома в наше время?
Крупнейшие гостиничнные операторы мира наращивают свое присутствие в Украине. В ближайшие два-три года кроме Radisson Sas и Hyatt можно будет увидеть вывески Intercqnti Mental, Crowne Plaza, Sofitel, Hilton, Sheraton, Fairmont. Услуги отельеров недешевые - за среднюю гостиницу на 150 номеров ее владельцу приходится отчислять не менее $600 тыс. В год. Поэтому некоторые инвесторы предпочитают управлять гостиницами самостоятельно. Первой среди иностранных управляющих компаний на украинский рынок вышла Rezidor Hotel Group, в 2006 году открывшая в Киеве четырехзвездный отель Radisson SAS. В прошлом году в столице появился отель мировой сети Global Hyatt Corporation, а в этом году должен открыться "ИнтерКонтинентал Киев" под управлением Intercontinental Hotel Group.
B погоне за увеличением номерного фонда Украина может наступить на те же грабли, что и страны, пережившие олимпиаду. Например, в связи с высокими издержками по содержанию олимпийского наследия в норвежском Лиллехаммере новопостроенные апартаменты распродаватись по бросовым ценам. А после проведения Олимпиады в 1980 г. в Москве городские власти столкнулись с проблемой использования Олимпийской деревни. В меньшей степени эта проблема зацепила Грецию, которая в 2004 г. решила вопрос расселения гостей Олимпиады за счет существующих мощностей. К слову, некоторые чиновники уже подумывают об использовании опыта Греции.
На сегодняшний день Украина занимает одно из последних мест в списке европейских стран по количеству отелей. В нашей стране на тысячу жителей приходится в среднем два гостиничных номера, тогда как в Европе этот показатель составляет не менее четырнадцати-восемнадцати. Непосредственно в Киеве работают 122 отеля, из которых лишь некоторые находятся под профессиональным управлением. Все остальные даже отдаленно не могут составить конкуренцию иностранным сетям, работающим как в высоком, так и в среднем ценовом сегменте.
Прихода международных отельных операторов Украина ждала с начала 90-х, как только обрела независимость и открылась для иностранных денег. Спустя почти 15 лет состоялось долгожданное открытие; в 2005 году киев получил 4-звездный отель Radisson Sas первого международного отельного оператора, преодолевшего все барьеры входа. Это знаковое событие не смогло переломить ситуацию - поток гостиничных номеров высшего класса в Украину не хлынул, вторую гостиницу международного оператора ждали два года: открытие турецкого 5-звездного Hyatt откладывалось несколько раз и произошло лишь в сентябре 2007 года.
На оптимальный процесс регулирования отношений в гостиничной отрасли есть два кардинально различающихся взгляда. Сторонники свободных рыночных отношений возлагают надежды на конкуренцию украинских гостиниц с иностранными инвесторами, входящими на украинский рынок. Те же, кто разделяет авторитарные взгляды, говорят о необходимости ужесточения государственного контроля над предоставляемыми услугами. Несоответствие качества украинских гостиничных услуг европейским и мировым стандартам обсуждается уже давно, но особенно остро оно стало в связи с планируемым проведением Евро-2012 в Украине и Польше.
На сегодня половиной из имеющихся в Украине гостиниц уже подписаны соответствующие соглашения с УЕФА о том, что они станут официальными отелями чемпионата Европы, а суммарное число мест в них еще очень далеко от необходимого. А в 2009 г. будет издан специальный каталог, по которому каждая команда, партнеры УЕФА, сама Европейская федерация футбола и гости чемпионата смогут выбрать, где бы они хотели жить. Вот тут и начнутся скандалы, поскольку хороших отелей может на всех не хватить - ведь по условиям чемпионата все вышеперечисленные фигуранты должны жить в разных гостиницах во избежание конфликтов или коррупционного сговора.
Хостелы - наиболее массовый сегмент гостиничного рынка в Европе. Подобные общежития есть практически в каждом европейском городке, а в городах-полумиллионниках их десятки. Несмотря на успешность локальных хостел-проектов, в Украине этот гостиничный сегмент неразвит. Впрочем, эксперты прогнозируют бум хостелов через год-два. Сегмент довольно привлекательный с точки зрения инвестирования: уровень конкуренции низкий; потенциальный спрос на качественные отели экономкласса уже сейчас в несколько раз превышает предложение; сравнительно невысокий стартовый капитал для открытия хостела; небольшие сроки окупаемости. Сейчас в Украине открывают 4-5 хостелов в год.
До 2011 года город рассчитывает получить около 30 тысяч новых койко-мест в гостиницах разного класса. Не так давно градсовет отправил на доработку составленную по заказу Киевзема "Схему размещения отелей в городе Киеве". На карту города исследователи нанесли 200 отметок - где до 2020 года должны возвести гостиницы.