Логистические терминалы «уходят» все дальше от Москвы в область. И если в начале года эта тенденция была обозначена на карте московского региона пунктиром, то к осени она сформировалась в четкий вектор. И причина не только и не столько в нехватке качественных свободных площадей вблизи столицы, считают эксперты. Строительство и развитие «бетонки» А - 107 – вот главное основание для активизации спроса на «далекие края». Внимание подмосковных властей к проекту ЦКАД, подкрепленное инвестициями в строительство и реконструкцию фрагментов трассы, дает покупателям участков надежду на доходность своих вложений в земли около «бетонки».
Инвестиционный бум на рынке складской недвижимости обходит стороной большинство отечественных производителей. Российские компании вынуждены обзаводиться собственной логистической инфраструктурой. Впоследнее время инвесторы развили бурную активность на рынке складской недвижимости. Лидерами по объемам строительства складов стали Москва и Петербург, что вполне закономерно — на эти города приходится более трети российского товарооборота. По прогнозам экспертов, в текущем году в Московском регионе будет построено почти в два раза больше складов, чем в 2005−м. Крупнейшие логистические проекты в Подмосковье планируют реализовать австрийская группа C.R.E.D.O. (терминал площадью 110 тыс. кв. м) и фонд Capital Partners (логистический парк площадью 600 тыс. кв. м).
На сегодняшний день отсутствует единая классификация складской недвижимости, однако можно отметить тенденцию детального и подробного описания характеристик помещения для однозначного отнесения его к одному из 4 классов. В структуре рынка складских помещений преобладают склады класса С (около 60%), а около трети приходится на помещения класса D. Лишь 4% складов относятся к высококачественным помещениям класса А. Что касается структуры рынка, то в сегменте аренды в основном представлены склады средней площади 500-1000 кв.м., а в сегменте продажи - более крупные помещения от 5000 кв.м.
Состояние складской инфраструктуры сдерживает развитие торгового бизнеса в регионе. Выход для компаний — самостоятельный девелопмент складской недвижимости. Вначале июня заместитель главы Екатеринбурга Виктор Контеев объявил о строительстве первого крупного логистического центра. Объект класса А общей площадью 50 тыс. кв. метров, расположенный в районе аэропорта Кольцово, будет сдан в конце года. Потребность в подобных комплексах велика, подчеркнул чиновник: торговые сети в городе развиваются очень динамично, а сопутствующие бизнесу отрасли существенно отстают от развития ритейла.
По мнению специалистов, развитие рынка недвижимости проходит несколько основных стадий, напоминающих известную психологическую пирамиду мотиваций Маслова. На первом этапе наиболее востребованными оказываются жилые квартиры и дома, на втором — хитом строительства и продаж становятся офисные помещения, с ростом благосостояния населения растет спрос на торговые помещения. И лишь затем закономерно востребованными становятся складские помещения. Московский рынок, несколько лет переживающий бум строительства торговых центров, уже вступил в четвертую стадию развития рынка недвижимости. И на данный момент именно складские помещения высокого уровня являются дефицитом, а их строительство привлекает все новых инвесторов.
За придорожными домами в поселке Черная Грязь, что на 13-м километре Ленинградского шоссе, уже не видно леса — только сплошная серая стена c вертикальными оранжевыми полосами. Это и есть склад Вексельберга, Коломойского и их третьего партнера Александра Мамута (у всех в МЛП по 30%, остальное распределено между менеджерами), который получил название “Ленинградский терминал”. Его площадь — 180 000 м2, стоимость строительства — $120 млн. К концу этого — началу будущего года он должен заработать на полную мощность, принося своим владельцам, по оценкам, по $20-25 млн. в год. Возводят такие сооружения всего за год-полтора. Скорость строительства делает складскую недвижимость не менее привлекательным направлением инвестиций, чем, скажем, недвижимость офисная.
Самым динамично развивающимся сегментом коммерческой недвижимости по-прежнему остается рынок складских и логистических комплексов. На конец 2006 года общий объем качественных складских площадей классов А и В в Москве составил свыше 2,1 млн. кв.м, а в течение 2007 года должно быть завершено строительство еще более 1,99 млн. кв.м складских и логистических помещений. Таким образом, общий объем сегмента к концу текущего года может превысить 5,2 млн. кв.м Максимальный объем выхода на рынок складских помещений ожидается в связи с завершением строительства первых очередей сразу нескольких крупных московских проектов – «Северное Домодедово», Логопарк «Домодедово», «Giffels South Gate», МЛП «Подольск».
В 2006 году рынок складской недвижимости московского региона продолжил свое активное развитие. Этому способствовал растущий интерес со стороны российских и иностранных девелоперов и инвесторов, вызванный успешной реализацией складских комплексов класса А, а также анонсированием выхода на рынок новых масштабных складских проектов. Главным катализатором роста рынка остается тот факт, что предложение до сих пор не догоняет спрос. В ушедшем году рост активности рынка происходил за счет иностранных профессиональных инвесторов, (таких как Raven Russia, Morgan Stanley, Hypo Real Estate International, EAG European Real Estate, Parkridge, Fleming Family & Partners), путем осуществления крупных инвестиционных сделок — покупки, финансирования и рефинансирования проек¬тов.
Очевидно: сегмент складской недвижимости сегодня на подъеме. Заметный прирост инвестиций начался в 2005 году, но тогда преобладала реконструкция старых складских помещений. В 2006м объем вложений увеличился, на рынке стали появляться объекты качественно иного уровня, приближенные к международным стандартам. Сегодня, по мнению специалистов компании Praedium (брокерские и консультационные услуги в области коммерческой недвижимости, Москва), начался новый этап: в регион идут крупные международные компании-девелоперы с кратно большими финансовыми возможностями. До 2009 года количество качественных складских проектов будет нарастать.
Спрос на помещения холодных складов в Москве превышает предложение в виду растущих объемов торговли пищевыми продуктами, требующими холодного или морозильного хранения. Крупные компании, по роду своей деятельности нуждающиеся в холодных помещениях для складирования продукции, возводят собственные склады. Bсего в Московском регионе насчитывается около 45 холодных складов общей площадью порядка 350 тыс. кв. м, из них новых качественных объектов – единицы.
Сегмент складской недвижимости, который еще недавно по уровню инвестиционной активности заметно отставал от торгового и офисного секторов, переживает в Петербурге настоящий прорыв. В окрестностях города строятся сразу несколько крупных логистических терминалов европейского уровня. Рынок активно осваивают сетевые девелоперы, в том числе международного происхождения. Западные инвестиционные фонды и финансовые институты охотно вкладывают деньги в строительство комплексов высокого класса, особенно если в тандеме с ними работают логистические операторы.
В Санкт-Петербурге отсутствует общепринятая классификация складской недвижимости, однако на рынке наблюдается существенные различия в качественных показателях и технической оснащенности складов. При анализе рынка складской недвижимости Санкт-Петербурга была использована московская классификация, которая была адаптированная к специфике рынка Санкт-Петербурга. Основными параметрами, определяющие классность складского объекта является этажность объекта, высота потолка, характеристики пола, температурный режим, год постройки, наличие дополнительных услуг, осуществляемых на складском комплексе и т.д.
Самым динамично развивающимся сегментом коммерческой недвижимости по-прежнему остается рынок складских и логистических комплексов. На конец 2006 года общий объем качественных складских площадей классов А и В в Москве составил свыше 2,1 млн. кв. м, а в течение 2007 года должно быть завершено строительство еще более 1,99 млн. кв. м складских и логистических помещений. Таким образом, общий объем сегмента к концу текущего года может превысить 5,2 млн. кв. м. Максимальный объем выхода на рынок складских помещений ожидается в связи с завершением строительства первых очередей сразу нескольких крупных московских проектов – «Северное Домодедово», Логопарк «Домодедово», «Giffels South Gate», МЛП «Подольск».
Инвестиции в сегмент складской недвижимости считаются не такими доходными, как в офисные и торговые центры. Однако, по мнению специалистов, строительство складов требует меньших затрат. Относительно низкая себестоимость девелопмента (от 1 тыс. долл. за 1 кв. м), высокие арендные ставки и превышение спроса над предложением обеспечивают высокий уровень доходности этого сегмента рынка - от 15 до 20%. Кроме того, на развитие рынка складов существенно влияет уровень розничного товарооборота. В Москве и Петербурге он достаточно высок, хотя ряд экспертов считают, что розничная торговля активнее развивается в регионах, а столичная доля в товарообороте снижается. 2006 год стал для российского рынка складской недвижимости годом сетевых проектов. На рынок вышли три терминала сети Международного логистического партнерства (МЛП) и три комплекса "Евразия логистик".
Основным признаком насыщения рынка принято считать наличие вакантных площадей. Сейчас в России в сегменте высококлассных складов их нет вообще. В разных странах уровень свободных площадей колеблется от 3 до 10%. После насыщения складской рынок можно будет назвать зрелым. Как показывает мировой опыт, потом его рост продолжится со скоростью прироста национальной экономики. Для западноевропейских стран это порядка 2 – 3% в год.
В 2006 г. в России отмечался бурный рост предложения складских площадей, главным образом за счет строительства качественных складских комплексов в московском регионе. В 2004-2006 гг. объем предложения складов класса А и В в России увеличился с 2,1 млн. до 4,3 млн. кв. м, в том числе в московском регионе в 2,5 раза – с 1 млн. до 2,5 млн. кв. м. B масштабе всей страны в коммерческом использовании находится около 40% имеющихся складских площадей; остальные складские мощности эксплуатируются самими собственниками (компаниями-производителями, дистрибьюторами и розничными торговыми сетям). Для складов класса А и В этот показатель существенно выше и составляет 70-75%.
Компании, опрошенные в ходе изучения поведения потребителей на рынке складской недвижимости Санкт-Петербурга, чаще всего арендуют склады на срок менее года (64%). При этом 88% компаний не планируют менять в 2008 году уже выбранное помещение. Остальные компании, которые приняли участие в исследовании, собираются арендовать дополнительные площади или купить/построить собственный склад, поскольку нуждаются в помещениях большей площади (96%). Арендные ставки не устраивают лишь 12% компаний.
Рынок складских помещений считается одним из самых молодых и быстро развивающихся сегментов российского рынка коммерческой недвижимости. Еще недавно, например, в Санкт-Петербурге, Екатеринбурге и других регионах он находился на начальной стадии развития. Сегодня ситуация резко изменилась: начался настоящий инвестиционно-строительный бум. Чем он обусловлен, и каковы будут его результаты? Помогут ли регионы преодолеть существующий дефицит современных складов?
В конце января правительство внесло в Госдуму законопроект «Об обеспечении доступа к информации о деятельности государственных органов и органов местного самоуправления». Поправки в КоАП, внесенные одновременно с законопроектом, предусматривают санкции в отношении чиновников, нарушающих право на получение информации о своей работе. Интересно, что ничего принципиально нового законопроект не содержит. Сегодня во всех государственных органах существуют строго определенные сроки рассмотрения заявлений. Однако право приостанавливать рассмотрение либо отказывать в нем приводит к значительному увеличению этих сроков. Надеемся, что новый законопроект, который до появления в Думе лежал в правительстве почти без движения полтора года, в итоге все же улучшит взаимоотношения бизнеса и согласовательных органов.
На сегодняшний день уровень развития рынка складской недвижимости Москвы и Санкт-Петербурга существенно отстает от западного. Например, доля свободных складских площадей в столичном регионе (по ситуации на второй квартал 2007 г.) составляла всего лишь 0,6%. Это самый низкий показатель в Европе. Для сравнения, в Милане он составляет 2,8%, в Будапеште – 7,5%, а в Варшаве – 8,5%. Отметим, 0,6% – это показатель столичного региона, в котором сосредоточено 30% всех грузопотоков страны. Если рассматривать такой показатель как обеспеченность качественными складскими помещениями на 1000 человек, то в Санкт-Петербурге он равен только 108, в Будапеште – 611, в Праге – 822.