За одну только неделю — с 30 мая по 6 июня — стоимость земли под застройку в Киеве выросла на 4,9%: до $70,2 тыс. за сотку. Вместе с тем застройщики перешли на ценообразование в гривне. Это невыгодно гражданам, которые получают доходы в валюте или хранят в ней свои накопления. По сведениям ассоциации "Земельный союз Украины" (ЗСУ), которая и сообщила о повышении цен на землю под застройку, в 2007 году средняя стоимость земли под застройку выросла на 32,26% — с $40,6 тыс. до $53,7 тыс. за сотку.
Столичные пригороды сегодня востребованы как никогда. Из-за высоких цен на жилье киевляне все более пристальное внимание обращают "за черту". Среди украинской элиты кантри-лайф (жизнь за городом) тоже входит в моду. Но главное - это ожидаемый рост стоимости пригородных ландшафтов, и, как следствие, - повышенное внимание к пригородной земле спекулятивного капитала. На стоимость пригородного участка влияет множество факторов: географическая удаленность, наличие леса, реки или хотя бы какого-нибудь водоема, инженерная обустроенность поселка (электро- и газоснабжение, связь, водопровод, канализация), наличие школьных и медицинских учреждений, общественного транспорта, "социальное соседство", состояние дорог, "экология"...
Менее половины (49%) земельных ресурсов на данный момент остаются в государственной собственности. В частную и коммунальную собственность за время действия земельной реформы было передано 50,7% земель. Процесс разгосударствления земель практически завершен: сегодня осуществляется оформление права собственности на землю. Право на земельные паи в Украине получили почти 7 млн. граждан, из них 98% подкрепили свое право землевладения соответствующими сертификатами. Площадь арендованных земельных участков в Украине составляет почти 18 гектаров.
Специалисты прогнозируют, что за 2008 год земля подорожает на 70% (в 2007 году рост цен составил 67%). Но 2008-й вполне может стать последним годом, когда цены росли высокими темпами. Стоимость участка в 15 соток под строительство дома (при средней цене сотки $5,8 тыс. — почти $90 тыс.) уже сравнима с ценой однокомнатной квартиры в Киеве. Строительство дома обойдется как минимум в такую же сумму. Если в 2008-2009 годах участки в пригороде подорожают еще на 50-70%, с рынком земли произойдет то же, что случилось в 2007-м со столичным рынком жилья: спрос упадет, а рост цен замедлится до 20% в год. В 2009-2010 годах темпы роста цен на гектары в пригороде Киева снизятся до 20-25% годовых: с рынком земли произойдет то же, что и с рынком столичного жилья в 2007-м.
Вторичный рынок земли Киевской области оценивается в 5,5 млрд. долл. Bторой квартал т.г. предложение земельных участков, выставленных на продажу в Киевском регионе, сократилось на 4,8 тыс. га по сравнению с первым кварталом т.г. и достигло 13,9 тыс. гектаров. Стоимость представленных на продажу участков в 8 районах Киевской области составляет 5,5 млрд. долл., что на 1,7 млрд. долл. меньше, чем в первом квартале текущего года, когда рыночная стоимость всех лотов приближалась к 7,2 млрд. долл. Аналитики отмечают временное прекращение активного роста стоимости земли, продолжавшегося весь первый и начало второго квартала 2007 года. К примеру, если за 3 первых месяца 2007 года средняя стоимость сотки выросла на 30% (с 4 166 долл. до 5 437 долл./сотка), то в течение второго квартала рост едва превысил 10% (до 5 990 долл./сотка).
Если сделки под застройку коммерческой и жилой недвижимости осуществляются, то введение моратория до 2007 года на продажу земель сельскохозяйственного назначения выводит из рыночных отношений большую часть земель Украины. Как таковой рынок земли не только в Киев и Киевском регионе, а в целом по Украине, еще до конца не сформировался. Если сделки под застройку коммерческой и жилой недвижимости осуществляются, то введение моратория до 2007 года на продажу земель сельскохозяйственного назначения выводит из рыночных отношений большую часть земель Украины. Хорошо это или плохо однозначно ответить нельзя. Тем не менее на вторичном рынке земельные участки выставляются на продажу.
По подсчетам, за второй квартал 2007 года предложение земельных участков, выставленных на продажу в Киевском регионе, сократилось на 4,8 тыс. га. и достигло 13,9 тыс. гектаров. На сегодняшний день объем предложения по 8 районам Киевской области – 13,9 тыс.га., что на 4,8 тыс.га. меньше чем в первом квартале текущего года, когда объем предложения достигал 18,7 тыс. гектаров. Стоимость представленных на продажу участков по 8 районам Киевской области – $5,5 млрд., что на $1,7 млрд. меньше чем в первом квартале текущего года, когда рыночная стоимость всех лотов приближалась к $7,2 млрд. Прекращение активного роста стоимостных показателей по ряду районов области, выставленных на продажу, вызвано не просто сезонными колебаниями, а реальным дефицитом интересных предложений в близлежащей пригородной зоне и постепенным удалением рынка от границ Киева.
Менее половины (49%) земельных ресурсов на данный момент остаются в государственной собственности. В частную и коммунальную собственность за время действия земельной реформы было передано 50,7% земель. Процесс разгосударствления земель практически завершен: сегодня осуществляется оформление права собственности на землю. Право на земельные паи в Украине получили почти 7 млн. граждан, из них 98% подкрепили свое право землевладения соответствующими сертификатами. Площадь арендованных земельных участков в Украине составляет почти 18 гектаров.
За прошедшую неделю (с 15 по 21 октября) земельные участки в пригороде Киева продолжали дорожать. При этом рост цен наблюдался как на участки под индивидуальную застройку, так и на землю без конкретного назначения. Как сообщили в "Земельном союзе Украины", в целом участки различного назначения (под жилую или коммерческую застройку, для ведения хозяйства и т.д.) в 6 пригородных зонах области подорожали на 1,5% ($88,9)- с $5858,08 до $5946,98 за сотку. Hеделей ранее (с 8 по 14 октября) цены на земельные участки в пригороде Киева также подорожали. При этом восходящее ценовое движение было зафиксировано и на участки под индивидуальную застройку, и на землю без конкретного назначения.
Продлевая мораторий на торговлю землями сельхозназначения украинские законодатели попытались максимально исключить всевозможные лазейки, которые могли бы, с одной стороны, способствовать развитию теневого рынка земли, а, с другой - не давали бы возможность воспользоваться доверчивостью и неосведомленностью селян и по дешевке приобрести у них земельные паи. Однако некоторые лазейки в законодательстве современные дельцы все же смогли найти. И наиболее опасной с точки зрения криминализации теневого рынка земли является следующая лазейка: законодательно не запрещено наследование земельных паев и сегодня земля активно покупается у селян "через завещания".
Через два с половиной месяца закончится отсрочка, которую депутаты взяли в конце прошлого года, чтобы подготовить украинское законодательство к снятию моратория на продажу сельхоз земель. После года работы в этом направлении чиновники не приблизились к цели. Даже лоббисты снятия моратория на продажу сельхоз земель признают, что сейчас деятельность рынка земли не подкреплена законодательно. Основной пробел в нормативной базе - отсутствие закона "О рынке земли", который до сих пор не разработан. Закон "О государственном земельном кадастре" был принят, но ветирован президентом.
По данным Госземагентства, к 1 сентября 6,91 млн. граждан приобрели право на земельный участок, из них 6,82 млн. граждан, или 98,6%, получили сертификаты на право на земельный участок. Государственные акты на право собственности на землю в Украине, по состоянию на 1 сентября 2007 года, получили 6,09 млн. граждан взамен сертификатов на земельный пай, что составляет 89,3% общего количества получивших право на земельный пай, сообщило Государственное агентство по земельным ресурсам в пресс-релизе во вторник. В целом в Украине с 1994 года и на 1 июля 2007 года инвентаризовано 7,3 млн. га земель несельскохозяйственного назначения за пределами населенных пунктов, или 66,1% их общей площади.
Аналитики считают, что изменение цен вызвано, прежде всего, повышением инвестиционной привлекательности как загородной недвижимости, так и отдельного надела, интенсивным развитием сегмента коттеджных поселков, периодическими сезонными скачками, а также существенным увеличением цен в течение первого квартала 2007 года. Такая тенденция объясняется тем, что земля не является активным средством приумножения капитала, а зачастую выполняет лишь пассивную спекулятивную функцию, которая постепенно отходит в прошлое, и становятся все менее прибыльной. Mаксимальное снижение (на 9,93% - 797 долл.) зафиксировано в Обуховском районе, где за июль-сентябрь цены упали до 7 228 долл. за сотку.
Второй вид распределения земли - продажа частному (физическому) или юридическому лицу. Она может проходить конкурентным образом (инвестиционный конкурс или аукцион), а может - без какого-либо конкурса, фактически - "по договоренности" между "денежным мешком", которому эта земля приглянулась, и определенными лицами местных властей. Нельзя сказать, что по форме - это грубый дерибан за копейки. Наоборот, внешне все выглядит довольно прилично: сертифицированный специалист-оценщик производит денежную оценку земельного участка, Киевсовет ее утверждает (можно подумать, он в этом понимает?!), и после этого заключается договор купли-продажи между мэрией и новым владельцем.
Инициатива, как правило, исходит от частников – представителей обеспеченного слоя зарождающегося в стране среднего класса. Именно они первыми начинают возведение добротных домов на окраинах областных центров, стихийно объединяются в коттеджные поселки, организовывают общую инфраструктуру, самые необходимые жилищно-коммунальные и социальные службы (охрану, вывоз мусора, торговые точки). Наблюдая повышенный спрос на коттеджное жилье, застройщики также все активнее включаются в данный процесс. Практически во всех регионах уже осуществляются проекты коттеджных поселков с организованной застройкой. Однако в каждом регионе строительство загородных домов имеет свою специфику и особенности.
Средняя стоимость земельных участков под коттеджную застройку в Киевской области с 3 по 9 сентября 2007 года выросла на 0,97% - до $5618 за 1 сотку. Максимальный рост цен на землю отмечен в Кагарлыкском районе - 5,8%, где средняя стоимость одной сотки составила $1369. Максимальное снижение стоимости одной сотки земли на прошлой неделе зафиксировано в Барышевском районе – 6%, где средняя стоимость земли составила $858 за одну сотку. Наибольшее количество земельных участков с 3 по 9 сентября предлагалось в Макаровском районе - 30% общего количества предложений, наименьшее – в Барышевском и Фастовском районах – по 0,2%.
Государственное агентство земельных ресурсов оформило и выдало 89,3% государственных актов на право собственности на земельные участки. Согласно сообщению, всего, по состоянию на 1 сентября, выдано 6,09 млн. госактов, 6,82 млн. граждан получили сертификаты на право на пай. По состоянию на 1 января 2007 г., Госкомзем оформил 88% государственных актов на право собственности на земельные участки.
В соответствии с украинским законодательством, существует несколько способов решения земельных вопросов. Во-первых, государство может предоставлять участки несельскохозяйственного назначения в постоянное владение. Это предполагает, что ими можно будет пользоваться неопределенный срок, уплачивая фиксированные налоги. Брать землю в аренду могут юридические лица государственной и коммунальной форм собственности: институты, больницы, школы, госучреждения и т.п. Но, как известно, земельные наделы, которые принадлежат бюджетным структурам, отдаются в субаренду частным предпринимателям и затем теряют своих прямых владельцев и целевое назначение.
Под строительство коттеджных поселков и городков чаще всего используются бывшие колхозные угодья, поделенные на паи и переданные местным жителям после распада коллективных хозяйств. В некоторых районах Киевской области в частной собственности застройщиков находится уже 90% таких площадей. Фактически, не только в столице, но и в пригороде свободной земли для строительства уже нет. Площадь участков, выставленных на продажу, неуклонно снижается. Oбъем предложения по 8 районам Киевской области во втором квартале составил 13,9 тыс. га., что на 4,8 тыс. га меньше, чем в первом квартале текущего года, когда объем предложения достигал 18,7 тыс. гектаров.
Госакты на право собственности на землю в Украине, по состоянию на 1 сентября 2007 г., получили 6,09 млн. граждан взамен сертификатов на земельный пай, что составляет 89,3% общего количества получивших право на земельный пай. Кроме того, к 1 сентября 6,91 млн. граждан приобрели право на земельный участок, из них 6,82 млн., или 98,6%, получили сертификаты на право на земельный участок.