Если год 2006-й стал для девелоперов, топов городских торговых центров годом открытий и “больших удивленных глаз”, когда все “вдруг” узнали, как это надо работать “по-европейски”, то грядущий 2007-й уже называют “годом тяжелых переживаний”. Золотая пора экстенсивного развития торговых центров близится к логическому закату — по оценкам экспертов, Екатеринбург достиг критической отметки насыщения торговыми площадями. Сегодня девелоперы ломают голову над тем, как распорядиться ими так, чтобы не было мучительно больно... Каким стал для владельцев и управляющих ТЦ уходящий год. Сколько торговых центров нужно Екатеринбургу “для полного счастья”, кто останется в числе “счастливчиков” и каковы тенденции уходящего года?
В новом Градостроительном генплане Уфы немалую часть составляет критика основных положений аналогичных прежних документов. Одним из важнейших упущений разработчиков старых планов называется недостаточное внимание к созданию помещений для предприятий торговли, общественного питания и офисов: «Ориентация на нормативы и стандарты советского периода в оценке прогнозных параметров развития сферы услуг и коммерческо–деловой активности вызвала недооценку ресурсной базы для развития центральных функций и реконструкции городской среды». Однако проблемы с отсутствием помещений не смогли помешать активному закономерному развитию предприятий потребительского рынка.
Серьезной проблемой для ряда ТЦ является недостаточный парковочный потенциал, что в первую очередь относится к таким объектам, как «Сити-Центр», «Успенский», «Гермес Плаза». «Сити-Центр», как уже говорилось, обзавестись парковкой не может в силу исторически сложившихся причин. Недостаток парковочного потенциала «Успенского» частично компенсируется хорошими подъездами городского транспорта, наземного и метро, чем не могут похвастаться иные ТЦ с большим количеством машиномест. «Гринвич» и «Парк-Хаус» — счастливые обладатели уникальных площадок с наличием и развязок городского транспорта, и качественных парковок.
В Рязани признанными местными лидерами в сфере владения и управления торговыми центрами являются на текущий момент три холдинговых образования: торговый дом «Барс», торгово–промыщленный центр «Полсинаут» и группа компаний «Атрон». Примечательно, что принадлежащие этим игрокам торговые центры (ТЦ «Атрон Сити», ТРЦ «Полсинаут» и два ТЦ «Барс») стали результатом реконструкции уже существовавших в городе объектов. «С нуля» в Рязани строятся пока только небольшие комплексы («Маяковский», «Десяточка» и т.д.) и проекты иногородних участников рынка, интерес которых к работе в городе можно назвать настойчивым — «Метро», «Мосмарт» и др.
Для того чтобы выжить, торговый комплекс должен отличаться от конкурентов, иметь свою изюминку. Но существуют и общие для всех правила создания эффективно работающего торгового центра. Например, в любом комплексе наиболее желанными арендаторами являются крупные сетевые компании с едиными корпоративными стандартами. При этом в развитии сетевых структур наблюдаются две «встречные волны»: в то время как федеральные «сетевики» активно осваивают регионы, региональные сети в свою очередь все увереннее выходят на рынки Москвы и Московской области.
Настоящий инвестиционный бум на рынке торговой недвижимости в России зафиксировали специалисты в 2006 году. Однако один неправильный шаг может обернуться финансовой катастрофой для девелопера. Более 1 млрд. евро вложили инвесторы в торговые центры в Москве только за первые три квартала 2006 года. Вкладывать деньги в торговую недвижимость сейчас очень выгодно. Вложения окупаются в течение нескольких месяцев и начинают приносить большие доходы. Деньги охотно инвестируют даже компании, которые ранее никогда девелоперством не занимались.
Площади современных торговых центров, расположенных на территории столицы, к концу 2008 г. вырастут в 2,5 раза: с 1,2 млн. м2 до 3 млн. м2. Это не уменьшит дефицит торговых площадей и не остановит рост арендных ставок. По абсолютной площади современных торговых центров Москва давно обогнала средний европейский мегаполис. В российской столице насчитывается 1,2 млн. м2 торговых центров, в то время как в Барселоне — всего 1 млн. м2, а в Праге — 600 000 м2. Но для города с 10-миллионным населением быть впереди Праги явно недостаточно. Еще два года назад доля свободных торговых площадей в Москве опустилась до уровня статистической погрешности (1%).
Административный центр Уральского федерального округа с населением 1 335,5 тыс. жителей и территорией 46 648 га динамично развивается и занимает лидирующие позиции в рейтинге инвестиционной привлекательности регионов РФ - особенно в отношении коммерческой недвижимости, а, следовательно, торговой и предпринимательской деятельности. Город начал развиваться от места, которое теперь носит название Плотинка. Сегодня это популярный среди горожан район для прогулок и отдыха - центр Екатеринбурга. В этой же части расположились старейшие магазины, не только с советских, но и с царских времен.
Объем реализованных в 2006 году проектов формата «торговый центр» стал рекордным для Перми, считают аналитики. Были запущены такие значимые объекты, как гипермаркет DIY – Baumall (площадью 14 000 кв. м), торговый центр «Пирамида» (вторая очередь, 3 тыс. кв. м), комплекс Metro cash & carry (14 тыс. кв. м). По данным Регионального центра независимой оценки, общая площадь сданных в течение 2006 года объектов составила около 61 тыс. кв. м. А всего с 2004 года (тогда стартовали многие проекты формата ТЦ) в Перми было построено порядка 240 тыс. кв. м торговых площадей.
Развитие малого и среднего бизнеса, рост доходов населения и сопутствующее ему развитие торгово-розничных сетей обеспечивают увеличение спроса на встроенно-пристроенные помещения. Предложение же значительно отстает, усугубляя рост цен. В IV квартале нынешнего года стоимость автономных офисов установилась в диапазоне $4200-5000 за 1 м2. В сегменте автономных магазинов — $3800-4250. Прирост с начала года по торговым площадям — 35%. Темпы роста цен на офисные помещения сейчас гораздо выше, чем на торговые. И потенциал “конторского” сегмента все еще высок.
В летние месяцы наблюдался традиционный спад деловой активности, хотя в августе состоялось открытие двух торговых центров общей площадью 46 000 кв. м, «Час Пик» с супермаркетом «Атак» в качестве якорного арендатора и «Золотой Вавилон-2». Два главных события на рынке торговых площадей запланированы на 4-й квартал: открытие ТЦ «Европейский» и «МЕГА-Белая Дача». Увеличивается количество инвестиционных сделок, поскольку все больше иностранных инвесторов рассматривают возможность приобретения качественных торговых объектов на российском рынке. Если за весь 2005 год произошло две сделки, то за 9 месяцев 2006 года уже произошло четыре.
С усилением конкуренции на рынке торговой недвижимости девелоперы ищут разнообразные способы для привлечения посетителей в торговые центры. Уже обязательным атрибутом крупных комплексов Поволжья стала развлекательная зона. И с каждым новым проектом операторы делают концепцию развлечений более сложной и многоплановой. Торговые центры «ярмарочного» типа, пришедшие в свое время на смену уличным лоткам, теперь сами сдают позиции — современным ТРЦ. Рынок современных торговых центров в Поволжье переживает инвестиционный бум. Лидирует Самара — как по количеству площадей, составляющих сегодня более миллиона кв. м, так и по темпам роста качественной торговой недвижимости.
Всего треть торговых площадей Урала можно отнести к разряду качественных. В середине марта в Тюмени открылась третья очередь крупнейшего торгово-развлекательного центра «Премьер». Его общая площадь — 40 тыс. кв. метров. В строительство нового комплекса инвестировано порядка 7 млн. долларов. Запуск подобного объекта — далеко не последний проект года. Прогнозируемый прирост торговых площадей крупного формата в пяти самых больших городах Урала (Екатеринбурге, Уфе, Перми, Челябинске, Тюмени) — как минимум 41% за ближайшие два года (более 1,3 млн. кв. метров). И этого все равно недостаточно. Сегмент торговых площадей — один из наиболее открытых и динамичных на рынке коммерческой недвижимости.
Около 800 тыс. кв. м, по оценкам экспертов, составит в 2006 г. суммарная площадь введенных в столице объектов. В результате общая площадь московских торговых центров превысит 3 млн кв.м. При этом темпы строительства в регионах превышают столичные, что увеличивает конкуренцию между ними. Активное строительство развивается как в мегаполисах-"милионниках", так и в городах с меньшим населением. Существующая на рынке торговых центров конкуренция растет, и все это приводит повышению "цены ошибки" при создании торгового центра.
C начала года 49% всех российских и иностранных инвестиций в коммерческую недвижимость пришлось на торговую сферу. Объем инвестиций в торговый сектор недвижимости в период с января по август составил около 2,9 млрд. долл. Российские девелоперы отмечают, что рынок торговой недвижимости продолжает динамично развиваться и положительная динамика его роста сохранится на протяжении еще как минимум пяти лет. Второе место по объему инвестиций, заняла офисная недвижимость: на ее долю пришелся 31% инвестиций. Ситуация на рынке офисной недвижимости очень благополучна. Рынок растет, и спрос по-прежнему превышает предложение. Еще 12% инвестиций в коммерческую недвижимость приходится на складской сектор, и лишь 8% - на гостиничный.
Сегмент торговой недвижимости является одним из самых динамично развивающихся направлений коммерческой недвижимости. Согласно исследованию, проведенному компанией "Современные Технологии Консалтинга", в столице на данный момент насчитывается порядка 150 действующих торговых центров, 15-20 центров крупных западных операторов и порядка 85 строящихся и запланированных к вводу до 2010 года. На начало 2006 года в Москве общий объем качественных торговых площадей оценивался примерно в 2 млн. кв. м. К концу же года данный показатель будет составлять 2,7 млн. кв. м, а к 2008 году, согласно прогнозам, общая площадь торговых центров удвоится.
B первом полугодии 2006 г. на рынок Москвы было введено 160 тыс. кв.м. площадей, что составляет порядка 15% от общего объема запланированных. К вводу в 2006 г. объектов, а общая площадь современных торговых центров в Москве к концу года составит порядка 3,4 млн. кв. м. Наиболее обеспечены торговыми площадями центр, север и запад столицы; по-прежнему, наименее обеспеченным торговыми площадями остается восток столицы.
Сейчас в мире, по различным данным, около 50 тыс. торговых центров (ТЦ), в том числе 40 тыс. в США и 1,5 тыс. в Западной Европе. В России пока всего около 300 различных ТЦ, из них свыше 100 в Москве. Столичный рынок и рынок Санкт-Петербурга уже близки к насыщению, и эксперты ожидают в ближайшее время значительное увеличение числа торговых площадей за счет освоения регионов. Поскольку переизбыток предложения в центре ощутим, то с учетом динамичного развития торговли в целом по стране девелоперы и сетевые операторы делают ставку на провинцию.
В настоящее время, рынок торговых площадей в торговых центрах г. Санкт-Петербург находится в стадии активного развития. Общий объем предложения торговых площадей во всех сегментах рынка торговой недвижимости г. Санкт-Петербург, по итогам 2005 года, составил 4 444 491 кв. м, прирост за год оценивается в 13%. Наиболее перспективным и динамично развивающимся сегментом рынка остается сегмент торговых помещений в торговых центрах. В 2005 году данный сегмент увеличился на 45,8%; доля в общем объеме рынка торговой недвижимости возросла с 20% в 2004 году до 25,8% в 2005 году.
В I полугодии 2006 г. в экономике России сохранилась стабильная макроэкономическая ситуация. На состоянии российской экономики, по мнению экспертов Международного валютного фонда, отразились замедление роста экспорта, стабилизация роста потребительского спроса, замедление роста инвестиций. По данным Федеральной службы государственной статистики объем валового внутреннего продукта в России за I квартал 2006 года составил в текущих ценах 5 722,3 млрд. рублей. Темп роста его реального объема относительно I квартала 2005 года составил 105,5%, относительно IV квартала 2005 года - 85,3%.