Самым динамично развивающимся сегментом коммерческой недвижимости по-прежнему остается рынок складских и логистических комплексов. На конец 2006 года общий объем качественных складских площадей классов А и В в Москве составил свыше 2,1 млн. кв.м, а в течение 2007 года должно быть завершено строительство еще более 1,99 млн. кв.м складских и логистических помещений. Таким образом, общий объем сегмента к концу текущего года может превысить 5,2 млн. кв.м Максимальный объем выхода на рынок складских помещений ожидается в связи с завершением строительства первых очередей сразу нескольких крупных московских проектов – «Северное Домодедово», Логопарк «Домодедово», «Giffels South Gate», МЛП «Подольск».
За придорожными домами в поселке Черная Грязь, что на 13-м километре Ленинградского шоссе, уже не видно леса — только сплошная серая стена c вертикальными оранжевыми полосами. Это и есть склад Вексельберга, Коломойского и их третьего партнера Александра Мамута (у всех в МЛП по 30%, остальное распределено между менеджерами), который получил название “Ленинградский терминал”. Его площадь — 180 000 м2, стоимость строительства — $120 млн. К концу этого — началу будущего года он должен заработать на полную мощность, принося своим владельцам, по оценкам, по $20-25 млн. в год. Возводят такие сооружения всего за год-полтора. Скорость строительства делает складскую недвижимость не менее привлекательным направлением инвестиций, чем, скажем, недвижимость офисная.
По мнению специалистов, развитие рынка недвижимости проходит несколько основных стадий, напоминающих известную психологическую пирамиду мотиваций Маслова. На первом этапе наиболее востребованными оказываются жилые квартиры и дома, на втором — хитом строительства и продаж становятся офисные помещения, с ростом благосостояния населения растет спрос на торговые помещения. И лишь затем закономерно востребованными становятся складские помещения. Московский рынок, несколько лет переживающий бум строительства торговых центров, уже вступил в четвертую стадию развития рынка недвижимости. И на данный момент именно складские помещения высокого уровня являются дефицитом, а их строительство привлекает все новых инвесторов.
Состояние складской инфраструктуры сдерживает развитие торгового бизнеса в регионе. Выход для компаний — самостоятельный девелопмент складской недвижимости. Вначале июня заместитель главы Екатеринбурга Виктор Контеев объявил о строительстве первого крупного логистического центра. Объект класса А общей площадью 50 тыс. кв. метров, расположенный в районе аэропорта Кольцово, будет сдан в конце года. Потребность в подобных комплексах велика, подчеркнул чиновник: торговые сети в городе развиваются очень динамично, а сопутствующие бизнесу отрасли существенно отстают от развития ритейла.
На сегодняшний день отсутствует единая классификация складской недвижимости, однако можно отметить тенденцию детального и подробного описания характеристик помещения для однозначного отнесения его к одному из 4 классов. В структуре рынка складских помещений преобладают склады класса С (около 60%), а около трети приходится на помещения класса D. Лишь 4% складов относятся к высококачественным помещениям класса А. Что касается структуры рынка, то в сегменте аренды в основном представлены склады средней площади 500-1000 кв.м., а в сегменте продажи - более крупные помещения от 5000 кв.м.
Инвестиционный бум на рынке складской недвижимости обходит стороной большинство отечественных производителей. Российские компании вынуждены обзаводиться собственной логистической инфраструктурой. Впоследнее время инвесторы развили бурную активность на рынке складской недвижимости. Лидерами по объемам строительства складов стали Москва и Петербург, что вполне закономерно — на эти города приходится более трети российского товарооборота. По прогнозам экспертов, в текущем году в Московском регионе будет построено почти в два раза больше складов, чем в 2005−м. Крупнейшие логистические проекты в Подмосковье планируют реализовать австрийская группа C.R.E.D.O. (терминал площадью 110 тыс. кв. м) и фонд Capital Partners (логистический парк площадью 600 тыс. кв. м).
Логистические терминалы «уходят» все дальше от Москвы в область. И если в начале года эта тенденция была обозначена на карте московского региона пунктиром, то к осени она сформировалась в четкий вектор. И причина не только и не столько в нехватке качественных свободных площадей вблизи столицы, считают эксперты. Строительство и развитие «бетонки» А - 107 – вот главное основание для активизации спроса на «далекие края». Внимание подмосковных властей к проекту ЦКАД, подкрепленное инвестициями в строительство и реконструкцию фрагментов трассы, дает покупателям участков надежду на доходность своих вложений в земли около «бетонки».