С возведением новых логистических комплексов качество услуг будет повышаться, а арендные ставки – снижаться. Высокие арендные ставки вызваны банальным дефицитом на рынке складских помещений. И прогнозы не утешительны: возможно, лишь к 2010 году сократится двукратное отставание предложения от спроса в этом сегменте коммерческой недвижимости. Единственное "но" - постепенно снижается спрос на склады низкого качества. Развитие рынка складской недвижимости зависит от влияния нескольких факторов. Среди них главное то, что за последние годы украинские предприятия стали реально работать, к тому жена наш рынок пришли иностранные производители. Как результат - необходимость создания новых мощностей, в том числе и складских помещений.
Рост товарооборота в Украине влечет за собой оживление спроса на склады всех категорий. Большинство имеющихся у нас складских помещений - переоборудованные производственные цеха или бывшие овощехранилища. Поэтому строительство современных складов, оснащенных новейшим оборудованием и передовой техникой, имеющих системы искусственного климата и электронного учета, становится как нельзя более актуальным. Особенно остро стоит вопрос скорости строительства. Распространение новых строительных технологий позволяет возводить качественные объекты большой площади в сжатые сроки. Одной из них является технология быстромонтируемых зданий (БМЗ), которая используется при строительстве практически всех типов недвижимости.
Hаибольшим спросом на сегодняшний день пользуются объекты торгового назначения. Если говорить о наиболее популярном формате, то в первую очередь это торгово-развлекательные центры. В зависимости от площади, наибольшим спросом пользуются площади от 100 до 200 кв. м., расположенные в густонаселенных районах – в центральном районе, а также на левом берегу Днепра: Оболонский, Дарницкий, Днепровский районы.
Попит на якісні офісні площі в Україні найближчим часом продовжить своє зростання. Зараз їх кількість складає 790 тис. кв. м. При 97% наповненості офісів в країні орендні ставки ростуть в середньому на 10-15% на рік. У 2007 р. планується ввести ще близько 200 тис. кв. м офісних площ високого класу.Темпи зростання українського ринку торгової нерухомості є одними з найвищих серед країн Центральної і Східної Європи. У 2006 р. торговий оборот країни виріс на 23,5% і склав 31 млрд. дол., що в два рази вище в порівнянні з 2005 p., а вартість орендної плати торгових площ виросла на 50%.
Площадь столичных складов всех категорий оценивается примерно в 2 млн. квадратов. Из них около 250 тыс. кв. м приходится на профессиональные складские комплексы. При этом спрос на такие склады оценивается в 350-400 тыс. кв. м. Летом заявки на складскую недвижимость классов А и В в два раза превышали предложение. Показатель наполняемости составлял 98-99%. При предложении 1,75 млн. квадратов непрофессиональных складов спрос на такие помещения оценивается в 2,3-2,5 млн. кв. м. Хуже всего обстоят дела со складскими помещениями в центре Киева - здесь практически нет свободных помещений. Повышены спрос спровоцировал рост арендных ставок - до 12-17 долларов за кв.м. класса А или В.
В Харькове без проблем можно арендовать или купить склад, представляющий собой, например, переоборудованный производственный цех или плодовоовощную базу. А вот современных логистических комплексов, спрос на которые ежегодно растет как минимум на 25%, в городе и его окрестностях практически нет. В связи с этим эксперты рынка прогнозируют всплеск строительства терминалов классов А и В. В Харькове имеются все предпосылки для развития сегмента складской недвижимости: этот город-миллионник является крупным транспортным узлом, здесь активно развиваются как национальные, так и зарубежные торговые сети. Действительно, хранилищ в областном центре предостаточно, но их качество уже не может удовлетворить притязательных арендаторов и покупателей, которых с каждым днем становится все больше.
К объектам промышленного назначения специалисты относят множество зданий и сооружений самого различного предназначения - от производства продуктов питания до складских помещений. Каждое строение имеет свои особенности, но отличие современных промышленных комплексов не только в новейшем оборудовании для производства товара. Прежде всего, в использовании современных строительных материалов, в прогрессивных технологиях возведения объекта. В последние годы бизнесмены отдают предпочтение быстромонтируемым методам строительства. Именно они позволяет в довольно короткие сроки запустить производство и начать процесс окупаемости вложенных средств.
Севастополь лидирует сегодня на Крымском полуострове по уровню и росту арендных ставок и цен на складскую недвижимость, что обусловлено увеличением грузовых перевозок и развитием торговли в регионе. Приобрести складскую недвижимость в Симферополе и Ялте можно по цене от 200 до 350 дол. за 1 кв. м, в Евпатории - от 200 до 300 дол. за 1 кв. м. В АР Крым на данный момент практически нет складов, соответствующих требованиям классов А и В.
Все опрошенные операторы рынка складской недвижимости в Киеве и Киевской обл. положительно оценили результаты своей деятельности в 2006 г. и дали радужные прогнозы развития логистического бизнеса на ближайшие три-пять лет. Действительно, рынок складских площадей в Киеве в 2006 г., по сравнению с 2005 г., увеличился примерно на 30%. В минувшем году в Украине (преимущественно в столичном регионе) было возведено более 20 новых крупных складов, что увеличило долю логистических объектов в структуре предложения коммерческой недвижимости с 6% в 2005 г. до 17% в 2006 г. Предложение киевских складов среднего и низкого классов (С и D соответственно) в минувшем году, по сравнению с 2005 г., увеличилось на 25-30%.
Севастополь лидирует сегодня на Крымском полуострове по уровню и росту арендных ставок и цен на складскую недвижимость, что обусловлено ростом грузовых перевозок и развитием торговли в регионе. При этом арендовать склад в Симферополе и Ялте сегодня можно по 3-4 у.е. за 1 кв. м., а в Евпатории – за 2-3 у.е. Приобрести складскую недвижимость в Симферополе и Ялте можно по цене от 200 до 350 у.е. за 1 кв. м., в Евпатории – от 200 до 300 у.е. за 1 кв. м. На Крымском полуострове сегодня практически отсутствуют склады, отвечающие требованиям классов А и В по международной классификации складской недвижимости.
В последние два года отечественный рынок складской недвижимости темпами своего роста не радует, а скорее удивляет. Ведь все предпосылки для его активного развития, как говорится, налицо: уровень доходности, по оценкам консалтинговых компаний, - 10-12% (в странах Восточной Европы - 5-7%), спрос на складские площади в несколько раз превышает предложение и продолжает стремительно расти. А новые, значимые для рынка объекты, введенные в строй в 2006 г., можно пересчитать на пальцах одной руки. В результате, сегодня в киевском регионе при объеме предложения в 350-400 тыс. м2 потенциальная потребность в складских помещениях достигла 1 млн. м2. Девелоперы складской недвижимости от этого только выигрывают - практически все возводимые комплексы реализуются задолго до окончания строительства.
Несмотря на дефицит складов, львовские торговцы не хотят за них много платить. В последние несколько лет во Львов устремились продавцы со всей страны и столкнулись с серьезной проблемой: пристроить на хранение свой товар здесь очень сложно. А о качественных складах можно только мечтать. Такая ситуация сложилась из-за дороговизны и нехватки земли в городе: ведь инвесторам гораздо выгоднее строить торговые и офисные центры, чем тратиться на логистику. Cейчас спрос на складские помещения во Львове бьет все рекорды. Риэлторы оценивают динамику увеличения количества заказов на такие объекты как минимум в 30% по сравнению с прошлым годом.
В портовой Одессе бизнесменам негде хранить свой товар. Склады в Одессе скоро будут стоить не меньше, чем товар, который в них хранится. Только за последние полгода арендные ставки удвоились, а за выставленные на продажу хранилища владельцы просят по $3-5 млн. Инвесторы отреагировали на данные тенденции новыми проектами, обещая в течение ближайших двух лет ввести в эксплуатацию более 300 тыс. кв. м складов. Впрочем, предварительно заявленные ими расценки не порадовали потенциальных арендаторов. Одесским бизнесменам все сложнее решать проблему хранения своей продукции. Местные риэлторы констатируют, что за последний год спрос на склады вырос на треть.
Изменению ситуации на украинском рынке складской недвижимости способствовали несколько причин: снижение инвестиционных рисков, увеличение импорта, расширение производства украинских и международных компаний, профессиональный рост операторов рынка, значительный рост реальных доходов населения и увеличение оборотов розничной торговли, активное развитие логистических операторов, увеличение на 8,7% объема транзитных перевозок грузов и др. В 2006 году на рынок Киева и области было выведено около 65 тысяч м2 складских площадей класса А и В. Таким образом, в конце 2006 года объем рынка профессиональных складских помещений в Киеве и области составил 225 тысяч м2. В 2007 году, по прогнозам экспертов компании, он может увеличиться еще на 180 тысяч м2.
Одним из самых неоднозначных экономических явлений на Украине можно считать рынок недвижимости. Вторым по значимости для ритейла является недвижимость складская. Одесса - город развивающейся торговли, в котором успешно конкурируют между собой местные и национальные торговые сети (в дальнейшем - ТС), а также - открытые рынки и один из крупнейших украинских оптовых рынков - "7 КМ". Одесский регион располагает на своей территории тремя крупными морскими портами. Все это в совокупности обеспечивает региону значительный оборот грузов как для украинского импорта и экспорта, так и для транзита. Одесса может быть одним из основных транспортных узлов.
Дефицит складов в Украине стимулирует привлекательность девелопмента складской недвижимости. Еще в 2006г. стало известно, что компания "Алакор" совместно с крупным австрийским девелопером Immoeast Immobilen Anlagen AG построит в Киеве два офисно-логистических комплекса. Первый из них - "Алакор Бизнес Парк Сити", общей площадью 47,2 тыс. м2, будет расположен в южной части Киева. Вторым проектом станет "Алакор Логистический Парк Обухов" на Днепровском шоссе, в 9 км к югу от столицы, который будет представлять собой складской комплекс класса "А" общей площадью 113тыс. м2. Общий объем инвестиций для реализации обоих проектов составит $150 млн. Завершить данные проекты компании планируют к 2009г.
Зарабатывать на дорогах можно и нужно, и не обязательно для этого делать их платными. Вполне достаточно развивать придорожную инфраструктуру, которая будет приносить владельцам дорог немалые деньги. Особый интерес представляют территории возле трасс стратегического назначения. На этих участках могут быть построены большие логистические центры, где могут обслуживаться грузы как украинских, так и зарубежных компаний, перевозящих товары транзитом. Наиболее перспективными для размещения логистических комплексов являются ключевые транспортные магистрали: Киев - Одесса, Киев - Львов, Киев - Харьков, Киев - Москва. Самым привлекательным направлением является житомирское - в силу того, что на нем сконцентрировано порядка 35% транспортного грузопотока страны.
Складскими помещениями, а тем более серьезными логистическими комплексами, украинский рынок недвижимости не избалован. Двух аналогичных объектов, наверное, и не существует. Поэтому методы и критерии оценки каждого "представителя" данного сегмента до автоматизма не доведены, и процесс определения стоимости вполне можно назвать уникальным. Казалось бы, зачем вообще оценивать склад: построил и эксплуатируй себе на благо! Однако не все так просто. Для определения стоимости такой объемной собственности причин немало. Выделяются две основные: при необходимости капитализации или в случае продажи объекта. В первом случае основным критерием является объем капиталовложений в строительство складского комплекса, во втором - денежные потоки от операций со складским комплексом.
На протяжении последних нескольких лет складской сегмент являлся наименее развитым в коммерческой недвижимости киевского региона. Однако 2006 год, несмотря на уже традиционно небольшой объем выведенных на рынок профессиональных складских проектов, стал переломным в развитии данного сегмента. Именно в 2006 году началось строительство целого ряда крупных складских комплексов украинских и зарубежных девелоперских компаний. В случае успешного развития событий к концу 2007 года совокупное предложение помещений на рынке складской недвижимости может практически удвоиться. В 2006 году, по данным компании Colliers International (Украина), на рынок Киева и области было выведено 65 тысяч м2 складских площадей класса А и В.
Сегодня на рынке складской недвижимости ощущается острая нехватка складских помещений, соответствующих современным стандартам. В то же время, спрос на такие объекты со стороны крупных компаний очень высок. В условиях современной экономики товарные ценности должны двигаться, а не скапливаться в одном месте, и современная логистика понимает под складом место для эффективной обработки товара, т. е, склад рассматривается как объект инфраструктуры, обеспечивающий быстрое и эффективное движение материальных ресурсов. Западные компании давно руководствуются этим принципом, инфраструктура их бизнеса обычно основана на серьезной логистике.