Общий рынок недвижимости

В 2008 году из российских регионов самые высокие объемы строительства показывает в Московская область (10.1% от общей площади сданного жилья в России), Краснодарский край (7.6%), Москва (5.4%) и Татарстан (5.2%). Затем идут Ростовская область (3.9%), Башкирия и Санкт-Петербург (по 3.8%), Тюменская область (3.2%), Челябинская и Омская области (по 2.5%) и Ставропольский край (2.4%). Эти регионы обеспечили 50.4% суммарного ввода жилья по стране.

Неделя с 14 по 20 июля отметилась снижением основных показателей рынка коммерческой недвижимости. Всего на рынок вышло 16 новых предложений. Общее количество экспонируемых объектов за прошедшую неделю составило 655 шт., что на 9% меньше количества объектов предлагаемых на предыдущей неделе. Суммарная стоимость объектов за неделю снизилась на 17% и составила $6,457 млрд. Общий объем предложений по площади понизился на 18%, составив 1,051 млн. кв.м. Объем предложения новых объектов за прошедшую неделю составил 2% от общего количества экспонируемых объектов. Однако показатели общей площади и общей стоимости новых объектов довольно высоки и составляют 8% и 7% от общего объема предложений.

Tорговая сеть «О’Кей» сообщила, что выкупила права долгосрочной аренды на три магазина сети «Рамстор» — два в Волгограде и один в Мурманске. Ранее 14 лучших «Рамсторов» уже перешли к французской группе Auchan. В собственности турецкой Enka осталось еще порядка 30 объектов, которые она обещала ребрендировать в «Энка ТЦ». Однако, по данным участников рынка, компания готова расстаться и с этими магазинами.

Рынок недвижимости сейчас находится в стадии заморозки: о новых проектах практически не говорится, а объявленные ранее планы откладываются на далекое будущее. В то же время гостиничная сеть Azimut в течение кризисного октября запустила первые два отеля под собственным брендом в Германии.

В Москве вот уже несколько лет подряд не может стартовать программа по освоению подземного пространства города. Мешают технические сложности и низкая рентабельность таких проектов. В результате девелоперы предпочитают переуступать права на реализацию начатых подземных комплексов, и новые проекты остаются на бумаге.

Самое высокое здание в Европе по итогам 2007 года — наш "Триумф Палас" — насчитывает в высоту 264,5 м, или 52 этажа со шпилем. Ему на смену придет башня "Россия" из комплекса "Москва-Сити", высота которой должна составить 600 м. Парадоксально, но высотное строительство в Москве есть, а вот рынка подрядчиков, способных вести качественное строительство, пока нет.

Исчезновение ипотеки, сокращение доходов населения, общая финансовая нестабильность привели к резкому уменьшению числа тех, кто готов и способен купить себе жилье. Даже покупатели, у которых есть «живые» деньги, не торопятся превращать их в квадратные метры, ожидая дальнейшего снижения. По логике рост спроса должен был привести к росту ставок на съемное жилье. Так и случилось бы, но помешал одновременный рост предложения. С рынка постепенно начали уходить владельцы инвестиционных квартир, пытаясь реализовать купленные ранее метры.

Сегодня стоит отметить серьезное развитие рынка: даже при стагнации, начавшейся осенью, рост цен на коммерческую недвижимость за год составил около 45%. Значимым на рынке стало развитие торгового сегмента: современные торговые площади стали появляться не только в столицах и городах-миллионниках, но и практически во всех полумиллионниках и в менее крупных городах. Активно развивался гостиничный сегмент и формат многофункциональных комплексов. Меньше всего от кризиса пострадает сегмент стрит-ритейла и помещений свободного назначения, которые часто бывают пригодны к использованию в качестве объектов стрит-ритейла. Основная причина – небольшая площадь, которая в свою очередь определяет невысокую общую стоимость объектов. И тем не менее в этом секторе возможна коррекция цен вниз на 20–30%. Также несильно подешевеют офисные помещения низкого класса, которые будут пользоваться спросом в силу своих невысоких арендных ставок. Так, в офисах класса С и ниже коррекция цен возможна в пределах тех же 20–30%.

В 2009 г. ритейлеры откроют в России лишь 35 гипермаркетов против 77 в 2008 г. С таким прогнозом 18 марта на конференции Торгово-промышленной палаты по состоянию потребительского рынка выступил глава Национальной торговой ассоциации. По словам господина источника, в 2009 г. компания X5 Retail Group может подняться по количеству гипермаркетов со второго на первое место (по итогам 2008 г. она управляла 46 гипермаркетами).

В результате финансового кризиса на рынке торговой недвижимости заморожена большая часть проектов, поэтому из общего заявленного объема качественных торговых площадей (1 млн. кв. м), на рынок выйдет не более 30%. По данным аналитиков, с начала года на рынок было выведено несколько крупных качественных объектов: многофункциональный комплекс «Метрополис» на Ленинградском шоссе, торговый комплекс «Праздник» на ул. Тушинская, ТРЦ «Светофор» в Люберцах, ТРК «Мегаполис» на проспекте Андропова, ТРЦ «Спектр» на Новоясеневском проспекте, ТРК «Павлово Подворье», расположенный в 14 км от МКАД по Новорижсому шоссе.

До конца года на российский рынок выйдет более 2,5 млн. кв. м новых торговых площадей. При этом, по оценкам аналитиков рынка, количество вакантных площадей продолжает увеличиваться. Тенденция на рынке аренды торговой недвижимости такова, что даже сильные арендаторы не стремятся занять большие освободившиеся площади Єксперті считют, что в Москве появится 282,2 тыс. кв. м площадей в торгово-развлекательных центрах, в 2010 г. еще 690 тыс. кв. м. В Санкт-Петербурге во второй половине 2009 г. появится 143,8 тыс. кв. м, в 2010 г. – 233,53 тыс. кв. м. В целом по России /включая Москву и Санкт-Петербург/ во второй половине этого года будет введено 2 517 867 кв. м, а в 2010 г. – 1 534 746 кв. м. Таким образом, в 2010 г. на регионы придется менее половины новых площадей.

Цены на рынке коммерческой недвижимости упали почти вдвое. И, скорее всего, еще упадут. Итоги летних месяцев оказались весьма печальными для рынка коммерческой недвижимости. По сравнению с прошлым годом цены упали почти вдвое, а средний срок экспозиции объектов вырос примерно на треть. Досталось всем: и офисам, и складам, и ритейлу. Рынок стоит, сделок практически нет. По соотношению «цена-качество» сегодняшнему спросу соответствует лишь очень незначительное количество объектов. По данным экспертов, за все I полугодие 2009 г. в сегменте торговых помещений было совершено лишь три сделки.

Понятно, что основным содержанием уходящего года для игроков рынка коммерческой недвижимости стали осознание новой экономической реальности и адаптация к новым условиям. Поначалу сделать это было довольно сложно: год начинался в условиях максимальной неопределенности. К счастью, неопределенность довольно быстро уступила место новым правилам.Год запомнился, прежде всего, стремительным развитием событий. Путь от хаотического состояния до формирования «рынка кризисного периода» Уже к концу лета ситуация стабилизировалась, были понятны основные тренды, сформировался новый уровень цен во всех сегментах, за исключением офисного, в котором также прекратились значительные корректировки цен.

Эксперты отмечают, что 2009 год оказался для рынка коммерческой недвижимости непростым. Однако ситуация постепенно стабилизируется. Повышение показателей спроса свидетельствует об оживлении будущих собственников и арендаторов. По прогнозам экспертов, в начале 2010 года данные положительные тенденции продолжат свое развитие.В I квартале 2010 года увеличится размер арендных ставок на качественные офисные помещения класса А и В, имеющие центральное месторасположение и готовые к въезду арендаторов. Так, размер арендной платы в офисных центрах класса А составит порядка $700 за кв. м в год, а в классе В – около $410 за кв. м в год.

В силу тесной взаимосвязи рынка аренды с рынком продаж характеры изменения их основных показателей во многом были схожи, однако вследствие различия принципов владения и временного использования площадей рынок аренды проявил себя более динамично. Как и на рынке продаж, максимальный прирост объема предложения на рынке аренды наблюдался в сентябре-декабре 2009 года и составил 81% по площади и 57% по количеству объектов. В 2009 году рост объема предложения снизился, но также оказался более значительным и составил 22% по общей площади и 19% по количеству (в то время, как на рынке продаж – всего 4% и 7% соответственно)

Райффайзенбанк с 1 февраля 2010 года снизил процентные ставки по всем программам ипотечного кредитования. По программе на покупку недвижимости на вторичном рынке процентные ставки при заключении договора страхования снижаются до 14,5% годовых (с15,5%), по кредиту на покупку недвижимости под залог имеющейся в собственности квартиры – до 15% годовых (с16%), по кредиту на любые цели под залог имеющейся квартиры – до 17% годовых (с18,5%).АбсолютБанк с 3 февраля 2010 года снизил процентные ставки по программе ипотечного кредитования на приобретение квартиры на вторичном рынке недвижимости в рублях и приостановил программы ипотечного кредитования в долларах США. В настоящее время ставки установлены в пределах 12%-19%.

На рынке аренды, как и на рынке продаж, объем предложения в связи с большим количеством праздничных дней по отношению к декабрю, согласно данным RRG, снизился по площади на 26% , а по количеству – на 33%. При этом средняя ставка, в отличие от несколько снизившихся цен продаж, осталась на уровне декабря. В целом же необходимо отметить, что январь, благодаря низкой деловой активности в праздничный период, вряд ли является показательным с точки зрения глобальных трендов на рынке.Собственники торговых площадей продолжают делать попытки сдачи в аренду своих помещений по несколько более высоким ставкам. И если в центральной части эти попытки обусловлены надеждами на общее повышение спроса на торговую недвижимость, то за пределами Садового Кольца дорогие помещения выставляются в расчете.

За последний месяц московские власти запретили строительство в центре города около 400 тыс. кв. м торговых площадей, заявил вчера мэр Москвы. Среди наиболее вероятных кандидатов — проект ИПГ "Евразия" под Павелецкой площадью и AFI Development на площади Тверская Застава. Впрочем, ни одного официального постановления об этом пока не выпущено. Совокупные убытки девелоперов от новой инициативы мэра могут составить $200 млн.