Несмотря на продолжающиеся судебные разбирательства по первому земельному аукциону, состоявшемуся в Харькове в конце февраля, местные власти готовятся пустить с молотка вторую партию городской земли. Чиновники уже составили список из девяти новых участков общей площадью 7,12 га, который должен быть утвержден на ближайшей сессии горсовета.

Готова ли Украина к отмене моратория на куплю-продажу земель сельскохозяйственного назначения? Для того чтобы мораторий на сельхозземли был отменен, Украине необходимо принять несколько законодательных актов (законы “О рынке земли”, “О земельном кадастре"), которые будут формировать рынок земли, а также создать институциональную основу для его функционирования. т.е. Государственный земельный ипотечный банк, риелторские компании, консультационные службы, т.е. информационное обеспечение собственников земельных паев об их обязанностях и правах.

Цены на сельхозземли в пригородах крупных городов начали расти с 2007 г., когда крестьяне, осознав возможность серьезно подзаработать на своих наделах, настолько взвинтили цены на паи, что отпугнули даже видавших виды спекулянтов. Например, в Обуховском и Киево-Святошинском районах Киевской области за 1 сотку просили до $10 тыс., а смена целевого назначения могла увеличить данную стоимость в 1,5-2 раза. В свою очередь, интерес к наделам аграрных компаний способствовал росту стоимости паевой сотки в отдаленных районах области. Например, если в конце 2007 г. сельхозучастки, находящиеся на значительном удалении от Киева, оценивались в $100-150 за 1 сотку, то сегодня уже от $200 за 1 сотку.

Конкуренция на аграрном рынке привела к росту ставок на аренду земель у пайщиков в среднем в 1,5-2 раза. (г.Киев; общественная организация, объединяющая землеустроителей, землеоценщиков, риелторов, инвестиционные и промышленные компании; с 2004 г.; около 150 чел.), они колеблются от 300 грн. до 1 тыс. грн. за 1 га (в зависимости от региона). В то же время, средний размер арендной платы по Украине составляет 148,3 грн. за 1 га. Последние 40 лет его потребление на душу населения непрерывно возрастает. В то время как, согласно отчету Организации по вопросам продовольствия и сельского хозяйства ООН (FAO), цены на зерновые культуры на конец 2007 г. достигли уровня, рекордного для последнего десятилетия.

Сегодня уровень и цель инвестиций в земли сельхозназначения совсем иной, чем еще пару-тройку лет назад. Агрохолдинги в стране растут числом и имением. Некоторые компании даже брендируют свой бизнес, отстраивают высокотехнологичные схемы производства зерна и мяса, одним словом, делают все так, как принято в цивилизованном мире. Для чего, спрашивается? Чтобы западный инвестор быстрее повелся на тот бизнес и ту компанию, которая ему понятнее по форме и содержанию.

Hа рынке ленд-девелопмента (операции с земельными участками) ситуация, когда покупатель сознательно берет на себя некоторые риски, приобретая землю по заниженной стоимости, — скорее, правило, чем исключение. Устранение этих рисков — источник прибыли для некоторых компаний-посредников. Но они часто переоценивают свои возможности и у многих возникает желание перепродать участок, умолчав о его негативных характеристиках. Поэтому любые операции с землей отличаются повышенным уровнем опасности, в первую очередь с юридической точки зрения. В вопросе минимизации рисков ключевую роль играет качество юридического сопровождения сделки, а также репутация потенциального контрагента или посредника. Однако даже это не дает 100% гарантии прозрачности. Ведь в земельных вопросах существует множество способов и механизмов скрыть проблемы, связанные с участком.

По традиции отечественные риэлторы в своих оценках и прогнозах говорят о радужных перспективах. Разумеется, они напрямую заинтересованы в поддержании высокого интереса к земле. Однако сегодня даже закоренелые оптимисты весьма сдержаны в цифрах. Участки, безусловно, будут дорожать и дальше, но привычная сверхдоходность коснется уже далеко не всех направлений и не каждого надела. Иными словами, зарабатывать на земле теперь будет сложнее, и делать это придется с умом. Высокая доходность 2007 г. объясняется двумя факторами. Во-первых, земля была недооценена, а во-вторых, рост стоимости квартир составил только 17%, потому основная масса спекулянтов перешла на более прибыльный загородный рынок. Г-н Костецкий обращает внимание на то, что повышение стоимости земли в 2007 г. происходило неравномерно: резкий подъем цен в первой половине года сменился стабилизацией в июле-августе, а потом - небольшим ростом в сентябре-декабре. В начале 2008 г. стоимость земли достигла объективных рыночных отметок, и удорожание за первые 6 месяцев, с учетом уровня инфляции, эксперт называет незначительным.

Проще всего в пригороде столицы найти земельный участок для сооружения склада класса В. Требования к таким площадкам менее жесткие, нежели для логистических комплексов А-класса. К тому же складская недвижимость становится все более перспективной — существующие объекты заполнены арендаторами на 99–100%, а неудовлетворенный спрос оценивается на уровне 700 тыс. кв. м. Если еще два-три года назад наиболее востребованными были земельные участки в 30-километровой зоне, то сегодня инвесторы осваивают и более отдаленные территории.

Осенью кризис на рынке недвижимости столицы приобретет более четкое очертание. По мнению экспертов, цены на жилье могут начать более активно снижаться. А вот земля в области будет только дорожать. Особенно в более отдаленных от Киева районах. Сейчас на рынке столичного жилья и на рынке земли области можно наблюдать затишье. Это в первую очередь связано с летним уменьшением деловой активности. За первую неделю июля в Макаровском и Бородянском районах произошло даже некоторое снижение цен. Пока аналитики спорят, будет или нет дешеветь жилье в главном городе страны — на рынок земли области переходят не только потребители, но и спекулянты. Потому что вместо небольшой квартиры в Киеве, зачастую можно приобрести участок и построить на нем дом в несколько раз большей площадью.

Из списка участков, которые можно приобрести в собственность, эксперт выделил 12 соток, расположенных недалеко от центра Черновцов по улице Ривненской. Торги за этот единственный надел, предназначенный для строительства жилья, начнутся с 255,3 тыс. грн., или $4,5 тыс./сотка. Коммерческая же стоимость земли в городе, по данным местных агентств недвижимости, колеблется от $1 тыс. на окраине до $30 тыс. за сотку в центре. Причем риэлторы уверяют, что в популярных районах свободных участков практически нет, и их клиенты, столкнувшиеся с такой ситуацией, в отдельных случаях готовы платить за сотку до $40 тыс.

По оценкам экспертов, более 40% площадей земель населенных пунктов и 30% земель несельскохозяйственного назначения считаются не инвентаризованными. А за пределами населенных пунктов не была проведена оценка 97% земель несельскохозяйственного назначения. Всего в стране более 60 млн. га земель, из которых 41,8 млн. га — сельхозназначения. В соответствии со ст. 125 ЗК, без определения границ земельного участка на местности (инвентаризации) и оформления правоустанавливающих документов запрещается использование земель. На основании ст. 35 закона «О землеустройстве», инвентаризация земель проводится для установления месторасположения объектов землеустройства, их границ, размеров, правового статуса, выявления земель, которые не используются, используются нерационально или не по целевому назначению.

Проекты масштабной коттеджной застройки постепенно становятся тенденцией в сегменте загородной недвижимости. Освоение территории действительно требует очень больших затрат, отчасти сопоставимых со стоимостью строительства. Но в конечном счете такой подход себя оправдывает. Комплексное развитие территории позволяет получить намного более эффективную отдачу от ее использования. Качественная инфраструктура обеспечивает высокий уровень комфорта и, соответственно, повышает класс объекта. Кроме того, на маленьком участке подготовительные работы всегда обходятся дороже, чем на большом.

Несмотря на то что продажа земель водного фонда запрещена законодательством, десятки островов в Киевской области уже являются закрытыми частными резиденциями. Сейчас на рынке можно найти предложения по продаже островов площадью от 1 га до 100 га. При этом специалисты отмечают, что действительно привлекательные объекты крайне редко появляются в базах агентств недвижимости. Мнения участников отечественного рынка недвижимости относительно возможности приобретения острова крайне противоречивы. Ни по одному из заданных вопросов специалисты не пришли к согласию, более того, оценки спроса, предложения, легитимности подобной покупки и, собственно, стоимости порой кардинально отличаются.

Официально, под жилую и общественную застройку в области отведено 31,7 тыс. гектаров — это лишь 1,1% территории. 9/10 этих земель — села и райцентры. Теоретически, в свободном обороте должно находиться не более 3-4 тыс. га, именно столько земель может продаваться и покупаться без риска для инвесторов. На деле объем вторичного рынка больше в несколько раз. Несмотря на продление действия моратория на продажу сельхозземли, предназначенной для товарного с/х производства и ОСГ (особисті селянські господарства), украинский чернозем продается и покупается в больших объемах. По оценке Сергея Бута, генерального директора группы компаний NAI Pickard, только в Киевской области около 600 тыс. гектаров сельхозназначения (примерно треть всех сельскохозяйственных угодий) в 2002-2006 годах сменило хозяев и готово к последующей перепродаже. Суммарная стоимость этих 600 тыс. га в ценах вторичного рынка превышает $300 млрд — средняя цена сотки в Киевской области в январе 2008-го составляла $5,8 тыс.

Земельные участки под строительство коттеджей в пригороде столицы продолжают медленно, но уверенно дорожать: только за первые пять месяцев этого года их стоимость выросла на 8–23%, в то время как в прошлом году в это же время они дешевели. Специалисты утверждают, что эта тенденция будет наблюдаться до конца нынешнего года, по итогам которого стоимость пригородных наделов в зависимости от их расположения вырастет на 15–60%. Конечная стоимость сотки в этих районах, по словам экспертов, прямо пропорциональна удаленности от Киева. Так, по данным корпорации «Золотые ворота», в Фастовском районе, в селе Велика Мотовиливка, участок возле озера оценивается сегодня в $1,7 тыс./сотка, в расположенном дальше от столицы селе Дедовщина (60 км) — $1 тыс./сотка, а в еще более отдаленном селе Червонном — $600/сотка. Аналогичная ситуация и в Кагарлыкском районе — в селе Гребени — $1,2 тыс./сотка, в селе Великие Прицки — $600/сотка, в селе Жовтневе — $300/сотка.

Большинство защитников заповедных интересов считают, что остановить застройку ПЗФ можно только кардинальными мерами. Однако пока никаких реальных действий государственных структур в защиту ПЗФ не наблюдается. Возможно, будут появляться примеры показательных сносов домов рядовых украинцев, но особняки влиятельных политиков или бизнесменов эта волна вряд ли заденет. Процесс раздачи земель в Украине идет полным ходом, и официальные запреты лишь способствуют тому, что лакомые наделы попадают в «нужные» руки. Такая ситуация будет продолжаться до тех пор, пока самые привлекательные участки в заповедниках не будут переданы в частные руки. После этого появятся и земельный кадастр, и учет.

За одну только неделю — с 30 мая по 6 июня — стоимость земли под застройку в Киеве выросла на 4,9%: до $70,2 тыс. за сотку. Вместе с тем застройщики перешли на ценообразование в гривне. Это невыгодно гражданам, которые получают доходы в валюте или хранят в ней свои накопления. По сведениям ассоциации "Земельный союз Украины" (ЗСУ), которая и сообщила о повышении цен на землю под застройку, в 2007 году средняя стоимость земли под застройку выросла на 32,26% — с $40,6 тыс. до $53,7 тыс. за сотку.

Столичные пригороды сегодня востребованы как никогда. Из-за высоких цен на жилье киевляне все более пристальное внимание обращают "за черту". Среди украинской элиты кантри-лайф (жизнь за городом) тоже входит в моду. Но главное - это ожидаемый рост стоимости пригородных ландшафтов, и, как следствие, - повышенное внимание к пригородной земле спекулятивного капитала. На стоимость пригородного участка влияет множество факторов: географическая удаленность, наличие леса, реки или хотя бы какого-нибудь водоема, инженерная обустроенность поселка (электро- и газоснабжение, связь, водопровод, канализация), наличие школьных и медицинских учреждений, общественного транспорта, "социальное соседство", состояние дорог, "экология"...

Менее половины (49%) земельных ресурсов на данный момент остаются в государственной собственности. В частную и коммунальную собственность за время действия земельной реформы было передано 50,7% земель. Процесс разгосударствления земель практически завершен: сегодня осуществляется оформление права собственности на землю. Право на земельные паи в Украине получили почти 7 млн. граждан, из них 98% подкрепили свое право землевладения соответствующими сертификатами. Площадь арендованных земельных участков в Украине составляет почти 18 гектаров.

Специалисты прогнозируют, что за 2008 год земля подорожает на 70% (в 2007 году рост цен составил 67%). Но 2008-й вполне может стать последним годом, когда цены росли высокими темпами. Стоимость участка в 15 соток под строительство дома (при средней цене сотки $5,8 тыс. — почти $90 тыс.) уже сравнима с ценой однокомнатной квартиры в Киеве. Строительство дома обойдется как минимум в такую же сумму. Если в 2008-2009 годах участки в пригороде подорожают еще на 50-70%, с рынком земли произойдет то же, что случилось в 2007-м со столичным рынком жилья: спрос упадет, а рост цен замедлится до 20% в год. В 2009-2010 годах темпы роста цен на гектары в пригороде Киева снизятся до 20-25% годовых: с рынком земли произойдет то же, что и с рынком столичного жилья в 2007-м.

Связаться с нами