Прогнозы днепропетровских риэлторов о весеннем оживлении на рынке загородной недвижимости сбылись лишь наполовину. Потенциальных арендаторов, интересующихся возможностью выехать на несколько месяцев за пределы городской черты, действительно стало больше. Количество таких клиентов по сравнению с прошлым сезоном увеличилось на 5–10%. Но вот число реальных сделок остается стабильно низким. Для горожан, рассчитывающих на скидки в связи со сложной экономической ситуацией в стране, ставки на аренду дач оказались неприятным сюрпризом: многие собственники выставляют их по докризисным ценам. Большинство потенциальных клиентов интересуются недорогими вариантами — до 2,5 тыс. грн. в месяц, предполагающими наличие хотя бы минимальных удобств и привлекательного ландшафта.
Столичные риэлторы зафиксировали первое после начала финансового кризиса оживление на рынке купли-продажи домов в пригороде столицы. Правда, нынешняя активность покупателей в несколько раз ниже, чем до кризиса, зато число сделок в сегменте впервые за много лет превысило количество сделок купли-продажи земельных участков. Повышения цен на загородные резиденции участники рынка пока не прогнозируют: накопившееся за последние два года предложение не позволит им вырасти до конца лета более чем на 5%, да и то лишь в исключительных случаях.Объем предложения на рынке продажи дач, домов и коттеджей в пригороде Киева вырос за последние два года в несколько раз.
Сейчас, как считают аналитики, цены более-менее адекватны, поэтому и рывков вниз или вверх не будет, как не будет и особых скидок и акций, чтоб было распространено в прошлом году. Как вспоминают эксперты, что 2009 г. охарактеризовался появлением новых нестандартных подходов к реализации загородной недвижимости - дисконты, подарки, аукционы, программы страхования инвестиций стали обязательным атрибутом маркетинговых стратегий продаж девелоперов загородной недвижимости. Наибольшим спросом пользуются коттеджи эконом-класса площадью до 200 кв. м в ценовом диапазоне $150-200 тыс. с земельным участком 6-8 соток. Правда, предложений с такими ценами в хороших городках не так много.
Кризис скорректировал количество желающих обосноваться на лето за пределами столицы. На данный момент сделок по аренде загородной недвижимости заключается в 3-4 раза меньше, чем 2 года назад. В свою очередь, по сравнению с мартом-апрелем 2009 года спрос остался на том же уровне. Чаще всего дома в аренду сдаются на полгода, реже — на 3 месяца. Найти хорошее предложение на один-два месяца довольно сложно, поскольку собственники недвижимости предпочитают заключать договоры на более длительный период аренды. Арендаторы отдают предпочтение коттеджам площадью 200-250 кв. м с земельным участком от 10 соток. Домик должен находиться в 20-километровой зоне от Киева, желательно недалеко от населенного пункта. Важную роль играет наличие ландшафтного дизайна, выходов к водоемам, лесополосе. Желающим найти хороший дом стоит задуматься об этом заранее — лучшие предложения по оптимальным ценам уходят с рынка в марте-апреле.
На сегодня общее количество всех действующих и пребывающих на разных этапах возведения коттеджных городков, по различным оценкам, составляет от 75 до 116 единиц. Из них около 70-80% полностью или частично заморожены, говорят эксперты. Те, кто остался на рынке, особо цены не снижают. Ведь выбор готовых и качественных объектов, а именно за такие готовы платить редкие клиенты, сегодня очень ограничен. Первый квартал 2010 года принес на рынок немного оптимизма. Активность покупателей стала сигналом для девелоперов загородной недвижимости. Некоторые из них объявили о планах по реализации новых загородных проектов.
На сегодняшний день все жилье, в том числе и коттеджи, продаются с минимальной доходностью или даже по себестоимости. Но с повышением спроса, по прогнозам эксперта, плавно будет подниматься и цена на объекты недвижимости. Ведь девелоперы все же ориентированы на получение прибыли. Сегодня они работают для того, чтобы хоть как-то пополнять оборотные средства и вкладывать их в развитие проекта. Но прибыль — конечная цель любого инвестора, и потому стоимость недвижимости вырастет. Подорожание, скорее всего, начнется с весны 2010 года. Однако в отличие от прошлых лет оно будет очень плавным: возможно, на уровне 1–2% в месяц, а может, и не более 5% за весь год.
В нынешнем году с наступлением тепла рынок краткосрочной аренды дач, домов и коттеджей не ощутил существенного притока клиентов. Более того, их число в сравнении с зимними месяцами сократилось в 1,5 раза, а по сравнению с весной прошлого, кризисного года — вдвое. При этом большинство самых дорогих особняков вообще остались невостребованными. Несмотря на это хозяева домовладений не намерены снижать арендные ставки, ожидая увеличения числа клиентов на майские праздники. С середины же следующего месяца большинство дач, домов и коттеджей со значительным дисконтом предполагается сдать на все лето под отдых горожан. Поэтому предложение на рынке посуточных услуг останется далеко не самое лучшее и очень ограниченное в выборе.
Почти половина из более чем 130 коттеджных городков в пригородах Киева, о строительстве которых было заявлено до начала финансового кризиса, по-прежнему остаются в стадии разработки или утверждения проектной документации, поскольку у девелоперов отсутствуют финансовые ресурсы, а сами концепции нуждаются в переработке. По этой же причине многие проекты вместе с земельными участками для их реализации сейчас выставлены на продажу. По словам экспертов, из оставшихся порядка 70 коттеджных городков, строительство и продажи объектов в которых были начаты еще в 2008 г., активными работами могут похвастаться не более 12 поселков, таких как «Олимпик-Парк», «Маєток», Green Hiils, «Золоче» и некоторые другие.
В столице начал расти спрос на частные домовладения. Правда, львиная доля потенциальных покупателей интересуется довольно скромными по размерам коттеджами, сопоставимыми по цене со стоимостью земельного участка или квартиры в том же районе города. Основная же масса предложения агентств недвижимости касается особняков площадью 500-700 кв. м и стоимостью от $200 тыс. до $1 млн, на которые спрос практически равен нулю. Не способствует возрождению рынка и отсутствие у продавцов пакета документов, необходимого для полноценной эксплуатации особняков.
По оценкам игроков рынка за 2009 год количество сделок по коттеджным городкам сократилось до катастрофически низкого уровня - 20-50% от показателей 2008 года. В среднем, в месяц коттеджный городок продает до четырех домовладений (Например, в «Олимпик-парке» и «Севериновке» по итогам января продали по три домовладения). И это несмотря на понижение цены. По словам Чапко по итогам 2009 года цена на загородную недвижимость упала на 17,5%. Она отметила, что за 2008 год данный сегмент загородной недвижимости просел на 5,2%. Январь не изменил существующую картину на рынке загорода. Следует отметить, что интерес к коттеджам упал не только из-за отсутствия платежеспособного спроса. По данным аналитиками консалтинговой компании «Украинская торговая гильдия» существенную конкуренцию составил вторичный рынок загородного жилья, где и предложения готовых домов больше и цены гибче. Так, в процессе торга на дом, находящийся в 10 км от Киева можно сбросить до 15%.
На сегодняшний день ситуация на рынке коттеджных поселков достаточно сложная. Из всех заявленных поселков в г.Харькове и области насчитывается 7, в которых реально продолжается строительство. Характерной особенностью этого рынка является реализация новых домов исключительно для конкретного собственника, который приобрел в поселке земельный участок. Цены предложения домов (строительство по типовому проекту) в коттеджных поселках находятся в диапазоне 500-1000 долл.США/кв.м.
Из 19 объектов в Киеве строительство заморожено на 3 объектах, а в Киевской области строительство приостановлено на 85 объектах, что составляет 50% от общего количества строящихся и проектируемых городков.По состоянию на начало года средняя стоимость 1 кв.м в коттеджных городках в Киевской области равна 1460 долларам. По сравнению со средней стоимостью 1989 долларов за 1 кв.м в декабре 2008 года (падение составило 27%.)
Несмотря на резкое сокращение реальных продаж на рынке зарубежной недвижимости, эксперты наблюдают некоторый рост заинтересованности граждан Украины в ее приобретении. По их словам, украинцы начали активно изучать рынки, тенденции, экономические и политические характеристики, прогнозы аналитиков относительно развития тех стран, в которых они хотели бы приобрести недвижимость. Это подтверждается активным посещением как специализированных интернет-сайтов и агентств, так и выставок по зарубежной недвижимости.
Спрос на дома в загородных поселках Киевской области пока не восстановился. Цены на рынке загородной недвижимости Киевской области до конца года вряд ли просядут более чем на 10%. За последний год цены снизились как минимум на 50%. Количество сделок упало в 5-7 раз. Строится реально только десятая часть заявленных коттеджных поселков. И вряд ли рынок начнет оживать раньше середины 2010 г.
Предложение на рынке коттеджных городков сократилось почти вдвое, цены снизились на 20-40%, но девелоперы твердо верят, что хуже уже не будет. «Наступило дно», уверены они. По данным генерального директора компании Knight Frank LLC Ukraine, на этапе строительства в Киевской области сейчас находятся около 40 коттеджных городков общим объемом более 6000 домовладений. Причем «замороженные» проекты в основном относятся к эконом-классу (54% от общего количества) и расположены на левом берегу Днепра, в Броварском и Бориспольском направлениях. «По сравнению с АППГ предложение на первичном рынке коттеджных городков сократилось на 40%.
С завтрашнего дня у собственников домов, построенных самовольно, появляется шанс их легализировать. 15 октября вступает в силу новый временный порядок принятия в эксплуатацию завершенных частных жилых домов усадебного типа, построенных без разрешения на выполнение строительных работ. Все частные дома усадебного типа, построенные без разрешения в период с 5 августа 1992 г. по 1 января 2008 г., могут быть приняты в эксплуатацию органами Госархстройинспекции на основании заявления, написанного до 31 декабря 2010 г.
Очень многие девелоперы до кризиса успели прикупить в Киевской области участки под строительство коттеджных городков. Фактически за три последних года количество проектов в столичном регионе увеличилось более чем в 2 раза. Однако, похоже, большинство девелоперов переоценили свои финансовые возможности. Да и к самой концепции коттеджного городка не все подошли обдуманно. И если на пике развития рынка недвижимости практически любое предложение ушло бы с молотка, то в нынешних условиях, с учетом того, что загородное жилье, как правило, приобретается в качестве не основного, а дополнительного места проживания, большинство проектов коттеджных городков так и остались нереализованными.
Резкое падение стоимости аренды загородных дач, домов и коттеджей подогрело спрос на эту недвижимость: на протяжении летнего сезона три из четырех предложенных в наем объектов нашли своих клиентов. Впрочем, с окончанием теплого периода много предложений осталось без съемщиков, хотя арендные ставки упали еще больше. Прошедший теплый сезон ознаменовался для рынка аренды загородных дач, домов и коттеджей двумя тенденциями: резким увеличением предложения и столь же стремительным падением цен в долларовом эквиваленте.
В Днепропетровские, весной арендные ставки стартовали с 1 тыс. грн. в месяц, то сейчас — с 800 грн. Попытки собственников пересмотреть тарифы в сторону увеличения заканчиваются тем, что постоялец попросту съезжает в более доступные апартаменты. Благо выбор у приезжих широк: предложение в данном сегменте за последний год выросло вдвое. В этом году днепропетровский рынок аренды жилья не смогли «взбодрить» даже активизировавшиеся студенты. Традиционно с начала августа спрос на съемные квартиры в городе возрастает как минимум на 20%, что не в последнюю очередь обеспечивают иногородние учащиеся, которые в преддверии начала учебного года ищут крышу над головой. Увеличение числа потенциальных арендаторов тянет вверх и ставки: ежегодно осенью они поднимаются на 10–15%. Но в этом году ожидаемого риэлторами удорожания съемных квартир не намечается. Более того, рынку вряд ли удастся вернуться даже к весенним расценкам, которые были выше нынешних на 5–7% и упали вследствие летнего снижения спроса.
На сегодняшний день средняя стоимость коттеджей в самом престижном Обуховском районе Киевской области составляет чуть более 1550 долларов за квадратный метр. В то время как еще в докризисном сентябре 2008 года дешевле, чем за 2 тысячи за квадрат, найти домик было крайнее сложно. Эксперты убеждены — цена будет снижаться до конца текущего года. В целомпадение цен в долларовом эквиваленте за год может составить 30-40%. Падение спроса привело к массовой заморозке строительства новых городков. Сейчас продолжают строиться только 20% от общего количества поселков. Остальные 80% либо заморожены, либо возводятся замедленными темпами. Снижение цен на рынке вызвано отсутствием спроса.