В 2006 г. на рынок торговых центров Петербурга было выведено рекордное количество объектов – 60 новых торговых центров и гипермаркетов общей торговой площадью более 1 млн. кв.м. Знаковым событием для рынка торговой недвижимости в истекшем году стало открытие двух торгово-развлекательных комплексов «Мега» («Мега Дыбенко» торговой площадью 125 000 кв.м (без учета гипермаркета «Икеа» площадью 31 000 кв.м, открывшегося в 2003 г.) и «Мега Парнас» (с «Икеа») торговой площадью 102 000 кв.м).
Oбъем столичного торгового рынка, получаемый за счет умножения количества человек в городе на средний годовой доход и размер потребительских расходов, достигает 82 млрд. долл. Для сравнения: в Лондоне этот показатель равен 110 млрд. долл., в Париже 114 млрд. долл., а в Мадриде всего 48 млрд. долл. Стабильный рост доходов населения делает российскую столицу все более привлекательной для объектов ритейла на покупки тратится более 70% заработка. Но, несмотря на значительный объем запланированных к вводу торговых площадей, девелоперы не торопятся с открытием объектов.
России потребуется не менее 15 лет, чтобы достичь среднеевропейского уровня развития рынка торговых центров. Hа начало 2007 года в стране приходилось всего 23 кв.м. арендуемых площадей в ТЦ на 1 тыс. жителей. Для сравнения, в Польше этот показатель составляет 124 кв. м, в Испании – 209 кв. м, в Швеции – 405 кв.м. На данный момент качественные российские ТЦ практически исключительно сосредоточены в Москве, Санкт-Петербурге и городах-миллионниках. Большая часть страны находится вне зоны покрытия современных торговых центров. Это означает, что на 1 тыс. жителей в крупнейших российских городах в среднем приходится около 120 кв. м качественных торговых площадей, что, впрочем, также уступает среднеевропейскому показателю, составляющему 176 кв.м.
В России самый высокий показатель в Европе по строительству торговой недвижимости: в ближайшие два года планируется возвести около 4 млн. кв. м. При этом по количеству метров на душу населения наша страна занимает одно из последних мест. Догнать европейцев Россия сможет не раньше чем к 2022 г., отмечают эксперты. По объемам предложения торговых площадей Россия существенно уступает развитым странам Европы. Eсли в Великобритании этот показатель равен 15,5 млн. кв. м, во Франции — 14,6, в Германии — 10, в Италии — 9,8, в Польше — 4,7, то в России — 3,3 млн. кв. м. Уступают нашей стране только Турция (2 млн. кв. м), Португалия (1,9 млн. кв. м), Чехия (1,8 млн. кв. м), Ирландия (1,6 млн. кв. м) и Бельгия (1,3 млн. кв. м).
В первом квартале 2007 года общий объем инвестиций в торговую недвижимость континентальной Европы составил 3,1 миллиардов евро, при этом в первом квартале 2006 года объем инвестиций составлял 5,8 миллиардов евро. Объем инвестиций в первом квартале 2007 года снизился по сравнению с данным периодом прошлого года, но мы не расцениваем это как тенденцию. Мы полагаем, что рекордный объем инвестиций в четвертом квартале 2006 года – более 10 миллиардов евро, является причиной некоторого занижения темпов инвестиций в первом квартале текущего года. Мы наблюдаем большой интерес со стороны инвесторов к торговой недвижимости и ожидаем объем инвестиций в 2007 году не меньший, чем в 2006.
Самара, ограниченная с двух сторон Волгой (Саратовское водохранилище) и рекой Самара, подразделяется на девять районов: Железнодорожный, Кировский, Красноглинский, Куйбышевский, Ленинский, Октябрьский, Промышленный, Самарский и Советский. Центральную часть города (так называемую старую Самару) образуют находящиеся на юго-западе города Самарский, Ленинский, Железнодорожный и Октябрьский (частично) районы. Расположение объектов торговли и услуг также определяет разделение города на две зоны: для размещения в формате street-retail наиболее привлекательными считаются довольно узкие улицы в центре города, а крупные торговые центры сделали торговым коридором идущее практически через весь город Московское шоссе.
Строительство торговых центров в Казани подхлестнуло празднование 1000-летия города в 2005 году. Тогда здесь были введены в эксплуатацию такие крупные торговые объекты, как гипермаркет «Бахетле», вторая очередь торгового комплекса «Сити¬центр», торговые кварталы «XL» и «Караван», вторая очередь ТЦ «ГУМ», торгово¬развлекательный комплекс «Тандем». В 2005 году тут открыла свою первую региональную «Мегу» и Ikea, сюда вышли такие «киты» ритейла, как Obi и Metro Cash and Carry. В 2006 году открылись торгово¬офисный центр «Сувар-Плаза», молл «Парк Хаус», многофункциональный комплекс «Корстон», торгово¬развлекательный комплекс «Кольцо».
Общий объем краснодарского рынка торговой недвижимости по состоянию на начало 2006 года составил 695 тыс. кв. м, из них на торговые центры пришлось всего 17% от общего объема. Прогнозируется, что по мере развития рынка его структура будет меняться в пользу ТЦ, в основном за счет уменьшения долей низкорентабельных и встроенно-присторенных помещений. Не являясь логистическим центром Юга России, Краснодар демонстрирует низкие темпы роста рынка складских помещений (самый низкий показатель по сдаче в эксплуатацию). Активнее развивается в городе рынок офисных предложений. В целом, преобладает доля некачественных помещений класса С и D. 2006 год показал существенный рост объектов офисного назначения (около 15 % в год, в том числе офисы и бизнес-центры классов A и В), но к концу года произошел некоторый спад объемов строительства.
С 2000 года в Челябинске наблюдается стабильное увеличение размеров финансовых вложений в основной капитал. Так, в 2005 году рост инвестиций по сравнению с предшествующим годом составил 30%. В 2006 году прирост инвестиций в основной капитал за счет всех источников финансирования прогнозируется на уровне 15,4-18,4%. В отраслевой структуре инвестиций доминирующее положение занимают обрабатывающие производства (71,2%), в которых преобладает металлургия (58,5%). Крупнейшим иностранным инвестором в экономику Челябинска является Швейцария, на втором месте по объему инвестиций находится Люксембург, на третьем — Германия.
Бум строительства сетевых торгово-развлекательных центров, происходящий в регионах России, довольно скоро приведет к насыщению рынка. Активное сотрудничество девелоперов с местными ритейлерами может стать козырем в предстоящей конкурентной борьбе. Инвесторы и девелоперы торговой недвижимости, в первую очередь столичные, устремились в регионы. Причем не только в миллионники, но и в города с населением до 400 тыс. человек, которые еще совсем недавно считались малоперспективными. Согласно объявленным планам, в ближайшие два года в целом ряде городов страны должны открыться несколько десятков крупных (от 50 тыс. кв. м) торгово-развлекательных центров (ТРЦ).
Приоритеты инвесторов, как местных, так и пришлых, меняются. В городе анонсируется все больше проектов крупных складских комплексов, а известные гостиничные сети ведут переговоры с местными властями. Офисов и крупных торговых центров по сравнению с предыдущими годами вводится значительно меньше — девелоперы предпочитают строить многофункциональные объекты. Cегменты офисной и торговой недвижимости Казани насыщены. В то же время, по словам Инсафа Галиуллина, начальника отдела координации инвестиционной деятельности комитета экономического развития исполкома Казани, инвестиционная активность наблюдается в сфере жилой недвижимости: от точечной застройки девелоперы перешли к реализации проектов комплексного жилья.
Рост ставок аренды в высококачественных торговых центрах Москвы ожидается на уровне 7% в год, что составит $2000 за кв. м в год. Рост арендных ставок в регионах России к концу текущего года может составить 30%. На сегодняшний день интересы девелоперов и инвесторов во многом фокусируются на регионах России. Девелоперы выходят на новые рынки и в города с населением 500 тыс. человек и менее, что обусловлено дефицитом качественных предложений на этих рынках, а также широкими возможностями, открывающимися для девелоперов и инвесторов в этих городах.
Арендные ставки для якорных арендаторов на конец прошлого года в среднем по России составляли 100-200 долларов в год за "квадрат" для гипермаркетов площадью от 5 тысяч до 15 тысяч квадратных метров, 200-250 долларов для супермаркетов площадью от 1,5 тысяч до 3 тысяч, для магазинов бытовой техники площадью от 1200 до 2500 "квадратов" — 250-300 долларов. Активность на рынке подогрела интерес к России зарубежных инвесторов. В 2006 году в торговые центры было вложено более 1,7 миллиарда долларов иностранных и российских инвестиций. Вслед за экспансией в регионы федеральных сетевых девелоперов прогнозируется дальнейший выход крупных инвестиционных фондов и рост привлекательности городов-полумиллионников.
Полностью ликвидировать дефицит торговых объектов шаговой доступности, наблюдаемый в городе в 608 зонах и составляющий порядка 1,2 млн. кв.м площадей, департамент планирует к 2009 году. В ближайшие полтора-два года мы эту проблему надеемся решить полностью. Таким образом, у нас не будет в Москве недостатка в торговых площадях. И в Москве практически не останется мест, где бы человек не мог купить молока или хлеба в шаговой доступности. За прошедшие 2,5 года в Москве были открыты 3,343 тыс. предприятий шаговой доступности. >
Технологии превращения советского универмага в современный торговый центр уже освоены — увеличение площади, развитие развлекательной инфраструктуры, привлечение известных розничных сетей в качестве арендаторов. Это и было проделано с «Пассажем». Его площадь увеличена вдвое, до 33 тыс. кв. м, включая развлекательную зону с многозальным кинотеатром, аттракционами и фуд-кортом на 6 тыс. кв. м, которая расположилась в пристройке к основному зданию. Оператором этой зоны станет федеральная сеть «Кино&Домино» компании «Русский кинопрокат». Алексей Могила говорит, что на Пензе Penny Lane обкатала новую для себя технологию привлечения брэндовых сетей — при ее посредничестве арендаторы «Пассажа» стали франчайзи известных федеральных торговых сетей.
Cредний уровень свободных помещений в торговых центрах столицы остался низким в феврале и составил 0,04%. Свободные помещения были предложены лишь в Центральном районе и на юге Москвы в Юго-Западном и Юго-Восточном районах. В других районах средний уровень свободных помещений остался на нулевом уровне. В феврале арендные ставки в торговых центрах в Центральном районе достигли уровня 3 тыс. за 1 кв. м в год. Арендные ставки в других районах остались на прежнем уровне и составили в феврале 1,5 тыс. за 1 кв. м в год.
Длительное время девелоперы свысока смотрели на российскую глубинку, однако в последнее время ситуация в корне изменилась. Сегодня доходность офисных и торговых комплексов, расположенных в регионах, зачастую в несколько раз выше, чем в столице, тогда как затраты на реализацию этих проектов в сравнении с Москвой относительно невелики. Первые торговые и офисные комплексы в регионах были построены 5-7 лет назад. Правда, строительством торговых и офисных комплексов за пределами МКАД занимались в основном местные компании, которые стремились выйти на столичный рынок, показывающий высокую доходность. Исключения можно было пересчитать по пальцам. Компании, которые покинули столичный рынок недвижимости ради сомнительной перспективы в регионах, можно было разделить на две категории. К первой относились небольшие компании, которые даже в 2000-м не смогли найти место в многочисленной армии застройщиков Москвы.
B 2002 году было введено в эксплуатацию 5000 кв. м площадей в качественных торговых центрах, в 2003 году - 32 000 кв.м, в 2004 году - 149 600 кв.м, в 2005 году - 30 000 кв.м, в 2006 году - 68 500 кв.м. В планах развития данного сектора коммерческой недвижимости открытие нескольких гипермаркетов "Магнит" на территории Краснодара, выход на рынок сетей "Auchan" и "Leroy Merlin", строительство на территории Республики Адыгея торгового-центра "Мега", сдача в эксплуатацию первой очереди "Краснодар-сити", торгового центра "Кристалл", "OZ".
Резких скачков арендной платы в сегменте торговой недвижимости в прошлом году не наблюдалось: цены в коммерческом секторе выросли очень незначительно по сравнению с ростом на рынке жилья. Причина этого в том, что договоры аренды в торговых центрах чаще всего заключаются сроком на 3-5 лет. Конечно, определенная ротация идет постоянно, но ритейлеры просто не в состоянии платить слишком высокие ставки — бизнес будет нерентабельным. Поэтому владельцы ТЦ не могут поднимать ставки выше определенного уровня. Однако нельзя ничего не сказать о теневой стороне сделок, которые, безусловно, имеют место в «топовых» торговых комплексах. Сложно оценить дифференциацию ставок в объектах, отличающихся местом расположения, концепцией и успешностью, так как сегодня в Москве востребованы площади практически во всех ТЦ.
Рост покупательной способности населения в I полугодии 2006 года способствовал дальнейшему развитию московского рынка торговой недвижимости. Стабильный на протяжении последних лет рост доходов в стране, а также активно развивающийся рынок потребительского кредитования способствуют ежегодному росту оборотов розничной торговли по всей стране. В Москве, где уровень благосостояния населения превышает средний уровень по России, развитие торгового сектора наиболее заметно - стремительно увеличивается количество торговых объектов всевозможных форматов, что, очевидно, отвечает возрастающим нуждам жителей столицы.