В статье представлена информация по рынку оценки недвижимости в Украине за 2017 год. Рассмотрено: законодательную базу рынка оценки недвижимости, операции, не требующие оценки недвижимости, процедура оценки недвижимости, рецензирование отчета об оценке имущества, стоимость услуг оценки по регионам Украины на квартиры и частные дома.

Чтобы провернуть схему по монополизации рынка оценочных услуг, ее авторам понадобилось почти полтора года. Поначалу в Налоговом кодексе появилась, на первый взгляд, безобидная норма, согласно которой подоходный налог, который взыскивается с владельца недвижимости при ее продаже, рассчитывается исходя из стоимости "не ниже оценочной". В начале года парламент утвердил изменения в некоторые законы относительно реализации положений Государственной программы приватизации на 2012–2014 гг. Среди прочего в законодательство была...Теперь для того, чтобы оформись сделку необходима экспертная оценка, которая ранее стоила не более 300-500 грн., сейчас стоимость услуг выросла в более чем...

Нынешним летом на рынке, который сами участники называют не иначе как закрытым и сформированным, наблюдался небывалый ажиотаж. В парламенте появилось сразу несколько законопроектов, призванных радикально сменить правила игры на рынке оценки. Момент выбран не случайно: государство устраивает последнюю распродажу лакомых кусков. В условиях уменьшения состояний олигархов, пустой казны и грядущих президентских выборов. На кону стоят такие большие суммы, что решили поменять законодательство. Среди объектов, спровоцировавших власти сменить правила игры, называют ОПЗ, 100% акций ГАК "Титан", ОАО "Сумыхимпром", 22,4% акций компании "АероСвіт".

Кто стоит за идеей урегулирования оценочного бизнеса. К оценке недвижимости или земли всегда можно придраться. Особенно в кризис. Оценка - субъективный процесс, хотя и основанный на объективных факторах. Так построена система - не нарушая закон, оценка одного и того же объекта может отличаться кардинально. Не секрет, что существуют именитые оценщики, обслуживающие интересы определенных бизнес-групп или местных властей. Иногда это происходит вполне на законных основаниях. Правила проведения оценки существуют, вопрос в том, насколько эти правила соблюдаются участниками рынка и заказчиками. Так сказать ошибаются не только мелкие, но и известные оценочные компании. В прошлом году после публичных претензий ГлавКРУ под удар попала репутация одной из четырех ведущих международных компаний по предоставлению профессиональных услуг "Эрнст энд Янг", которая оценивала активы "Укрзализныци". Ревизоры требовали у ФГИУ лишить компанию права заниматься оценочной деятельностью. Но рецензия сомнительной оценке не дана до сих пор.

Кризис не ставит крест на работе оценщиков, а меняет ее характер и сферу приложения усилий. Оценка недвижимости в условиях кризиса ликвидности становится наиболее актуальной и востребованной. За последние несколько месяцев спрос на подобные услуги увеличился в несколько раз. Большинство обращений со стороны девелоперов и застройщиков касаются минимизации затрат и определения стоимости собственных объектов недвижимости и проектов, которые могут быть выставлены на продажу. Рынок оценочных услуг динамично развивался на протяжении последних нескольких лет. За этот период претерпели изменений методы государственного и общественного регулирования рынка, сформировались украинские лидеры, предоставляющие качественные услуги по оценке недвижимости, имущественных прав, земельных участков, а также целостно-имущественных комплексов, ценных бумаг и т. д. Сегодня в Украине насчитывается пять саморегулируемых профессиональных организаций, среди которых старейшей и наиболее авторитетной является Украинское общество оценщиков, созданное в 1994 г. и объединяющее 1 400 оценщиков - физических лиц и аккредитованных при нем более 20 СОД. Всего же в Украине (с учетом оценщиков земли) насчитывается около 8 000 лиц, предоставляющих данную услугу.

Оценка недвижимости, ранее влетавшая украинцам в копеечку, стремительно дешевеет - с октября прошлого года по нынешний февраль цены обвалились на 30%. Если ранее граждане обращались за оценкой жилплощади в основном для получения ипотечного кредита или продажи имущества, то теперь просят оценить квартиры для обмена. А вот автоэкспертиза, как при продаже б/у машин, так и при ДТП, за последние три месяца подорожала в среднем на 20%. При этом недовольство клиентов компенсируется готовностью экспертов лично прибывать на место аварии, правда, только за дополнительную плату. В то же время гражданам стало проще договориться с оценщиками о сумме комиссионных - расценки на заказную экспертизу постепенно снижаются. Стагнация рынка жилья и замораживание ипотечного кредитования перевели оценку недвижимости в ранг маловостребованной услуги. По информации Украинского общества оценщиков, если в 2007 г. - начале 2008 г. компании получали не менее 500 заказов по ипотеке ежемесячно, то в феврале нынешнего года - пять-семь в лучшем случае. Что не замедлило сказаться на стоимости услуг - оценка квартиры обойдется гражданину сегодня не более чем в 400 грн. Ранее считалось зазорным проводить оценку квартир менее чем за $100. В некоторых городах минимальные ставки были еще выше из-за корпоративных договоренностей. Сегодня такую работу многие выполняют и за 200-300 грн.

Эксперты выступили против принятия во втором чтении законопроекта, который может уничтожить независимую оценку. Законопроект о внесении изменений в ЗУ "О товарной бирже" и другие законодательные акты Украины (№ 0971 от 17.09.2008) несет ряд угроз. Путем внесения изменений в гражданское, хозяйственное и земельное законодательство документ определяет обязательность проведения оценки для любых операций с имуществом, которые будут осуществляться всеми гражданами и хозяйничающими субъектами, что приведет к их дополнительным многомиллиардным расходам. Предусматривает обязательную (ежемесячно) отчетность нотариусов о сущности, содержании и стоимости соглашений с имуществом, которые ими удостоверены, путем предоставления соответствующей информации в создаваемый согласно этим изменениям совет по вопросам оценочной деятельности. Это приведет к обязательности предания огласке личной конфиденциальной информации в нарушение гражданских прав человека на частную жизнь, свободу распоряжения собственностью, создавая условия для рейдерства в бизнес-среде.

Рынок оценки в Украине держится сегодня на нескольких крупных международных компаниях. Такая ситуация провоцирует последних на особую избирательность в выборе клиентов. Так, по словам директора одной из известных девелоперских компаний, первая консалтинговая структура, в которую обратились при выходе на IPO, отказала в услугах. Из-за отсутствия достойной конкуренции, даже пренебрегая предложениями о сотрудничестве, киты инвестиционной аналитики явно остаются в выигрыше. Возможно, поэтому компании, попавшие в число избранных, неохотно сдают контакты своих партнеров. Крупные игроки рынка нередко ограничиваются абстрактным ответом Международная компания, которой доверяют в мире. Кроме статусных игроков с зарубежными корнями, определенный сегмент рынка занимают локальные компании. Правда, качество их услуг - предмет спорный.

Основной составляющей любой сделки является цена актива, выступающего в качестве объекта купли-продажи. При этом по сравнению с другими отраслями экономики в сфере коммерческой недвижимости оценка носит достаточно специфический характер, что связано со значительными объемами оцениваемых активов, усложненностью механизма ценообразования и, соответственно, процедурами и методиками оценки, а также широким спектром управленческих решений, основанных на использовании результатов оценки. Все это в итоге определяет достаточно высокие требования к оценщикам, от профессионализма которых в значительной степени зависит эффективность и надежность ведения бизнеса в сфере коммерческой недвижимости. По словам Ильи Величко, специалиста одтела продаж компании "Украинская Торговая Гильдия", доходность объекта определяется совокупностью нескольких факторов. Основными являются: концепция и формат; месторасположение и конкурентная среда; арендаторы и арендные ставки; технические параметры (площадь, паркинг, транспортная доступность, возможность увеличения и др.). Доходность объекта рассчитывается на всех этапах его воплощения в реальность - от выбора земельного участка и до 2-3-х лет его функционирования.

Существуют общепринятые подходы и международные стандарты, на которых основаны локальные эталоны оценки недвижимости во всем мире и которых придерживаются все оценочные компании. При этом они могут иметь свою специфику в каждой стране, однако, как отмечают специалисты, в любом случае реализовывать ее будут оценщики с определенным опытом работы и соответствующими знаниями. Между тем, сложность заключается в том, что пока у нас довольно низкий уровень квалификации оценщиков, работающих с коммерческой недвижимостью. В процессе оценки внимание обращается на все, даже самые мелкие детали. У каждого оценщика есть свои подходы, но, в любом случае, для начала составляется подробная анкета о состоянии оцениваемого объекта. Немаловажное значение имеет местоположение объекта, также учитывается физическое состояние, наличие коммуникаций (что очень важно при оценке земельного участка), развитость инфраструктуры в районе расположения объекта оценки. Профессиональные оценщики имею фото- и видеотехнику, поэтому объект оценки фотографируется, а снимки прилагаются к отчету.

В процессе оценки внимание обращается на все, даже на самые мелкие детали. У каждого оценщика есть свои подходы, но для начала всегда составляется подробная анкета о состоянии дома (из какого материала он построен, каков фундамент, какая крыша, сколько комнат, какие коммуникации и так далее). Профессиональные оценщики располагают фото- и видеотехникой, поэтому дом, придомовая территория, хозяйственные постройки и сам участок фотографируются и снимки прилагаются к оценочному документу. По словам специалистов, не стоит забывать о таком понятии, как излишнее улучшение. Например, если стена загородного дома толщиной в метр, хотя по проекту достаточно 50 сантиметров, это не означает, что потенциальный покупатель должен платить из своего кармана за такое "излишнее улучшение". Есть еще такое понятие, как износ конструктивных элементов дома. Профессиональные оценщики имеют специальные сводные таблицы нормативного срока использования различных материалов в зависимости от условий. Естественно, чем прочнее материал, тем его срок службы и, соответственно, оценочная стоимость выше.

В процессе оценки внимание обращается на все, даже на самые мелкие детали. У каждого оценщика есть свои подходы, но для начала всегда составляется подробная анкета о состоянии дома (из какого материала он построен, каков фундамент, какая крыша, сколько комнат, какие коммуникации и так далее). Профессиональные оценщики располагают фото- и видеотехникой, поэтому дом, придомовая территория, хозяйственные постройки и сам участок фотографируются и снимки прилагаются к оценочному документу. По словам специалистов, не стоит забывать о таком понятии, как излишнее улучшение. Например, если стена загородного дома толщиной в метр, хотя по проекту достаточно 50 сантиметров, это не означает, что потенциальный покупатель должен платить из своего кармана за такое "излишнее улучшение". Есть еще такое понятие, как износ конструктивных элементов дома. Профессиональные оценщики имеют специальные сводные таблицы нормативного срока использования различных материалов в зависимости от условий. Естественно, чем прочнее материал, тем его срок службы и, соответственно, оценочная стоимость выше.

В Украине развивается рынок услуг по оценке недвижимости и земли. Если ранее подобные услуги кроме органов госвласти и местного самоуправления (по отношению к объектам, находящимся в государственной и коммунальной собственности) преимущественно предоставляли банки, выдававшие ипотечные кредиты, то в настоящее время, прежде всего с приходом в Украину иностранных инвесторов, появились специализированные компании. По оценкам экспертов, таковых в стране уже около тысячи, причем работают на рынке как отечественные компании. Собственные оценщики есть в штате девелоперских и инвестиционных фирм, ведь, согласно Закону "Об оценке имущества, имущественных прав и профессиональной оценочной деятельности в Украине", подобные услуги могут оказывать компании, которые получили сертификат субъекта оценочной деятельности и в штате которых есть хотя бы один оценщик.