Один из крупнейших банков республики – Народный – инвестирует в строительство торгово-развлекательного центра в Новосибирске. Проект, стоимость которого составляет 45 млн. долларов, будет завершен в следующем году. Для Народного банка это первый проект, связанный со строительством недвижимости. Однако в дальнейшем финансовая структура намерена вложить в строительство различных объектов недвижимости около 15% своих активов – 1,5 млрд. долларов в течение 3–5 лет. В отличие от работающих в РФ казахстанских банков – Тураналем и Казкоммерцбанк, Народный банк не намерен создавать дочерние предприятия, а будет инвестировать в строительство. Всего же в ближайшие пять лет в России НБК планирует профинансировать порядка 15–17 проектов (торгово-развлекательных центров, гостиниц и офисных зданий): 3 – в Москве, 2 – в Санкт-Петербурге и 8–12 – в сопредельных с Казахстаном регионах.
Фонды недвижимости в Казахстане, как более консервативный инструмент инвестирования, снизят риски инвесторов. Однако системный риск – спекулятивный рост цен на жилую недвижимость – минимизировать они не смогут. Выходом может стать вложение денег в более устойчивый объект – коммерческую недвижимость. Не так давно у квалифицированных инвесторов появился повод порадоваться: законодательные поправки разрешили создавать фонды недвижимости (ФН). Их появление финансовый рынок ждал с нетерпением – при огромных суммах, скопленных в стране за период высоких цен на сырье, инструментов для инвестирования катастрофически не хватало. Нельзя сказать, что до принятия данных поправок инвесторы не могли покупать жилье. Могли. Частные инвесторы активно перепродавали квартиры или же сдавали их в аренду. Однако инструментом коллективного инвестирования недвижимость реально выступать не могла – существовал ряд проблем. Например, налоговых, когда, покупая недвижимость, необходимо было уплатить 15% НДС.
Первое место по количеству сделок занимает вторичное жилье в многоквартирных домах Алматы. По сравнению с 2004 годом, когда средневзвешенная цена (в основном на "хрущевки") составляла $570–800/м2, к середине 2006 года она возросла почти в два раза и сегодня достигает $1300–1600/м2. Похоже, что тенденция к росту сделок в данном сегменте жилой недвижимости сохранится и в будущем, хотя, возможно, и меньшими темпами. При этом цена одного квадратного метра в "хрущевке" в ближайшие 5–7 лет будет все больше приближаться к цене метра в элитной квартире. Это объясняется тем, что из-за существенной разницы в площадях (40–45 м2 в "хрущевской" двушке и 60–90 м2 в современной двухкомнатной квартире) совокупная цена "хрущевки" будет всегда значительно меньше, чем цена нового качественного жилья.
Год прошедший не изменил тенденций на рынке вторичного жилья в Алматы. По данным Национальной ассоциации риэлтеров РК, в 2005 году прибавочный рост цены квадратного метра составил около 44%. В 2006 году рост цен на рынке вторичного жилья составил, по различным оценкам, от 67% до 71,5%. В прошлом году были преодолены сразу две "психологические" отметки: средняя стоимость квадратного метра в июле-августе преодолела отметку в $2 тыс. долларов, а в ноябре-декабре - $2,5 тыс. Все это происходит на фоне известных заявлений правительственных чиновников о необходимости снижать цены на жилье.
В 2006 году общий объем инвестиций в жилищное строительство столицы Казахстана увеличился на 16% по сравнению с предыдущим годом и составил более 910 млн. долларов США. Таким образом, жилая недвижимость Астаны в прошлом году привлекла инвестиций на 127 млн. долларов США больше. В настоящее время уже ведется строительство 5 млн. кв. метров жилой недвижимости в столице, а также рассматриваются десятки новых проектов, к реализации которых приступят в текущем году.
В данной статье исследованно рынок недвижимости Алматы для целей оценки его состояния с точки зрения «перегретости» и соответствующих перспектив. Базовым параметром для оценки рынка является определение некоей «базовой цены», что собственно является основой для рассуждений о справедливости текущих цен, а также для моделирования дальнейшего развития цен. Исследование производилось в качестве хобби в течение последних пяти дней, оперируя общедоступными данными, найденными в Интернет, на сайтах компаний по недвижимости, некими цитатами, найденными там же.
Развитие рынка арендного жилья находится в прямой зависимости от роста цен на недвижимость. Чем менее доступным становится собственное жилье, тем более прибыльной становится сдача квартир в аренду. Идея вывести рынок арендного жилья из тени давно уже обсуждается в государстве. Попытки властей легализовать этот сектор не приносят ожидаемых результатов. И это как раз та ситуация, когда стихийное развитие рынка не поддается законодательным нормам государства. Только несколько риелторских агентств работают на рынке аренды квартир и домов цивилизованно, то есть соблюдая все нормы и стандарты, прописанные в законодательстве, выплачивая налоги, соблюдая нотариальные соглашения и прочее.
Испания вызывает закономерный интерес представителей разных стран. В числе иностранных владельцев недвижимости этой страны больше всего англичан — они составляют 35% покупателей. Привлекательные в инвестиционном отношении объекты часто приобретают немцы, практичность которых является национальной чертой. В последние годы испанские риэлторы все чаще имеют дело и с состоятельными россиянами. Но доля наших соотечественников в числе собственников жилья в Испании не так уж велика, как это принято считать, — не более 1%. Тем не менее, значительная часть потенциальных российских покупателей желала бы приобрести недвижимость именно в этой стране: для этого существует множество объективных причин.
Жирона лидировала в процессе увеличения стоимости как нового жилья (19,12%), так и жилья со вторых рук (23,97%). В увеличении стоимости нового жилья за ней следуют Сеговия (15,97%) и Леида (14,76%), в то время как в увеличении стоимости жилья со вторых рук наибольшие увеличения зарегистрированы в Таррагоне (20,61%) и Альмерии (19,2%). Что касается столиц с наименьшим повышением цен, ими оказались Мелилья (2,21%) в секторе вторичного жилья и Бургос (0,02%) в секторе нового жилья. Наиболее дорогими городами продолжают оставаться Барселона, где стоимость квадратного метра жилья в 2006 году составил 4.457,43 евро, Мадрид (4.168 евро за квадратный метр) и Сан Себастиан (3.929,64 евро за квадратный метр).
Период ажиотажа на приобретение недвижимости в Израиле давно миновал, поэтому рынок здесь весьма стабилен. Говорить о стремительном росте цен на жилье не приходится еще и потому, что в стране много лет как внедрена высокоэффективная система ипотечного кредитования. Но активность рынка все же остается высокой – жилую недвижимость здесь приобретает много иностранцев. Да и сами израильтяне стремятся улучшить свои условия проживания, а кто-то, как и у нас, хочет жить в столице или просто отдельно от родителей, кому-то приходится разменивать жилье из-за развода. Кое-что из справки. В современном Израиле проживает 6,5 млн. человек, из них примерно 700 тыс. — репатрианты из стран СНГ. Самый крупный город — Иерусалим (примерно 700 тыс. жителей). Израильтяне считают его столицей, хотя официально этот статус – за Тель-Авивом. В столице проживает более 500 тыс. жителей. Это современный западный город, где быстрый темп жизни, много бизнес-центров, банков и т. д. Кроме них, крупным по местным понятиям городом считается портовый город Хайфа - морские ворота Израиля.
Зарубежные инвестиции в жилую недвижимость Израиля в 2006 году побили национальный рекорд, достигнув более 1,41 млрд. долларов США. При этом максимальные вложения в данную отрасль страны были сделаны в четвертой четверти прошлого года. Так, в последней четверти зарубежные инвестиции в жилую недвижимость Израиля составили 378 млн. долларов США. В третьей четверти эта сумма составила 329 млн. долларов США, а во второй – 376 млн. долларов США.
Рынок недвижимости в Германии отличается неравномерной активностью. Причиной тому, прежде всего, является неравноценность по качеству жилья в Восточной и Западной Германии. Интересы иностранцев по отношению к квадратным метрам в этой стране уже сложились: тот, кто намерен здесь жить, покупает недвижимость в Баварии, а инвесторов интересует, прежде всего, Берлин и его окрестности. Цены на недвижимость в Германии зависят от нескольких факторов, главным из которых является географическое расположение недвижимости. Жилье на территории бывшей Восточной Германии существенно дешевле. Более 1,3 млн. квартир в восточных землях стоят пустые, поскольку не отвечают современным стандартам строительства. Второй фактор обусловлен практичностью немецкой нации: современное оборудование, тепло- и влагонепроницаемые стены новых домов дороже стоят при покупке, но при этом сулят ежедневную экономию на воде, отоплении и электроэнергии, что поощряется государством, которое в случае экономии ресурсов снижает налог на недвижимость.
Значение индекса цен на жилую недвижимость в Великобритании в марте выросло на 0,4% по сравнению с показателем февраля текущего года. В феврале рост индекса составил, по пересмотренным данным, 0,6% в месячном выражении. Такие данные обнародовало Общенациональное строительное общество (Nationwide Building Society). Банк Англии уже три раза повышал ключевую процентную ставку с августа 2006 года, чтобы вернуть инфляцию в рамки целевого уровня. По мнению Общенационального строительного общества, существуют признаки того, что более высокие ставки начинают охлаждать рынок.
В России - самый высокий показатель в Европе по строительству торговой недвижимости: в ближайшие два года в стране планируется возвести около 4 млн. кв. метров площадей. Тем не менее, по количеству торговых метров на душу населения Россия занимает одно из последних мест. Как сообщалось ранее, по объемам предложения торговых площадей Россия существенно уступает развитым странам Европы. В Великобритании этот показатель равен 15,5 млн. кв. метров, во Франции - 14,6, в Германии - 10, в Италии - 9,8, в Польше - 4,7, то в России - 3,3 млн. кв. метров. Уступают России только Турция (2 млн. кв. метров), Португалия (1,9 млн. кв. метров), Чехия (1,8 млн. кв. метров), Ирландия (1,6 млн. кв. метров) и Бельгия (1,3 млн. кв. метров). С другой стороны, в России отмечены самые высокие в Европе темпы строительства торговой недвижимости. Так, в ближайшие два года в стране должно быть построено около 4 млн. кв. метров новых торговых центров. Для сравнения: в Италии за этот же период времени планируется возвести чуть более 2 млн. кв. метров, в Германии и Испании - 1,6 млн. кв. метров, в Великобритании - 1,1 млн. кв. метров, во Франции - 800 тыс. кв. метров, а в Румынии - 372 тыс. кв. метров. Насыщение рынка торговой недвижимости в России наступит не раньше, чем в 2022 году.
Недвижимость Великобритании - это на сегодня одно из наиболее популярных инвестиций в элитную зарубежную недвижимость Европы для богатых иностранцев. Цены на недвижимость в Англии достаточно стабильно растут, ежегодно прибавляя около 10% и предлагая инвесторам прогнозируемый стабильный доход, практически лишенный какого-либо риска. Исторический центр Лондона сохранил свою позицию как наиболее сильную по отношению к росту цен в Лондоне. Данная ситуация привела к значительно более благополучному положению продавцов, оставив покупателей с ограниченным выбором и недостатком в предложении. Во всех Primary зонах Лондона (включая исторический центр, зоны с выходом на реку Темзу, зоны массированной застройки) с конца 2006 г. наблюдается недостаток в предложении жилья, который будет продолжаться и далее. Во многих зонах высококачественной застройки все разумные, в плане цены, объекты были раскуплены инвесторами/покупателями сразу же после выхода на рынок по ценам, предложенным застройщиком (без торга).
В 2006 году в Европе количество сделок в сфере торговой недвижимости выросло на две трети по сравнению с 2005 годом: с 249 до 420. Четвертый квартал прошедшего года был особенно активным: в период с октября по декабрь заключены сделки на сумму примерно 10 миллиардов евро, что составило почти 40% от общего объема за год, на протяжении которого объекты коммерческой недвижимости приобрело более 200 инвесторов. Самым крупным инвестором была компания ING Real Estate Investment Management, на долю которой пришлось 6% от общего объема инвестиций и 9% от общего объема инвестиций в торговые центры (в 2006 году компания ING уделяла особое внимание торговым центрам Южной Европы). Последние двенадцать месяцев показали стабильный спрос на торговую недвижимость на территории Европы, особенно на ключевых рынках Германии, Испании, Италии и Польши. Кроме того, интерес инвесторов простирается на восток, и мы стали свидетелями первых значительных сделок, заключенных в Турции, России, Украине, Хорватии и на территории новых членов ЕС - Румынии и Болгарии. Прогнозируют в большей степени аналогичную ситуацию на 2007 год, при этом рынок останется высококонкурентным, что наблюдалось на протяжении последних двух лет. Главными импульсами такой географической диверсификации со стороны инвесторов являются пределы доходности и возможности управления активами.
За месяц средняя цена предложения квартир в г. Минске выросла на 32$ до уровня 1161 $/кв. м. За 11 месяцев текущего года вторичное жилье столицы подорожало на 14,5 %. Для сравнения в 2005 г. годовой прирост цен составил +46 %. В динамике объема предложения квартир на вторичном рынке продолжает наблюдаться стабилизация количества объектов. По сравнению с прошлым месяцем объем предложений незначительно уменьшился с 2948 до 2822 объектов. В ноябре быстрее всего росли цены на одно- и двухкомнатные квартиры. За месяц одно- и двухкомнатные квартиры подорожали на 4 % и 2,9 % соответственно.
До сих пор в Латвии проводились разные обзоры торговых центров, но авторы этих исследований разрабатывали свои собственные системы и классификации. Это закономерно, так как индивидуализация любого товара обусловлена отношениями свободного рынка. В данном случае она обусловлена также отсутствием объединяющего владельцев и хозяйственников торговых площадей элемента. В мире такой объединяющий элемент существует, и его сокращенное название ICSC(InternationalCouncilofShoppingCenters - Международный совет торговых центров). Он основан в 1957 году в Чикаго, США, и сейчас он объединяет более 57 000 корпоративных и частных членов в более чем 80 странах мира. Европейская конференция ICSC проходившая в 1976 году в Париже, на которой президент США Джеральд Форд произносил вступительную речь, считается официальным моментом основания Европейского отдела ICSC. Главное здание ICSC находится в Нью-Йорке, а Европейская деятельность координируется из Лондона. В этом году в Копенгагене состоялась 31-я Европейская конференция, тем самым отпразднует тридцатилетие первой Парижской конференции.
По данным Министерства статистики и анализа, в 2006 году в целом по республике введено в действие 4136 тыс. кв. метров общей площади жилья, или 108 процентов к минимальному показателю прогноза (3500 тыс. кв. метров) и 98,5 процента к максимальному показателю (4200 тыс. кв. метров). По сравнению с 2005 годом ввод в эксплуатацию жилья увеличился на 350 тыс. кв. метров, или на 9,3 процента (в 2005 по сравнению с 2004 годом – соответственно на 279 тыс. кв. метров и 7,9 процента). В сельской местности и малых городских поселениях сдано в эксплуатацию 1716 тыс. кв. метров, или 134,6 процента к заданию. Доля жилья, введенного в эксплуатацию непосредственно в сельских населенных пунктах (1381,3 тыс. кв. метров), составила 33,4 процента от его общего ввода по республике.
На завершившейся в пятницу крупнейшей международной выставке Mapic (проходит ежегодно в Каннах, посвящена торговой недвижимости) было объявленно, что в Латвии, Литве и Эстонии в ближайшие 10 лет ожидается самый стремительный в Европе рост розничной торговли. Для участников выставки - крупных розничных сетей, а также крупных девелоперов и инвесторов - это может послужить сигналом для того, чтобы обратить внимание на наш регион и его розничную торговлю. За ближайшие десять лет оборот латвийской розничной торговли вырастет на 95%, в Литве розница увеличится на 79%, а в Эстонии - на 78%. Таким образом страны Балтии являются лучшим в Европе выбором для инвестиций в торговую недвижимость. Сравнительно неплохой рост будет в Словакии, Греции и Португалии, где за десятилетие розничная торговля может вырасти на 50%. В свою очередь страны с давно устоявшимися рынками - Австрия, Швейцария и Германия откровенно отстают по росту розницы. Тем не менее, инвестиции в торговую недвижимость той же Германии, где в ближайшие 10 лет розница вырастет всего на 6%, могут стать вторыми по величине в Европе и составить 2,2 млрд. EUR.