Рынок жилой недвижимости подвергся некоторым колебаниям, хотя на ценах это отразилось незначительно. В период с 1 по 15 января часть ранее экспонируемых объектов были сняты с продажи. В большей степени это коснулось новостроек. После январских каникул ситуация стабилизировалась, объекты снова были выставлены на продажу. Изменение цен варьировалось в пределах 20-30 тысяч. В основном подорожали двухкомнатные квартиры новой планировки. Риэлторы выражают некоторую обеспокоенность относительно динамики продаж. Если сравнивать с аналогичным перодом прошлого года, то по объемам совершенных сделок первые 2 месяца 2008 года значительно уступают. Количество предлагаемых в нашем городе ипотечных программ влияния на рост количества сделок не оказали.
Одной из основных тенденций конца 2007 г. стала стабилизация объема предложения на вторичном рынке жилья и ускорение темпов его снижения в январе 2008 г. За последние четыре месяца число выставленных на продажу квартир в общей сложности сократилось на 7%, и в ближайшие месяцы их количество будет продолжать постепенно снижаться. К такому выводу пришли специалисты аналитического отдела Уральской палаты недвижимости в ходе работы над ежеквартальным аналитическим отчетом «Рынок жилья Екатеринбурга, итоги IV кв. 2007 г.»
Стабильный рост цен на жилье наблюдался прошлом году практически во всех сельских районах Коми. Об этом в беседе с корреспондентом «КомиОнлайна» рассказали в местных администрациях. Cегодня на территориии Ижемского района больше развито строительство одноэтажных индивидуальных жилых домов. В районе есть всего 2-3 многоквартирных дома, еще один планируется построить в 2009 году. В целом спрос на жилье есть, поэтому в Ижме цены постоянно плавно растут. В целом за прошедший год жилье в районе подорожало в 1,5 раза, и сегодня стоимость квадратного метра составляет 14,35 тысячи рублей. Поэтому цена одно-, двух- и трехкомнатных квартир в среднем составляет от 700 до 1100 тысяч рублей. Ипотечное кредитование в районе не нашло широкого применения из-за низких доходов населения.
Наибольшими темпами последние несколько месяцев росли цены на многокомнатные квартиры (прирост цены в апреле составил +3%). Данная тенденция стала наблюдаться в Новосибирске еще со второго полугодия 2007 года, но в конце 2007 - начале 2008 годов она усилилась за счет прихода на вторичный рынок более качественных и дорогих квартир в недавно построенных жилых домах (традиционно большая часть годового ввода в эксплуатацию жилых домов приходится на конец календарного года).
На рынке жилья Ижевска воцарилось затишье: в апреле, как и в первые три месяца года, колебания цен предложения как вторичного, так и первичного жилья носили статистически не значимый характер. Рост цен, который, по прогнозам, должен был возобновиться в середине весны, обозначает себя лишь в отдельных сегментах. Данные мониторинга позволяют сделать вывод, что наблюдаемое незначительное снижение средних цен предложения носит, скорее, инерционный характер. Практика показывает, что в переходные периоды развития рынка жилья снижение цен может продолжаться в течение 3-4 месяцев после восстановления реального спроса.
Средняя цена предложения 1 кв.метра жилья на вторичном рынке в феврале в среднем по городу составила 54317 руб/кв.м., что на 57 руб. выше аналогичной цены в январе. Общий рост цен на квартиры на вторичном рынке Ростова-на-Дону в феврале 2008 г. составил 0,11%. Данная цифра получена при следующей методике расчета средней: сумма всех цен квартир, предлагаемых к продаже, делится на сумму квадратных метров каждой квартиры. При втором методе расчета (средняя удельная цена) первоначально рассчитывается средняя цена 1 кв. метра в каждой квартире, а затем производится расчет средней цены 1 кв. метра от стоимости 1 кв. метра в каждой квартире — рост данного показателя за отчетный месяц составил 1,21%.
По итогам второго месяца 2008 года средняя цена на рынке новостроек Перми изменилась незначительно, рост составил 0,52% в месяц. Таким образом, средняя стоимость 1 кв.м. в новом доме на сегодняшний день обойдется покупателю в 52,10 тыс. рублей за 1кв.м. По объектам находящимся в экспозиции рост составил 0%. Необходимо учитывать, что средняя стоимость по городу включает в себя все объекты, представленные на рынке на сегодняшний день. Срок сдачи их различен: от 2008 до 2010гг.
По данным статистики Республике Коми, на рынке жилья в первом квартале 2008г. сохранилась разнонаправленная тенденция изменения цен, обозначенная во второй половине предыдущего года. На первичном рынке цены продолжали медленно снижаться. На вторичном рынке жилья цены по-прежнему росли, даже несколько быстрее, чем в конце 2007г. Относительно четвертого квартала 2007г. один квадратный метр вторичного жилья стал дороже в среднем на 0,8%, первого квартала 2007г. – на 4%.
Объем предложения квартир за прошедший месяц изменился довольно таки значительно +9,16% (при этом сама структура по квартирам различной комнатности практически не изменилась). За квартал количество квартир в листинге увеличилось на 15,31% (при этом лишь доля однокомнатных квартир уменьшилась на 1,76%, в то время как доли квартир иной комнатности увеличились). В среде зон престижности в очередной раз отметим зону 2, в которой квартиры после двухмесячного падения цен вновь вернулись на утраченные позиции. В общем и целом, за прошедший квартал (см. табл.1) основной рост цен произошел в зоне 1 и 10, а корректировка цен постигла зону 6.
Все попытки участников российского рынка недвижимости выработать единую классификацию жилых объектов заканчивались неудачей. По мнению экспертов, единственным сегментом рынка, который поддается классификации, является рынок типового жилья, которое подразделяется на привязанные к различным домостроительным комбинатам серии. Создать же общую и признанную всеми классификацию остальных типов жилой недвижимости практически невозможно, поскольку любая классификация будет воспринята субъективно. Что касается таких традиционно выделяемых типов жилой недвижимости, как бизнес – класс и элитное жилье, то тут у застройщика появляется полная свобода действий: свой объект застройщик позиционирует так, как сам считает нужным. Зачастую в условиях отсутствия общепризнанных критериев классификации застройщики стремятся отнести свой дом к тому классу, который для них наиболее удобен по цене.
Аналитики в январе 2008 г. ввели еще один индекс, - это КПРН (коэффициент перегретости рынка недвижимости Уфы). Несмотря на спорность существования данного коэффициента (ведутся многочисленные дискуссии о правомерности его применения, о влиянии мирового кризиса и переизбытка денег в экономике на цены на жилье), все же приведем методику его подсчета. С точки зрения инвестора, цена на недвижимость определяется тем доходом, который можно получить при сдаче ее в аренду. То есть деньги, вложенные в покупку квартиры, например, должны отбиваться от сдачи ее в аренду. Средний срок окупаемости, применяемый в расчетах покупки квартиры 10 лет.
Усредненная стоимость квадратного метра на вторичном рынке по данным за март составила 45 219 рублей. Это на 4,15% дороже, чем по итогам февраля 2008 года, когда квадрат стоил 43 419 рублей, и на 29,22% больше, чем в марте 2007 года. За три месяца 2008 года квадратный метр на вторичном рынке недвижимости Челябинска подорожал на 12,08%. В этой ситуации прогнозное среднегодовое подорожание может составить 48,32%. Этот прогноз уже не такой пессимистичный, как месяц назад, когда среднегодовой прирост стоимости квадрата на вторичке прогнозировался на уровне более 50%. Скорее всего в ближайшее время после «выборного ажиотажа» наступит период затишья, пик которого придется традиционно на время летних отпусков.
Март для индивидуального жилья в пределах города Перми оказался более спокойным с точки зрения роста цен, чем для жилья удаленного от города. Основой рост продемонстрировали кирпичные дома во всем рассматриваемом сегменте рынка. По итогам квартала можно отметить, что индивидуальные дома за городом продемонстрировали тенденцию большего роста цен (в среднем по сопоставимым сегментам деления на 40% - 60%), кроме того, как и в марте, по итогам квартала кирпичные дома в цене выросли значительно больше, чем деревянные. За прошедший месяц объем предложения в рассматриваемом сегменте рынка увеличилось примерно на 6%, а за квартал данный показатель составил 25%. Основная доля квартального увеличения пришлась на долю загородных домов 31%, (в городе 17%), при этом соотношение в предложениях между индивидуальным жильем «в городе»/»за городом» сохранилось в соотношении 2 к 3.
Сейчас ажиотажного роста цен на недвижимость в Сочи не наблюдается. В июне 2008 года средний рост цен на жилье в городе составил не более 2%. При этом на рынке наблюдается некоторый застой, спрос невелик. При пониженном спросе продавцы тем не менее не снижают цены, а предпочитают пользоваться такими маркетинговыми ходами, как скидки и акции, позволяющие приобретать недвижимость дешевле заявленной цены. Что касается прогнозов на будущее, то после утверждения Генплана Сочи, которое запланировано на начало следующего года, можно ожидать повышения спроса на сочинскую недвижимость и ежегодного роста цен более чем на 30%.
Результатом роста цен на московском рынке недвижимости в марте месяце стало увеличение количества разваливающихся альтернативных сделок. По статистике, их объем составляет до 40% от общего числа. В Кирове рост цен на жилье характеризуется специалистами как умеренный. Резких скачков не наблюдается. По-прежнему на первом месте по спросу находятся однокомнатные квартиры. На втором двухкомнатные. Четырехкомнатные квартиры экспонируются более, чем полгода. Значительно снижен спрос на квартиры старой планировки—«хрущевки» и «полногабаритные». Значительно уменьшилось количество сделок купли-продажи комнат в коммунальных квартирах.
Рынок жилой недвижимости Москвы является обширным и неоднородным, единовременно на нем представлено более 500 объектов разных классов. Традиционно, его сегментация ведется по двум основным параметрам: тип строения (панельное, монолитное) и его расположение (по округам). Стоит отметить, что разделение рынка недвижимости по типу строения актуально, в первую очередь, для анализа вторичного рынка, поскольку первичный рынок становится все более однородным в силу того, что количество панельных новостроек в пределах МКАД стремительно сокращается. В настоящее время, при анализе рынка жилой недвижимости Москвы, аналитические агентства разделяют город согласно официальному территориальному делению – по административным округам. Однако, сегментация столицы в соответствии с границами административных округов не всегда отражает реальную ситуацию на рынке недвижимости. Мониторинг потребительских предпочтений, проводимый ОАО «Квартал» с начала 2005 года, показывает: более 60% покупателей при выборе жилья заранее определяют приоритетный район будущего проживания и выбирают квартиру в объектах, расположенных на его территории.
Средняя цена предложения 1 кв.м. по всем типам квартир на 19 мая 2008 г. составила 51,89 (+/-0,57) т.р./кв.м., изменения за неделю -0,5%: - средняя цена на 1 к.кв. составила 54,94 т.р./кв.м, изменения за неделю -0,4%; - средняя цена на 2 к.кв. составила 51,25 т.р./кв.м, изменения за неделю -0,8%; - средняя цена на 3 к.кв. составила 49,09 т.р./кв.м., изменения за неделю -0,5%; - средняя цена на многокомнатные квартиры составила 53,71 т.р./кв.м., изменения за неделю +0,7%; - средняя цена на элитное жилье составила 80,2 т.р./кв.м. (элитное жилье не учитывается в общем индексе цен).
После мартовского рывка на рынке новостроек Перми произошел возврат к предыдущим значениям. Средняя стоимость кв. м в строящемся доме в апреле 2008 года составляла 50 049 рублей (что на 8 рублей выше аналогичного значения в феврале). Причинами можно назвать снижение величины платежеспособного спроса и рост предложения на рынке новостроек Перми. В разрезе зон престижности ситуация несколько менее однозначная: первые пять зон в минусе, следующие четыре в плюсе. Что интересно, если на рынке вторичного жилья разница цен между первой и девятой зоной составляет около 62% (или около 28,600 тыс.руб./кв.м), то для строящегося жилья этот спрэд почти 100% (или около 37,5 тыс.руб./кв.м).
Средняя цена предложения 1 кв.м. по всем типам квартир на 2 июня 2008 г. составила 52,15 (+/-0,57) т.р./кв.м., изменения за неделю -0,3%: - средняя цена на 1 к.кв. составила 55,71 т.р./кв.м, изменения за неделю +1,3%; - средняя цена на 2 к.кв. составила 50,78 т.р./кв.м, изменения за неделю -1,1%; - средняя цена на 3 к.кв. составила 49,31 т.р./кв.м., изменения за неделю -1,9%; - средняя цена на многокомнатные квартиры составила 52,66 т.р./кв.м., изменения за неделю -0,5%; - средняя цена на элитное жилье составила 79,3 т.р./кв.м. (элитное жилье не учитывается в общем индексе цен). Аналитики считают среднюю цену предложения, т.е. цену продавца, реальный торг в настоящее время в Уфе достигает 5-7%. Цену сделок отслеживать аналитики не имеют возможности в связи с закрытостью данной информации и спецификой оформления договоров купли-продажи. Поэтому аналитики, по сложившейся практике, анализируют цену предложения на рынке недвижимости.
Наибольшими темпами последние несколько месяцев росли цены на многокомнатные квартиры (прирост цены в апреле составил +3%). Данная тенденция стала наблюдаться в Новосибирске еще со второго полугодия 2007 года, но в конце 2007 - начале 2008 годов она усилилась за счет прихода на вторичный рынок более качественных и дорогих квартир в недавно построенных жилых домах (традиционно большая часть годового ввода в эксплуатацию жилых домов приходится на конец календарного года). По-прежнему наблюдается тенденция постепенного роста цен на качественное жилье (квартиры улучшенной планировки и элитные), в то время как цены на квартиры остальных типов, менее комфортных для проживания, практически не меняются. Пригородные населенные пункты, такие как г. Обь, г.Бердск, г.Кольцово, и пос. Краснообск становятся все более популярным местом проживания для новосибирцев, поскольку их транспортная доступность мало отличается от доступности удаленных районов города Новосибирска, а средняя цена квадратного метра несколько ниже.