Удорожание жилья способно приобрести устойчивый характер. При этом Москва по темпам роста цен будет обгонять ближнее Подмосковье. Некоторое повышение стоимости жилья во второй половине лета риелторы трактуют как предвестник осеннего ускорения роста цен. Независимые эксперты считают, что не все так однозначно, и говорят об ограниченности спроса в массовом сегменте. В июле на вторичном рынке Москвы зафиксировано увеличение стоимости жилья и уменьшение объема экспозиции. Средняя удельная цена предложения увеличилась за месяц на 1,1%, до $4799 за 1 м2. С начала года снижение составило 0,6%. А по состоянию на 24 августа средняя цена с начала года увеличилась на те же 0,6% и приблизилась к своему максимуму, зафиксированному в начале марта.
Общий объем предложения в июле-августе неуклонно сокращался. Сейчас он опустился почти до уровня начала года — около 40 000 квартир в Москве. Аналогичная ситуация и в области, где снижение количества выставленных на продажу квартир составило в августе около 4%. В структуре предложения преобладают объекты в престижных округах (ЦАО, ЗАО, ЮЗАО). А вот продавцы квартир в наиболее дешевых районах (ЮВАО, ВАО и Зеленограде) не толкались локтями, снизив активность в первые недели августа. По типу домостроения в структуре экспозиции, как в Москве, так и в области преобладает качественное жилье — сказываются объемы выводимых на рынок новостроек.
В 2004 году период «остывания» московской недвижимости и накопления отложенного спроса продолжался примерно 8-9 месяцев – с мая-июня 2004 года до начала 2005 года. Следовательно, на этот раз похожие процессы, начавшиеся с конца 2006 года, должны были продолжаться примерно такой же срок, то есть до конца лета – начала осени 2007 года. Похоже, что в общих чертах сценарий развития столичного рынка недвижимости в 2007 году оказался именно таким, о чем свидетельствуют итоги августа.
На вторичном рынке жилья в Москве идет серьезная корректировка. Самые дешевые квартиры теряют в цене, у несговорчивых продавцов недвижимость "зависает". А вот спрос на элитное жилье по-прежнему остается высоким. В то время как официальная статистика показывает снижение цен на уровне 0,5-0,7% в месяц, скрытая коррекция, которую продавцы стараются не афишировать, составляет от 5 до 10%. А возможно, и больше, особенно если цена квартиры была изначально завышена. Текущее состояние московского рынка недвижимости является закономерным продолжением аномального ценового скачка, имевшего место в 2005-2006 годах.
Рынок столичного жилья отходит от летней спячки. Однако с наступлением осени должны активизироваться не только покупатели, но и продавцы. С начала года аналитики расходились в прогнозах — как, когда и, главное, куда пойдут цены на московскую недвижимость. К концу августа преобладает мнение, что движение будет вверх, однако едва ли быстрее 1% в месяц. Общий объем предложения в июле-августе неуклонно сокращался. Сейчас он опустился почти до уровня начала года — около 40 000 квартир в Москве. Аналогичная ситуация и в области, где снижение количества выставленных на продажу квартир составило в августе около 4%. В структуре предложения преобладают объекты в престижных округах (ЦАО, ЗАО, ЮЗАО).
Региональному рынку жилой недвижимости предсказывают стагнацию. Но расчеты поволжских риэлторов свидетельствуют об обратном: предпосылок для снижения темпов роста цен на жилье в макрорегионе нет, и к осени, оправившись от прошлогоднего двукратного скачка, они снова пойдут вверх. В Ассоциации строителей России (АСР) утверждают, что в текущем году рост цен на жилую недвижимость существенно замедлится, и указывают на то, что, например, в Самаре за первый квартал текущего года стоимость жилья даже уменьшилась на 1,4%, в Челябинске — на 1,9%, а в Москве — на 2%. Региональные эксперты относятся к этим данным скептически.
B первой половине 2007 года жилой недвижимости пополнился новыми объектами. Это жилые комплексы "Дом на Тишинке", "Аквамарин", "Шоколад" и другие. Однако самым интересным и обсуждаемым проектом является строительство жилого комплекса на территории завода "Красный Октябрь". Масштаб проекта, его месторасположение и видовые характеристики будущих квартир - все это привлекает к нему повышенное внимание потенциальных покупателей. Нельзя забывать также о том, что именно в этом проекте появятся первые в Москве лофты. А компания "Домострой" выделяет жилой комплекс "Остоженка Парк Палас". Площадь застройки - около 1,3 га. Квартиры начиная с четвертого этажа имеют высокие видовые характеристики, пентхаусы на последних этажах с видами на храм Христа Спасителя, Кремль, Пречистенскую набережную и Крымский мост.
Объемы предложения новостроек в июле практически не изменились, а объемы предложения "вторички" сократились. А вот спрос постепенно начал расти, равно как и цены. Впервые за полгода средняя стоимость квадратного метра, по итогам июля, выросла, хотя при этом низкокачественные квартиры продолжают дешеветь. В сегменте новостроек практически никакой активности в июле не наблюдалось - изменение цены за июль было статистически незначимо и обусловлено изменением структуры объема предложения различных категорий новостроек.
В июне рынок жилой недвижимости ожидаемо и при этом охотно вплыл в период летнего затишья. Застройщики и не рассчитывали поднять рынок в летние месяцы, а надежды возлагают на осенний высокий сезон. Они пока придерживают наиболее значимые объекты, чтобы "выстрелить" ближе к концу лета. Причем это относится не только к городской, но и к загородной недвижимости. Цена, качество и количество Наблюдатели единодушны: дешевеет, прежде всего, переоцененное жилье низшего ценового сегмента.
Основатель аналитической школы российского рынка недвижимости Геннадий Стерник подготовил к X Национальному конгрессу по недвижимости в Санкт-Петербурге доклад о коррекции прогноза цен предложения жилья в городах России на 2007 г. Судя по расчетам гуру, корректировать надо совсем немного, а вектор среднесрочного прогноза для Москвы и области до 2008 г. все равно направлен вверх. К осени 2008 г.— почти до $8000 за 1 кв. м для столицы и $5000 за 1 кв. м для области, даже выше, чем рассчитанный ранее базовый тренд. По данным риэлторов, на рынке новостроек столицы в настоящее время продается около 320 объектов, объемы предложения понемногу снижаются.
Разрыв между ценами на новостройки эконом-класса и качественные монолитно-кирпичные объекты продолжает увеличиваться. Первые ежемесячно теряют доли процента, вторые набирают примерно столько же — от 0,1 до 1% Средняя стоимость 1 м2 на первичном рынке жилья Москвы по итогам июня составила $3835, потеряв по отношению к предыдущему месяцу символические 0,1%. Наибольшее снижение — на 2,8% — отмечается в сегменте типовой панели. При этом стоимость объектов бизнес-класса увеличилась на 0,4%, а элитные квартиры выросли в цене еще более значительно, прибавив около 5%. Таким образом, дифференциация по классам жилья продолжается.
Рынок недвижимости активно развивается. Тем не менее, практически во всех его сегментах предложение не успевает за спросом, что порождает рост цен. Соответственно увеличивается инвестиционная привлекательность недвижимости. Но прежде чем выбрать объект для инвестиций, следует определиться, какой из секторов рынка в наибольшей степени отвечает планам инвестора. Одни хотят получить много и сразу, другие предпочитают пусть небольшой, но стабильный доход в течение длительного времени. Хотя рынку жилья периодически предрекают перегрев, стагнацию и прочие малоприятные явления, он продолжает расти.
Цены на квартиры в Москве стагнируют с конца 2006 г., а некоторые типы жилья и вовсе стали дешеветь. Величина коррекции невелика, формальная статистика дает 3-5% снижения с начала года, а неявная может доходить до 10-15%. Позже такой же тренд зафиксирован в регионах. Эксперты объясняют это резким скачком цен в прошлом году. B 2006 г. цены на жилье в России поднялись на 53,8%, а в столице — на 93,8%.Но спад будет длиться недолго.
За первую половину 2007 г. средние цены предложения на вторичном рынке московского жилья снизились на 3,3% и находятся на уровне августа 2006 г. Темпы удешевления квартир обратно пропорциональны количеству комнат. Средняя скорость снижения средних цен предложения в первом полугодии 2007 г. составила незначительные 0,5% в месяц. В то же время анализ реальных сделок показывает, что жилье дешевело вдвое быстрее — более чем на 1% в месяц. Наибольший вклад в эту тенденцию внесли квартиры экономкласса. Стабилизатором же выступало дорогое жилье, особенно в центре города.
Рынок жилья уступил ценовую пальму первенства. 2007 год изменил акценты на отечественном рынке недвижимости. Если в прошлом году покупатели наблюдали галопирующий рост цен на жилье, который, по некоторым оценкам, доходил до 100%, то в нынешнем активизировался рынок коммерческой недвижимости. В результате сейчас стоимость коммерческого «квадрата» сравнялась со стоимостью жилого. Аналитики связывают наблюдающуюся тенденцию с затишьем на рынке квартир и переносом спроса на коммерческую недвижимость. Они прогнозируют дальнейший рост цен на востребованные площади, в первую очередь офисные.
В 2007 г. ввод в эксплуатацию жилья сильно опережает прошлогодний уровень. Но динамика замедляется — за первое полугодие жилья введено на 35% больше, чем годом раньше. В январе — феврале опережение было почти вдвое выше. В январе — феврале 2007 г. ввод в эксплуатацию жилья опередил уровень тех же месяцев прошлого года на 68%. Эксперты и строители тогда объясняли, что помогли теплая погода, рост доходов населения и закон о долевом строительстве, из-за которого затянулись старые стройки.
На данный момент рынок первичного жилья г. Москвы находится в стадии стабилизации. Масштабного удешевления не ожидается, а с наступлением весны напротив, возможна традиционная активизация рынка. В городе остается все меньше свободных территорий под застройку, и столичные власти намерены ограничить объемы строительства жилья до 5 млн. кв. м в год. При этом существенно увеличить долю муниципального жилья (на этот год запланировано уже 2,23 млн. кв. м - 46,5%). Стоимость на хорошие квартиры пока остается неизменной, а на элитное жилье – растет быстрыми темпами.
B первом полугодии рост индекса производства в строительной отрасли составил 25,2%, тогда как год назад соответствующий рост фиксировался на уровне всего 8,3%. В первом полугодии 2007 года в эксплуатацию введено 21,2 млн. кв. м жилья (231,2 тыс. квартир). Это на 35% больше, чем в первом полугодии 2006 года, когда темпы роста ввода жилья по отношению к соответствующему периоду 2005 года увеличились всего на 10%. То, что рост ввода в квадратных метрах выше, чем в показателях индекса, свидетельствует о том, что речь идет действительно о развитии стройиндустрии, а не о следствиях роста цен на жилье.
Цены на жилье растут по всей России. За первое полугодие 2007 г. новые квартиры подорожали в среднем по стране на 10,7%, а за II квартал — на 3,9%. Самые высокие показатели в Калининградской области: там с начала года цены выросли почти на 50%. В Ивановской области квартиры за первые шесть месяцев 2007 г. подорожали на 43,3%, в Смоленской — на 26,1%. Что касается Москвы, то в столице стоимость квартир на вторичном рынке за первое полугодие, по данным Росстата, увеличилась на 2,4%, в основном за счета роста в I квартале, так как во II квартале цена практически не росла. На первичном же рынке цена за 1 кв. м выросла на 4,4%, а за II квартал — на 1,1%.
В июне 2006 г. тонна цемента стоила 2500 руб., в мае 2007 г. — 2800 руб., в июне — 3500 руб., в июле — 5500 руб., сообщил “Ведомостям” генеральный директор “Нижегородского дома и К” Андрей Баранов. При этом себестоимость тонны цемента для производителей, по его словам, не превышает 800 руб. Из-за отсутствия собственной сырьевой базы нижегородским строителям приходится завозить цемент из Ульяновской, Самарской областей и Республики Мордовии. Транспортные расходы увеличивают цену цемента для строителей в среднем еще на 5%.