Українські торговельні компанії задихаються від нестачі площ для торгівлі. Сьогодні в Україні на кожний метр торгівельної нерухомості приходиться 20-30 підприємців, кожен з яких готовий чекати роками в черзі і платити від 100 до 200 доларів США за квадратний метр оренди на місяць. Найсумніше це те, що ситуація навряд чи виправиться в найближчі роки. За словами експертів до кінця цього року в експлуатацію буде введено лише десята частина торгівельних площ, яких вимагає ринок. У 2006-2007 роках в Києві чекають 300 тис. кв.м. нових торговельних метрів. Однак на вартість оренди це навряд чи вплине, бо нові метри проковтне шалений попит. Всі експерти погоджуються з твердженням, що темпи зростання купівельної спроможності громадян та розвиток ринку роздрібної торгівлі набагато перевищують темпи появи на ринку нових ТЦ.
В 2006 г. неразрывно связанные между собой рынки розничной торговли и коммерческой недвижимости продемонстрировали диссонанс. В то время как ритейл наращивал обороты и нуждался в новых торговых площадях, коммерческая недвижимость демонстрировала крайне низкие темпы роста. Подобная диспропорция привела к дисбалансу спроса и предложения. Как следствие, рыночная власть девелопера существенно возросла, а уровень конкуренции между торговыми комплексами снизился. Розничный рынок, напротив, развивается куда более быстрыми темпами. Растущие отечественные торговые сети, которые привлекают инвестиции для дальнейшего расширения, и зарубежные ритейлеры, заинтересованные во вхождении в страну, нуждаясь в новых площадях, оказывают давление на рынок.
Сегодня эта правобережная часть города развивается несколько однобоко: там строят преимущественно жилую недвижимость. Даже торгово-развлекательная инфраструктура, которая традиционно сопутствует жилой застройке, несколько отстает в своем развитии. Между тем данный район достаточно привлекателен как плацдарм для реализации проектов в сфере коммерческой недвижимости: кроме торгово-развлекательных объектов, здесь могут быть востребованными гостиничные и рекреационные комплексы - все-таки этот район примыкает к берегу Днепра, и в нем полно живописных уголков. Благодаря соседству с Минской трассой Оболонь интересна и для операторов рынка логистической недвижимости.
Из всемирно известных ритейл-игроков в Украине работают лишь единицы. Многие бренды в непродовольственной торговле представлены на условиях франчайзинга местными игроками. По мнению экспертов, основной причиной сложившейся ситуации можно считать дефицит профессиональных торговых площадей. С этой проблемой ритейл-операторы в свое время столкнулись и в Москве. А наиболее крупные из них были вынуждены выступать в роли девелопера торговых центров или выкупать помещение еще на этапе строительства, соинвестируя в проект. К сожалению, в Украине такая практика пока не получила распространения во многом потому, что уровень реализуемых проектов пока не настолько высок, чтобы международные операторы инвестировали свои ресурсы в девелопмент.
B 2004 г. объем площадей в ТЦ возрос на 107% (более чем вдвое), в 2005 г. прирост составил порядка 6%, а в 2006 - вряд ли превысит 11%. В итоге в 2006 г. количество торговых площадей в ТЦ Киева может увеличиться менее чем на 35 тыс. кв. м, хотя ранее на этот период было заявлено свыше 100 тыс. кв. м. Розничный рынок, напротив, развивается куда более быстрыми темпами. Растущие отечественные торговые сети, которые привлекают инвестиции для дальнейшего расширения, и зарубежные ритейлеры, заинтересованные во вхождении в страну, нуждаясь в новых площадях, оказывают давление на рынок. Желание ритейлеров расширять свой бизнес опережает появление нового предложения на рынке.
Максимальная аренда в торговых центрах столицы давно обогнала такие восточноевропейские города, как Варшава и Прага. По мнению экспертов, основной причиной роста арендных ставок по-прежнему остается острый дефицит торговых площадей. Cредняя арендная ставка в торговых центрах (ТЦ) за III квартал 2006 г. по сравнению с началом года выросла на 33% и составила $70,6 кв. м в месяц. Максимальная аренда в магазинах, которые выставлялись на рынке Киева, оценивалась в диапазоне $100-200 кв. м в месяц. В то же время, по данным "i", в Варшаве максимальная аренда квадратного метра в ТЦ составляет $900-950 в год, в Праге - $750-800 кв. м в год. Таким образом, аренда в Киеве торговых площадей превышает варшавскую на 150%, пражскую - более чем на 200%.
Стоимость единицы площади офисной недвижимости при продаже в среднем по городу Донецк за 9 мес. нынешнего года возросла на 33,8% (с $806 в январе до $1079 за 1 кв.м. в октябре). Наиболее высокий показатель наблюдался в Петровском районе – на 57,7% (с $428 до$675). В других районах: в Буденновском – на 50% (с $400 до $600), в Ленинском – на 44,4% (с $1000 до $1443), в Пролетарском – на 40,4% (с $450 до $632), в Кировском – на 37,8% (с $450 до $620), в Киевском – на 31,8 (с $1100 до $1450), в Калининском – на 24,9% (с $1070 до $1336), а в Куйбышевском районе – всего на 2,3% (с $1050 до $1074).
Киевские и харьковские городские власти на конференции, организованной институтом Адама Смита, предложили свои варианты ответа на вопрос: как привлечь инвестиции в украинский рынок недвижимости? Рентабельность инвестиций в украинскую недвижимость продолжает оставаться чрезвычайно высокой. В зависимости от типа недвижимости (коммерческая или жилая), ее месторасположения, этапа, на котором инвестор входит в проект, она, по разным оценкам, может колебаться в широчайшем диапазоне - 5-300%. Впрочем, риски - политическая и экономическая нестабильность - тоже весьма велики. Именно через их призму инвесторы, как отечественные, так и иностранные, оценивают рынок недвижимости Украины.
Темпы строительства торговых центров отбросили столицу на уровень периферии. В Киеве перестали возводить торговые и торгово-развлекательные центры, а в существующих - арендные ставки всего за год повысились на 33%. По словам специалистов, на протяжении ближайших двух лет подобная ситуация сохранится и де вел оперы не будут радовать киевлян новыми ТЦ. Поведение столичных девелоперов удивляет, так как этот сектор является самым прибыльным и позволяет достигать рентабельности, многократно превышающей аналогичные показатели в Восточной и Западной Европе. По словам экспертов, в отдельных случаях строительство ТЦ дало возможность девелоперам в течение одного года получить 600% прибыли. Но сверхприбыли, судя по всему, нашим девелоперам не нужны. Практически все компании сейчас переносят сроки как минимум на два года.
Реконструкция центра Днепропетровска, так называемой предмостовой его части, предусмотренная генпланом, открыла небывалые возможности для строительства. В 2005 г. запущено четыре новых ТЦ, до конца 2006 г. планируется ввести в эксплуатацию еще три. А год спустя, возможно, город "выдаст" еще два объекта, один из которых - "Караван" - ТРЦ самого крупного украинского формата. Среди городов-миллионников (помимо столицы) именно Днепропетровск можно назвать самым успешным в плане развития торговой недвижимости. По оценке экспертов международной консалтинговой компании Colliers International в Украине, на сегодняшний день в городе функционируют четыре профессиональных торговых центра - "Гранд Плаза", "Дафи", "Европа" и "МОСТ", готовится к открытию пятый - ТРЦ "Вавилон".
Из-за бюрократических проволочек вводится значительно меньше площадей торговых центров, чем запланировано. Первый торговый центр (ТЦ) появился в Киеве в 1999 году, а сейчас их 29. Общая их площадь на конец 2005 года составляла 319,8 тыс. кв. м, или 117 кв. м на 1 тыс. жителей. За прошлый год торговые площади в столичных ТЦ увеличились менее, чем на 20 тыс. кв. м, хотя было заявлено свыше 100 тыс. кв. м. Участники рынка и эксперты прогнозировали, что введение семи новых торговых, торгово-развлекательных и многофункциональных комплексов позволит в 2006 году увеличить емкость рынка до 500 тыс. кв. м, или 191,6 кв. м на 1 тыс. жителей.
Прогнозы экспертов рынка недвижимости в Днепропетровске не оправдались - несмотря на появление крупных объектов формата Riteil park, арендные ставки на торговые площади не снизились. В прошлом году здесь открылись ТЦ "Дафи", "Европа", "Атриум", "Привокзальный", "Большая ложка", "Новый Континент" общей площадью более 60 тыс. кв. м. В нынешнем году этот список пополнили торгово-развлекательные центры "Мост Сити Центр", "Материк" и "Вавилон". По оценкам местных риэлторов, на рынок поступило еще порядка 70 тыс. кв. м. Сейчас насчитывается более 40 объектов, позиционирующих себя как ТЦ, хотя эксперты утверждают, что таковыми в действительности можно считать всего лишь 16 центров с общей торговой площадью порядка 120 тыс. кв. м. Предложение торговых площадей в Днепропетровске ограничено. Большинство ТЦ заполнены на 95-100%.
Торговые улицы расположены сегодня преимущественно в столице, а именно в ее центральной части. Нужно разделятьпонятия "street retail" и "high street retail". Если под первым понятием мы подразумеваем все магазины на улицах, то второй сегмент, более интересный и более узкий, заключает в себе торговые зоны и основные торговые улицы в центре города, зачастую в его исторической части, с очень интенсивным пешеходным потоком, большой концентрацией магазинов (в большей мере одежда, обувь и аксессуары) и с самой высокой арендной ставкой в городе. Магазины обычно размешаются по обеим сторонам улицы, и здесь можно увидеть практически все представленные в стране международные бренды.
Хотя киевский рынок торговой недвижимости еще только развивается и пока не отличается таким богатством высококлассных торговых центров, как рынки Москвы или Варшавы, все же за последние три года в столице Украины запущено немало "звездных" проектов. Все они оказали ощутимое влияние на развитие инфраструктуры столичного ритэйла, вывели этот сегмент рынка коммерческой недвижимости на новый качественный уровень и стали примерами для подражания. Но даже эти знаковые проекты имеют не только сильные, но и слабые стороны, прекрасно видимые опытным экспертам.
Причина кризиса розничной торговли продуктами питания в центрах городов лежит на поверхности. После проведения в 1994-1997 гг. малой приватизации гастрономы перешли к частным владельцам, которые даже при полном соблюдении условий приватизации получали право на перепрофилирование торговой точки уже через пять лет. Арендные ставки в таких магазинах оказались "неподъемными" для реализаторов продовольственных товаров. Как объясняет Сергей Григоренко, пресс-секретарь корпорации "ПАККО" (г. Луцк; 30 разноформатных магазинов; товарооборот в 2005 г. - $110 млн.), с минимальной рентабельностью продовольственный магазин начинает работать при выручке $15-20 с 1 кв. м в региональных центрах и $30-35 - в столице.
Сегодня рынок торговой недвижимости вошел в стадию инвестиционного насыщения, когда инвесторы покупают торговые объекты как готовый бизнес. В силу отсутствия качественных объектов для вложения подобные инвестиционные сделки имеют единичный характер. Это в свою очередь подразумевает в будущем создание ТЦ с максимальной ориентацией на качество. В этом плане подземные торговые центры, заслужившие на нашем рынке славу "гадкого утенка", при грамотном девелопменте могут стать Клондайком сверхприбылей. Около трех лет назад, после глобальной реконструкции полуразрушенных зданий в центре Киева и строительства подземного пространства под Бессарабской площадью и Большой Васильковской улицей, в столице началась эпоха подземных торговых центров.
Отечественная индустрия развлечений, реанимированная в сфере современной торговой недвижимости после "комы" 1990-х годов, находится на пороге нового этапа. Не за горами время, когда отрасль начнет функционировать не только в качестве вспомогательного элемента торговли, но и как самостоятельное бизнес-направление в недвижимости. Времена, когда успешные торговые комплексы создавались без развлекательно-досуговых элементов уходят в прошлое. Теперь отсутствие зон отдыха и развлечений могут позволить себе лишь небольшие объекты торговли. В крупных форматах торговых центров развлекательный сегмент является одним из обязательных "якорей", относящимся в существующей классификации якорных арендаторов к "генерирующим активность" и направленным на привлечение максимально широкого сегмента посетителей из существующей ниши.
В Харькове не хватает площадей под торговлю. Но дальновидные риелторы уже предсказывают скорое перенасыщение рынка торговой недвижимости. Харьков входит в тройку самых перспективных городов Украины с точки зрения развития крупноформатной торговли. В то же время харьковский регион, по мнению экспертов, неоправданно мало освоен ритейлерами, а объектов коммерческой недвижимости в областном центре намного меньше, чем в Одессе или Днепропетровске. Рынок торговой недвижимости Харькова на данный момент только формируется, строительство крупных объектов идет вяло, ощущается сильная нехватка торговых центров в их классическом понимании.
Столичные девелоперы расширяют активность на регионы, где востребуются крупные форматы торговых центров. А розничники сами становятся девелоперами. Еще совсем недавно почти все самое интересное на украинском рынке торговой недвижимости происходило в Киеве. На ярко освещенной столичной сцене бурлили страсти и разворачивались интриги, появлялись и "обкатывались" новые форматы торговых центров, а регионы в основном скромно довольствовались ролью затемненной галерки. Сегодня же ситуация меняется кардинально - регионы начинают обгонять Киев по числу новых проектов современной коммерческой недвижимости, да и сами эти проекты становятся крупнее и интереснее. Расширяется также число авторов проектов торгово-развлекательных центров в регионах.
Расположение торгового объекта - вопрос, которым ритейлер должен задаваться еще на этапе открытия магазина. Сегодняшние реалии таковы, что выбор объектов достаточно сужен. Тем не менее, грамотный выбор места может во многом предопределить конечный успех проекта. Национальные сетевые операторы прежде всего определяются с городом, в котором будет находиться торговый объект. Безусловно, наиболее привлекательным для размещения объекта многие считают Киев. Со столицы в первую очередь начинают все крупнейшие отечественные и зарубежные ритейлеры, работающие в Украине. Здесь находится самое платежеспособное население, город посещает множество туристов и официальных делегаций. Естественно, в столице же происходит основное количество крупнейших культурных и политических событий.