Цены на жилье – это как раз вторая причина, которая вызвала стагнацию рынка. Эксперты единодушно сходятся во мнении, что недвижимость в нашем городе переоценена. Также считают и потенциальные покупатели квартир. Результатом стало снижение спроса на жилье, особенно на дорогостоящее. «Самыми востребованными на вторичном рынке сегодня для наших покупателей стали однокомнатные квартиры стоимостью до 1 300 тыс. рублей, – говорит директор агентства недвижимости «Диаманд-риэлт» Ирина Мусаева. – Омичам это под силу». Причем, материал, из которого изготовлен дом, приоритетного значения не имеет. Сегодня средняя стоимость типовой «однушки» площадью 40 квадратных метров на вторичном рынке омска составляет 1 820,4 тысячи рублей. За последний месяц цена квадратного метра в среднем выросла на 230 рублей, тогда как за период с конца января по конец февраля «квадрат» показал рост в 380 рублей.
Рынок жилой недвижимости подвергся некоторым колебаниям, хотя на ценах это отразилось незначительно. В период с 1 по 15 января часть ранее экспонируемых объектов были сняты с продажи. В большей степени это коснулось новостроек. После январских каникул ситуация стабилизировалась, объекты снова были выставлены на продажу. Изменение цен варьировалось в пределах 20-30 тысяч. В основном подорожали двухкомнатные квартиры новой планировки. Риэлторы выражают некоторую обеспокоенность относительно динамики продаж. Если сравнивать с аналогичным перодом прошлого года, то по объемам совершенных сделок первые 2 месяца 2008 года значительно уступают. Количество предлагаемых в нашем городе ипотечных программ влияния на рост количества сделок не оказали.
В отличие от ценовых показателей, показатели объема предложения увеличиваются равномерно с начала года, причем за городом прирост идет более высокими темпами по сравнению с городом (68% за пределами города против 61% в черте города). Количество предложений в городе в 4 раза превышает количество предложений за его пределами. Увеличение количества предложений связано с приближением весеннее-летнего сезона – традиционно активному сезону на рынке земли и домов.
За месяц московские новостройки подорожали почти на 1%. Сейчас львиную долю предложения составляют многокомнатные квартиры, которые заметной ценовой динамикой не отличаются. Рынок активизируется осенью, когда в продажу поступят новые объекты. Средняя стоимость 1 м2 столичных новостроек за июнь выросла на 0,9% (1,4% в долларах США), составив 116 356 руб. ($4930). По итогам первого полугодия цены увеличились на 12,3% (17,6%). Наибольшее удорожание по-прежнему отмечается в сегменте типового жилья — 1,6% (2,1%), где прирост с начала года составил уже 21,2% (25,8%). Новостройки экономкласса за месяц прибавили в рублевых ценах 1,1% (в долларах — 1,6%), по итогам полугодия — 13,7% (18%). Удорожание квартир бизнес-класса в июне составило 0,8% (1,3%), за шесть месяцев — 8,1% (12,2%). Цены на элитные объекты в первом летнем месяце практически не изменились, итог полугодия — 3,1% (7,1%).
Анализируя открывшиеся в 2007 г. торговые центры, можно отметить продолжающуюся тенденцию повышения ценового уровня объектов. Среди вновь появившихся на рынке проектов торговые центры «Шереметьевский», «Lotte Plaza» и «Времена года» относятся к классу premium и ориентированы на потребителей с высоким уровнем доходов. Причем подобные торговые объекты открываются как в центре, так и на западе города, т. е. в районах с более высоким уровнем покупательской способности. Спрос на торговую недвижимость продолжает расти. Уровень вакантных площадей по-прежнему находится на невысоком уровне и варьируется от 1,5-3% в качественных торговых центрах до 5-7% в менее успешных объектах. Наибольшим спросом пользуются помещения в центре города в пределах Садового кольца. На их долю приходится половина запросов от потенциальных арендаторов. Наименьшим спросом пользуются помещения, расположенные за пределами ТТК.
На протяжении нескольких лет покупка жилой недвижимости оставалась для частных инвесторов оптимальным инструментом преумножения капитала. Однако стагнация цен на квартиры сделала инвестиции в жилье невыгодными. Даже если сдавать квартиру в аренду, окупаться она будет лет двадцать. Совсем иную динамику демонстрируют инвестиции в коммерческую недвижимость. Правда, поиск подходящего объекта займет значительно больше времени, а для входа на этот рынок придется заплатить не менее $1 млн.
B июне 2008 года на регулярном (вторичном) рынке жилья Москвы отмечено увеличение цены предложения во всех категориях и сегментах и снижение объема предложения. Средняя долларовая цена предложения столичных квартир по итогам июня увеличилась на 3,8% и составила 7055 $/кв. м. Рублевые цены выросли на 3,4% и достигли уровня 166709 руб./кв. м. С начала года (относительно декабря 2007 г.) уровень средних цен повысился на 29,1% и 24,1%, соответственно. Количественный объем предложения за месяц сократился до 31 тыс. объектов (-6,4%). Объем предложения в денежном выражении и в общей площади уменьшился на 1,9% и 5,5% соответственно. Доля квартир, впервые выставленных на продажу в отчетном месяце, сократилась до 29% общего объема.
Рынок жилищного строительства по итогам первых пяти месяцев 2008 года продемонстрировал прирост на 6% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Такие данные насторожили правительство — ведь в 2007 году рост рынка превышал 40%. Причину резкого падения объемов ввода жилья власти видят в нехватке земли под новое строительство и недостатке денег у населения. Участники рынка обещают, что в условиях сокращения новостроек цены на жилье будут только расти. Кризис в строительной сфере обсуждался вчера на заседании президиума правительства России.
Чем выше становятся цены на квартиры в Москве, тем неопределеннее дальнейшие перспективы этого рынка. С одной стороны, столичные квартиры уже являются недоступными для большинства москвичей, в том числе, почти для всего среднего класса, причем, даже в кредит. С другой стороны, застройщики постоянно жалуются на подорожание стройматериалов, недостаток площадей под застройку, рост административных барьеров и предрекают бесконечное подорожание жилья. Не удивительно, что в таких условиях прогноз рынка недвижимости на ближайшую и среднесрочную перспективу оказывается особенно актуальным и для его получения, казалось бы, все средства хороши. Примечательно, что для построения прогнозов многие эксперты и обозреватели прибегают к анализу прошлой динамики рынка недвижимости. И это вполне естественно. Ведь в условиях характерной непрозрачности отечественного рынка недвижимости и очевидной неопределенности большинства факторов, которые не него влияют, чуть ли не единственным прозрачным и доступным инструментом для анализа оказываются данные за прошлые периоды.
Жилищная проблема остается одной из наиболее актуальных социальных проблем в нашей стране. Большинство россиян (62%) оценивают ситуацию с обеспеченностью населения жильем там, где они живут, как «плохую»; четверть (25%) опрошенных – как «удовлетворительную», и только 3% – как «хорошую». Остальные (10%) оценить положение дел с жильем в своем городе или селе затруднились. Распределение мнений за последние два года – со времени запуска национального проекта «Доступное жилье» – практически не изменилось. Вместе с тем, несколько сократилась доля россиян, пессимистически оценивающих динамику перемен в этой сфере: если сейчас 19% респондентов заявляют, что там, где они живут, положение с обеспеченностью жильем за последние год-два ухудшилось, то в марте 2006 г. так считали 28% опрошенных.
В роли морозильников продолжают выступать старые хладокомбинаты. На сегодняшний день на территории Москвы таковых насчитывается тринадцать. При этом четыре из них, по оценкам Российского союза предприятий холодильной промышленности, эксплуатируются более 10 лет, пять хладокомбинатов - более 70 лет и один - более 90 лет! Средний износ основных фондов составляет 64%. Помимо существенного технического износа хладокомбинаты устарели морально, и их реконструкция неэффективна. Тем не менее сегодня они продолжают активно использоваться - во-первых, потому, что высок дефицит подобных помещений, а строительство новых объектов слишком дорого, а во-вторых, потому, что их расположение в Москве на 100% отвечает потребностям компаний, потенциальные потребители которых находятся в столице.
В настоящее время на рынке складских и логистических комплексов большое значение имеет высокое качество технических характеристик складских помещений. Специалистами рынка были приняты определенные стандарты качества складских комплексов, соответствие которым позволяет эффективно, удобно и безопасно использовать складские площади. Важными параметрами для качественного склада являются материалы стен, пола, а также высота потолков. Анализ ситуации на рынке складской и логистической недвижимости Москвы и Санкт-Петербурга показал, что складские комплексы, стены которых изготовлены из сэндвич-панелей, в Москве составляют долю в 30%, а в Санкт-Петербурге - 86%.
В коттеджном поселке «Левада», что в деревне Коргашино в 14 км от Москвы по Осташковскому шоссе, — идеально подстриженные газоны и аккуратные кирпичные домики. Жительница Коргашина Галина Петровна вспоминает, что построили поселок еще четыре года назад: «Дома росли быстро, как грибы. Но поселок так и стоял пустой». В нем и сейчас нет признаков жизни, хотя застройщик утверждает, что «Левада» — вовсе не долгострой. В отделе продаж компании «Вель» заявили, что не проданы всего два дома, а в остальных новые хозяева уже якобы делают ремонт. Верится в это с трудом. За половину таунхауса в «Леваде», к которой прилагается участок в пять соток, просят всего $290 000. Это на треть дешевле, чем в среднем поселке экономкласса в Подмосковье.
По итогам мая средняя стоимость 1 м2 на первичном рынке московского жилья увеличилась в рублях на 3,4% (в долларах — 1,9%), достигнув 115 333 руб. ($4862). Наибольшие показатели прироста цен по-прежнему у самых востребованных сегментов: типового, где значение составило 4,6% (3,1%), и экономкласса — 3,9% (2,4%). Квартиры бизнес-класса подорожали на 3% (1,5%), элитные объекты — на 1,6% (0,1%). Стоимость 1 м2 в панельных домах по итогам мая выросла на 4,1% (2,6%), до 112 567 руб. ($4746), в кирпично-монолитных — на 3,1% (1,6%), до 152 856 руб. ($6444). Разброс среднего уровня цен в разрезе административных округов составил от 109 924 руб. ($4634) в ЮВАО до 159 555 руб. ($6727) в ЦАО (без учета элитного жилья). Наибольший прирост стоимости зафиксирован в ВАО — 4,9% (в долларах 3,4%), наименьший — в ЦАО: 1,6% (0,1%).
Эволюция российского строительного бизнеса от «рынка продавца» к «рынку покупателя» вступает в новую фазу. Главным симптомом качественного перехода стал рост инвестиций в брендинговую политику. Опасаться снижения спроса на жилье в ближайшие годы не приходится. Только чтобы насытить имеющийся спрос, необходимо ежегодно вводить в строй до 140—150 млн квадратных метров жилья, то есть почти в три раза больше нынешнего уровня. Однако потенциальный и реальный спрос совсем не одно и то же, и застройщики уже сейчас сталкиваются с необходимостью вести конкурентную борьбу за покупателя.
Разумеется, что после периода резкого подорожания жилья в январе-апреле, в мае еще должен был сохраниться довольно значительный остаточный прирост всех ценовых показателей. Однако именно в мае наметились первые признаки стабилизации московского рынка и заметное снижение темпов роста цен на квартиры. Все это позволяет утверждать об адекватности сделанных ранее прогнозов, согласно которым волна подорожания квартир в Москве пойдет на спад после майских праздников. Более того, в ближайшие месяцы с высокой вероятностью можно ожидать окончательного перехода московского рынка недвижимости в фазу стабилизации-стагнации. Cреднемесячное значение индекса стоимости жилья в Москве в мае составило 5.519 пунктов, что на 4% выше аналогичного апрельского показателя. Впрочем, следует иметь в виду, что это фактически изменение уровня цен на московские квартиры с середины апреля по середину мая. Прирост цен с конца апреля по конец мая, рассчитанный по еженедельным индексам меньше – он составляет около 3%. Так или иначе это почти вдвое меньше темпов роста цен на квартиры в прошлые месяцы, которые составляли 6%-7%
Апрель является, по сути, последним активным месяцем весеннего делового сезона и не было еще ни одного примера, чтобы ситуация на рынке в этом месяце заметно отличалась от тенденций, сложившихся в феврале-марте. Так и в этом году, статистические показатели в апреле, как и общая оценка и анализ состояния рынка, оказываются довольно близкими к результатам марта. Пока рост цен продолжается, хотя и постепенно замедляющимися темпами, однако уже по итогам мая картина может начать заметно меняться. Cреднее значение московского индекса стоимости жилья в апреле составило 5.306 пунктов и превысило мартовский показатель на 5,8%. Следует отметить, что курс доллара в апреле был относительно стабильным, поэтому прирост рублевых цен на квартиры имеет похожее значение.
Средняя стоимость 1 кв. м квартир в новостройках вне зависимости от местоположения в московском регионе выросла за 2 года более чем в 2 раза. При этом, в целом, сохраняется тенденция, что чем дальше от центра Москвы расположен объект, тем большими темпами он дорожает. Больше всего подорожало Подмосковье средней удаленности (5-30 км от МКАДа). За 2 года средняя стоимость 1 кв. м квартир в новостройках этого сегмента выросла в 2,6 раза. За этот же период средняя стоимость 1 кв. м квартир в новостройках центра Москвы подорожала в 2,25 раза. При этом центр Москвы не стал аутсайдером по темпа роста цен. Меньше всего подорожали квартиры в домах, расположенных между ТТК и МКАДом. Но справедливости ради следует отметить, что данный сегмент не значительно отстало по темпам роста цен от центра Москвы – всего на 5% – средняя стоимость 1 кв. м квартир в новостройках этого сегмента увеличилась в 2,2 раза.
Мартовские показатели рынка купли-продажи коммерческой недвижимости Москвы неоднозначны. С одной стороны, повысилось число предлагаемых к продаже объектов – этот показатель достиг отметки 1085 шт., что на 5% выше показателя февраля. Но с другой стороны, физический объем предложения в сравнении с февралем понизился на 1%, так что в марте суммарная площадь экспонируемых на рынке объектов составила 1,72 млн кв.м. Надо сказать, что этот показатель достаточно низок – в частности, он на 20% ниже, чем в ноябре-декабре 2007 года, когда объем представленных на рынке коммерческих площадей достигал рекордных значений. Закономерный итог – 7-процентный рост средневзвешенной цены, и как следствие – 6-процентное повышение объема предложения в финансово эквиваленте, который составил $9,9 млрд. Большая часть площадей, экспонировавшихся в столице в феврале, продолжала присутствовать на рынке и в марте. При этом на долю ушедших с рынка объектов в марте нынешнего года пришлось 24% от экспонировавшихся в целом площадей, а в марте 2007 года этот показатель составлял 32%.
Oбщегородской индекс стоимости жилья вырос с 4.677 до 5.014 пунктов, то есть на 7,2%. Впрочем, это и неудивительно – о том, что с января произошел резкий скачок цен на квартиры в Москве уже хорошо известно и участникам рынка, и всем заинтересованным людям. Вопрос, скорее, в другом – набирает ли подорожание жилья обороты, или же напротив, начинает притормаживать? На первый взгляд может показаться, что формальный прирост цен на жильё в марте оказывается даже выше, чем был в феврале, а значит, рынок разгоняется. И здесь как раз начинаются те самые «но», о которых было сказано выше. Прежде всего, следует помнить, что в такие периоды месячный шаг оказывается слишком грубым и для более четкого понимания динамики рынка следует ориентироваться на еженедельные индексы. А еженедельная динамика индекса стоимости жилья от www.irn.ruкак раз показывает, что рынок постепенно тормозит.