Приезжайте в гости к нам! Развитие рынка гостиничной недвижимости в Украине

Среди укрупненных сегментов рынка недвижимости Украины гостиницы занимают промежуточное положение между жилым и коммерческим сегментами. Это обусловлено тем, что сложно провести четкую границу между гостиницами и сдаваемыми в аренду квартирами: и те, и те являются помещениями, предназначенными для жилья, использование которых приносит прибыль владельцу. Концентрированным проявлением единства указанных видов недвижимости являются отели-кондоминиумы, т. е. гостиницы, в которых граждане покупают апартаменты (номера, квартиры) и затем сами используют их для проживания (постоянного или периодического, при этом в последнем случае возможна временная сдача такого жилья как гостиничного номера). Это направление рынка в Украине развито пока еще довольно слабо, однако специалисты видят его высокий потенциал. Для характеристики развития украинского рынка гостиничной недвижимости подходят эпитеты «динамичное», «стремительное», однако его сложно назвать устойчивым. Периоды активного роста здесь сменяются застоем, что вызвано как макропричинами (на мировом уровне), так и факторами, присущими именно Украине. Ключевыми среди последних являются отсутствие финансовой стабильности, неустойчивость национальной валюты, высокий уровень коррупции и неразвитое законодательство. Кризис 2008 года переломил тенденцию активного развития гостиничного рынка, существенным толчком для которой, в свою очередь, стало принятое в 2007 году решение о проведении в 2012 году в Украине финального этапа Евро-2012. Обвал отечественной строительной отрасли с неизбежностью привел к приостановке осуществления многих проектов создания гостиниц. Новыми чертами постепенно восстанавливающегося рынка стали изменение вида сделок на рынке (активный выход новых объектов сменился ростом числа сделок по смене владельца недвижимости), а также переход от ориентации на статусные гостиницы высокой звездности к реализации более простых проектов с меньшим количеством номеров, числом звезд и пр. Такие гостиницы, во-первых, являются намного менее затратными при их организации (строительстве), а во вторых, пользуются высоким спросом, поскольку покупательная способность украинского населения снизилась (аспект внутреннего туризма), предприятия предпочитают экономить на командировочных расходах, а туристы из-за рубежа не рассматривают Украину как страну, куда целесообразно ввозить большие средства. Среди способов снижения затрат на строительство гостиниц рассматривается также комплексное строительство (полифункциональные объекты), в которое легче привлечь финансирование.

Значительным стимулом к развитию гостиничного рынка должно стать ожидаемое как его девелоперами, так и операторами сферы туризма усиление внимание правительства к развитию сферы туризма в Украине. По оценкам специалистов, разработка и реализация действенной Стратегии развития туризма в Украине приведет, наряду с прочими позитивными моментами (улучшение инфраструктуры, в частности дорожной, формирование туристического продукта высокого спроса, рост бюджетных поступлений, повышение качества услуг отрасли до мирового уровня) к подтягиванию показателей рынка гостиничной недвижимости к европейским значениям. Помимо роста числа внутренних и внешних туристов, факторами-стимуляторами развития этого рынка являются также развитие деловой активности, особенно ожидаемое в связи в укреплением отношений с Евросоюзом в рамках грядущего подписания Соглашения об ассоциации (его экономического блока). Отметим, что для Украины постепенно становятся характерными и общемировые факторы, прежде всего глобализация на фоне распространения новых гостиничных технологий, быстрое осваивание новшеств, формирование торговой марки и ее активное рекламирование на международном уровне. Активизируется использование мировых систем бронирования, современных коммуникаций. Также стоит отметить, что одной из причин увеличения объемов инвестирования в гостиничный бизнес в Украине является сокращение доходности других инструментов (прежде всего – базового, т.е. дохода по депозитам). Соотношение показателей рентабельности «гостиничная недвижимость / депозит в национальной валюте», составлявшее еще в 2012 году 20:25, к концу 2013 года изменилось на 20:14. Укажем также, что небольшой отель в Украине – удовольствие не из дешевых, за эти деньги (300–500 тыс. долл. США) есть возможность приобрести недвижимость соответствующей категории в странах бывшего СЭВ.

Основными показателями гостиничного рынка являются коэффициент заполняемости отелей (коэффициент загрузки, измеряется в процентах), средняя стоимость одного номера в сутки (долл. США / сутки) и доход за вычетом необходимых платежей (долл. США). Первый показатель в мире меняется в очень широком диапазоне. По итогам 2013 года он составлял 59,2% в европейских странах (характеризующихся, кстати, высокой туристической привлекательностью), 62,5% в странах Тихоокеанского региона (в частности, в Китае) и 66,4% в странах Африки и Среднего Востока (ОАЭ, Египет, ЮАР). Еще несколько лет назад заполняемость качественных отелей Киева также менялась в диапазоне  63–38%, однако сегодня Украине далеко до таких показателей. Так, в Киеве, который является (по украинским меркам) достаточно насыщенным гостиничным фондом, этот коэффициент в 2013 году составлял порядка 50% в период бизнес-активности. 

Отечественный рынок недвижимости демонстрирует сильную региональную неоднородность. Современные гостиницы категории 2–3* в настоящее время пользуются спросом, однако такая ситуация характерна для Киева, научно деловых центров (Харьков, Донецк, Днепропетровск), туристических регионов (Львов, Одесса, отдельные территории АР Крым, карпатского региона). Фактор сезонности также является значимым, при этом крымские владельцы гостиниц ищут способы активизировать деятельность в период очень-весна, а карпатские – скорее, весна-осень.

Более детально ситуацию на рынке гостиничной недвижимости осветим на примере столицы, куда ежегодно в среднем приезжало порядка 20 млн. человек. Зарубежные бизнес-туристы предпочитают селиться в гостиницах сегмента выше среднего (upper midscale), отечественные командировочные (как правило, это менеджеры среднего звена) ищут более экономное проживание (сегменты budget, economy, которым отвечают в целом двухзвездочные гостиницы). Базовые цены за период 2011–2013 гг. в условиях удержания курса гривны и практически неизменных коммунальных тарифов были близки к стабильным, некоторые колебания (10–25%) отражали сезонную динамику. Структура номерного фонда киевских гостиниц по данным на конец 2013 года приведена на рис. 1, а их количество – на рис. 2. Отметим, что в указанное общее число номеров (10882) не включен фонд ведомственных гостиниц, оборудованных общежитий и малых гостиниц (до 20 номеров). Эта информация свидетельствует, что Киев отстает практически от всех европейских столиц по показателю насыщенности гостиничным фондом (примерно 0,5 номера на 1 тыс. приезжих), однако значительно превышает по стоимости (особенно завышенными являются цены в сегментах Upscale и выше) и не всегда дотягивает до среднеевропейского качества в услуг в рамках одинаковых категорий гостиниц.

Рис. 1. Структурирование номеров гостиниц Киева в разрезе их категорий

Рис. 2. Число гостиниц Киева и номеров в них в разрезе категорий

При этом следует учитывать существование широкого спектра международных классификаций, которые, будучи гармонизированными по большинству параметров, все же по странам могут не совпадать (см. таблицу 1).

Таблица 1

Категории гостиниц по совокупности их характеристик

Основная проблема в аспекте повышения качественного гостиничного предложения в Киеве – устаревший фонд, поскольку новое строительство в Киеве является традиционной сферой высокого уровня коррупции. В условиях отсутствия четкой Стратегии развития столицы строительство каждого нового здания, особенно в центральной части, является сложно решаемой задачей. В таблице 2 представлены планируемые к вводу киевские гостиницы на период до 2016 г. Отметим, что строительство недавно введенного в эксплуатацию столичного отеля международной сети Hilton (3–8 этажи полифункционального комплекса H-Tower) началось еще в 2006 г. На сегодня это самая высокая гостиница Киева.

Таблица 2

Планирование гостиничного строительства в Киеве на период 2014–2016 гг.

Позитивным моментом является повышение интереса к гостиничному рынку Украины (прежде всего столицы) со стороны крупных международных сетей. Их заполняемость будет обеспечиваться за счет устойчивого круга международных потребителей, что также предполагает углубление вовлеченности нашей страны в систему международных экономических и культурных связей.

Описывая рынок в целом, конечно же, следует отметить катастрофическую ситуацию, которая начала формироваться с января 2014 года и обусловлена известными политическими событиями. Стремительное падение коэффициента загрузки (по Киеву – примерно в 2,5 раза, а состояние дел, например, в Донецке даже не подлежит оценке) и удорожание стоимости номеров в гривневом эквиваленте – вот основные черты ситуации к концу первого полугодия. При этом что касается цены, то отельеры гостиниц высокой категории, стремясь повысить загрузку, даже снижают цену (традиционно позиционируемую в условных американских единицах). Максимальное уменьшение наблюдается в четырех-пятизвездочных гостиницах (в среднем – на 25%, в отдельных до 50%), однако на фоне полуторного скачка американского доллара гостиничные услуги все равно дорожают. Изменение цен за 1 кв. 2014 относительно АППГ представлено в таблице 3.

Таблица 3

Гостиничные проекты, анонсированные на 2014 год, также вряд ли будут реализованы в полном объеме. Таким образом, этот сегмент рынка недвижимости также замер в ожидании улучшения политической ситуации в стране и, прежде всего, прекращения военных действий.