Коммерческая недвижимость Киева - наиболее привлекательный сегмент для отечественных и зарубежных инвесторов. Так склонны думать специалисты различных сфер, которые тем или иным образом связанны с возведением торговых, торгово-развлекательных комплексов, бизнес-центров и других подобных зданий. В ближайшие несколько лет жители столицы и регионов Украины будут свидетелями постепенного насыщения рынка коммерческой недвижимости и, соответственно, увеличения конкуренции между данными объектами. Не исключением в этом отношении станут торговые и торгово-развлекательные центры, руководство которых в борьбе за своих постоянных клиентов прибегает к различным ухищрениям. Одним из таких стало создание на территории объектов торговли фуд-кортов, или ресторанных двориков.
В Украине наблюдается настоящий гостиничный бум. О выходе на наш рынок заявляют все новые и новые сети с мировым именем. Однако тратить собственные деньги иностранцы не спешат, предпочитая работать через местных партнеров, получая не более 3–7% возможной прибыли. Причина такого подхода не нова — сложности с решением земельных вопросов и бюрократизация согласовательной системы. Впрочем, если отрасль сохранит рекордные темпы развития, то жадность может пересилить страх. Эксперты полагают, что неготовность международных сетей к риску может притормозить их экспансию на наш рынок в дальнейшем, ведь в Украине не так много девелоперских компаний, которые готовы работать с иностранцами на условиях партнерских соглашений. К тому же, как утверждает Александр Романишин, для отечественных инвесторов жилая и коммерческая недвижимость пока остается более интересной, чем гостиничная, так как позволяет сократить сроки возврата инвестиций почти вдвое. Впрочем, все зависит от темпов развития рынка. Если, как прогнозируют аналитики, в нашу страну действительно хлынет поток туристов и бизнесменов, обеспечивающий ежегодный рост спроса на отельные номера на 30–50%, жадность может победить страх, заставив сети еще более активно осваивать Украину, в том числе и за свой счет.
Согласно мировой практике, чтобы удовлетворить потребности населения, каждый год должно вводиться в эксплуатацию 300 тыс. единиц жилья. Это 30 млн. кв. м. В Украине же строится 6,4 млн. кв. м, шестая часть – в столице. Наибольшими темпами застраиваются торгово-промышленные города и туристические центры. Особенно это заметно на рынке жилой недвижимости. К примеру, в прошлом году больше половины всего жилья было введено в шести регионах – Киеве, Киевской области, а также Одесской, Львовской, Харьковской, Днепропетровской и Ивано-Франковской областях. Но даже в столице, где шесть лет подряд строится более 1 млн. кв. м, что составляет шестую часть всего вводимого жилья в Украине, этого недостаточно, чтобы удовлетворить спрос.
Рынок профессиональной складской недвижимости показал в последние годы наиболее активный рост и спроса, и предложения во всех сегментах. И на нынешний 2008 год эксперты прогнозируют дальнейшее увеличение спроса на современные качественные складские объекты, сообщат. B Киеве и области объем предложения складских площадей в 2007 г. возрос в два раза. При этом арендные ставки увеличились в среднем на 30-40 %. В то же время, активный рост арендных ставок замедлило заявление нескольких инвесторов и девелоперов о строительстве складов площадью свыше 50 тыс. кв. м каждый.
Специалисты прогнозируют, что за 2008 год земля подорожает на 70% (в 2007 году рост цен составил 67%). Но 2008-й вполне может стать последним годом, когда цены росли высокими темпами. Стоимость участка в 15 соток под строительство дома (при средней цене сотки $5,8 тыс. — почти $90 тыс.) уже сравнима с ценой однокомнатной квартиры в Киеве. Строительство дома обойдется как минимум в такую же сумму. Если в 2008-2009 годах участки в пригороде подорожают еще на 50-70%, с рынком земли произойдет то же, что случилось в 2007-м со столичным рынком жилья: спрос упадет, а рост цен замедлится до 20% в год. В 2009-2010 годах темпы роста цен на гектары в пригороде Киева снизятся до 20-25% годовых: с рынком земли произойдет то же, что и с рынком столичного жилья в 2007-м.
В конце марта 2007 г. в столице должна была состояться конференция, посвященная перспективам использования промзон под девелопмент. На ней, в частности, предполагалось обсудить вопросы госрегулирования выноса предприятий за пределы города. Однако, по неизвестным причинам, мероприятие так и не состоялось. Между тем проблема давно назрела. О необходимости регенерации киевских промышленных зон в столице говорят, как минимум, последние три-четыре года, с того самого момента, когда первая волна создания или проектирования коммерческих и жилых объектов была остановлена из-за отсутствия в городе крупных площадей под застройку.
Поступательный рост украинского рынка промышленного строительства сохранится как минимум до 2009 г., причем активнее всего будут развиваться сегменты производственных объектов, складов, а также торгово-развлекательных комплексов. Полноценный анализ тенденций и перспектив рынка промышленного строительства Украины требует для начала определить, что же на рынке понимается под термином "промышленное строительство". Общение с профильными специалистами показало, что в этом отношении есть два основных подхода. Первый предполагает, что понятие "промстроительство" охватывает возведение объектов производственной сферы, а также (не всегда) сооружений, строящихся из быстромонтируемых зданий (БМЗ). Причем подобный подход тем характернее для экспертов, чем больше их компании-операторы.
Вторичный рынок земли Киевской области оценивается в 5,5 млрд. долл. Bторой квартал т.г. предложение земельных участков, выставленных на продажу в Киевском регионе, сократилось на 4,8 тыс. га по сравнению с первым кварталом т.г. и достигло 13,9 тыс. гектаров. Стоимость представленных на продажу участков в 8 районах Киевской области составляет 5,5 млрд. долл., что на 1,7 млрд. долл. меньше, чем в первом квартале текущего года, когда рыночная стоимость всех лотов приближалась к 7,2 млрд. долл. Аналитики отмечают временное прекращение активного роста стоимости земли, продолжавшегося весь первый и начало второго квартала 2007 года. К примеру, если за 3 первых месяца 2007 года средняя стоимость сотки выросла на 30% (с 4 166 долл. до 5 437 долл./сотка), то в течение второго квартала рост едва превысил 10% (до 5 990 долл./сотка).
Если сделки под застройку коммерческой и жилой недвижимости осуществляются, то введение моратория до 2007 года на продажу земель сельскохозяйственного назначения выводит из рыночных отношений большую часть земель Украины. Как таковой рынок земли не только в Киев и Киевском регионе, а в целом по Украине, еще до конца не сформировался. Если сделки под застройку коммерческой и жилой недвижимости осуществляются, то введение моратория до 2007 года на продажу земель сельскохозяйственного назначения выводит из рыночных отношений большую часть земель Украины. Хорошо это или плохо однозначно ответить нельзя. Тем не менее на вторичном рынке земельные участки выставляются на продажу.
По подсчетам, за второй квартал 2007 года предложение земельных участков, выставленных на продажу в Киевском регионе, сократилось на 4,8 тыс. га. и достигло 13,9 тыс. гектаров. На сегодняшний день объем предложения по 8 районам Киевской области – 13,9 тыс.га., что на 4,8 тыс.га. меньше чем в первом квартале текущего года, когда объем предложения достигал 18,7 тыс. гектаров. Стоимость представленных на продажу участков по 8 районам Киевской области – $5,5 млрд., что на $1,7 млрд. меньше чем в первом квартале текущего года, когда рыночная стоимость всех лотов приближалась к $7,2 млрд. Прекращение активного роста стоимостных показателей по ряду районов области, выставленных на продажу, вызвано не просто сезонными колебаниями, а реальным дефицитом интересных предложений в близлежащей пригородной зоне и постепенным удалением рынка от границ Киева.
Во всем мире водные аттракционы входят в ряд наиболее популярных «отраслей» индустрии развлечений. Любят на отдыхе поплескаться в воде и украинцы. Но вот беда – настоящих аквапарков, где можно было бы вволю порезвиться на водных горках и в бассейнах, – в нашей стране раз-два и обчелся. Те, что работают, сконцентрированы в основном на юге Украины: в курортных зонах Крыма, Одесской области и на побережье Азовского моря. А вот в большинстве отечественных мегаполисов, в том числе и в столице, аквапарков как не было, так и нет. Между тем необходимость создания такого рода развлекательных комплексов в Киеве, равно как и в других городах-миллионниках Украины, назрела уже давно.
Сегодня строительство коммерческой недвижимости перемещается из Киева в регионы. По расчетам аналитиков, сейчас выгоднее строить в крупнейших городах Украины: в этом случае девелоперы и застройщики получают больше дохода, нежели в столице. Строительство. Здесь затраты сравнимы. Себестоимость сооружения торговых объектов в Киеве в некоторых случаях может быть ниже за счет доступности в использовании специальной техники, ресурсов, специалистов. Зато стоимость земельного участка в столице в несколько раз выше. Если же взять во внимание подготовку документации и ее согласования в соответствующих органах, то в строительном компоненте небольшое преимущество получается у регионов, однако оно незначительное.
Столичный рынок недвижимости вышел на ту стадию развития, когда девелоперы берутся за реализацию крупных проектов (площадью более 100 тысяч м2). Как правило, это объекты многофункционального назначения, дающие возможность не только диверсифицировать риски, но и попробовать свои силы в различных сегментах недвижимости. В тоже время, многофункциональные комплексы являются очень сложным форматом, требующим взвешенного подхода к анализу, выбору и распределению функций, поскольку ошибки в просчетах могут повлиять на востребованность и успешность работы всех без исключения сегментов комплекса. Согласно классификации Urban Land Institute, многофункциональный, или мультифункциональный (mixed-use), комплекс - это объект, который получает доход от трех и более функциональных назначений, имеющих независимый спрос.
Столица резко выделяется на фоне Украины по уровню доходов и темпам роста и является самым крупным и богатым городом страны с населением более 2,7 млн. чел., говорится в отчете компании Украинская Торговая Гильдия. Киев является одним из немногих в Украине городов, где стабильно растет население за счет внутренней миграции. В 2006 году прирост составил 1,5%. Уровень заработной платы в городе по-прежнему самый высокий в Украине. Темпы роста реальной заработной платы в 2006 году составили 21%, розничного товарооборота предприятий в сопоставимых ценах порядка 40,7%, объем промышленного производства вырос на 30%, прямые иностранные инвестиции на 53%. Уровень безработицы остается самым низким в Украине - 0,4% по отношению к трудоспособному населению города. Относительно низкий в 2006 году уровень инфляции - 9,2%.
На киевском рынке коммерческой недвижимости наблюдается существенный дефицит площадей во всех сегментах. На сегодняшний день средневзвешенные арендные ставки на офисные помещения класса "А" составляют $45-50 за 1 кв. метр в месяц, класса "B+" - $30-40 за 1 кв. метр/месяц, класса "В" - $25-30 за 1 кв. м/месяц, класса "C" - $20-25 за 1 кв. метр/месяц. Самые высокие арендные ставки на офисные помещения зафиксированы на ул. Крещатик - $180-300 за 1 кв. метр в месяц. Коммерческая недвижимость является очень привлекательным сегментом рынка для привлечения зарубежных капиталов.
Активное развитие коммерческой недвижимости в Украине проходит во всех ее сегментах - офисном, торговом, складском и гостиничном, поскольку во всех без исключения направлениях сегодня наблюдается существенный неудовлетворенный спрос. Поэтому шансы Украины получить в 2007-2010 гг. обильные инвестиционные вливания в различные ниши недвижимости очень велики и более предпочтительные, чем у Польши, Чехии, Словакии и Венгрии. По утверждению некоторых зарубежных аналитиков, инвестировать в коммерческую недвижимость Украины выгоднее и безопаснее, нежели даже в российскую.
C ноября 2006 года по март 2007 года абсолютно все виды коммерческой недвижимости Украины выросли в цене. Наибольший рост показали объекты санаторно-курортной недвижимости. Средняя цена кв.м. в этом сегменте достигла 1603 долларов - выросла на 11 процентов. Значительную часть коммерческой недвижимости приобретают жители Украины. Интерес у инвесторов вызывают как уже существующие объекты, так и строительство недвижимости с нуля.
Тенденции, наблюдавшиеся в начале нынешнего года на рынке коммерческой недвижимости Львова, сохранились и к концу первого квартала. В частности, не произошло существенного изменения арендных ставок. Так, цены на аренду офисных помещений в бизнес-центрах составляли 4-30 $/кв.м. Средняя стоимость таких помещений составляла 14 $/кв.м. В течение марта нами было зафиксировано изменение цен на аренду в двух случаях: на 0,6 $/ кв.м. (на 4% от прежней цены) и на 3,4 $/ кв.м. (на 20%).
На сегодняшний день Харьков является вторым по численности населения городом Украины. В нем проживает около 1 461 000 человек (на 01.01.2007 года). Харьков занимает площадь 30 604 гектара. Город поделен на 9 административных районов: Дзержинский, Киевский, Московский, Фрунзенский, Коминтерновскій, Краснозаводской, Октябрьский, Орджоникидзовский, Ленинский. Основными водными артериями Харькова являются реки Харьков, Лопань, Уды и Немышля. Харьковский рынок коммерческой недвижимости является одним из наиболее развитых и динамичных в Украине, что во многом обусловлено высокими темпами социально-экономического развития города. Именно в Харькове в январе 1994 года состоялся первый в Украине земельный аукцион.
Днепропетровск является третьим по численности населения городом Украины. Здесь проживает 1 039 000 человек (на 01.01.2007 года), площадь города составляет 37 900 гектаров. Если ранее девелоперы отдавали преимущество проектам в сфере жилой недвижимости, то сегодня сфера их интересов распространяется на все сегменты коммерческой недвижимости. За последние пять лет на рынок Днепропетровска был выведен ряд масштабных проектов торговой недвижимости. Помимо этого, на этапе реализации находятся крупные проекты многофункциональных комплексов с мощными торговой и офисной составляющими. Реализуются проекты в сфере гостиничной недвижимости. Динамичным и быстрорастущим является днепропетровский рынок ритейла, а пока наименее развитым - рынком складской недвижимости.