Для того чтобы выжить, торговый комплекс должен отличаться от конкурентов, иметь свою изюминку. Но существуют и общие для всех правила создания эффективно работающего торгового центра. Например, в любом комплексе наиболее желанными арендаторами являются крупные сетевые компании с едиными корпоративными стандартами. При этом в развитии сетевых структур наблюдаются две «встречные волны»: в то время как федеральные «сетевики» активно осваивают регионы, региональные сети в свою очередь все увереннее выходят на рынки Москвы и Московской области.
В Рязани признанными местными лидерами в сфере владения и управления торговыми центрами являются на текущий момент три холдинговых образования: торговый дом «Барс», торгово–промыщленный центр «Полсинаут» и группа компаний «Атрон». Примечательно, что принадлежащие этим игрокам торговые центры (ТЦ «Атрон Сити», ТРЦ «Полсинаут» и два ТЦ «Барс») стали результатом реконструкции уже существовавших в городе объектов. «С нуля» в Рязани строятся пока только небольшие комплексы («Маяковский», «Десяточка» и т.д.) и проекты иногородних участников рынка, интерес которых к работе в городе можно назвать настойчивым — «Метро», «Мосмарт» и др.
Серьезной проблемой для ряда ТЦ является недостаточный парковочный потенциал, что в первую очередь относится к таким объектам, как «Сити-Центр», «Успенский», «Гермес Плаза». «Сити-Центр», как уже говорилось, обзавестись парковкой не может в силу исторически сложившихся причин. Недостаток парковочного потенциала «Успенского» частично компенсируется хорошими подъездами городского транспорта, наземного и метро, чем не могут похвастаться иные ТЦ с большим количеством машиномест. «Гринвич» и «Парк-Хаус» — счастливые обладатели уникальных площадок с наличием и развязок городского транспорта, и качественных парковок.
В новом Градостроительном генплане Уфы немалую часть составляет критика основных положений аналогичных прежних документов. Одним из важнейших упущений разработчиков старых планов называется недостаточное внимание к созданию помещений для предприятий торговли, общественного питания и офисов: «Ориентация на нормативы и стандарты советского периода в оценке прогнозных параметров развития сферы услуг и коммерческо–деловой активности вызвала недооценку ресурсной базы для развития центральных функций и реконструкции городской среды». Однако проблемы с отсутствием помещений не смогли помешать активному закономерному развитию предприятий потребительского рынка.
Если год 2006-й стал для девелоперов, топов городских торговых центров годом открытий и “больших удивленных глаз”, когда все “вдруг” узнали, как это надо работать “по-европейски”, то грядущий 2007-й уже называют “годом тяжелых переживаний”. Золотая пора экстенсивного развития торговых центров близится к логическому закату — по оценкам экспертов, Екатеринбург достиг критической отметки насыщения торговыми площадями. Сегодня девелоперы ломают голову над тем, как распорядиться ими так, чтобы не было мучительно больно... Каким стал для владельцев и управляющих ТЦ уходящий год. Сколько торговых центров нужно Екатеринбургу “для полного счастья”, кто останется в числе “счастливчиков” и каковы тенденции уходящего года?
Рост покупательной способности населения в I полугодии 2006 года способствовал дальнейшему развитию московского рынка торговой недвижимости. Стабильный на протяжении последних лет рост доходов в стране, а также активно развивающийся рынок потребительского кредитования способствуют ежегодному росту оборотов розничной торговли по всей стране. В Москве, где уровень благосостояния населения превышает средний уровень по России, развитие торгового сектора наиболее заметно - стремительно увеличивается количество торговых объектов всевозможных форматов, что, очевидно, отвечает возрастающим нуждам жителей столицы.
Резких скачков арендной платы в сегменте торговой недвижимости в прошлом году не наблюдалось: цены в коммерческом секторе выросли очень незначительно по сравнению с ростом на рынке жилья. Причина этого в том, что договоры аренды в торговых центрах чаще всего заключаются сроком на 3-5 лет. Конечно, определенная ротация идет постоянно, но ритейлеры просто не в состоянии платить слишком высокие ставки — бизнес будет нерентабельным. Поэтому владельцы ТЦ не могут поднимать ставки выше определенного уровня. Однако нельзя ничего не сказать о теневой стороне сделок, которые, безусловно, имеют место в «топовых» торговых комплексах. Сложно оценить дифференциацию ставок в объектах, отличающихся местом расположения, концепцией и успешностью, так как сегодня в Москве востребованы площади практически во всех ТЦ.
B 2002 году было введено в эксплуатацию 5000 кв. м площадей в качественных торговых центрах, в 2003 году - 32 000 кв.м, в 2004 году - 149 600 кв.м, в 2005 году - 30 000 кв.м, в 2006 году - 68 500 кв.м. В планах развития данного сектора коммерческой недвижимости открытие нескольких гипермаркетов "Магнит" на территории Краснодара, выход на рынок сетей "Auchan" и "Leroy Merlin", строительство на территории Республики Адыгея торгового-центра "Мега", сдача в эксплуатацию первой очереди "Краснодар-сити", торгового центра "Кристалл", "OZ".
Длительное время девелоперы свысока смотрели на российскую глубинку, однако в последнее время ситуация в корне изменилась. Сегодня доходность офисных и торговых комплексов, расположенных в регионах, зачастую в несколько раз выше, чем в столице, тогда как затраты на реализацию этих проектов в сравнении с Москвой относительно невелики. Первые торговые и офисные комплексы в регионах были построены 5-7 лет назад. Правда, строительством торговых и офисных комплексов за пределами МКАД занимались в основном местные компании, которые стремились выйти на столичный рынок, показывающий высокую доходность. Исключения можно было пересчитать по пальцам. Компании, которые покинули столичный рынок недвижимости ради сомнительной перспективы в регионах, можно было разделить на две категории. К первой относились небольшие компании, которые даже в 2000-м не смогли найти место в многочисленной армии застройщиков Москвы.
Cредний уровень свободных помещений в торговых центрах столицы остался низким в феврале и составил 0,04%. Свободные помещения были предложены лишь в Центральном районе и на юге Москвы в Юго-Западном и Юго-Восточном районах. В других районах средний уровень свободных помещений остался на нулевом уровне. В феврале арендные ставки в торговых центрах в Центральном районе достигли уровня 3 тыс. за 1 кв. м в год. Арендные ставки в других районах остались на прежнем уровне и составили в феврале 1,5 тыс. за 1 кв. м в год.
Технологии превращения советского универмага в современный торговый центр уже освоены — увеличение площади, развитие развлекательной инфраструктуры, привлечение известных розничных сетей в качестве арендаторов. Это и было проделано с «Пассажем». Его площадь увеличена вдвое, до 33 тыс. кв. м, включая развлекательную зону с многозальным кинотеатром, аттракционами и фуд-кортом на 6 тыс. кв. м, которая расположилась в пристройке к основному зданию. Оператором этой зоны станет федеральная сеть «Кино&Домино» компании «Русский кинопрокат». Алексей Могила говорит, что на Пензе Penny Lane обкатала новую для себя технологию привлечения брэндовых сетей — при ее посредничестве арендаторы «Пассажа» стали франчайзи известных федеральных торговых сетей.
Полностью ликвидировать дефицит торговых объектов шаговой доступности, наблюдаемый в городе в 608 зонах и составляющий порядка 1,2 млн. кв.м площадей, департамент планирует к 2009 году. В ближайшие полтора-два года мы эту проблему надеемся решить полностью. Таким образом, у нас не будет в Москве недостатка в торговых площадях. И в Москве практически не останется мест, где бы человек не мог купить молока или хлеба в шаговой доступности. За прошедшие 2,5 года в Москве были открыты 3,343 тыс. предприятий шаговой доступности. >
Арендные ставки для якорных арендаторов на конец прошлого года в среднем по России составляли 100-200 долларов в год за "квадрат" для гипермаркетов площадью от 5 тысяч до 15 тысяч квадратных метров, 200-250 долларов для супермаркетов площадью от 1,5 тысяч до 3 тысяч, для магазинов бытовой техники площадью от 1200 до 2500 "квадратов" — 250-300 долларов. Активность на рынке подогрела интерес к России зарубежных инвесторов. В 2006 году в торговые центры было вложено более 1,7 миллиарда долларов иностранных и российских инвестиций. Вслед за экспансией в регионы федеральных сетевых девелоперов прогнозируется дальнейший выход крупных инвестиционных фондов и рост привлекательности городов-полумиллионников.
Рост ставок аренды в высококачественных торговых центрах Москвы ожидается на уровне 7% в год, что составит $2000 за кв. м в год. Рост арендных ставок в регионах России к концу текущего года может составить 30%. На сегодняшний день интересы девелоперов и инвесторов во многом фокусируются на регионах России. Девелоперы выходят на новые рынки и в города с населением 500 тыс. человек и менее, что обусловлено дефицитом качественных предложений на этих рынках, а также широкими возможностями, открывающимися для девелоперов и инвесторов в этих городах.
Приоритеты инвесторов, как местных, так и пришлых, меняются. В городе анонсируется все больше проектов крупных складских комплексов, а известные гостиничные сети ведут переговоры с местными властями. Офисов и крупных торговых центров по сравнению с предыдущими годами вводится значительно меньше — девелоперы предпочитают строить многофункциональные объекты. Cегменты офисной и торговой недвижимости Казани насыщены. В то же время, по словам Инсафа Галиуллина, начальника отдела координации инвестиционной деятельности комитета экономического развития исполкома Казани, инвестиционная активность наблюдается в сфере жилой недвижимости: от точечной застройки девелоперы перешли к реализации проектов комплексного жилья.
Бум строительства сетевых торгово-развлекательных центров, происходящий в регионах России, довольно скоро приведет к насыщению рынка. Активное сотрудничество девелоперов с местными ритейлерами может стать козырем в предстоящей конкурентной борьбе. Инвесторы и девелоперы торговой недвижимости, в первую очередь столичные, устремились в регионы. Причем не только в миллионники, но и в города с населением до 400 тыс. человек, которые еще совсем недавно считались малоперспективными. Согласно объявленным планам, в ближайшие два года в целом ряде городов страны должны открыться несколько десятков крупных (от 50 тыс. кв. м) торгово-развлекательных центров (ТРЦ).
С 2000 года в Челябинске наблюдается стабильное увеличение размеров финансовых вложений в основной капитал. Так, в 2005 году рост инвестиций по сравнению с предшествующим годом составил 30%. В 2006 году прирост инвестиций в основной капитал за счет всех источников финансирования прогнозируется на уровне 15,4-18,4%. В отраслевой структуре инвестиций доминирующее положение занимают обрабатывающие производства (71,2%), в которых преобладает металлургия (58,5%). Крупнейшим иностранным инвестором в экономику Челябинска является Швейцария, на втором месте по объему инвестиций находится Люксембург, на третьем — Германия.
Общий объем краснодарского рынка торговой недвижимости по состоянию на начало 2006 года составил 695 тыс. кв. м, из них на торговые центры пришлось всего 17% от общего объема. Прогнозируется, что по мере развития рынка его структура будет меняться в пользу ТЦ, в основном за счет уменьшения долей низкорентабельных и встроенно-присторенных помещений. Не являясь логистическим центром Юга России, Краснодар демонстрирует низкие темпы роста рынка складских помещений (самый низкий показатель по сдаче в эксплуатацию). Активнее развивается в городе рынок офисных предложений. В целом, преобладает доля некачественных помещений класса С и D. 2006 год показал существенный рост объектов офисного назначения (около 15 % в год, в том числе офисы и бизнес-центры классов A и В), но к концу года произошел некоторый спад объемов строительства.
Строительство торговых центров в Казани подхлестнуло празднование 1000-летия города в 2005 году. Тогда здесь были введены в эксплуатацию такие крупные торговые объекты, как гипермаркет «Бахетле», вторая очередь торгового комплекса «Сити¬центр», торговые кварталы «XL» и «Караван», вторая очередь ТЦ «ГУМ», торгово¬развлекательный комплекс «Тандем». В 2005 году тут открыла свою первую региональную «Мегу» и Ikea, сюда вышли такие «киты» ритейла, как Obi и Metro Cash and Carry. В 2006 году открылись торгово¬офисный центр «Сувар-Плаза», молл «Парк Хаус», многофункциональный комплекс «Корстон», торгово¬развлекательный комплекс «Кольцо».
Самара, ограниченная с двух сторон Волгой (Саратовское водохранилище) и рекой Самара, подразделяется на девять районов: Железнодорожный, Кировский, Красноглинский, Куйбышевский, Ленинский, Октябрьский, Промышленный, Самарский и Советский. Центральную часть города (так называемую старую Самару) образуют находящиеся на юго-западе города Самарский, Ленинский, Железнодорожный и Октябрьский (частично) районы. Расположение объектов торговли и услуг также определяет разделение города на две зоны: для размещения в формате street-retail наиболее привлекательными считаются довольно узкие улицы в центре города, а крупные торговые центры сделали торговым коридором идущее практически через весь город Московское шоссе.