Аренда взлетела вверх из-за спроса на торговые площади. Если в Варшаве на одну тысячу жителей приходится 800-900 кв. м торговой площади, то в Киеве - около 200-300 кв. м. Один из наиболее важных факторов, влияющих на цены, - уровень вакантности (означает процент свободных площадей на рынке, которые можно арендовать). Буквально за первое полугодие 2010-го в Киеве этот показатель существенно сократился и сегодня составляет 1-1,5%.
Сектор торговой недвижимости оставался на протяжении 8 месяцев 2010 года наиболее привлекательным для всех игроков недвижимости. В августе 2010 года на рынке Киева было знаменательное событие, а именно открытие второй фазы торгово-развлекательного комплекса «Скай Молл» (арендуемая площадь 50 700 кв. м), увеличив объем качественных торговых площадей до 433 000 кв. м. Этот проект можно по праву отнести к торговому центру нового поколения на рынке Киева в связи с его профессиональной концепцией и качественным набором арендаторов.
В городах с малым количеством торговых площадей начала дорожать аренда. Ритейлоры вновь заинтересовались региональными рынками. В Чернигове и Сумах, пока не избалованных их вниманием, уже оживился спрос на торговые площади. А вот в соседней Полтаве, где до кризиса довольно активно строились крупные профессиональные объекты, риэлторы жалуются на скупость немногочисленных клиентов, ищущих самые дешевые магазины.
В 2010 году операторы объектов в формате big box будут демонстрировать высокий уровень активности, что, по мнению экспертов DTZ, обусловлено неосвоенностью украинского рынка в данном сегменте и наличием привлекательных земельных участков по доступным ценам, позволяющим эффективный девелопмент объектов торговой недвижимости в этом формате.
Кризисные тенденции отразились на развитии рынка ТЦ Украины. Они проявлялись и в снижении уровня посещаемости ТЦ, и в увеличении доли вакантных площадей, и в снижении средней арендной ставки. Международный оператор в сегменте продуктов питания Окей покинул украинский рынок. Сеть DIY Караван сократила свое присутствие на украинском рынке до одной торговой точки. Тем не менее, существуют и положительные тенденции. Так, стремительно расширяет свою сеть Ашан, также развиваются OBI, Zara, открылись первые торговые точки продовольственных сетей Real и Novus. Готовится к выходу на украинский рынок ряд других международных операторов. Несмотря на снижение розничного товарооборота в Украине, в рейтинге привлекательности для торговых операторов компании A.T. Kearney Украина, как и годом ранее, занимает 17-ю позицию. В 2009 году сетевые операторы предпочитали развиваться в Киеве и городах-миллионниках. Города с населением менее 500 тыс. человек были менее привлекательными.
По данным компании, в августе т.г. средняя стоимость аренды квадратного метра торговых помещений в центре столицы составила $60, в Голосеевском районе – $20,33, Дарницком – $10,67, Деснянском – $11, Днепровском – $10,33, Оболонском – $19, Печерском – $29,33, Подольском – $20, Святошинском – $15,33, Соломенском – $16,33, Шевченковском – $25,33.
Первый квартал 2010 года был не особо богат событиями на рынке коммерческой недвижимости как в Киеве, так и в Украине в целом. Но если складской сегмент недвижимости у аналитиков оптимизма в этом году не вызывает, то итоги первых трех месяцев на рынке торговой и офисной недвижимости вселяют в игроков рынка определенные надежды.
На начало мая 2010 года уровень вакантности киевских торговых центров составляет не более 1,5-2%. Уровень вакантности офисных площадей в столице достиг 13-15%. В течение апреля арендные ставки коммерческой недвижимости в Киеве были относительно стабильны. Однако, если торговым центрам аналитики прогнозируют увеличение стоимости аренды, то офисы, за счет роста вакантности площадей дорожать не будут.
Стоимость аренды площадей в подземных переходах Киева соизмерима лишь со ставками самых престижных торговых центров, а в некоторых случаях превышает таковые в разы. Причем, львиная доля доходов от их сдачи в аренду получают отнюдь не городской или районные бюджеты, а частные предприятия, выступающие посредниками между городскими властями и частными предпринимателями, торгующими в переходах.
Сохранение интереса иностранных и национальных инвесторов к приобретению торговых объектов. Ведение рядом компаний активных переговоров по приобретению торговых комплексов и участков под строительство ТЦ, сделки по которым могут быть завершены в 2010 году.
Окончание летних отпусков повлияло на посещаемость торговых центров. В первой половине августа аналитики наблюдали повышение индекса торговой недвижимости на 0,31%. За первое полугодие 2010 г. года товарооборот в Киеве вырос на 3,6% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года и составил 23 368,4 млн. грн.
Собственники ТРЦ уже не идут на антикризисные уступки ритейлерам. А в качественных и популярных объектах просто нет мест. Эксперты прогнозируют как минимум стабилизацию ставок, а как максимум — рост на 15-20%. Тренды прошлого года в торговой недвижимости продолжили развиваться и в первом полугодии 2010 г. Свободных помещений в ТЦ/ТРЦ становится все меньше. На 2010 г. было заявлено к открытию около 150 тыс. кв. м. На данный момент состоялось только открытие второй фазы ТРЦ Sky Mall (45 тыс. кв. м GLA), официальный ввод в эксплуатацию которой намечен на август.
Первые законные места для осуществления торговой деятельности в подземных переходах Киева начали появляться в середине 90-х годов. Однако прибыльность торговли в подобном месте была столь высока, что популярность таких мест для продажи каких-либо товаров очень быстро возросла. В последние несколько лет, обычные прилавки с продукцией начали приобретать форму павильонов. Не заполнены торговыми точками только лишь те немногие переходы, где редко ходят люди. Остальные же являются неплохим местом осуществления мелкой предпринимательской деятельности, так как в переходах, особенно ведущих к станциям метро, всегда хороший поток народу.
В Киеве функционирует 15 торговых центров с развлекающей составляющей. И по оценкам экспертов, сегмент еще далек от насыщения. С точки зрения девелопера, такой микс очень удачен. Правильно подобранные и скомпонованные элементы досуга привлекают поток посетителей в комплекс, посещаемость ТРЦ увеличивается, что в свою очередь позитивно отражается на инвестиционной состоятельности такой недвижимости.
Множество торговых сетей оказались в весьма затруднительном положении, некоторые были вынуждены покинуть рынок. Но, как это и происходит во время кризиса, нашлись и те, кто смог приспособиться к новым условиям работы и даже развить свой бизнес ещё больше. Безусловно, это зависело и от того, чем именно занимается предприятие. Ведь когда строительство большого количества объектов приостановлено, практически невозможно увеличить, например, количество продаж строительных материалов. А в виду того, что доллар растет, налоги никто не отменял, то устоять на таком рынке становится неимоверно тяжело. И тут, как по законам природы, выживают сильнейшие.
Для вакантных помещений киевских торговых комплексов показатель средней стоимости аренды за последние 15 дней не изменился. Средняя ставка составляет $57,2 за 1 кв. м. с учетом НДС, без эксплуатационных расходов. "Вита-Веритас", инвестор ТРЦ Dream Town будет достраивать объект самостоятельно, не привлекая к строительству "Трест "Киевгорстрой-1". "Вита Веритас" обещает возобновить строительство 2-й очереди ТРЦ Dream Town в самое ближайшее время, и сдать объект летом 2012 года.
Руководство большинства украинских сетей полагает, что пик финансового кризиса позади и в ближайшие месяцы продажи покажут прирост. Одной из причин такого оптимизма могут стать данные Минэкономики, согласно которым в июне нынешнего года продажи в розничных сетях впервые с момента кризиса выросли на 1,1% по сравнению с АППГ. Помимо этого, ритейлеры полагают, что в ближайшее время стоимость аренды будет только расти. В результате, управители сетей сейчас активнее подписывают соглашения на аренду помещения для своих магазинов. Примечательно, что эти мысли в головы арендаторов уже не первый месяц вкладывают риэлторы, которые не устают придумывать «логичные объяснения» грядущего подорожания – от повышения цен на горюче-смазочные материалы до роста цен на продукты питания.
По (УТГ), в марте 2010 года индекс рынка торговой недвижимости столицы вырос на 1,92%.
Ритейлеры вновь заинтересовались региональными рынками. В Чернигове и Сумах, пока не избалованных их вниманием, уже оживился спрос на торговые площади. А вот в соседней Полтаве, где до кризиса довольно активно строились крупные профессиональные объекты, риэлторы жалуются на скупость немногочисленных клиентов, ищущих самые дешевые магазины.
Динамика цен на торговые помещения