Цена земельного участка, если говорить о себестоимости строительства коттеджного поселка в относительных величинах, в общей смете составляет не более 10%, порядка 50-55% отводится под строительно-монтажные работы, 30-35% — организация социальной инфраструктуры и прокладка инженерных коммуникаций, 5-10% — проектные работы, управление и продвижение поселка. В денежном эквиваленте себестоимость строительства квадратного метра в отдельном доме составляет от $300 до $1 000/кв. м.
В начале небыстрого процесса приобретения частной недвижимости в кредит ситуация выглядит обнадеживающе. Предварительное согласие выдать ссуду на дом или особняк охотно дают около двух десятков работающих в Украине банков. Хотя на частный сектор, по разным оценкам банкиров, приходится лишь 10-20% ипотечных ссуд, этот вид кредитования уже не является изюминкой отдельных финучреждений. На первый взгляд, есть возможность выбрать процентные условия (в среднем от 12,5 до 16% годовых в долларах) и одолжить недостающую сумму (в основном не больше $100-200 тыс.). Дальше в каждом банке всплывают "свои" нюансы.
Сегодня в Украине используют несколько классификаций коттеджных городков. Большинство девелоперов и риелторов за основу взяли российскую классификацию, адаптированную под местные реалии. Согласно ей, сегодня в киевском пригороде выделяют городки высшей, высокой, бизнес и экономкатегории. В данной классификации применяется такая схема: поселки высшей категории расположены не далее 20 км от городских границ. Обязательно наличие хвойного леса и водоема. Количество домов не должно превышать трех десятков, а их площадь обязательно должна быть около 500 кв. м при величине участка от 50 соток.
За последний год конъюнктура спроса изменилась. Если раньше критерием благосостояния считался дом огромной площади, порой доходящей до 1,5-2,5 тыс. кв. м, то сегодня интерес элиты направлен на "масштабирование" своего участка. В приоритете - небольшие дома площадью около 250-350 кв. м в стиле современной классики, расположенные на довольно больших участках - около одного гектара. Поэтому площадь участков (15-40 соток) в "Золотых воротах" устраивает уже не всех клиентов, несмотря на самую развитую инфраструктуру из всех коттеджных городков, построенных в Обуховском направлении.
Oбъем рынка коттеджного строительства в Киевской области составляет 1,8 млн. кв.м. (4 000 коттеджей), из которых 360 тыс. кв.м. сдано в эксплуатацию и 1,44 млн. кв.м. находится на стадии проектирования и строительства. В течение 2007 г. ожидается введение в эксплуатацию 20 поселков (500 тыс. кв.м). В 2008-09 гг. заявлено не менее 11 проектов (250 тыс. кв.м). Сроки строительства остальных объектов не декларируются (по прогнозам - конец 2007-2008 гг.).
Коттеджное строительство в Киевской области набирает обороты. Коттедж – заветная мечта каждого украинца – не только повышает спрос на землю в пригороде, но и сбивает цену жилье в самом городе. Коттеджное строительство в Киевской области набирает обороты. Коттедж – заветная мечта каждого украинца – не только повышает спрос на землю в пригороде, но и сбивает цену жилье в самом городе. Сегодня квадратный метр в коттедже приличного качества можно приобрести за, $500, в то время стоимость квадратного метра жилья в Киеве начинается с $1000. Объем рынка коттеджных городков в 2006 составит 576,6 тыс. кв.м.
В количественном выражении, 70% рынка занимают коттеджные поселки класса "бизнес" и "элит", поселки эконом-класса и таун-хаусы представлены слабо (совокупная доля до 30%). В то же время, если учитывать долю от общей площади планируемых к вводу в эксплуатацию домов (1,8 миллиона кв.м.), предложение домовладений стоимостью до 200 тысяч долларов составляет 48% от совокупного предложения, коттеджи свыше 500 тысяч долларов - 28%, домовладения от 350 до 500 тысяч долларов - 15%. Незначительно (9%) представлены дома стоимостью от 200 до 350 тысяч долларов.
Pынок коттеджей в 2006 г. составил около 600 тыс. кв. м. К 2008 г. прогнозируется увеличение рынка на 50% по сравнению с 2006 годом и достижение 992 тыс. кв. м. Такое увеличение объемов строительства загородной недвижимости напрямую связано с темпами роста цен на коттеджи и землю. Например, в обуховском направлении цены на землю за 2006 г. в среднем возросли в 1,5-3 раза, а в Бориспольском районе - в 1,5-2 раза. Более чем вдвое поднялась верхняя граница цены на земельные участки в Киево-Святошинском районе. Немного меньший рост цен наблюдается в Васильковском и Вышгородском районах - в среднем за год в 1,3-1,8 раза. В то же время загородная недвижимость по-прежнему остается хорошей альтернативой городским квартирам для населения со средним достатком.
А вот крупнейшие застройщики, занимающиеся возведением высотного жилья, практически не воспользовались ситуацией. К примеру, в компании "Киевгорстрой" сообщили, что строительство их объектов ведется по плану и никаких изменений в связи с теплой зимой не произошло. Наличие специальных добавок в бетонах позволяет заниматься их укладкой даже при минусовых температурах. Хотя электроприборы и различные механизмы при температуре ниже 10 градусов мороза не работают, такая температура долго не держится. Поэтому можно организовать работу таким образом, что строительство не будет останавливаться даже в зимнее время.
Pазвитие рынка коттеджной недвижимости Киевского региона вызвано не только предпочтением качественно нового стиля жизни в загородном доме со стороны потребителей, но и тем, что "девелоперам и застройщикам все сложнее находить участки в черте города, а участков, подходящих для элитного жилья, по сути, нет совсем". К основным тенденциям развития рынка эксперты "УТГ" относят приход на смену хаотичной загородной застройке в ближайшем пригороде проектов с единой концепцией и развитой социальной инфраструктурой, а также снижение среднего метража единицы жилья с ростом в структуре коттеджных городков количества таунхаусов и квартир в малоэтажных домах.
Эксперты прогнозируют, что с ростом количества коттеджных городков, а следовательно, и конкуренции между ними, ситуация будет смещаться в пользу покупателя. Если сегодня отечественные девелоперы, в большинстве своем, занимаются объектами инфраструктуры на финальной стадии строительства городка, вынуждая уже живущих в поселке людей мириться с неудобствами, то в будущем ситуация изменится. К примеру так, как это сейчас происходит в России: в ряде поселков вокруг Москвы дома не продаются, пока не будут сданы в эксплуатацию основные объекты инфраструктуры – магазины, садики, медпункты, сервисные центры.
Проходят времена хаотичной застройки многоэтажными виллами, люди все больше отдают предпочтение комплексным коттеджным поселкам с развитой инфраструктурой. Застройщики, отметив данную тенденцию, собираются уделять особое внимание предпочтениям потенциальных покупателей и уже сейчас разрабатывают концепции коттеджных поселков, в которых будут детские сады, школы, магазины, спортивные сооружения, больницы, качественные транспортные развязки и т. д. Несмотря на острый потребительский спрос на коттеджные мини-городки, девелоперы-застройщики сталкиваются с массой проблем, возникающих при приобретении земельного участка.
Из всех видов загородной недвижимости именно коттеджные городки сегодня являются самым привлекательным вариантом для проживания с точки зрения комфорта, безопасности и социальной погруженности. Средняя стоимость дома с учетом земельного участка в городках составляет $800 тыс. Покупая жилье в наших коттеджных городках, люди платят в первую очередь за социальную погруженность. Во-вторых, за безопасность, ну и не последним фактором является комфорт. Хозяева избавляются от необходимости самостоятельно ухаживать за домом и его коммуникациями, поскольку за этим следит сервисная служба городков.
Провал наполеоновских планов девелоперов по выводу на рынок гигантского количества жилья в загородных коттеджных городках поставил потенциальных покупателей в сложное положение. Воспользовавшись ажиотажем, девелоперы предлагают желающим выложить за будущую родовую усадьбу - типовые кирпичные коробки без отделки - миллионы долларов. А сравнительно недорогие ($150-200 тыс.) коттеджи для "среднего класса" вообще перешли в разряд дефицита. Собственники земли, анонсировавшие ранее массовое начало возведения таких поселков, попросту выставили полученные бесплатно под будущее строительство земельные участки на продажу.
Все больше киевлян обзаводятся жилплощадью за чертой города. Самые скромные цены на домики в деревне неподалеку от столицы начинаются от $50-70 тыс. Несмотря на строительный бум в Киеве, риелторы фиксируют стабильный рост спроса на участки за городской чертой. Жить в городе постоянно становится не престижно, и все больше горожан строят себе дом вне мегаполиса. Первый этап переселения из квартиры в загородный особняк - покупка земли. Частные дома киевляне предпочитают строить вдоль всех развитых трасс - в Обуховском направлении, по Одесской трассе, Вышгородской трассе, Житомирской и Варшавской трассах.
У коттеджного городка по сравнению с самостоятельной постройкой дома за городом имеется ряд преимуществ. Это и охрана, и надежное энерго- и водоснабжение (как правило, строителями устанавливаются новые трансформаторные подстанции и автоматика, в то время как индивидуальный дом в селе может быть запитан лишь от существующей распределительной сети, зачастую ненадежной и выработавшей свой ресурс). Кроме того, в некоторых городках предусмотрена специальная услуга - "централизованный" уход за участком (полив и стрижка газонов, уход за бассейном и деревьями). Она обходится в среднем в 100-150 у.е. в месяц. Очень удобным является наличие школьных автобусов и другой инфраструктуры, чего села и дачные поселки обычно лишены.
Коттеджное строительство уже не является диковинкой для украинского рынка недвижимости. Правда, еще несколько десятилетий назад строительство коттеджей проводилось стихийно, и домики за городом преимущественно использовались как дачи. Соответственно, внешний вид коттеджей и приусадебных территорий прямо зависел от полета фантазии, амбиций и толщины кошелька хозяев. Сейчас же строительство загородных домов приобретает цивилизованный характер и становится прерогативой крупных строительных компаний, появляются объективные предпосылки для развития коттеджных городков, причем на качественно новом уровне.
Программа "Parque Ecologico" проект "ZAPOVIDNНИЙ-1". Расположен на расстоянии 40 км от Киевского КП. На участке смешанный лес, искусственное озеро, р. Днепр. Площадь земельного участка городка 10 га. Архитектурный стиль «современный европейский классицизм». Площади приусадебных участков 0,25 га. Количество коттеджей - 22. Площади коттеджей 240-420 кв.м. Социальная инфраструктура городка включает: спортивный комплекс с бассейном, тренажерным залом, сауной, солярием и двумя теннисными кортами; минимаркет; станция технического обслуживания автомобилей; ресторан домашней кухни; клуб городка с конференц-залом; внутреннее озеро с расположенной на берегу русской баней.
Cтоимость земли под коттеджное строительство по сравнению с июлем 2005 года в Киевском регионе увеличилась в среднем на 77%. По словам Аллы Куценко. ведущего аналитика этой компании, наиболее престижным и дорогим направлением на сегодняшний день, как и в последние годы, является Обуховское. Цены на участки, расположенные в этом направлении, выросли за год в среднем на 98% и в престижных коттеджных поселках достигают $27000 за сотку. Обуховское направление привлекает застройщиков развитой инфраструктурой и хорошим состоянием дороги.