Дефицит офисов заставляет именитые компании работать в недостроенных помещениях. Рынок офисных помещений столицы переживает ценовой бум. С весны арендные ставки в киевских бизнес-центрах выросли на треть, а в обыкновенных административных зданиях - более чем на 50%. Основная причина - острый дефицит ликвидных помещений. С начала осени даже компании с мировым именем, выходящие на наш рынок, зачастую не могут подыскать себе пристойное помещение и вынуждены ютиться в неприспособленных комнатах или виртуальных офисах. B настоящее время столичный рынок профессиональных офисных помещений насчитывает порядка 520 тыс. кв. м, площадь же непрофессиональных офисов (включая перестроенные квартиры) составляет около 4 млн. кв. м.

Рынок недвижимости не дремлет. Создание современных, качественных площадей, отвечающих самым высоким эстетическим и функциональным требованиям — вот главные характеристики рынка. Особое внимание сегодня уделяется многофункциональным комплексам, включающим в себя объекты жилищного, социального и общественно-делового назначения. Это направление очень перспективное, и этот факт побуждает инвесторов объединять свои капиталы, чтобы развивать этот сегмент рынка недвижимости, создавая качественные коммерческие площади. Строить все большие по размеру комплексы девелоперов стимулирует в первую очередь активный спрос как на торговые, так и офисные площади. Развивается тенденция "гигантомании": здания становятся выше, площадь застройки — больше, увеличиваются объемы инвестиций. Одновременно повышается спрос на помещения больших размеров. Так, если в 2004 г., например, продовольственный супермаркет мог разместиться на 1–1,5 тыс. м2, то сегодня его запросы увеличились в 2–3 раза, до 2–5 тыс. м2.

На столичном рынке офисной недвижимости спрос по-прежнему опережает предложение. Относительное насыщение ожидается лишь к 2010 году. По данным операторов, в 2005 г. столичный рынок офисной недвижимости "пополнился" 120-140 тыс. кв. м площадей, что всего лишь немногим больше, чем в 2004 г. (110 тыс. кв. м). Общая площадь арендуемых профессиональных офисных помещений на конец 2005 г. в Киеве составляла более 400 тыс. кв. м. В 2006 г., по данным девелоперских и консалтинговых компаний, в Киеве запланированы к сдаче 100-190 тыс. кв. м офисных помещений. Таким образом, совокупная их площадь преодолеет отметку 500-600 тыс. кв. м. Эксперты утверждают, что тенденции к срыву ввода объектов в эксплуатацию вряд ли будут способствовать достижению баланса спроса и предложения на рынке офисной недвижимости Киева, по крайней мере, в ближайшие три года. Частичное насыщение может начаться лишь с 2009-2010 гг., когда в столице закончится строительство офисных центров, находящихся сейчас на стадии проектирования. По данным консалтинговых компаний, прирост офисных площадей в Киеве за 2006-2010 гг. может составить около 2 млн. кв.м.

Сегодня спрос на офисные помещения в Киеве заметно превышает предложение . B настоящее время на рынке коммерческой недвижимости Киева представлено более 80 разнообразных бизнес и офисных центров общей площадью около 440 тыс. м2. В 2005 году в эксплуатацию было введено почти в 2 раза больше офисных площадей, чем в 2004 г. Однако объем офисных помещений класса "А" и "В" еще очень мал (0,16 м2 на 1 жителя) — 44 бизнес-центра общей арендной площадью 317 тыс. м2. Как правило, такие объекты относят к классам "А" или "В", которые свидетельствуют о качестве предлагаемых в аренду площадей, услуг и сервиса. На сегодняшний день владельцы многих офисных объектов, руководствуясь личными представлениями об идеальном бизнес-центре и собственной маркетинговой стратегией, достаточно произвольно присваивают деловым комплексам "класс".

Завершение первой половины 2006 года позволяет подвести некоторые итоги развития рынка офисной недвижимости. Об основных тенденциях и изменениях на рынке офисных помещений, причинах наблюдающегося сегодня существенного роста арендных ставок, влиянии на дисбаланс спроса и предложения новых проектов, заявленных к выводу до конца 2006 года. Если говорить об уровне предложения на рынке, то ситуация с дисбалансом между спросом и предложением усугубилась по следующим причинам. Прежде всего, необходимо учесть, что в 2001-2002 годах никто из основных игроков рынка офисной недвижимости совершенно не предполагал, что спрос и потребление вырастут до такого уровня.

Для столичного рынка коммерческой недвижимости первое полугодие 2006-го выдалось тихим и немного "застойным".Даже один из наиболее активно развивающихся сегментов рынка недвижимости не порадовал сколь-нибудь значительными событиями, которые обычно выражаются в запуске новых масштабных проектов. Посему спрос на профессиональные деловые квадратные метры, как и прежде, значительно превышает предложение, позиции владельцев рыночных активов не пошатнулись ни на йоту, они продолжают диктовать свои условия, цены и арендные ставки на такую недвижимость потихоньку растут. Между тем, нынешний рыночный "штиль" вряд ли продлится долго. После парламентских выборов инвесторы наконец-то получили долгожданный сигнал политической стабилизации в стране, а значит - пришло время наращивать строительные темпы.

1 полугодие 2006 года для рынка офисной недвижимости Киева ознаменовалось открытием нескольких новых офисных центров общей площадью около 30 тыс.м.кв. Однако в 2006 году будут введены не все заявленные ранее объекты. Задержки с открытием связаны в основном со сложностями согласования и с недостаточным финансированием проектов. Так, вместо задекларированных 100 тыс. кв.м. офисных площадей в 2004 год, реально поступило на рынок немногим более 60 тыс. Похожая ситуация сложилась и в 2005 году, несмотря на то, что в 2005 году было введено более 140 тыс. кв.м. В 2006 году также стоит ожидать введения только 80% площадей.

Дефицит предложения качественной офисной недвижимости в Киеве составляет около 500-600 тыс. м2, торговой - 700-800 тыс. м2, складской - около 1 млн. м2. Такую оценку рынка коммерческой недвижимости дает компания DEOL Partners. По оценке аналитиков, в настоящее время уровень вакантных площадей в объектах коммерческой недвижимости в Киеве составляет около 5%, при этом рынок коммерческой недвижимости Украины характеризуется существенным превышением спроса над предложением, о чем свидетельствует позитивная динамика поглощения нового предложения.

На сегодняшний день рынок офисных помещений находится на стадии роста. Общий объем рынка офисных площадей составляет 539 тыс. кв.м. Ежегодное введение в эксплуатацию офисных площадей 60-100 тыс.кв.м. В 2005 году было введено в эксплуатацию около 130 тыс. кв.м. Спрос в этом сегменте значительно превышает предложение. По мнению специалистов , наибольшим спросом пользуются недорогие офисные помещения площадью 100-120 кв.м, расположенные в бизнес центрах (по арендной ставке 18-35$/кв.м).

Сегодня киевский рынок коммерческой недвижимости находится на пике развития: спрос вдвое превышает предложение, арендные ставки достигли максимальных показателей как в бизнес, так и в торговых центрах. Ненасыщенность рынка обеспечивает местным девелоперам очень высокие, по меркам иностранцев, доходы. В Европе доходность инвестиций в коммерческие объекты за счет сдачи площадей в аренду составляет лишь 5% в год, у нас - 12-15% , продажа бизнес-центров класса А свидетельствует о том, что украинские девелоперы достигли максимальной доходности от сдачи площадей в аренду.

Несмотря на дефицит в столице офисных помещений, правила на этом рынке начинают диктовать арендаторы. Солидные иностранные компании, привыкшие размещать свои филиалы и представительства в офисах высокого класса, зачастую откладывают выход на украинский рынок из-за дефицита офисных помещений. Кроме реконструкции имеющихся в центре зданий, инвесторы начнут постепенно осваивать промышленные зоны и создавать на их месте деловые городки в формате бизнес-парков. Если инвесторам все же удастся реализовать все заявленные крупные проекты, то первичное насыщение столичного офисного рынка произойдет не раньше чем в 2010 году, когда будут построены 130 новых офисных центров общей площадью 2,7 млн кв. м. Вот тогда и появится более четкая сегментация офисных помещений по классу, частично снизятся арендные ставки.

По мнению специалистов, в на рынке офисной недвижимости Киева сейчас наблюдается настоящий бум – ежегодная динамика роста арендных ставок составляет порядка 30%, и сегодня они уже на 35-45% выше, чем в других столицах Восточной и Центральной Европы. Причиной подобного явления служит несбалансированность спроса и предложения – так, уровень вакантности офисных помещений класса «А» и «В+» на конец 2006 г. составлял всего 1,7%, снизившись по сравнению c 2005 г. на 3%. Это означает, что условия на рынке в настоящее время диктует арендодатель – в международной практике принято считать, что положение на рынке изменяется в лучшую для арендатора сторону при уровне вакантности не менее 10%.

Самые дорогие офисы Восточной Европы — в Киеве. Почему украинский рынок офисной недвижимости по-прежнему недооценен. Составители международных рейтингов офисной недвижимости стран игнорируют Украину. Перспективные для инвестирования рынки Восточной Европы, упоминаемые в отчетах CB Richard Ellis, Jones Lang LaSalle, Noble Gibbons, Elta Consult и других исследовательских компаний, — Венгрия, Румыния и Россия. Основное внимание западных инвесторов сосредоточено на Москве. Однако индекс вакантности свободных площадей украинских офисных центров — один из самых низких в Европе — всего 1,5%. Для сравнения, на московском рынке не заняты около 5% площадей бизнес-центров. При этом в западных отчетах указывается, что именно у столицы России самый низкий уровень вакантности в Восточной Европе. В Киеве большой дефицит офисных помещений. Например, новый бизнес-центр «Парус» был заполнен арендаторами задолго до официального открытия.

Аренда киевских офисов будет дорожать еще минимум два года. К концу 2006 года общая площадь столичных офисов увеличится примерно на треть.

Хотя, на первый взгляд, в Одессе вводится в эксплуатацию достаточно много офисных площадей, дефицит качественных помещений по-прежнему высок. Большинство «новых» бизнес-центров представляют собой реконструированные здания проектных институтов. Тем не менее спрос на них достаточно высок, ведь выбирать компаниям практически не из чего.

Украина на четвертом месте в мире по инвестпривлекательности рынков ритейла, таковы данные исследования международной консалтинговой компании А.Т. Kearney. Обошли украинскую розницу только рынки Индии, России и Вьетнама.

На конец 2004 года общее предложение площадей в бизнес-центрах Киева составляло около 300 тыс. кв. м. Вначале 2005 года этот показатель увеличился до 360 тыс.кв.м. Из них к классу «А» относится 8%, к «В+» – 24%, к «В» – 21% и к «С» – 47%.

В настоящее время в Киеве функционирует около 100 бизнес-центров. В течение 2005 года на рынок вышло около 150 тыс.кв.м. новых офисных площадей, что на 60% больше, чем было построено в прошлом году, и в два раза превышает показатели 2003 г.

По-прежнему, наиболее активным на рынке коммерческой недвижимости является офисный сегмент.

Спрос на данный вид недвижимости растет