Эксперты отмечают, что 2009 год оказался для рынка коммерческой недвижимости непростым. Однако ситуация постепенно стабилизируется. Повышение показателей спроса свидетельствует об оживлении будущих собственников и арендаторов. По прогнозам экспертов, в начале 2010 года данные положительные тенденции продолжат свое развитие.В I квартале 2010 года увеличится размер арендных ставок на качественные офисные помещения класса А и В, имеющие центральное месторасположение и готовые к въезду арендаторов. Так, размер арендной платы в офисных центрах класса А составит порядка $700 за кв. м в год, а в классе В – около $410 за кв. м в год.
Понятно, что основным содержанием уходящего года для игроков рынка коммерческой недвижимости стали осознание новой экономической реальности и адаптация к новым условиям. Поначалу сделать это было довольно сложно: год начинался в условиях максимальной неопределенности. К счастью, неопределенность довольно быстро уступила место новым правилам.Год запомнился, прежде всего, стремительным развитием событий. Путь от хаотического состояния до формирования «рынка кризисного периода» Уже к концу лета ситуация стабилизировалась, были понятны основные тренды, сформировался новый уровень цен во всех сегментах, за исключением офисного, в котором также прекратились значительные корректировки цен.
До кризиса арендные ставки увеличивались в среднем на 15% в год в течение нескольких лет. За 2009 год, по данным МИАН, средняя арендная ставка для московских квартир снизилась на 11,6%, составив 58 100 руб. в месяц. Менее всего пострадали квартиры дешевого сегмента — понижение составило всего 3-5%, тогда как дорогие объекты просели в цене на 20-22%. И уже сейчас риэлтеры фиксируют увеличение стоимости аренды в сегменте недорогих квартир. Так, в спальных районах Москвы (например, на улице 800-летия Москвы в Бескудниково и т. п.), которые раньше предлагались за 19-20 тыс. руб. в месяц, сейчас сдают уже по цене 22-25 тыс. руб. в месяц. За 25 тыс. руб. можно снять хорошую однокомнатную квартиру с косметическим и даже евроремонтом в спальных районах престижных Западного, Северо-Западного и Юго-Западного административных округов.
Объем продаж объектов на первичном рынке загородной недвижимости в Московской области в августе продолжил падать четвертый месяц подряд, несмотря на высокий интерес потенциальных покупателей к этому сегменту, говорится в отчете корпорации "Инком". Как следует из отчета, снижение объема продаж на первичном рынке подмосковной загородки в прошлом месяце составило 30,8%, всего было заключено 158 сделок. Наибольшее число продаж было зафиксировано в "крайних" сегментах рынка - эконом-классе и категории de luxe.
Ставки аренды на квартиры эконом- и бизнес-класса в Москве, подскочившие в августе, вернулись на июльский уровень в сентябре, рассказал РИА Новости в четверг пресс-секретарь агентства недвижимости DOKI . В первый месяц осени стоимость найма квартир сократилась на 2,6% - 10% в зависимости от сегмента. По его словам, основной причиной снижения арендных ставок стал низкий уровень активности со стороны арендаторов.
В Москве за ноябрь составил 2,3% - среднемесячный индекс стоимости жилья вырос с 3.877 до 3.967 пунктов. При этом более мобильный еженедельный индекс к концу ноября успел слегка превысить отметку в 4.000$ за метр. В этом смысле торможение московского рынка недвижимости еще раз показало его инертность. Сначала индекс стоимости жилья, снижаясь, проскочил отметку в 4.000$ и ушел почти до 3.850$, но потом слегка отыграл назад к психологически значимому «круглому» уровню в 4.000$ и, скорее всего, ближайшие месяцы будет «плясать» вокруг него. Аналогичным образом в конце 2006 – первой половине 2007 годов, возрастая, индекс цен на жилье также проскочил уровень 4.000$ и дорос до 4.200$, но потом скорректировался назад к 4.000$. Похожий характер движения рынка как вверх, так и вниз позволяет еще в большей степени опираться на теорию ценовых уровней.
Предварительные оценки Росстата, опубликованные в пятницу, демонстрируют замедление падения инвестиций в основной капитал с 18,6 до 17,9% в годовом выражении. Год к году падение инвестиций продолжает замедляться. Но улучшение в октябре оказалось гораздо менее заметным, чем мы ожидали. Консенсус-прогноз агентства "Интерфакс" предполагал сокращение инвестиций в октябре на 13,9%. Опрошенные экономисты отмечают, что основной причиной замедления темпов падения инвестиций является эффект базы, а не реальное улучшение инвестиционного спроса — в октябре 2008 года их годовые темпы роста сократились до 6,9% по сравнению с 11,8% в сентябре 2008 года.
В октябре в большинстве крупных российских городов цены на жилье продолжали снижаться. Самое сильное падение цен зафиксировано в моногородах, таких как Тольятти. Там люди сегодня почти не имеют возможности выплачивать ипотечные кредиты, вот и выставляют квартиры на продажу. В столице цены тоже падают. Более того, риелторы, чтобы заполучить покупателя, идут на солидные скидки.
Около 92% покупателей жилой недвижимости в Москве и Подмосковье боятся потерять в процессе сделки деньги или лишиться купленного дома или квартиры, свидетельствуют результаты исследования, проведенного агентством недвижимости DOKI и Санкт-Петербургским научно-исследовательским психоневрологическим институтом имени В.М. Бехтерева. У 61% покупателей недвижимости специалисты обнаружили признаки маниакально-депрессивного психоза (МДП), симптомы которого - повышение настроения, двигательное, речевое и интеллектуальное возбуждение. Более 67% респондентов высказывали опасения, что сделка по покупке недвижимости будет отменена в последний момент, а 84% демонстрировали признаки эмоционального перенапряжения, хронической усталости и даже полной апатии после покупки квартиры.
Цены на рынке коммерческой недвижимости упали почти вдвое. И, скорее всего, еще упадут. Итоги летних месяцев оказались весьма печальными для рынка коммерческой недвижимости. По сравнению с прошлым годом цены упали почти вдвое, а средний срок экспозиции объектов вырос примерно на треть. Досталось всем: и офисам, и складам, и ритейлу. Рынок стоит, сделок практически нет. По соотношению «цена-качество» сегодняшнему спросу соответствует лишь очень незначительное количество объектов. По данным экспертов, за все I полугодие 2009 г. в сегменте торговых помещений было совершено лишь три сделки.
Cнижение арендных ставок на торговую недвижимость за I полугодие 2009 года составило более 40%, а цен продаж – на 32%. В настоящее время арендные ставки на помещения для ресторанов находятся в диапазоне 600-800 долл./кв.м/год, цены продаж – от 4 000 до 10 000 долл./кв.м в зависимости от местоположения и состояния помещения. Следует отметить, что на рынке стало предлагаться больше помещений, подходящих под размещение предприятий общественного питания. Среди них есть помещения, которые уже использовались ранее для этих целей. Открытие нового ресторана на таких площадях требует минимальных инвестиций - как правило, необходимо лишь изменение декора под новую концепцию. Этим активно пользуются молодые амбициозные компании, желающие закрепиться на ресторанном рынке.
До конца года на российский рынок выйдет более 2,5 млн. кв. м новых торговых площадей. При этом, по оценкам аналитиков рынка, количество вакантных площадей продолжает увеличиваться. Тенденция на рынке аренды торговой недвижимости такова, что даже сильные арендаторы не стремятся занять большие освободившиеся площади Єксперті считют, что в Москве появится 282,2 тыс. кв. м площадей в торгово-развлекательных центрах, в 2010 г. еще 690 тыс. кв. м. В Санкт-Петербурге во второй половине 2009 г. появится 143,8 тыс. кв. м, в 2010 г. – 233,53 тыс. кв. м. В целом по России /включая Москву и Санкт-Петербург/ во второй половине этого года будет введено 2 517 867 кв. м, а в 2010 г. – 1 534 746 кв. м. Таким образом, в 2010 г. на регионы придется менее половины новых площадей.
Mосковский офисный рынок по-прежнему характеризуется значительным увеличением предложения на фоне достаточно низкого спроса, что вызывает дальнейшее снижение ставок арендной платы. Однако в последние месяцы наблюдается оживление спроса, а период коррекции подходит к завершению. Во втором квартале 2009 года произошло заметное оживление спроса на офисную недвижимость. Объем купленных и арендованных площадей во 2-м квартале 2009 года составил 437 230 кв. м, что на 83% выше, чем показатель первого квартала. При этом, конечно, стоит отметить, что значительную долю от всего объема сделок на рынке составили продления договоров аренды и пересмотр условий действующих контрактов. Без учета этих типов и проектов для собственного использования, объем поглощения составил 204 520 кв. м, то есть менее половины от общего объема. При этом общий спрос все же остается на достаточно низком уровне по сравнению с прошлым годом.
На российском рынке складской недвижимости отмечается замедление активности. Общий объем сделок, проведенных с помощью профессиональных консультантов, сократился по сравнению с аналогичным периодом 2008 года на 42%. Очевидно, что существенный вклад в сокращение общего объема сделок внесло уменьшение средней арендуемой площади. Сейчас происходит дальнейшее уменьшение как объема спроса, так и среднего размера заявки.
В данный момент гостиничная индустрия все еще находится под влиянием общей экономической нестабильности. Показатель RevPAR (доходность в расчете за номер) по Европе в первой половине этого года упал более чем на 20% по сравнению с тем же периодом в 2008 г. При этом во II квартале уровень заполняемости отелей несколько стабилизировался, но стоимость номеров продолжала снижаться Гостиничные операторы России столкнулись с серьезными проблемами в вопросе привлечения клиентов на сезон летних отпусков в этом году. В частности отмечается серьезное снижение спроса на номера в июле и августе, значительное увеличение числа спецпредложений – иногда цены опускаются ниже себестоимости.
В июле стоимость аренды квартир в Москве увеличилась для дешевых квартир и снизилась для квартир бизнес-класса и элит-класса. Положительная ценовая динамика сопровождалась снижением предложения в эконом-классе и увеличением предложения в дорогих сегментах. Такие данные предоставили М2 в аналитическом центре агентства недвижимости DOKI. Сравнение динамики предложения и цены со структурой обращений со стороны арендаторов и собственников позволяет понять характер данных изменений. Так, количество обращений в агентство недвижимости DOKI составило в июле 9,2 тыс. человек, со стороны потенциальных арендаторов количество обращений в эконом-классе увеличилось на 13% по сравнению с июнем, а со стороны собственников снизилось на 4,8%. В дорогих сегментах наблюдалась противоположная тенденция. Количество обращений со стороны арендаторов снизилось на 3,5%, а со стороны собственников увеличилось на 5,2%.
Последствиями экономической нестабильности на внешнем и внутреннем рынке для гостиничного рынка стали снижение загруженности в связи с сокращением туристических потоков в Россию и приостановка строительных и реконструкционных работ. По данным Всемирной туристской организации (ЮНВТО), лишь в I квартале текущего года поток туристов в мире сократился на 8% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. В результате, в январе и феврале загрузка отелей в России снизилась на 15-20%. Загрузка европейских отелей сократилась за эти месяцы еще сильнее – на 25-30%. В азиатских странах, напротив, спад составил лишь 10-15%. Тем не менее, ко II кварталу этого года ситуация несколько улучшилась: снижение загрузки сократилось в некоторых отелях России до 5-7%.
В результате финансового кризиса на рынке торговой недвижимости заморожена большая часть проектов, поэтому из общего заявленного объема качественных торговых площадей (1 млн. кв. м), на рынок выйдет не более 30%. По данным аналитиков, с начала года на рынок было выведено несколько крупных качественных объектов: многофункциональный комплекс «Метрополис» на Ленинградском шоссе, торговый комплекс «Праздник» на ул. Тушинская, ТРЦ «Светофор» в Люберцах, ТРК «Мегаполис» на проспекте Андропова, ТРЦ «Спектр» на Новоясеневском проспекте, ТРК «Павлово Подворье», расположенный в 14 км от МКАД по Новорижсому шоссе.
Цены на розничные земельные участки, в феврале мало изменились, как на первичном (участки без подряда), так и на вторичном рынках Рост курса доллара по отношению к рублю замедлился, что стабилизировало ситуацию с ценами, исчезли ценовые перекосы. В феврале в целом зафиксировано небольшое снижение стоимости земли в рублях и чуть более значительное снижение в валюте. Учитывая, что розничные сотки сегодня наиболее ходовой товар, продавцы смотрят оптимистично на ближайшие три весенних месяца.
В 2009 г. ритейлеры откроют в России лишь 35 гипермаркетов против 77 в 2008 г. С таким прогнозом 18 марта на конференции Торгово-промышленной палаты по состоянию потребительского рынка выступил глава Национальной торговой ассоциации. По словам господина источника, в 2009 г. компания X5 Retail Group может подняться по количеству гипермаркетов со второго на первое место (по итогам 2008 г. она управляла 46 гипермаркетами).