В первом квартале 2007 года общий объем инвестиций в торговую недвижимость континентальной Европы составил 3,1 миллиардов евро, при этом в первом квартале 2006 года объем инвестиций составлял 5,8 миллиардов евро. Объем инвестиций в первом квартале 2007 года снизился по сравнению с данным периодом прошлого года, но мы не расцениваем это как тенденцию. Мы полагаем, что рекордный объем инвестиций в четвертом квартале 2006 года – более 10 миллиардов евро, является причиной некоторого занижения темпов инвестиций в первом квартале текущего года. Мы наблюдаем большой интерес со стороны инвесторов к торговой недвижимости и ожидаем объем инвестиций в 2007 году не меньший, чем в 2006.
В России самый высокий показатель в Европе по строительству торговой недвижимости: в ближайшие два года планируется возвести около 4 млн. кв. м. При этом по количеству метров на душу населения наша страна занимает одно из последних мест. Догнать европейцев Россия сможет не раньше чем к 2022 г., отмечают эксперты. По объемам предложения торговых площадей Россия существенно уступает развитым странам Европы. Eсли в Великобритании этот показатель равен 15,5 млн. кв. м, во Франции — 14,6, в Германии — 10, в Италии — 9,8, в Польше — 4,7, то в России — 3,3 млн. кв. м. Уступают нашей стране только Турция (2 млн. кв. м), Португалия (1,9 млн. кв. м), Чехия (1,8 млн. кв. м), Ирландия (1,6 млн. кв. м) и Бельгия (1,3 млн. кв. м).
России потребуется не менее 15 лет, чтобы достичь среднеевропейского уровня развития рынка торговых центров. Hа начало 2007 года в стране приходилось всего 23 кв.м. арендуемых площадей в ТЦ на 1 тыс. жителей. Для сравнения, в Польше этот показатель составляет 124 кв. м, в Испании – 209 кв. м, в Швеции – 405 кв.м. На данный момент качественные российские ТЦ практически исключительно сосредоточены в Москве, Санкт-Петербурге и городах-миллионниках. Большая часть страны находится вне зоны покрытия современных торговых центров. Это означает, что на 1 тыс. жителей в крупнейших российских городах в среднем приходится около 120 кв. м качественных торговых площадей, что, впрочем, также уступает среднеевропейскому показателю, составляющему 176 кв.м.
Oбъем столичного торгового рынка, получаемый за счет умножения количества человек в городе на средний годовой доход и размер потребительских расходов, достигает 82 млрд. долл. Для сравнения: в Лондоне этот показатель равен 110 млрд. долл., в Париже 114 млрд. долл., а в Мадриде всего 48 млрд. долл. Стабильный рост доходов населения делает российскую столицу все более привлекательной для объектов ритейла на покупки тратится более 70% заработка. Но, несмотря на значительный объем запланированных к вводу торговых площадей, девелоперы не торопятся с открытием объектов.
В 2006 г. на рынок торговых центров Петербурга было выведено рекордное количество объектов – 60 новых торговых центров и гипермаркетов общей торговой площадью более 1 млн. кв.м. Знаковым событием для рынка торговой недвижимости в истекшем году стало открытие двух торгово-развлекательных комплексов «Мега» («Мега Дыбенко» торговой площадью 125 000 кв.м (без учета гипермаркета «Икеа» площадью 31 000 кв.м, открывшегося в 2003 г.) и «Мега Парнас» (с «Икеа») торговой площадью 102 000 кв.м).
Екатеринбург вышел на первое место в России по количеству торговых площадей на душу населения, обогнав Москву и Санкт-Петербург. Как следует из опубликованного вчера исследования ГК «Бекар», в 2006 году обеспеченность качественными торговыми площадями в Екатеринбурге составила 509 квадратных метров на 1 тыс. человек. В ближайшие два года планируется открыть еще несколько крупных центров общей площадью не менее 150 тыс. квадратных метров. Аналитики уже сейчас говорят о перенасыщении рынка торговыми площадями и рекомендуют девелоперам обращать на это внимание еще на этапе разработки концепции объекта коммерческой недвижимости.
Не менее перспективным и развивающимся является сегмент торговой недвижимости. В 2006 году в строительство качественных торговых площадей было инвестировано порядка 3 млрд. долл. - в 2,5 раза больше, чем в 2005-м. Прирост уровня арендных ставок на помещения в торговых центрах (ТЦ) составил 6-14% в зависимости от типа арендатора и занимаемой площади. Средняя доходность от эксплуатации колеблется от 12 до 16%. Предприятия, расположенные в центральных торговых коридорах, могут приносить прибыль 20-22% с окупаемостью в 5-6 лет. Доходность торговых площадей, находящихся на окраине города, оценивается в 6-8% и выше.
Рост экономики и доходов населения Санкт-Петербурга оказывает существенное влияние на развитие рынка коммерческой недвижимости во всех его сегментах. На сегодняшний день в связи со стагнацией рынка жилья девелоперы концентрируют внимание на коммерческой недвижимости, спрос на которую увеличивается. Торговые помещения продолжают преобладать в структуре ввода коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга. Сохранение данной тенденции показывает, что торговый сегмент, а именно – проектирование и строительство торговых площадей, является наиболее привлекательным для инвесторов. Однако происходит постепенное насыщение рынка.
В этом году Россия уверенно вышла на 2-е место в Европе по объему инвестиций в торговую недвижимость. Доходность торговых площадей в наших регионах 11-12%, против 5% в среднем по Европе. Пока есть возможность получать сверхдоход, нужно строить. О таких популярных на Западе форматах, как department stores (универмаги, управляемые одним оператором), outlet-центры (мультибрендовые дисконты), power-центры (ТЦ, состоящие из нескольких отдельно стоящих магазинов с якорными арендаторами и небольшой торговой галереей) российские граждане даже в больших городах вообще не имеют представления.
Российский ритейловый рынок охватило повальное увлечение коммерческой недвижимостью. Активные действия ритейлеров в сфере девелопмента выглядят вполне логично - диверсифицировать средства имеет смысл, по крайней мере, в понятный бизнес. В то же время, хотя ритейлеры и соприкасаются с девелопментом, задачи и целевые аудитории у торговых центров и розничных магазинов разные. Ритейлеры усиливают активность в сфере девелопмента. В июле этого года свои планы по строительству торговых центров озвучила компания X5 Retail Group, которая намерена развивать сеть торговых центров площадью 50-80 тыс. кв. м и привлекать партнеров - крупные инвестиционные фонды или западных девелоперов. Открытие первого объекта планируется на конец 2008 - начало 2009 года. В стадии реализации находятся четыре проекта: два - в Подмосковье и по одному - в Рязани и в Самаре.
В Краснодаре имеется тенденция к строительству крупных торговых комплексов регионального и суперрегионального типов, к такому выводу пришли аналитики Маркетингового агентства Step by Step, изучая Рынок торгово-развлекательных центров Краснодара. В исследовании содержится актуальная информация по объему рынка, его структуре, долях различных сегментов, подробно рассмотрены факторы, в том числе и макроэкономические, влияющие на развитие рынка торгово-развлекательных комплексов. В отчете описаны крупнейшие торгово-развлекательные комплексы города Краснодара, а также проведен анализ анонсированных проектов торгово-развлекательных комплексов в 2008-2010 гг.
Ясная концепция и удачное расположение становятся определяющими факторами успешности торговых центров. Рынок ритейла Санкт-Петербурга близок к насыщению. Среди наиболее крупных и значимых объектов, планируемых к открытию во втором полугодии, можно выделить ТРК “Континент” (общая площадь 43 800 кв. м) на ул. Байконурской и первую очередь ТРК “Северный молл” (его общая площадь — 35 000 кв. м). В первом полугодии 2007 г. в Санкт-Петербурге было введено в эксплуатацию 18 торговых центров общей площадью более 300 000 кв. м, из них арендопригодной (GLA) — около 250 000 кв. м. Это почти половина (44,5%) от заявленного девелоперами годового объема ввода. Более 28% новых объектов пришлось на специализированные, отдельно стоящие магазины (DIY, гипермаркеты).
В 2007 г. крупные девелоперы объявили о масштабных планах: в ближайшие два-три года в городе появится несколько ТРЦ — каждый площадью более 130 000 кв. м. Остальные застройщики развивают магазины шаговой доступности. Hа начало II квартала 2007 г. в Нижнем Новгороде насчитывалось почти 658 000 кв. м торговых площадей (без учета ТРЦ “Мега”, расположенного в 10 км от города в Кстовском районе). Новые и реконструированные ТЦ и ТРЦ занимают треть общего объема. Средние арендные ставки в новых и реконструированных ТЦ и ТРЦ города в середине 2007 г. составляли от $50 до $100 за 1 кв. м. Их рост с начала года замедлился.
Рынок торговых площадей столицы переходит в стадию зрелости: сюда приходят новые иностранные сети, форматы магазинов, как и арендуемые площади, укрупняются. Московские девелоперы начинают осваивать города с населением менее 0,5 млн. человек. B первом полугодии 2007 г. в Москве открылось пять торговых центров, предложение увеличилось, таким образом, на 263 000 кв. м (торговой площади (GLA) — на 116 000 кв. м). К концу первого полугодия 2007 г. общая площадь профессиональных торговых центров Москвы составила более 3,15 млн. кв. м, в том числе торговая площадь — около 1,65 млн. кв. м. До конца 2007 г. ожидается появление на рынке около 1,25 кв. м новых торговых площадей.
Анализируя открывшиеся в 2007 г. торговые центры, можно отметить продолжающуюся тенденцию повышения ценового уровня объектов. Среди вновь появившихся на рынке проектов торговые центры «Шереметьевский», «Lotte Plaza» и «Времена года» относятся к классу premium и ориентированы на потребителей с высоким уровнем доходов. Причем подобные торговые объекты открываются как в центре, так и на западе города, т. е. в районах с более высоким уровнем покупательской способности. Спрос на торговую недвижимость продолжает расти. Уровень вакантных площадей по-прежнему находится на невысоком уровне и варьируется от 1,5-3% в качественных торговых центрах до 5-7% в менее успешных объектах. Наибольшим спросом пользуются помещения в центре города в пределах Садового кольца. На их долю приходится половина запросов от потенциальных арендаторов. Наименьшим спросом пользуются помещения, расположенные за пределами ТТК.
За первый месяц 2008 года на рынке торговой недвижимости не наблюдалось существенных изменений. Средняя цена продолжает расти умеренными темпами, по итогам января она установилась на уровне 79,4 тыс. рублей за 1 кв. м. Темп роста за месяц составил 1,8%. На сегодня ситуация складывается таким образом, что стоимость помещений на первых этажах жилых домов (не обязательно новостроек) выше, чем в специализированных отдельно стоящих зданиях. Здесь большую роль играет местоположение объекта. Исторически сложилось, что основные торговые коридоры города застроены жилыми домами.
В Перми 26 спальных микрорайонов не имеют качественных торговых площадей. Наиболее актуальным для них является формат «шаговой доступности», рентабельность которого, по мнению экспертов, выше, нежели у крупноформатных торговых центров. В условиях перегруженности центра небольшие торговые комплексы «у дома» — реальная альтернатива для девелопера. Cпециалисты отмечают, что рынок крупноформатных торгово-развлекательных комплексов Перми близок к насыщению. В особенности это актуально для центральных районов, где только в 2007 — начале 2008 гг. было введено в эксплуатацию более 60 тыс. кв. м торговых площадей (ТРК «Колизей-Cinema» и вторая очередь ТРК «Семья»). К тому же, в центре практически не осталось свободных земельных участков, пригодных для реализации проектов крупных ТЦ и ТРК.
Для большинства российских ритейлеров и оптовых компаний все еще привлекательными остаются складские площади в перепрофилированных промышленных корпусах советской постройки из-за их дешевизны. Однако западные компании не рассматривают такие помещения в качестве возможного места хранения продукции, да и лидеры отечественного ритейла уже давно осознали преимущество современных складских помещений, соответствующих международным стандартам. В результате спрос на качественные складские площади продолжает расти. Активное строительство складской недвижимости пока не способно полностью удовлетворить существующие потребности в складских площадях, и, по мнению экспертов рынка, такая ситуация сохранится в ближайшие годы.
Сочетание нескольких функций в одном объекте – это способ девелопера диверсифицировать риски и продлить срок жизни объекта. Но с другой стороны, это риск того, что неудача одной из составляющих снизит привлекательность всего комплекса. Для потребителя многофункциональность – это возможность сократить временные затраты, совершая покупки рядом с местом работы или работая рядом с местом жительства, что в условиях загруженности московских дорог является неоценимым преимуществом. Но и здесь возникают вопросы – не будут ли мешать толпы покупателей степенным работникам офисов или гостям отеля, не заблудятся ли посетители комплекса, не проникнут ли на территории, где их не ждут?
Город Магнитогорск традиционно известен среди металлургов и поклонников хоккея. В последнее же время Магнитогорск стал интересовать и инвесторов как типичный город «второго эшелона», где платежеспособность населения достигает уровня городов-миллионников, а рынок еще не насыщен. Стратегия развития Магнитогорска до 2020 года предполагает развитие инфраструктуры города и строительство новых объектов недвижимости. «Разрабатываемая в настоящее время «Стратегия развития Магнитогорска до 2020 года» предусматривает реализацию не только новой транспортной схемы и генерального плана, но и создание иного качества городской среды.